Zweifamilienhaus bauen – Familienglück oder große Renditeerwartung?

Erfahrungen & Bewertungen zu Tobias Beuler
Tipp vorab: Ein Zweifamilienhaus sollte im besten Fall von einem Architekten geplant werden, der mit dieser Bauweise vertraut ist. Spezialisten, die genau wisen, wie man mit diesem Baustil umgeht, finden sie auf a-better-place.de/architekten
 
Und um zu ermitteln, wie hoch die Architektenkosten für so ein Zweifamilienhaus ausfallen werden, können Sie dieses kostenlose Tool zur Wertermittlung nutzen: a-better-place.de/tool/
 
Supertipp: Auf www. mehrfamilienhaus-bauen.net können Sie auch Zweifamilienhäuser zum Festpreis bauen. Die Preise gelten ab Oberkante Bodenplatte bzw. Kellerdecke. Zukünftige Bauherren sollten trotzdem erst mal nicht direkt dort kaufen, sondern erst mal eine Planung beauftragen. Schließlich gibt es unterschiedliche Landesbauordnungen, Erdbebenzonen, Schnee- und Windlasten und andere lokale Besonderheiten, die sich auf die Kosten des Objektes auswirken können. Smarte Bauherren gehen am besten besonders geschickt vor. Man kann die Planung dort problemlos beauftragen, sollte aber verhandeln, dass die Kosten der Planung mit dem Kaufpreis des Zweifamilienhauses verrechnet werden, sobald die Baustelle anläuft.
 

Wird die richtige Strategie angewandt, dann lassen sich mit der Absicht ein Zweifamilienhaus zu bauen, sehr attraktive Rendite-Aussichten generieren. Selbstverständlich bestimmen zahlreiche Faktoren die Höhe des zu erwartenden Gewinns. Werden diese allerdings berücksichtigt und bei der Vermietung sowie bei der Bewirtschaftung des Hauses keine gravierenden Fehler gemacht, verspricht der Neubau eines Zweifamilienhauses satte Erträge. Im direkten Vergleich mit konservativen, geldwerten Anlageprodukten, sind die Erwartungen deutlich höher angesiedelt.

Tipp

Zweifamilienhäuser in Fertigbauweise punkten mit einer kurzen Bauzeit (aber auch teilweise einer Wartezeit, bis es endlich los geht) sowie einer Festpreisgarantie. Dinge, die ein Architekt nie verbindlich bieten kann. Wer die prädestiniertesten Fertighausanbieter hierzu wissen möchte, kann mir gerne eine Mail schicken. Bitte geben Sie dafür auch unbedingt den Bauort an. Denn nicht jeder Fertighausanbieter ist in jeder Region in der Lage, für Ihr Zweifamilienhaus ein gutes Preis-Leistungsverhältnis zu bieten.

Zwei Häuser nebeneinander

Marktkenntnisse als Grundlage für den Erfolg

Wollen Sie ein Zweifamilienhaus bauen und verfolgen dabei hauptsächlich das Ziel dieses ganz oder teilweise zu vermieten, stellt sich zunächst die Frage nach der vorhandenen Marktkenntnis. Dabei ist es völlig egal, ob Sie eine der Wohnungen im Haus selbst beziehen möchten und die andere vermietet werden soll. Grundsätzlich sollte sich ein potenzieller Bauherr mit den regionalen Marktgegebenheiten vertraut machen. So stellen sich beispielsweise Fragen nach der individuellen Liquidität oder dem Standort, an dem die Immobilie gebaut werden soll.

Aber auch wer gerne für sich und seine Eltern, die erwachsenen Kinder oder andere Familienmitglieder ein Zwiefamilienhaus bauen möchte und nicht durch die Renditebrille guckt, macht mit dem bau eines Zweifamilienhauses alles richtig. Denn die Kosten für Erschließung, die Hausmontage usw. können geteilt werden und sparen so für Ihr Fertighausbauvorhaben unterm Strich einen mittleren 5-stelligen Betrag.

Baukosten sind beim Zweifamilienhaus zu Beginn höher – jedoch auch die Erträge

Wie bereits kurz angerissen, stellt die Lage beim Neubau und beim Kauf von Immobilien eine der wichtigen Faktoren dar. Dies hat vor allem mit der über die Jahre hinweg zu erwartenden Wertsteigerung des Objekts zu tun. Klar ist auch, dass die Herstellungskosten für ein Zweifamilienhaus zwar höher zu Buche schlagen. Letztendlich müssen insgesamt zwei Wohnungen gebaut und entsprechend ausgebaut werden – anders als beim Einfamilienhaus. Dennoch kann der Neubau eines Zweifamilienhauses mit deutlichen Vorteilen punkten, trotz der zu Beginn höheren Anfangsinvestitionen.

Vor- und Nachteile beim Zweifamilienhaus in Fertigteilbauweise

Festpreisgarantie der Fertighausanbieter
Haltbarkeit und Statik kann mit massiver Bauweise mithalten
Oft als Musterhaus zu besichtigen
Stark verkürzte Bauzeit
Relativ niedrige Gesamtkosten
Architekt wird nicht benötigt
etwas geringere Schallisolierung – hier unbedingt guten Fertighausanbieter wählen
Wiederverkaufswert um 5 bis 10 % niedriger gegenüber Qm-Preis Einfamilienhaus
etwas weniger Individualität, da 2. Partei untergebracht werden muss.
Kleines Haus für zwei Familien
Es gibt auch kleinere Zweifamilienhäuser wie hier zusehen

Zweifamilielenhaus Bauort – Die Lage, die Lage und nochmals die Lage

Es wird unterschieden zwischen der Makro- und der Micro-Lage – Kaufinteressenten können sich eine Standort- und Marktanalyse (STOMA) zur Verfügung stellen lassen. Dabei sind die weichen und harten Faktoren bei der Makrolage entscheidend. Das heißt, alle Gründe, die sich als Daten darstellen lassen, werden als hart bezeichnet, hierzu zählt auch der Grundstückskauf, dieses einer guten Lage zu erwerben hat seinen Preis.

Folgende wichtigen Punkte bei der Makrolage:

  • Bevölkerungsstruktur und Kaufkraft
  • Wirtschaftsentwicklung, Diversifizierung der Wirtschaft
  • Öffentliche Einrichtungen wie Ministerien Gerichte, Verwaltungen
  • Die Infrastruktur wie Autobahn- und Straßenanbindungen allgemein, Bahnhof und Flughafen

Bei der Mikrolage wir die direkte Umgebung beschrieben, seien es das Viertel oder die jeweilige Straße.

Darauf legen Mieter im privaten Bereich wert:

  • Häuserzustand
  • Sozialer Status
  • Lärmeinflüsse
  • Versorgungslage durch Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte und Apotheken
    öffentlicher Nahverkehr und Straßenanbindung
  • Entfernung zum Stadt- oder Ortszentrum, zur Schule und zum Kindergarten
  • Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten

Gute Gründe für den Neubau eines Zweifamilienhause

Wer ein Zweifamilienhaus baut und dieses ganz oder teilweise vermieten möchte, hat in Sachen Rendite einige Vorteile gegenüber der Vermietung von einzelnen Eigentumswohnungen zu verzeichnen. Besonders bei den Verwaltungskosten sind die Aufwendungen geringer beim Zweifamilienhaus. Denn hier teilen sich die Kosten unter Umständen gleich auf zwei Wohnungen auf sehr positiv zu Buche schlagen. Wird das Zweifamilienhaus in Gänze vermietet, ebenso entfällt die Unterscheidungsnotwendigkeit zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum.

Tipp

in ein Zweifamilienhaus selbst einziehen und vermieten steigert die Einkünfte und spart Steuern. Die Kosten für die vermietete Wohnung im Zweifamilienhaus werden vom Fiskus anteilig anerkannt. Dabei sind es vor allem die ersten Jahre nach dem Neubau. Denn in dieser Zeit übersteigen die Werbungskosten zumeist die Mieteinnahmen. Das heißt im Klartext – Verluste lassen sich mit positiven Einkünften verrechnen, im Resultat sinkt das zu versteuernde Einkommen.

Baugrundstück
Zweifamilienhäuser brauchen entsprechend große Grundstücke

Zwei Baukonten ermöglichen es die Schuldzinsen anteilig abzusetzen

Die Voraussetzung hierfür: Es werden Kreditbeträge und Eigenkapital konkreten Gebäudeteilen zugewiesen. Um diese Trennung noch zu unterstreichen, sind zwei Darlehensverträge ein eindeutiger Nachweis. Dies wiederum erlaubt es dem Bauherren die Kreditzinsen für den vermieteten Wohnanteil komplett geltend zu machen. Lt. Urteil vom Bundesfinanzhof Aktenz. IX B 39/05. Auch die Abschreibung sollte nicht unterschätzt werden. Vermieter eines Neubaus schreiben ihre Anschaffungs- oder Herstellkosten linear mit 2 % jährlich ab. Anschließend acht Jahre lang mit jeweils 2,5 Prozent, und 32 Jahre mit 1,25 Prozent der anfänglichen Anschaffungskosten.

Zweifamilienhaus an Angehörige vermieten

Oft ist es naheliegend beim Neubau eines Zweifamilienhauses, auch an Angehörige zu vermieten. So lassen sich zwei Fliegen mit einer Klatsche schlagen. Allerdings muss der Mietzins mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Miete betragen, dann lassen sich 100 Prozent der anteiligen Werbungskosten geltend machen. Wenn die veranschlagte Miete zwischen 56 und 75 Prozent liegt, wird vom Finanzamt überprüft, inwieweit mit der vermieteten Wohnung tatsächlich auch langfristig Einkünfte erzielt werden. Hierbei muss eine Schätzung der Ausgaben und Einnahmen über 30 Jahre hinweg erfolgen. Die Werbungskosten als solche lassen sich bei Angehörigen wiederum genauso absetzen, wie dies bei der Fremdvermietung der Fall ist – es wird ein Mietvertrag aufgesetzt und die Zahlung von Miete und Nebenkosten per Bankauszug nachgewiesen.

Wenn es das Grundstück zulässt, bietet ein Doppelhaus mehr Privatsphäre für beide Parteien. Hier gibt es Tipps zur Planung eines Doppelhauses

Fazit

Wer gründlich kalkuliert und Marktkenntnisse hat, ist vor Fehlinvestitionen gefeit. Defizite hinsichtlich steuerlicher Betrachtung, Immobilien-Erfahrung sowie Marktkenntnissen, sollten unbedingt mithilfe von erfahrenen Immobilienmaklern, Steuerberatern oder von Sachverständigen ausgeglichen werden. Ebenso trägt es zu einer hervorragenden Rendite bei, wenn die Herstellungskosten bei der Errichtung eines Zweifamilienhauses möglichst gering gehalten werden. Hierbei bietet der Fertighausbau sehr gute Chancen, es entstehen beachtliche Kostenvorteile bei der Herstellung und dennoch ist eine freie Planung möglich.

FAQs zum Thema Zweifamilienhaus bauen

Wenn Sie planen, ein schlüsselfertiges Zweifamilienhaus mit einer Gesamtfläche von 180 Quadratmetern zu errichten, sollten Sie durchschnittlich mit einem Hauspreis von etwa 360.000 bis 450.000 Euro rechnen.

Um ein Einfamilienhaus in ein Zweifamilienhaus umzubauen, benötigen Sie eine Baugenehmigung. In den meisten Fällen stellt der Umbau kein Problem dar und wird vom Bauamt genehmigt.

Ein Zweifamilienhaus ist ein Gebäude auf einem Grundstück, das aus zwei separaten Wohneinheiten besteht. Es gibt auch das Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung als Sonderform, das durch eine deutlich kleinere Größe und möglicherweise einen fehlenden separaten Hauseingang gekennzeichnet ist.

Autor Tobias Beuler

Aktualisiert: 26.07.2024

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Als Experte für den Fertighausbau widmet sich Tobias Beuler, der Gründer von Fertighausexperte, allen Fragen rund um Ihr Bauprojekt.

Technisch ausgebildet von der HWK, kaufmännisch ausgebildet von der IHK und weitergebildet im WBZ der Universität St. Gallen sowie vom Bundesverband deutscher Fertigbau, begleitet Tobias Beuler seit 2000 europaweit den Auf- und Ausbau von Fertighäusern. Nachdem er jahrelang selbst auf Baustellen tätig war, bietet er sein Insiderwissen über Fertighausexperte.com seit 2018 an, um Andere bei Ihren Fertigbauprojekten zu unterstützen und ist in TV und Print als Bauexperte bekannt. Mit seinem Buch “Bau keinen Scheiss” ist er seit Juli 2024 auch Spiegel Bestseller Autor.


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