Bausachverständiger/ Baugutachter – Defintion, Unterschied & Aufgabenbereich

Erfahrungen & Bewertungen zu Tobias Beuler

Autor: Tobias Beuler - Fertighausexperte

Datum: 23. Juli 2019

Kommentare: 4

Inhaltsverzeichnis

Viele fragen sich immer wieder auf´s Neue, was ein Bausachverständiger eigentlich für Aufgaben hat. Wird ein solcher überhaupt benötigt und wenn ja, in welcher Funktion und wofür. Auf einen Nenner gebracht: Sachverständige sind natürliche Personen, denen ein überdurchschnittliches Fachwissen sowie explizite Sachkunde auf ganz speziellen Gebieten zugesprochen wird. Die Frage, wann Sachverständige in einen Verhandlungsverlauf einbezogen werden, lässt sich folgendermaßen beantworten: wenn es zu einem Verfahren in einer bestimmten Streitsache vor Gericht geht und bei den Juristen keines oder nur mangelhaftes Fachwissen vorhanden ist, dann wird der Sachverständige zurate gezogen. Dieser muss alle Fragen, die den vorliegenden Sachverhalt anbetreffen beantworten können und so für einen zügigen Verlauf des weiteren Verfahrens beitragen.

Tipp

Clevere Bauherren lassen es erst gar nicht so weit kommen und beziehen den Baugutachter schon vorher mit ein, dann geht es gar nicht erst vor Gericht.

Achtung

Vor allem beim Fertighausbau ist ein externer Experte fast unverzichtbar. Während man beim Massivbau die schiefe Wand immer noch mit Putz und Spachtel korrigieren kann, ist das bei einem Fertighaus nicht mehr möglich, wenn erst mal der Estrich drin ist. Dann können Sie als Bauherr nur noch das machen, was man wirklich nicht will: sich mit dem Bauleiter der Fertighausfirma über die Höhe einer Gutschrift streiten. Wie dann die restliche Baustelle bis zur Übergabe verläuft, kann man sich vorstellen.

Tipp

Die Rohbau- bzw. Richtkontrolle sollte der externe Baugutachter dann machen, wenn auch die Monteure auf der Baustelle sind. So vermeidet man schriftliche Protokolle und Gutachten und kann Probleme gleich unverzüglich vor Ort lösen. Schauen Sie dazu mal in den Shop von Fertighausexperte. Es ist wie bei Tetris – stellen Sie bei Ihrem Hausbau von Anfang an die Weichen richtig, dann können Sie auch cool bleiben, wenn die Stein / Bauelemente / Wände später immer schneller auf Sie zukommen.

Unterschied zwischen Gutachter / Sachverständiger

Behörden und Gerichte verwenden hierbei zumeist den Begriff Sachverständiger, denn diese berufen sich oft auf einen Gesetzeswortlaut und in diesen findet überwiegend die Bezeichnung Sachverständiger Anwendung. Die Bezeichnung Gutachter hat sich hingegen eher für den Bereich der Privatpersonen etabliert.

Somit haben beide prinzipiell dieselben Aufgaben, es gibt jedoch in manchen Fällen unterschiedliche Bezeichnungen.

Ein Gutachter/ Sachverständiger unterstützt lediglich die Entscheidungsfällung. Dem Gericht obliegt es die jeweiligen Gutachten in eigener Regie zu würdigen und entsprechend zu verwerten. Dies ist auch der Grund dafür, dass ein Gutachten keineswegs verbindlich ist – es gibt lediglich Hinweise für die abschließende Urteilsfindung.

Sie merken schon, da vergeht einem beim Lesen die Lust. Der Hausbau sollte Spaß machen und nicht vor Gericht gehen. Darum holen Sie sich einen Baugutachter, der nicht nur meckert, was alles schlecht sein soll (um sein Honorar zu rechtfertigen), sondern einen, der Lösungen gemeinsam mit der Firma sucht.

In welchen Fällen werden Sachverständige / Gutachter in Anspruch genommen?

Sachverständige/Gutachter haben die hauptsächliche Aufgabe Gutachten zu erstellen – in Bereichen, in denen sie auch über das nötige Fachwissen verfügen. Oft wird dies dann erforderlich um unklare Sachverhalte eindeutig klären zu können. Nicht nur Behörden und Gerichte haben das Recht Sachverständige / Gutachter zu beauftragen – ebenfalls können sich Privatpersonen oder Unternehmen an diese wenden, um unterschiedliche Streitfragen klären zu lassen.

Welche Arten von Sachverständigen / Gutachter gibt es

Der Berufsstand eines Sachverständigen / Gutachters ist von rechtlicher Seite her nicht geschützt. Daher steht es im Grunde genommen jedem offen diese Bezeichnung zu tragen. Allerdings unterscheidet man zwischen verschiedenen Arten von Sachverständigen / Gutachter:

EU-Zertifizierter Sachverständiger
Freier Sachverständiger: er ernennt sich selbst
Verbandsanerkannter Sachverständiger
Staatlich anerkannter Sachverständiger

Wer nun letztendlich für den konkreten Fall als Sachverständiger/Gutachter am besten geeignet ist, hat mit dessen Vorbildung und Erfahrungswerten zu tun. Bei Streitigkeiten, die beispielsweise im handwerklichen Bereich anfallen, können durchaus Handwerksmeister zur Beurteilung herangezogen werden. Diese müssen allerdings über eine ausreichende Berufserfahrung verfügen und den jeweiligen Fall mit Fachkompetenz bearbeiten. Handelt es sich um ein Strafverfahren, für das ein Gutachter benötigt wird, sollte dieser ein entsprechendes Studium absolviert haben. Denn nur so kann er einen spezifischen Sachverhalt auch tatsächlich mit dem benötigten Fachwissen beurteilen.

Hier ein Beispielurteil:

Das Amtsgericht München fällte ein entsprechendes Urteil, bei dem es um die Haftung eines Sachverständigen ging, dessen Gutachten bei der ehemaligen Erstellung unrichtig war.
Dabei ging es darum, dass einem Mieter die Beschädigung eines Blechdachs unterstellt wurde. Daraufhin beauftragte der Richter einen Sachverständigen, der ein Gutachten erstellte, in welchem er ermittelte, dass die fraglichen Schadstellen einzig auf Umweltschäden zurückzuführen seien.

Als der Vermieter von der unrichtigen Beurteilung des Sachverständigen Kenntnis erlangte, wollte er zu einem späteren Zeitpunkt für die Dachreparatur Schadensersatz von diesem einklagen. Dies allerdings ohne Erfolg, denn er hatte es versäumt, ein Gutachten durch andere Sachverständige/Gutachter einzuholen – also ein Obergutachten, um hierbei nachzuweisen, dass das erste Gutachten falsch war.
Die Begründung für dieses Urteil wurde so argumentiert, dass der Sachverständige nur dann auf Schadensersatz für das Erstellen eines unrichtigen Gutachtens verklagt werden kann, wenn bereits während des Prozessverlaufs mit allen möglichen Mitteln der Versuch unternommen wurde einen Nachweis zu erbringen, dass das Gutachten falsch war. So genügt es nicht, dass der Gutachter lediglich zum Sachverhalt befragt wurde. Dies entspräche nicht der Verpflichtung alle verfügbaren Mittel ausgeschöpft zu haben. [AG München, 19.11.2010, 281 C 34656/08]

Die Bauberatung – was hat es damit auf sich?

In dieser Phase sind die Bauherren noch ziemlich am Beginn ihres Bauvorhabens – nämlich auf der Suche nach dem passenden Haushersteller. In dieser Fertighaus-Baubeschreibung übersetze ich dann für meine Kunden, im Rahmen der jeweils vorliegenden Baubeschreibungen, die Kosten, die tatsächlich zu erwarten sind.

Mindestens vier gute Gründe sprechen dafür, dass eine Baubeschreibung ganz genau geprüft und entschlüsselt werden sollte:

Baubeschreibungen sind unterschiedlich in ihrer Vielfältigkeit
manche Baubeschreibungen wurden lediglich von der Marketingabteilung geschrieben
Baubeschreibungen, die überwiegend vom Controlling geschrieben wurden
Personalisierte Baubeschreibungen

Hier tut sich ein weiterer Vorteil auf

Bei dieser Dienstleistung handelt es sich um eine Maßnahme, die lediglich einmal gebucht werden muss – wurde die Prüfung der Baubeschreibung bereits einmal geübt, lassen sich die so gewonnen Insider-Erkenntnisse ohne Probleme auf andere Baubeschreibungen übertragen, die von den unterschiedlichsten Fertighausfirmen stammen.

Wichtig

Unsere Prüfungstätigkeit erstreckt sich nicht auf den Umfang der Baubeschreibung der Fertighausfirma, sondern es wird genau überprüft, welche Inhalte und Konditionen darin vorkommen. Hierzu muss man wissen, dass die Baubeschreibung nach der Unterschrift unter einem Kauf- oder Werkvertrag zu einem wichtigen Vertragsbestandteil wird. So ist es durchaus möglich, dass die Ausstattung, die Sie für Ihr Fertighaus wünschen, richtig teuer wird. Wie schön, wenn Sie bereits im Vorfeld wissen, was in finanzieller Hinsicht auf Sie zukommt – denn eine Nachfinanzierung kann teuer werden und sollte daher tunlichst vermieden werden.

Fertighaus-Angebote sauber und umfassend vergleichen

Bei dieser Dienstleistung werden Ihnen vom Fertighausexperten ganz genau die preislichen Unterschiede aufgezeigt. Darüber hinaus erhalten Sie bei dieser Buchung professionelle Unterstützung, was die zunächst versprochene Transparenz beim Fertighauskauf anbelangt – hier werden alle Dinge an´s Tageslicht gebracht, die unbedingt einer weiteren Klärung bedürfen.

Erfahren Sie beispielsweise welche Zusatzkosten beim jeweiligen Fertighaus-Hersteller später noch auf Sie zukommen werden und finden Sie dabei genau heraus, mit welcher preislichen Größenordnung Sie bei welchem Anbieter wirklich rechnen müssen, wenn es um den Kauf moderner Fertighäuser geht.

Die Buchung Ihres Fertighausexperten beinhaltet maximal fünf unterschiedliche Fertighaus-Angebote, die für Sie exakt verglichen werden. Dabei werden selbstverständlich die tatsächlich zu erwartenden Kosten für Sie übersetzt. Ab dem sechsten Angebot passen wir die Dienstleistungspauschale entsprechend an.

Dass sich diese Dienstleistung tatsächlich für Sie lohnt – einfach dieses Beispiel-Video anschauen. Aus einem ganz aktuellen Fertighaus-Angebot haben wir drei von fünfzehn Punkten herausgepickt, auf diese Sie besonders achten sollten.

Ihr Fertighaus – der Kauf- bzw. Werkvertrag

Sobald Sie von den Zuständigen einer Fertighausfirma gebeten werden einen Kaufvertrag zu unterschreiben, ist unsere Dienstleistung besonders wichtig und für Sie von allergrößtem Nutzen.

Ganz im Gegensatz zur vierstelligen Summe, die es aufzuwenden gilt, wenn Sie einen Planungsauftrag vergeben, ist die Auftragssumme beim Kaufvertrag für Ihr Fertighaus wahrlich nicht mehr vierstellig – jetzt geht es um die wahrscheinlich größte Investition in Ihrem Leben, die mit einer zumeist hohen und sehr langjährigen Verschuldung einhergeht.

Nun kommen wir zum Zug: vor der Unterschrift optimieren und verhandeln wir für Sie die Preise und Fristen – allerdings auch den richtigen Umgang mit Graubereichen.

Stellen Sie sich nur mal vor, Sie müssten 10 % der Auftragssumme als Schadensersatz zahlen, wenn Sie vom KAUFVERTRAG zurücktreten müssen? Dies kommt sage und schreibe in 15 % aller Fälle vor!

Das bedeutet im Klartext, wir retten Ihnen eine riesige Summe Geld, indem wir viele weitere verhandelbare Vertragszusätze und Klauseln für Sie prüfen – und Sie können nachts viel ruhiger schlafen.

Und das Beste kommt erst noch: die Geld-zurück-Garantie für diese Dienstleistung bedeutet für Sie, dass wir Ihnen den fraglichen Betrag unverzüglich erstatten, sollten wir wider Erwarten den Kauf- bzw. Werkvertrag nicht zu Ihrem Vorteil gestalten können.

Wenn es zu Streitigkeiten kommt: das Baugutachten

Ein Baugutachten wird immer dann erstellt, wenn sich die Fertighausfirma und der Kunde über bestimmte Sachverhalte etc. uneinig sind. In den meisten Fällen werden Gutachten dieser Art von den Gerichten angefordert, denn Richter sind in aller Regel keine Fachleute.

Was sollten Hauskäufer beim Baugutachten berücksichtigen

Alle, die beim Kauf einer Immobilie sehr sorglos vorgehen, können unter Umständen ein böses Erwachen erleben. Aus dem vermeintlichen Traumhaus wird dann vielleicht sogar ein Alptraum. Ein Baugutachten kann daher beim Kauf eines Hauses oder beim Neubau, selbstverständlich auch beim Kauf eines Fertighauses, wichtig sein. Bei einem Baugutachten führt ein unabhängiger Sachverständiger mit hohem Fachwissen Qualitätskontrollen durch. So lassen sich im Falle eines Falles Mängel aufdecken, die vom Laien sehr schnell übersehen werden.

Selbstverständlich ist der hauptsächliche Anlass, um ein Baugutachten in Auftrag zu geben, der Hauskauf. Darüber hinaus sind es zum Beispiel auch Sanierungen, bei deren Planung ein Baugutachter mit ins Boot geholt wird. Dieser steht dem Bauherren auch mit Empfehlungen für den Neubau zur Verfügung. Das Gutachten als solches dient im Falle einer Auseinandersetzung mit Versicherungen oder mit Baufirmen als Beweissicherung.

Wofür wird ein Baugutachten benötigt?

Eigentümer und potenzielle Käufer eines Hauses sollen durch die Erstellung eines Baugutachtens über den nötigen Renovierungsbedarf aufgeklärt werden. Ein Bausachverständiger ermittelt beispielsweise die Ursache von Schäden in seinem Gutachten, dabei untersucht er diese exakt, bewertet und dokumentiert sie dann.

Was ist der Unterschied zwischen Bauschäden und Baumängel?

Bauschäden entstehen in den allermeisten Fällen durch Verarbeitungs- oder Materialfehler. Hingegen sind Baumängel dann festzustellen, wenn Schäden entstanden sind, wegen nicht regelgerechter Arbeitsausführung. Daher ist es immens wichtig, dass ein Baugutachten sowohl Mängel als auch Schäden dokumentiert und dabei den Unterschied zu kennen. Es sind daher detaillierte Planung und regelmäßige Kontrollen während einer Bauphase notwendig, durch welche sich Baumängel besser vermeiden lassen.

Baugutachten – wer führt sie durch?

Bausachverständige, die in der Lage sind ein Baugutachten durchzuführen, rekrutieren sich in vielen Fällen aus Experten, wie beispielsweise Ingenieure und Architekten. Zumeist sind diese in branchennahen Firmen tätig und haben dann spezielle Weiterbildungen zum Bausachverständigen durchlaufen. Oft sind sie Handwerkskammern oder Berufsverbänden angeschlossen. Daneben findet man Gutachter, die als freie Sachverständige tätig sind. Diese weisen ihre Kompetenz zumeist durch eine Zertifizierung nach. Darüber hinaus führen einige von ihnen beispielsweise als Fachleute gesetzlich anerkannte Wertermittlungsverfahren durch. Ebenso sind sie als Energieberatungs-Spezialisten tätig.

Dabei hängt es immer davon ab, welche Leistungen zuvor mit dem Gutachter vereinbart wurden, wenn es um den Inhalt eines Baugutachtens geht. Hierbei muss allerdings darauf geachtet werden, dass Gutachten, die besonders detailliert sind, auch preislicher höher ausfallen. Grundsätzlich sind bei einem Baugutachten aber folgende Aspekte zu finden:

die Untersuchungsergebnisse der Immobilie.
die Baumängelauflistung
eine Zustandsbeurteilung einzelner Bauteile
mögliche Schadensursachen
Empfehlungen zur Schadensbeseitigung
die Höhe der Kosten, die bei der Schadenbehebung voraussichtlich entstehen werden

So ist der Ablauf einer Besichtigung vor Ort

Damit der Bausachverständige ein umfassendes Baugutachten erstellen kann, ist es notwendig auch vor Ort Abwassersysteme sowie Wasser- und Heizungsrohre, die nicht offensichtlich sind, untersuchen zu lassen. Um Schäden und Mängel aufdecken zu können, werden unter vielem anderen auch Temperatur- und Feuchtigkeitsmessungen durchgeführt. Nach Abschluss der Begutachtung erhält der Auftraggeber bei einem umfassenden Beratungsgespräch ausführliche Informationen über den Verlauf des Gutachtens, wenn er dies wünscht.

Typische Mängel und Schäden

Mängel und Schäden, die bei einem Gutachten häufig entdeckt werden, sind Risse, Schimmel oder undichte Stellen. Wegen eventuellen Wärmeverlusten werden Fenster und Türen überprüft. Die Zielsetzung dabei: es wird untersucht, inwieweit sich Reparaturen lohnen oder ob die Neuanschaffung von Türen und Fenstern sinnvoller ist. Alle Empfehlungen müssen anhand von dabei entstehenden Kosten sowie durch Vorteile, die durch Energieeinsparungen erzielt werden, genau begründet werden.

Als erste Einschätzung: das Kurzgutachten

Wenn zunächst eine erste Beurteilung der Immobilie gewünscht wird, kann diese im Rahmen eines Kurzgutachtens durchgeführt werden lassen. Die Kosten hierfür sind erheblich geringer, so muss in etwa mit Beträgen zwischen 300 und 400 Euro kalkuliert werden. Selbstverständlich ist das Kurzgutachten, wie es der Name bereits besagt, nicht besonders detailliert und wird in der Regel mündlich durchgeführt.

Fazit

Ganz egal, um welches Vorhaben es sich handelt, das Sie zum Ziel Ihrer Wohnträume führen soll – es ergibt auf jeden Fall großen Sinn einen Experten möglichst früh ins Boot zu holen. Auf diese Weise haben Sie die Gewissheit, bereits von Anfang an keine Fehler zu machen. Wie bei allem im Leben, sollten stets zu Beginn einer Aktion die Weichen richtig gestellt werden – alle, die noch mit Tetris vertraut sind, werden wissen, wie vertrackt sich der weitere Spielablauf darstellen kann, wenn schon am Anfang die Steine nicht richtig gefallen sind. Dasselbe gilt auch für den Kauf oder den Neubau einer Immobilie. Der Fertighausexperte steht Ihnen über die gesamte Planungs- , Kauf- und Bauphase beratend zur Seite. So wird Ihr Traum von der eigenen Immobilie elegant und ohne Probleme vonstatten gehen. Und sollten sich wider Erwarten kleine Unstimmigkeiten ergeben – der Fertighausexperte hat immer ein offenes Ohr für seine Klienten und hakt für Sie, wenn Sie auch die richtige Fertighausfirma gewählt haben, gerne mal beim Chef nach, was man für Sie so tun kann. Klappt meistens bei Familienunternehmen, nicht aber bei zu großen Konzernen, die über 500 Fertighäuser pro Jahr bauen.

FAQs zum Thema Bausachverständiger/ Baugutachter

Was ist ein Bausachverständiger/Baugutachter und welche Aufgaben hat er?

Ein Bausachverständiger oder Baugutachter ist ein Experte auf dem Gebiet des Bauwesens, der über umfangreiches Fachwissen in Bezug auf Bauprozesse, -materialien und -normen verfügt. Seine Hauptaufgabe besteht darin, Bauherren, Käufer, Verkäufer oder Versicherungen bei der Beurteilung von Bauwerken zu unterstützen. Ein Bausachverständiger kann Bauabnahmen durchführen, Baumängel begutachten, Bauberatung geben, Gutachten erstellen und bei rechtlichen Auseinandersetzungen als Gutachter auftreten.

Wann sollte ich einen Bausachverständigen/Baugutachter engagieren?

Es gibt verschiedene Situationen, in denen es ratsam ist, einen Bausachverständigen/Baugutachter einzuschalten. Beispiele hierfür sind der Kauf oder Verkauf einer Immobilie, der Neubau oder Umbau eines Hauses, die Feststellung von Baumängeln oder Feuchtigkeitsschäden, die Bewertung des Zustands eines Gebäudes vor oder nach dem Kauf, Streitigkeiten mit Bauunternehmen oder Versicherungen sowie bautechnische Fragen und Beratung. Ein Bausachverständiger kann Ihnen helfen, potenzielle Risiken zu identifizieren und fundierte Entscheidungen zu treffen.

Wie finde ich einen qualifizierten Bausachverständigen/Baugutachter?

Bei der Auswahl eines Bausachverständigen/Baugutachters sollten Sie auf dessen Qualifikationen und Erfahrungen achten. Es ist ratsam, nach einem Sachverständigen zu suchen, der über eine Ausbildung oder ein Studium im Bauwesen oder einer verwandten Fachrichtung verfügt. Zertifizierungen oder Mitgliedschaften in anerkannten Verbänden können ebenfalls ein Indikator für Fachkompetenz sein. Empfehlungen von Freunden, Familie oder anderen Bauexperten können ebenfalls hilfreich sein. Vergessen Sie nicht, die Referenzen und Kundenbewertungen des Sachverständigen zu prüfen, um einen Eindruck von seiner Arbeit und Zuverlässigkeit zu erhalten.

Wie viel kostet die Beauftragung eines Bausachverständigen/Baugutachters?

Die Kosten für die Beauftragung eines Bausachverständigen/Baugutachters können je nach Art und Umfang des Auftrags variieren. Einzelne Leistungen wie eine Bauabnahme oder die Begutachtung von Baumängeln werden oft auf Stundenbasis oder pauschal berechnet. Größere Projekte wie die Begleitung eines Neubaus oder die Erstellung eines ausführlichen Gutachtens können höhere Kosten verursachen. Es ist ratsam, vorab ein Angebot einzuholen und die Kosten mit dem Bausachverständigen/Baugutachter zu besprechen.

Hilfreiche Bauherren-Tipps

Im Folgenden finden Sie viele hilfreiche Tipps im Videoformat. Viel Spaß beim schauen ????

Autor Tobias Beuler

Aktualisiert: 05.06.2021

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Als Experte für den Fertighausbau widmet sich Tobias Beuler, der Gründer von Fertighausexperte, allen Fragen rund um Ihr Bauprojekt.

Technisch ausgebildet von der HWK, kaufmännisch ausgebildet von der IHK und weitergebildet im WBZ der Universität St. Gallen sowie vom Bundesverband deutscher Fertigbau, begleitet Tobias Beuler seit 2000 europaweit den Auf- und Ausbau von Fertighäusern. Nachdem er jahrelang selbst auf Baustellen tätig war, bietet er sein Insiderwissen über Fertighausexperte.com seit 2018 an, um Andere bei Ihren Fertigbauprojekten zu unterstützen und ist in TV und Print als Bauexperte bekannt.

Auf unserer Website erhalten Sie kostenlose Tipps rund rum den Fertighausbau und können auf Wunsch eine individuelle Betreuung Ihres Bauprojekts buchen. Unsere Experten helfen Ihnen u. a. beim Prüfen von Angeboten und Baubeschreibungen oder dem Optimieren von Werkverträgen, damit Sie Baurisiken mindern können. Zudem besuchen wir Baustellen vor Ort und führen bspw. Rohbaukontrollen durch oder begleiten Hausabnahmen.

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