Verbraucherbauvertrag

Lange Zeit gab es beim deutschen Baurecht keinen wirksamen Verbraucherschutz für Bauherren und Co. Mit der großen Baurechtsreform zu Anfang 2018 hat der Gesetzgeber den Verbraucherbauvertrag im Rahmen des Bauvertragsrechts auf den Weg gebracht. Doch was hat es mit dem Verbraucherbauvertrag auf sich? Wir möchten versuchen Verbraucher ihre Rechte rund um die Verbraucherbauverträge beim Bau eines neuen Gebäudes zu verdeutlichen und was vor der Unterschrift der Verträge zwingend geprüft werden sollte.

Was ist ein Verbraucherbauvertrag?

Per Gesetz wurden im Jahr 2018 die öffentlich-rechtlichen Vorschriften zum Bauvertrag im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ergänzt. Es wurde im Rahmen einer Neuregelung der Verbraucherbauvertrag eingeführt. Dieser soll private Bauherren vor finanziellen Einbußen gerade beim Bau neuer Häuser bzw. bei erheblichen Umbaumaßnahmen schützen. Entsprechende Informationen rund um den neuen Bauvertrag sind in § 650i BGB zu finden.

Beim Verbrauchervertrag handelt es sich der Definition nach um einen Vertrag, der einem Verbraucher die Möglichkeit gibt, einen Unternehmer zum Bau oder zu größeren Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude zu verpflichten. Zu Letzterem zählen unter anderem Umbaumaßnahmen eines Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an historischen Gebäuden, bei denen eine historische Fassade erhalten bleiben muss.

Mit Verbraucher ist eine natürliche Person gemeint, die einen Bauvertrag zu privaten Zwecken und nicht aus der beruflichen Aktivität abschließt. Vertragspartner für den privaten Bauherren sind klassische Unternehmer rund um das Bauwesen, Anbieter von Fertighäusern sowie Anbieter von Massivhäusern.

Der Verbraucherbauvertrag darf dabei auf keinen Fall mit dem bekannten Werkvertrag verwechselt werden. Baumaßnahmen, bei denen Werkverträge greifen, sind zum Beispiel der Anbau eines Wintergartens an ein bestehendes Gebäude.

Die wichtigsten Regelungen des Verbraucherbauvertrags

Sobald ein Verbraucherbauvertrag vorliegt, müssen laut dem BGB verschiedene Verbraucher-schützende Regeln durch den Unternehmer eingehalten werden. Mit einigen möchten wir uns näher befassen.

Verbraucherbauvertrag muss in Textform abgeschlossen werden

Damit es bezüglich des Vertragsinhaltes des Verbraucherbauvertrags nicht zu Beweisschwierigkeiten gegenüber dem Unternehmer kommt, muss der Vertrag laut Gesetzgeber in Textform abgeschlossen werden. Die Textform ist auch per E-Mail oder per Fax möglich. Somit sind alle mündlich geschlossenen Verträge laut Bauvertragsrecht ungültig. Geregelt sind diese Vorschriften im Baurecht in § 650 i Abs. 2 BGB.

Recht auf eine Bauleistungsbeschreibung

Beim Verbraucherbauvertrag haben Verbraucher das Recht auf eine präzise verfasste Bauleistungsbeschreibung durch den Unternehmer. Diese muss laut Bauvertragsrecht frühzeitig vor Vertragsabschluss den Verbrauchern ausgehändigt werden, siehe hierzu auch die Vorschriften in § 650j BGB. Die Bauleistungsbeschreibung ist Bestandteil des Bauvertrags und muss alle Details zum Bau- und Leistungsumfang gemäß § 650j BGB enthalten. Hierzu zählen Angaben zur Baukonstruktion und zum Schallschutz ebenso wie zur Haustechnik und den verbauten Materialien, wie zum Beispiel welche Armaturen werden im Badezimmer verwendet. Dies wird in § 650k Abs. 3 BGB geregelt. Zudem werden Baufirmen verpflichtet, mit der Bauleistungsbeschreibung auch Pläne mit genauen Flächenangaben auszuhändigen.

Planungsunterlagen müssen ausgehändigt werden

Frühzeitig vor Ausführung der Leistungen muss der Unternehmer entsprechende Planungsunterlagen erstellen und dem Verbraucher aushändigen. Die Unterlagen werden vom Verbraucher benötigt, um gegenüber Behörden entsprechende Nachweise zu führen. Dazu gehört, dass die Leistung unter Einhaltung der einschlägig öffentlich-rechtlichen Vorschriften stattfindet. Wichtig sind die Planungsunterlagen für den Bauherren auch, wenn Nachweise zur Finanzierung durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) vorgelegt werden müssen.

Angaben zum Fertigstellungstermin

Der Unternehmer muss im Verbraucherbauvertrag gegenüber dem Verbraucher verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Bauwerks machen. Kann dieser Termin zu einem solch frühen Zeitpunkt der Bauverträge nicht genannt werden, muss die Dauer der Bauausführung benannt werden. Sollten diese Angaben im Vertrag fehlen, werden die Angaben aus der Baubeschreibung zum Vertragsinhalt.

Gewährleistung für Mängel am Bau

Gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuch gilt für Mängel am Bau eine Gewährleistung von 5 Jahren nach der Abnahme. Dies gilt somit auch für den Verbraucherbauvertrag. Kommt es nach den 5 Jahren zu Mängeln, haben Verbraucher nur noch in besonderen Fällen (arglistige Täuschung durch Bauunternehmer) einen Anspruch auf eine Mängelhaftung und die Beseitigung der Mängel.

Zu einer Gewährleistungsbürgschaft wird vom Bauherren-Schutzbund (BSB) geraten. Diese beträgt 5 % der Gesamtkosten und wird von einer Bank oder einer Versicherung gestellt.

Abschlagszahlungen sind begrenzt

Bauunternehmer können eine Abschlagszahlung (§ 632a BGB) verlangen. Diese ist beim Verbraucherbauvertrag auf 90 % des vereinbarten Preises im Vertrag begrenzt (§ 650m Abs. 1 BGB). Es darf sich dabei jedoch nicht um einen Vertrag zwischen Bauunternehmer und Bauträger handeln.

Bei Abschlagszahlungen handelt es sich um Zahlungen, die das Unternehmen je Baufortschritt verlangen darf. Dies bedeutet, für bereits Gebautes darf eine Zwischenrechnung vom Unternehmer gestellt werden. Diese sollte ungefähr dem Wert der erbrachten Leistungen des Vertrages entsprechen.

Verbraucher müssen so gemäß der neuen Reform keine Angst haben, dass die letzte Rate zu niedrig ist und bei mangelhafter Bauausführung nicht als Druckmittel gegen das Bauunternehmen eingesetzt werden kann.

Widerrufsrecht des Verbrauchers

Das Unternehmen ist verpflichtet, den Verbraucher über sein 14-tägiges Widerrufsrecht zu informieren. Das Widerrufsrecht wird in § 3 Art 249 Einführungsgesetz zum BGB geregelt. Dabei beginnt die Widerrufsfrist erst mit der ordnungsgemäßen Belehrung und endet nach spätestens 12 Monaten und 14 Tagen. Für den Verbraucher bedeutet dies, dass er ein Widerrufsrecht hat und den Verbraucherbauvertrag widerrufen kann, wenn er vom Unternehmer nicht belehrt wurde.  

Regelungen zum Verbraucherbauvertrag sind zwingend

Die genannten Vorschriften zum Schutz des Verbrauchers – siehe  §§ 650 h – 650 k BGB sowie § 650 n BGB sind zwingendes Recht und dürfen nicht zu Lasten des Verbrauchers abweichen. Es spielt dabei keine Rolle, was im Vertrag steht.

Nur die Regelungen zu den Abschlagszahlungen können durch die Vertragsparteien individuell geregelt werden.

Fazit zum Verbraucherbauvertrag

Einige Jahre nach der Einführung des Verbraucherbauvertrages wurde das Ziel des Gesetzgebers zur Besserstellung und Absicherung der Verbraucher bei Bau eines neuen Gebäudes oder dem Umbau eines bestehenden Gebäudes erreicht. Es bleibt jedoch ein Wissensgefälle erhalten, denn Unternehmer haben gegenüber dem Verbraucher einen erheblichen Wissensvorsprung sowohl technisch als auch rechtlich gesehen. Erschwerend kommt hinzu, dass Unternehmer in die Verhandlungen mit dem Verbraucher ihre Vertragsformulare mitbringen und sich diese unterzeichnen lassen. Vielfach entsprechen diese Verträge nicht den gesetzlichen Regelungen des Verbrauchervertrags. Teilweise werden bestimmte Regelungen komplett ignoriert bzw. nicht erwähnt.

Bauherren sollten nach Möglichkeit einen Bausachverständigen hinzuziehen. Dieser kann vor Vertragsabschluss den Bauentwurf überprüfen, die Bauphase überwachen und vor der Abnahme des Bauwerkes die Qualität entsprechend überprüfen. Dieser Sachverständige sollte auch mindestens 1 Jahr vor Ablauf der Gewährleistungsfrist eine weitere Begehung des Bauwerks durchführen. Der Bausachverständige ist in erster Linie für die Einhaltung der technischen und praktischen Angelegenheiten zuständig. Zusätzlich sollte für rechtliche Belange eine anwaltliche Beratung erfolgen. Der Anwalt kann während der Bauphasen und der Gewährleistungsphase den Bauherren anwaltlich vertreten.