Ist der Grundstückskaufvertrag unterschrieben, kann das Traumhaus verwirklicht werden. Im Gegensatz zu anderen Verträgen muss ein Grundstückskaufvertrag notariell beurkundet werden. Geschieht dies nicht, dann ist der Vertrag nicht rechtswirksam. Im folgenden Ratgeber möchten wir auf relevante Dinge zu diesem wichtigen Vertrag eingehen, sodass sich beide Vertragsparteien auf der sicheren Seite fühlen können.
Was ist ein Grundstückskaufvertrag?
Beim Grundstückskaufvertrag handelt es sich um einen Kaufvertrag, der alle wesentlichen Einzelheiten beim Grundstückskauf festlegt.
Im Einzelnen bedeutet dies, dass der Verkäufer sich verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück an den Käufer zu übertragen. Im Gegenzug bedeutet dies aber auch, dass der Käufer sich verpflichtet den festgelegten Kaufpreis für das Grundstück zu begleichen.
Beim Grundstückskauf handelt es sich um eine finanzielle Belastung, daher ist in Deutschland eine notarielle Beglaubigung zur Rechtswirksamkeit notwendig. Diese soll den ordnungsgemäßen Ablauf des Grundstückskaufs gewährleisten. Daher haben mündliche Absprachen zwischen den Parteien keine Gültigkeit.
Der Kaufvertrag enthält den Zustand des Grundstückes ebenso wie den Verkaufspreis, der von beiden Vertragsparteien ausgehandelt wurde. Ein Notar setzt den Vertrag auf und lässt diesen 2 Wochen vor Vertragsunterzeichnung sowohl dem Verkäufer als auch dem Käufer zukommen. Beide Vertragsparteien haben so die Möglichkeit, den Kaufvertrag für das entsprechende Grundstück genau zu prüfen und eventuelle Änderungswünsche im Kaufvertrag dem Notar mitzuteilen. Ist die Vertragsunterzeichnung erfolgt, müssen die Vertragsbedingungen erfüllt werden. Erst dann muss der Kaufpreis an den Vertragspartner gezahlt werden.
Inhalt eines Grundstückskaufvertrags
Der Kaufvertrag für ein Grundstück enthält alle relevanten Daten und Bestimmungen zum Kauf des Grundstücks. Dies bedeutet, dass sowohl der Verkäufer als auch der Käufer verpflichtet wird, alle Bedingungen aus dem Kaufvertrag einzuhalten. Somit ist der Käufer verpflichtet, den vereinbarten Kaufpreis für das Grundstück zu zahlen. Im Gegenzug verpflichtet sich der Verkäufer zum Eigentumsübertrag des Grundstücks an den Käufer.
Der Kaufvertrag bei Grundstücken ist nach einem einheitlichen Muster aufgebaut. Dennoch sind Unterschiede in den Formulierungen und im Umfang möglich.
Ein Grundstückskaufvertrag enthält im Wesentlichen die folgenden Punkte:
Persönliche Daten
Aktuelle Grundbucheintragungen
Name des Eigentümers des Grundstücks im Grundbuch
Relevante Daten zum Grundstück. Dazu gehören: Flurnummer, Adresse, Größe des Grundstückes
Angaben zur Erschließung und zum sonstigen baurechtlichen Zustand
Angaben zu bestehenden Belastungen, wie zum Beispiel Hypotheken. Sind Lasten vorhanden, wer übernimmt diese?
Auflassung und Auflassungsvormerkung. Der Verkäufer darf das Grundstück nicht mehr an einen anderen Interessenten verkaufen oder es beleihen.
Angaben zum Kauf
Kaufpreis des Grundstückes
Zahlungsmodalitäten wie zum Beispiel der Zahlungszeitpunkt
Übergabedatum
Vereinbarung zur Kostenübernahme der Vertragskosten. Dazu gehören die Notar- und Grundbuchkosten.
Nebenabsprachen und zusätzliche Anmerkungen
Inventarlisten über verbleibende Sachen auf dem Grundstück
Eventuelle Zwangsvollstreckungsunterwerfung
Rücktrittvorbehalte
Bestimmungen zur Mängelhaftung
Abschriften
Sonstige Nebenabreden wie zum Beispiel weitere verbundene Verträge von Fertighausherstellern
Zwangsvollstreckungsunterwerfung – ermöglicht dem Verkäufer die Zwangsvollstreckung, wenn die Zahlung des Kaufpreises nicht erfolgt
Belehrungen und Hinweise des Notars wie zum Beispiel, dass der Notar die Finanzverwaltung über den Kauf informiert
Worauf soll beim Grundstückskaufvertrag geachtet werden?
Beim Grundstückskaufvertrag muss auf einige wichtige Details anhand einer Checkliste geachtet werden. Bei Unsicherheiten ist es sinnvoll, einen Experten zurate zu ziehen.
Die wesentlichen Punkte aus der Checkliste sind in jedem Fall zu beachten:
Grundstückskaufvertrag muss von einem Notar aufgesetzt und beurkundet werden.
Vollständige Angaben zum Grundstück gemäß dem Grundbuch.
Im Grundstückskaufvertrag muss vermerkt werden, ob das Grundstück bebaut oder unbebaut ist.
Korrekter Preis für die Grundstücke
Korrekte Wiedergabe der Zahlungsmodalitäten.
Eintrag einer Auflassungsvormerkung.
Haftungsregelungen entsprechen den Absprachen der Parteien.
Ausreichend Zeit zum Kontrollieren des Kaufvertrages.
Wahl des Notars
Grundsätzlich ist es ratsam, zu überprüfen, ob der Notar eine besondere Beziehung zum Verkäufer hat. Dies gilt insbesondere bei Maklern, Fertighausherstellern und Bauträgern. Diese arbeiten oft mit denselben Notaren zusammen. Der Notar soll beiden Vertragsparteien als Vermittler dienen. Dies bedeutet, dass er keine der Parteien bevorteilen soll. Eventuell kann ein anderer Notar gewählt werden, sodass das Problem einer möglichen Geschäftsbeziehung umgangen wird.
Vollständigkeit der Angaben
Alle Daten und Angaben aus dem Kaufvertrag müssen aktuell und vollständig sein. Den Anfang machen Namen und Adressen der Vertragsparteien und es endet mit den vollständigen Angaben zu den Grundstücken aus dem Grundbuch. Ebenfalls erwähnt werden müssen Verinarungen des Kaufpreises sowie die Zahlungsmodalitäten.
Die Einsicht in das Grundbuch vor dem Kauf
Vor der Unterzeichnung des Kaufvertrages ist es möglich, dass der potenzielle Käufer Einsicht in das Grundbuch nimmt. So können unangenehme Überraschungen vermieden werden, wie zum Beispiel vorhandene Wegerechte, Vorkaufsrechte, Erbbaurechten, Grundschulden und weitere Ansprüche, die mit dem Grundstück im Zusammenhang stehen.
Zwangsvollstreckungsunterwerfung
Dem Käufer können durch diese Vereinbarung große Nachteile entstehen. Sollte der Preis nicht gezahlt werden, dann droht gemäß § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO die sofortige Zwangsvollstreckung. Dies bedeutet, dass ein Gerichtsvollzieher sofort mit der Vollstreckung beauftragt werden kann, die dann auch durchgeführt wird. Der Käufer kann in einem solchen Fall nur mit einer Vollstreckungsabwehrklage reagieren, um einen Prozess zu vermeiden.
Muss ein Grundstückskaufvertrag notariell beurkundet werden?
Diese Frage ist mit einem klaren JA zu beantworten. Damit ein Grundstückskaufvertrag rechtlich wirksam wird, muss eine Beurkundung von einem Notar vorgenommen werden. Mit Unterschrift auf dem Vertrag wird der Kauf des Grundstücks bestätigt und es beginnt der Eigentumsübertrag mit der Eintragung im Grundbuchblatt. Der Notar kann frei gewählt werden.
Bevor es zu diesem letzten und wichtigen Termin beim Notar kommt, erhalten beide Vertragsparteien einen Entwurf der Kaufverträge mit allen wesentlichen Bestimmungen. Zuvor hat der Notar überprüft, ob es Eintragungen des Grundbuches wie zum Beispiel ein Wegerecht oder eine Grundschuld gibt, die für den Kauf relevant sind. Bis zur endgültigen Unterschrift können beide Parteien den Entwurf des Grundstückskaufvertrages überprüfen.
Gibt es keine Fragen zum Inhalt des Vertrages und bestehen keine Unstimmigkeiten zwischen den Parteien, werden die Personalien der Vertragsparteien aufgenommen. Der Notar liest im Beisein der beiden Vertragsparteien den Grundstückskaufvertrag vor, sodass beide den Vertrag unterschreiben können. Nachdem der Notar den Kauf bestätigt hat, ist ein notariell beurkundeter Grundstückskaufvertrag zustande gekommen. Die Käufer enthalten einige Tage danach eine gesiegelte Abschrift des Grundstückskaufvertrages inklusive der Rechnung für die Notarkosten.
Im Vorfeld muss der Notar die Eintragungen im Grundbuch bzw. Grundbuchamt überprüfen. Sobald alle Voraussetzungen aus dem Kaufvertrag erfüllt sind, wird der Käufer zur Zahlung des Kaufpreises an den Eigentümer durch den Notar aufgefordert. Ist der Kaufpreis an den Eigentümer überwiesen, gilt der Kaufprozess des Grundstückes als abgeschlossen.
Widerrufsvereinbarungen
Widerrufsvereinbarungen oder gar der Rücktritt vom Kaufvertrag treten in Kraft, wenn sich Käufer bzw. Verkäufer vor Vertragsabschluss oder nach der Beurkundung des Vertrages umentscheiden. Grund hierfür kann eine arglistige Täuschung sein.
Solange der Grundstückskaufvertrag noch nicht unterschrieben bzw. notariell beurkundet ist, ist er nicht rechtswirksam. Für die Parteien bedeutet dies, dass sie keinerlei Verpflichtungen aus dem Vertrag haben und dass keine Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden können. Allerdings können sowohl Käufer als auch Verkäufer unter bestimmten Voraussetzungen verpflichtet werden, für bereits getätigte Aufwendungen Schadensersatz zu zahlen. Ein Grund hierfür kann sein, dass der Käufer im Glauben ist, dass das Grundstück an ihn verkauft wird. Für ein Bodengutachten und für sonstige Aufwendungen sind ihm Kosten entstanden. Zu beachten ist hierbei, dass die Beweislast immer bei demjenigen liegt, der die Kosten für die Aufwendungen geltend macht.
Bereits bei der Vertragsgestaltung kann im Vertrag eine freiwillige Widerrufserklärung vereinbart werden. Diese legt fest, dass der Kaufvertrag innerhalb eines bestimmten Zeitraums widerrufen werden kann.
Besteht ein begründeter Verdacht, dass es Mängel am Grundstück gibt und diese der Verkäufer bewusst verschwiegen hat, kann der Käufer von seinem Rücktrittsrecht des Vertrags Gebrauch machen.
Unser Fazit zum Grundstückskaufvertrag
Beide Parteien müssen ausreichend Zeit haben den Vertragsentwurf zum Grundstückskaufvertrag zu prüfen, um eventuelle Änderungen vornehmen zu können. Laut § 17 Beurkundgesetz Abs. 2a sollte der Vertrag spätestens nach 2 Wochen zur Beurkundung vorliegen.
Der Kauf eines Grundstücks ist sowohl rechtlich als auch wirtschaftlich ein sehr bedeutsames Rechtsgeschäft. Daher ist es ratsam sich mit den Details ausgiebig zu befassen, damit es nicht zu einem bösen Erwachen kommt. Fehler im Vertrag können nicht nur teuer werden, sondern auch langwierige Rechtsstreitigkeiten nach sich ziehen.
Wichtig beim Grundstückkaufvertrag ist es, dass dieser schriftlich abgeschlossen wird. Zudem besteht ein Notarzwang, denn der Notar hat sowohl Beratungs- als auch Beweisfunktion. Des Weiteren gilt, dass das Eigentum an dem Grundstück nicht mit dem Grundstückskaufvertrag vom Verkäufer an den Käufer übergeht, sondern erst durch den Grundbuchreintrag.
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