Vorabnahme Haus

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Autor: Tobias Beuler - Fertighausexperte

Kategorie: Fertighaus Anbieter

Datum: 16. März 2023

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Inhaltsverzeichnis

Die Vorabnahme beim Hausbau bzw. für einzelne Bauabschnitte kann Bauherren vor bösen Überraschungen schützen. Mit dem folgenden Ratgeber möchten wir Tipps und Tricks geben, damit die Bauabnahme beim Hausbau erfolgreich abläuft sowie Regelungen und Pflichten rund um das Bauwerk eingehalten werden.

Tipp vorab: Suchen Sie sich hierfür einen Experten, einen Bausachverständigen in Ihrer Gegend finden Sie hier.

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Was und wann ist eine Vorabnahme?

Vor der eigentlichen Wohnungs- oder Hausübergabe erfolgt die Abnahme des Gebäudes insgesamt. Etwa 2 bis 3 Wochen vor der eigentlichen Übergabe des Hauses erfolgt die vorläufige Bauabnahme. Diese Form der Abnahme ist nötig, damit später nur noch die unmerklichen Mängel im Abnahmeprotokoll notiert werden müssen. Mit der Bauabnahme vom Haus bekommt der Bauherr einen Überblick über die noch zu erledigenden Arbeiten. Der Bauleiter kann bei der Abnahme bereits einschätzen, ob der laut Bauvertrag genannte Übergabetermin eingehalten werden kann. Je nach Art und Menge der entdeckten Mängel kann es vorkommen, dass der Termin zur Übergabe vom Haus verschoben werden muss.

Zwingend vorgeschrieben ist eine solche extra Bauabnahme nicht, außer sie wurde bereits im Bauvertrag festgehalten. Jeder zukünftige Bauherr sollte diesen Rat befolgen.

Nach der vorläufigen Abnahme beim Neubau bis zur endgültigen Übergabe des Hauses haben die Handwerker Zeit, Mängel aus dem Abnahmeprotokoll zu beheben, um eine fristgerechte Fertigstellung zu garantieren.

Damit dies möglichst nicht passiert, ist es auch ratsam einen unabhängigen Bausachverständigen hinzuziehen. Wie eine solche Begehung vor der Hausübergabe aussehen kann und was dabei wichtig ist, wird im folgenden Video gezeigt.

“Die Vorabnahme eines Hauses ist anzuraten, um frühzeitig mögliche Mängel zu erkennen und zu beheben, bevor das Haus endgültig übergeben und dann bezogen wird. Ein unabhängiger Bausachverständiger sollte hierbei bestenfalls mit einbezogen werden.” – Tobias Beuler, Bausachverständiger

Tipps zur Vorabnahme beim Haus

Mit der Abnahme bestätigt der Bauherr, dass das Bauunternehmen die Leistungen aus dem Bauvertrag ohne Mängel abgeschlossen hat. Dieser Schritt ist auch von großer juristischer Bedeutung, weshalb die Bauabnahme gut vorbereitet sein muss. Im Folgenden möchten wir dem Bauherrn Tipps an die Hand geben, worauf er bei der vorläufigen Bauabnahme achten muss.

Vorabnahme vertraglich regeln

Aufgrund der Rechtsfolgen ist es wichtig, dass die Bauabnahme von beiden Vertragsparteien (Bauherr und Bauunternehmen) vereinbart wird. Es ist ratsam, bereits im Bauvertrag die Bauabnahme festzuhalten. Dazu gehören:

eine schriftliche Abnahmeerklärung
der gemeinsame Abnahmetermin vor Ort auf der Baustelle
eine Aufforderung zur Bauabnahme durch den Auftragnehmer
Einladungsfristen zum Termin der Bauabnahme

Beim Abnahmetermin muss der Bauherr oder sein Vertreter (Architekt) das zu erstellende Protokoll führen. So kann sichergestellt werden, dass alle notwendigen Eintragungen erledigt werden. Bei eventuellen Einwänden des Bauunternehmens gegen das Abnahmeprotokoll, müssen diese außerhalb des Abnahmeprotokolls festgehalten werden. Der Bauherr sollte in jedem Fall auf eine Kopie des Protokolls für seine Unterlagen bestehen.

Möglich ist auch die vertragliche Regelung zur Bauabnahme von Teilleistungen pro Bauabschnitt, insbesondere dann, wenn eine Vergütung fällig wird. In diesem Fall beginnt dann auch die fünfjährige Gewährleistungsfrist für die abgenommene Leistung. Der Bauherr sollte möglichst keine Verträge mit einer Teilabnahme unterschreiben. Denn mit der Unterschrift geht die Haftung einer bestimmten Bauleistung vom Bauunternehmer auf den Bauherren über.

Mängel feststellen und dokumentieren

Werden bei der vorläufigen Bauabnahme Mängel festgestellt, dann müssen diese entsprechend als Mängelrüge dokumentiert und anschließend gemeldet werden. Wichtig hierbei ist das Anfertigen des Abnahmeprotokolls, denn alle vorgefundenen Mängel müssen darin detailliert beschrieben werden. Mit aussagekräftigen Fotos kann die Bestandsaufnahme abgerundet werden. Im Abnahmeprotokoll werden aber nicht nur Mängel dokumentiert, sondern auch Leistungen, die bis zum aktuellen Zeitpunkt noch nicht erbracht wurden. Hilfreich für den Bauherren ist es, einen Bausachverständigen mit der Bauabnahme zu beauftragen.

Aufgetretene Mängel nach der Bauabnahme müssen vom Bauherren nachgewiesen werden. Ein solcher Nachweis muss innerhalb der fünfjährigen Gewährleistungsfrist erfolgen. Experten sprechen in einem solchen Fall auch von der Beweislastumkehr.

Was ist mit Mängeln nach der Vorabnahme?

Risse im Putz oder im Mauerwerk, ein undichter Keller, eine undichte Lüftung oder Mängel beim Estrich gehören zu den häufigsten Baumängeln. Vielfach werden solche Baumängel erst später entdeckt. In einem solchen Fall gilt, dass der Mangel ausführlich dokumentiert wird. Bauunternehmen oder Bauträger sollten für die Mängelbeseitigung eine angemessene Frist erhalten. Hält sich der Bauunternehmer nicht an diese Frist, kann der Bauherr einen anderen Bauunternehmer mit der Mängelbeseitigung bzw. der Fertigstellung beauftragen. Außerdem hat er das Recht, vom Vertrag zurückzutreten bzw. Schadensersatz zu verlangen. In einem solchen Fall ist es ratsam, sich an den Bauherren-Schutzbund zu wenden.

Kosten in Rechnung stellen

Eine einfache Bauabnahme muss mit Kosten von 500 bis 1000 Euro für den Sachverständigen kalkuliert werden. Möchten Bauherren eine umfangreichere Beratung in Anspruch nehmen, dann muss mit Kosten von 0,5 bis 2,5 % der Baukosten für den Sachverständigen gerechnet werden.

Bei einer Begutachtung muss mit einem Stundenlohn des Sachverständigen von 70 bis 200 Euro gerechnet werden. Dazu kommen eventuelle Fahrtkosten und die Kosten für die Erstellung der Dokumentation. Pro Seite für das schriftliche Gutachten muss der Bauherr mit Preisen von 40 bis 60 Euro rechnen.

Dennoch ist ein Baugutachter letztendlich immer günstiger als Baumängel oder gar Pfusch. Vielfach liegen die Mehrkosten durch Pfusch am Bau bzw. durch Mängelansprüche im unteren bis mittleren 5-stelligen Bereich. Entsprechende Sachverständige können Bauherren über den TÜV, die Dekra oder sonstige Verbände finden.

Vorabnahme mithilfe eines Sachverständigen

Bauherren sollten die Bauabnahme niemals ohne einen Sachverständigen durchführen. Dem Bauherren ist es allerdings möglich bereits vor dem Abnahmetermin zu prüfen, ob alle vereinbarten Leistungen ausgeführt wurden, dennoch ist es auch hier ratsam, mit einem Bausachverständigen zusammenzuarbeiten.

Für den Auftraggeber lohnt es sich, einen Bausachverständigen für die anstehende Bauabnahme zu beauftragen. Solche unabhängigen Experten haben einen sehr geschulten Blick, wenn es um das Entdecken von vorhandenen Mängeln und damit verbundene Mängelansprüche geht. In der Regel ist ihnen bekannt, welche Bereiche im Haus und auf der Baustelle sehr oft von der mangelhaften Ausführung der Arbeiten betroffen sind, und können die entsprechende Mängelrüge verfassen und Nachbesserungen verlangen.

Selbst vor der eigentlichen Bauabnahme kann der Sachverständige den Neubau begehen und ein Gutachten erstellen. Ein solches Dokument kann Bauherren bei der Bauabnahme behilflich sein, um auf vorhandene Fehler und Mängel hinzuweisen. Diese Mängel müssen dann vom Auftraggeber in das Abnahmeprotokoll aufgenommen werden.

Was sollte das Abnahmeprotokoll beinhalten?

Vor der geplanten Bauabnahme ist es sinnvoll, eine ausführliche Baubegehung durchzuführen. Etwaige Mängel sollten anschließend im Bautagebuch festgehalten werden. Am eigentlichen Tag der Abnahme werden diese dann in das Abnahmeprotokoll übertragen

Gemäß § 12 Abs. 4 Nr. 1 Vergabe – und Vertragsordnung für Bauleistungen -Teil B ist festgesetzt, dass die Bauabnahme schriftlich zu dokumentieren ist. Darin müssen folgende Punkte enthalten sein:

Namen des Bauherrn
Adresse des Gebäudes der Abnahme
Ort und Datum der Bauabnahme
Anwesende Personen bei der Bauabnahme
Auftragsnummer und Datum vom Bauvertrag, welcher zwischen Bauherr und Bauunternehmer geschlossen wurde
Exakte Benennung der Bauleistungen bzw. der Teilleistung, welche abgenommen werden
Beschreibung und Auflistung aller sichtbarer, neuer, bereits bekannter und noch nicht behobener Mängel
Angabe des Termins einer erneuten Abnahme nach der Mängelbeseitigung
Unterschrift des Bauherrn und Bauunternehmers

Vorabnahme darf verweigert werden

Es ist möglich, die Abnahme zu verweigern, was aber nur bei gravierenden Mängeln oder beim Summieren von vielen kleinen Mängeln sinnvoll ist.

Wichtig hierbei ist es zu wissen, dass das Fernbleiben zum vereinbarten Termin nicht als Verweigerung gilt. Wird der Termin zur Abnahme versäumt, dann gilt der Neubau als abgenommen.

Fazit zur Vorabnahme vom Haus

Die Abnahme hat für den Bauherren rechtliche Folgen. Mit seiner Unterschrift unter dem Abnahmeprotokoll übernimmt er alle Verantwortungen rund um das Haus. Mögliche Mängel müssen dann vom Bauherrn nachgewiesen werden. Die Rede ist hier von der Beweislastumkehr. Vorher, also während der Bauphase, ist der Bauträger für das ordnungsgemäße Durchführen der Arbeiten verantwortlich und muss diese auf Verlangen nachweisen.

Durch die Abnahme endet die Phase der Vertragserfüllung für das Bauunternehmen und die fünfjährige Gewährleistungsfrist beginnt. In diesen 5 Jahren können weiterhin Ansprüche wegen verdeckter und nicht verdeckter Baumängel gestellt werden. Nach der Abnahme stellt das Bauunternehmen die Schlussrechnung, die dann zur Zahlung fällig wird.

FAQs zum Thema Vorabnahme Haus

Warum ist eine Vorabnahme wichtig?

Die Vorabnahme ist wichtig, um mögliche Mängel oder Fehler frühzeitig zu erkennen und zu beheben, bevor der endgültige Abnahmeprozess stattfindet. Durch die Vorabnahme haben Käufer oder Bauherren die Möglichkeit, das Haus gründlich zu prüfen und sicherzustellen, dass alle vereinbarten Spezifikationen erfüllt sind. Dadurch können spätere Unannehmlichkeiten und Streitigkeiten vermieden werden.

Wer führt die Vorabnahme durch?

Die Vorabnahme wird normalerweise von Käufern oder Bauherren selbst durchgeführt. Es ist jedoch auch möglich, einen Sachverständigen oder Architekten hinzuzuziehen, der über Fachkenntnisse verfügt und bei der Beurteilung der Bausubstanz und der Ausführungsqualität helfen kann.

Welche Aspekte sollten bei der Vorabnahme beachtet werden?

Bei der Vorabnahme sollten verschiedene Aspekte berücksichtigt werden, wie zum Beispiel:

Überprüfung der Bauausführung und der Qualität der Arbeit
Funktionalität der technischen Installationen (Elektrik, Sanitär, Heizung usw.)
Kontrolle der Baustoffe und verwendeten Materialien
Einhaltung der vereinbarten Baupläne und -spezifikationen
Prüfung von Oberflächen und eventuellen Mängeln
Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften und Baunormen

Was tun, wenn bei der Vorabnahme Mängel festgestellt werden?

Wenn bei der Vorabnahme Mängel oder Fehler festgestellt werden, sollten diese dokumentiert und dem Verkäufer oder Bauunternehmer mitgeteilt werden. Es ist wichtig, dass alle Mängel schriftlich festgehalten und Fristen für die Mängelbeseitigung vereinbart werden. In einigen Fällen kann es notwendig sein, eine Nachbesserung oder Reparatur zu verlangen, bevor der endgültige Abnahmeprozess stattfindet.

Gibt es rechtliche Konsequenzen bei Mängeln nach der Vorabnahme?

Die rechtlichen Konsequenzen bei Mängeln nach der Vorabnahme können von den vereinbarten Vertragsbedingungen und den geltenden gesetzlichen Bestimmungen abhängen. Es ist wichtig, dass alle Mängel schriftlich festgehalten werden, um bei Bedarf rechtliche Schritte einzuleiten. In vielen Fällen haben Käufer oder Bauherren Anspruch auf Gewährleistungsrechte oder Schadensersatz, wenn Mängel auftreten.

Autor Tobias Beuler

Aktualisiert: 26.07.2024

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Als Experte für den Fertighausbau widmet sich Tobias Beuler, der Gründer von Fertighausexperte, allen Fragen rund um Ihr Bauprojekt.

Technisch ausgebildet von der HWK, kaufmännisch ausgebildet von der IHK und weitergebildet im WBZ der Universität St. Gallen sowie vom Bundesverband deutscher Fertigbau, begleitet Tobias Beuler seit 2000 europaweit den Auf- und Ausbau von Fertighäusern. Nachdem er jahrelang selbst auf Baustellen tätig war, bietet er sein Insiderwissen über Fertighausexperte.com seit 2018 an, um Andere bei Ihren Fertigbauprojekten zu unterstützen und ist in TV und Print als Bauexperte bekannt. Mit seinem Buch “Bau keinen Scheiss” ist er seit Juli 2024 auch Spiegel Bestseller Autor.

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