Zweifamilienhaus bauen – Familienglück oder große Renditeerwartung?

Wird die richtige Strategie angewandt, dann lassen sich mit der Absicht ein Zweifamilienhaus zu bauen, sehr attraktive Rendite-Aussichten generieren. Selbstverständlich bestimmen zahlreiche Faktoren die Höhe des zu erwartenden Gewinns. Werden diese allerdings berücksichtigt und bei der Vermietung sowie bei der Bewirtschaftung des Hauses keine gravierenden Fehler gemacht, verspricht der Neubau eines Zweifamilienhauses satte Erträge. Im direkten Vergleich mit konservativen, geldwerten Anlageprodukten, sind die Erwartungen deutlich höher angesiedelt.

Tipp

Zweifamilienhäuser in Fertigbauweise punkten mit einer kurzen Bauzeit (aber auch teilweise einer Wartezeit, bis es endlich los geht) sowie einer Festpreisgarantie. Dinge, die ein Architekt nie verbindlich bieten kann. Wer die prädestiniertesten Fertighausanbieter hierzu wissen möchte, kann mir gerne eine Mail schicken. Bitte geben Sie dafür auch unbedingt den Bauort an. Denn nicht jeder Fertighausanbieter ist in jeder Region in der Lage, für Ihr Zweifamilienhaus ein gutes Preis-Leistungsverhältnis zu bieten.

Zwei Häuser nebeneinander

Marktkenntnisse als Grundlage für den Erfolg

Wollen Sie ein Zweifamilienhaus bauen und verfolgen dabei hauptsächlich das Ziel dieses ganz oder teilweise zu vermieten, stellt sich zunächst die Frage nach der vorhandenen Marktkenntnis. Dabei ist es völlig egal, ob Sie eine der Wohnungen im Haus selbst beziehen möchten und die andere vermietet werden soll. Grundsätzlich sollte sich ein potenzieller Bauherr mit den regionalen Marktgegebenheiten vertraut machen. So stellen sich beispielsweise Fragen nach der individuellen Liquidität oder dem Standort, an dem die Immobilie gebaut werden soll.

Aber auch wer gerne für sich und seine Eltern, die erwachsenen Kinder oder andere Familienmitglieder ein Zwiefamilienhaus bauen möchte und nicht durch die Renditebrille guckt, macht mit dem bau eines Zweifamilienhauses alles richtig. Denn die Kosten für Erschließung, die Hausmontage usw. können geteilt werden und sparen so für Ihr Fertighausbauvorhaben unterm Strich einen mittleren 5-stelligen Betrag.

Baukosten sind beim Zweifamilienhaus zu Beginn höher – jedoch auch die Erträge

Wie bereits kurz angerissen, stellt die Lage beim Neubau und beim Kauf von Immobilien eine der wichtigen Faktoren dar. Dies hat vor allem mit der über die Jahre hinweg zu erwartenden Wertsteigerung des Objekts zu tun. Klar ist auch, dass die Herstellungskosten für ein Zweifamilienhaus zwar höher zu Buche schlagen. Letztendlich müssen insgesamt zwei Wohnungen gebaut und entsprechend ausgebaut werden – anders als beim Einfamilienhaus. Dennoch kann der Neubau eines Zweifamilienhauses mit deutlichen Vorteilen punkten, trotz der zu Beginn höheren Anfangsinvestitionen.

Die Vorteile beim Zweifamilienhaus in Fertigteilbauweise:

  • Festpreisgarantie der Fertighausanbieter
  • Haltbarkeit und Statik kann mit massiver Bauweise mithalten
  • Oft als Musterhaus zu besichtigen
  • Stark verkürzte Bauzeit
  • Relativ niedrige Gesamtkosten
  • Architekt wird nicht benötigt

Mögliche Nachteile:

etwas geringere Schallisolierung – hier unbedingt guten Fertighausanbieter wählen
Wiederverkaufswert um 5 bis 10 % niedriger gegenüber Qm-Preis Einfamilienhaus
etwas weniger Individualität, da 2. Partei untergebracht werden muss.

Kleines Haus für zwei FamilienEs gibt auch kleinere Zweifamilienhäuser wie hier zusehen

Zweifamilielenhaus Bauort – Die Lage, die Lage und nochmals die Lage

Es wird unterschieden zwischen der Makro- und der Micro-Lage – Kaufinteressenten können sich eine Standort- und Marktanalyse (STOMA) zur Verfügung stellen lassen. Dabei sind die weichen und harten Faktoren bei der Makrolage entscheidend. Das heißt, alle Gründe, die sich als Daten darstellen lassen, werden als hart bezeichnet, hierzu zählt auch der Grundstückskauf, dieses einer guten Lage zu erwerben hat seinen Preis.

Folgende wichtigen Punkte bei der Makrolage:

  • Bevölkerungsstruktur und Kaufkraft
  • Wirtschaftsentwicklung, Diversifizierung der Wirtschaft
  • Öffentliche Einrichtungen wie Ministerien Gerichte, Verwaltungen
  • Die Infrastruktur wie Autobahn- und Straßenanbindungen allgemein, Bahnhof und Flughafen

Bei der Mikrolage wir die direkte Umgebung beschrieben, seien es das Viertel oder die jeweilige Straße.

Darauf legen Mieter im privaten Bereich wert:

  • Häuserzustand
  • Sozialer Status
  • Lärmeinflüsse
  • Versorgungslage durch Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte und Apotheken
    öffentlicher Nahverkehr und Straßenanbindung
  • Entfernung zum Stadt- oder Ortszentrum, zur Schule und zum Kindergarten
  • Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten

Gute Gründe für den Neubau eines Zweifamilienhause

Wer ein Zweifamilienhaus baut und dieses ganz oder teilweise vermieten möchte, hat in Sachen Rendite einige Vorteile gegenüber der Vermietung von einzelnen Eigentumswohnungen zu verzeichnen. Besonders bei den Verwaltungskosten sind die Aufwendungen geringer beim Zweifamilienhaus. Denn hier teilen sich die Kosten unter Umständen gleich auf zwei Wohnungen auf sehr positiv zu Buche schlagen. Wird das Zweifamilienhaus in Gänze vermietet, ebenso entfällt die Unterscheidungsnotwendigkeit zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum.

Tipp

in ein Zweifamilienhaus selbst einziehen und vermieten steigert die Einkünfte und spart Steuern. Die Kosten für die vermietete Wohnung im Zweifamilienhaus werden vom Fiskus anteilig anerkannt. Dabei sind es vor allem die ersten Jahre nach dem Neubau. Denn in dieser Zeit übersteigen die Werbungskosten zumeist die Mieteinnahmen. Das heißt im Klartext – Verluste lassen sich mit positiven Einkünften verrechnen, im Resultat sinkt das zu versteuernde Einkommen.

BaugrundstückZweifamilienhäuser brauchen entsprechend große Grundstücke

Zwei Baukonten ermöglichen es die Schuldzinsen anteilig abzusetzen

Die Voraussetzung hierfür: Es werden Kreditbeträge und Eigenkapital konkreten Gebäudeteilen zugewiesen. Um diese Trennung noch zu unterstreichen, sind zwei Darlehensverträge ein eindeutiger Nachweis. Dies wiederum erlaubt es dem Bauherren die Kreditzinsen für den vermieteten Wohnanteil komplett geltend zu machen. Lt. Urteil vom Bundesfinanzhof Aktenz. IX B 39/05. Auch die Abschreibung sollte nicht unterschätzt werden. Vermieter eines Neubaus schreiben ihre Anschaffungs- oder Herstellkosten linear mit 2 % jährlich ab. Anschließend acht Jahre lang mit jeweils 2,5 Prozent, und 32 Jahre mit 1,25 Prozent der anfänglichen Anschaffungskosten.

Zweifamilienhaus an Angehörige vermieten

Oft ist es naheliegend beim Neubau eines Zweifamilienhauses, auch an Angehörige zu vermieten. So lassen sich zwei Fliegen mit einer Klatsche schlagen. Allerdings muss der Mietzins mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Miete betragen, dann lassen sich 100 Prozent der anteiligen Werbungskosten geltend machen. Wenn die veranschlagte Miete zwischen 56 und 75 Prozent liegt, wird vom Finanzamt überprüft, inwieweit mit der vermieteten Wohnung tatsächlich auch langfristig Einkünfte erzielt werden. Hierbei muss eine Schätzung der Ausgaben und Einnahmen über 30 Jahre hinweg erfolgen. Die Werbungskosten als solche lassen sich bei Angehörigen wiederum genauso absetzen, wie dies bei der Fremdvermietung der Fall ist – es wird ein Mietvertrag aufgesetzt und die Zahlung von Miete und Nebenkosten per Bankauszug nachgewiesen.

Fazit

Wer gründlich kalkuliert und Marktkenntnisse hat, ist vor Fehlinvestitionen gefeit. Defizite hinsichtlich steuerlicher Betrachtung, Immobilien-Erfahrung sowie Marktkenntnissen, sollten unbedingt mithilfe von erfahrenen Immobilienmaklern, Steuerberatern oder von Sachverständigen ausgeglichen werden. Ebenso trägt es zu einer hervorragenden Rendite bei, wenn die Herstellungskosten bei der Errichtung eines Zweifamilienhauses möglichst gering gehalten werden. Hierbei bietet der Fertighausbau sehr gute Chancen, es entstehen beachtliche Kostenvorteile bei der Herstellung und dennoch ist eine freie Planung möglich.

Mehr Informationen zu Fertighäusern und weiteren Themen

Auf der Webseite Fertighausexperte.com gibt es neben dieser Bauart noch viele weitere Bauformen zu entdecken. Dafür müssen Sie nur die Startseite der Webseite aufsuchen. Von dort aus können Sie sich durch die ganze Seite navigieren und Ihren Wissensdurst löschen. Über folgenden Link gelangen Sie zur Übersichtsseite.

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