Grundstück vermessen/Vermessungsbüro
Autor: Tobias Beuler - Fertighausexperte
Kategorie: Unter dem Haus
Datum: 11. Juli 2019
Kommentare: 14
Inhaltsverzeichnis
Ob die Grundstücksgrenze zum Nachbarn neu abgesteckt werden oder ein Grundstück gekauft werden soll – oder ob beim Neubau eines Doppelhausbaus eine Teilung des Grundstücks nötig wird: Ohne die professionelle Vermessung ist dies alles nicht möglich. Was alles beachtet werden muss, bei der Vermessung von Grundstücken und welche Kosten Ihnen als Bauherr eines Fertighauses hierbei entstehen können, soll im Folgenden näher erläutert werden.
Tipp: Sobald das Grundstück vermessen wurde, kann man genau festlegen, wo das spätere Haus stehen sollte.
Wann ist der Zeitpunkt einer Grundstücksvermessung überhaupt gekommen?
Zunächst ist beim Grundstückskauf eine sehr oft anfallende „Grenzfeststellung“ notwendig. Dies ist immer dann der Fall, wenn der Grenzverlauf von einem zum anderen Grundstück unklar ist, aber auch wenn Veränderungen vorgenommen werden sollen. Vom Grundsatz her ist es ohnehin wichtig, dass sich potenzielle Grundstückskäufer die Grenzsteine anschauen. In manchen Fällen sind diese nicht an dem Platz angesiedelt, an dem sie normalerweise zu vermuten sind. Dann wird es nahezu unmöglich, die von Rechtswegen verlaufende Grundstückgrenze zu finden. Dies wiederum führt dazu – um eventuelle Unklarheiten zu beseitigen – dass eine sogenannte Grenzanzeige, Grenzfeststellung oder auch Abmarkung durchgeführt werden muss.
Tritt der Fall ein, dass infolge einer notwendig werdenden Grenzkorrektur die Steine versetzt werden müssen, dann findet zwischen allen Beteiligten ein sogenannter „Grenztermin“ statt. Nun ist gleichzeitig auch der Zeitpunkt gekommen, an dem beispielsweise die Nachbarn bestimmte Anfechtungen in Sachen Grenzverlauf kundtun können. Eine Grenzniederschrift erfolgt dann, wenn sich alle mit dem vom Vermessungsbüro erläuterten Grenzverlauf einverstanden erklären.
Wichtig 1
Die Grenzanzeige markiert einzig die vorgefundenen Grenzsteine, der Kostenfaktor für diese Arbeit ist deutlich geringer als bei einer Kosten Grenzfeststellung, der eventuelle Nachteil dabei: Es können keine eventuell nötigen Veränderungen oder Korrekturen veranlasst werden. Hierzu muss zwingend eine Grenzfeststellung vorgenommen werden, mit der Folge höherer Kosten.
Wichtig 2
Lasen Sie für Ihr Bauvorhaben auch gleich ein Bodengutachten erstellen. Nur so können später die Massiv- und Fertighausanbieter den korrekten Preis für den Fertigkeller abgeben. Liegt das Bodengutachten noch nicht vor, wenn Sie sich für einen Fertighausanbieter entscheiden, kann Sie später mit einer Wahrscheinlichkeit von 90% eine hohe Nachtragsrechnung treffen. Bei vielen Massiv- und Fertighausbauern kommt man da schnell auf einen 5-stelligen Betrag, wenn zum Beispiel der Fertigkeller als weiße Wanne ausgeführt werden muss.
Supertipp:
Kaufen Sie den Fertigkeller am besten aufschlagsfrei an der Quelle, also ohne Hausanbieter und Hausverkäufer, die nur Zwischenhändler sind. Weil die Fertighausunternehmen kaufen dieses Produkt auch nur ein und geben es Ihnen, vielleicht noch mit neuem Label, an Sie weiter. Aber in der Regel erhalten Sie sowieso einen separaten Vertrag und müssen bei Fertigkelleranbieter unterschrieben, der dann auch für Mängel haftet. Die Hausbaufirmen sind also immer fein raus. Darum: Fragen Sie direkt an der Quelle an. Das Produkt ist exakt das gleiche, nur 10.000 Euro billiger. Googeln Sie mal nach „Kellerexperte Fertigkelleranbieter“. Dort habe ich alle Anbieter für Sie aufgelistet, inklusive deren Homepages.
Einmesspflicht in Deutschland
Sobald eine Immobilie fertiggestellt ist, muss das Baugrundstück von Amts wegen sozusagen eingemessen werden. Von dieser Pflicht ist jeder Bauherr gleichermaßen betroffen. Die Einmesspflicht gilt selbst dann, wenn lediglich durch gewisse Baumaßnahmen der bestehende Gebäudegrundriss verändert wird. Ist eine spätere Teilung des Grundstücks vorgesehen, dann muss erneut ein Vermesser bestellt werden. Dabei gilt die Regel, dass im Liegenschaftskataster zunächst zwei separate Flurstücke gebildet werden müssen. Erst danach erfolgt eine Teilungsvermessung. Nicht anders als bei der zuvor beschriebenen Vorgehensweise wird dann zum Schluss eine Grenzniederschrift erstellt.
Vermessungskosten zählen zu den Baunebenkosten
Die Vermessungskosten, die speziell im Rahmen des Immobilienneubaus anfallen, werden stets den Baunebenkosten zu gerechnet.
Dabei liefert eine jede Vermessung ein Ergebnis mit rechtsverbindlichem Charakter. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass die Messarbeit vom zuständigen Katasteramt oder einem Vermessungsingenieur, auf öffentliche Bestellung hin, durchgeführt wird.
Wie bei vielen anderen bundesdeutschen Gesetzgebungen auch, greift beim Vermessungsrecht die Föderalstaatlichkeit. Damit wird stets Länderrecht angewandt. Und weil von Bundesland zu Bundesland zum Teil sehr unterschiedliche Regelungen herrschen, was die Vermessungspflichten anbelangt, gilt dies auch für die jeweiligen Gebühren. Dies geht sogar soweit, dass in einigen Ländern die Nachbarn die Kosten der Vermessung anteilig tragen müssen. Eines ist dabei jedenfalls sicher – unterschätzt werden sollten die Gesamtkosten im Einzelfall keineswegs, denn diese können oft in beträchtlicher Höhe anfallen.
In welcher Höhe sind die Kosten für eine Grundstücksvermessung angesiedelt?
Wie zuvor bereits erwähnt, handelt es sich bei der Vermessung um Ländersache. Ein weiteres Kriterium warum die Kostenfrage nicht so ohne weiteres transparent wird, sind die sehr unterschiedlichen Aufgaben bei der Vermessung – ob Grenzfeststellung oder Gebäudeeinmessung – in vielen Bereichen fallen deutlich unterschiedliche Kosten an.
In der Praxis fallen länderübergreifend im Durchschnitt für eine Vermessung zwischen 2.000 EUR bis 3.000 EUR an. Also eine Kostennote, die bei den Baunebenkosten nicht unterschätzt werden darf.
Exemplarisches Kostenbeispiel
Vermessungsarbeiten für den Bau eines Einfamilienhauses:
- Grundgebühr für einen amtlichen Lageplan – 900 EUR
- Lageplan nach den gesetzlichen Vorschriften – 240 EUR
- Vermessungsunterlagen – Ausfertigung – 225 EUR
- Urkunden-Mehrausfertigung Zuschlag – 15 EUR
- Gebäudeeinmessung sowie Lage- u Höhenüberprüfung – 605 EUR
- Veinabsteckung – 200 EUR
Gesamtkosten 2.185 EUR
Zu diesem Betrag wird auch noch der Mehrwertsteuerzuschlag erhoben.
Die Kosten für die Vermessung – wovon hängen sie ab?
Die Kostenerhebung für eine Vermessung ist von unterschiedlichen Faktoren abhängig. Dabei spielt es vor allem ein maßgebliche Rolle, welche Art Vermessung durchgeführt wird – wie Einmessung, Grenzanzeige, Grenzfeststellung usw. Folgende Kriterien sollten dabei beachtet werden:
- Welches Bundesland ist für die Kostenerhebung zuständig?
- Die Größe der Baufläche?
- Welche Dokumente müssen ausgefertigt werden?
- Wie hoch ist der Aufwand für den Vermessungsingenieur?
- Ist es erforderlich Baulasten mit zu vermessen?
Mit welchen Kosten muss bei einer Grenzfeststellung gerechnet werden?
Hierbei kommt es auf die abzumarkenden Grenzpunkte sowie den Bodenwert an. Dieser gilt gleichzeitig als Vervielfachungsfaktor, der individuell für ein entsprechendes Grundstück bekannt sein muss.
Beispiel
Es müssen ca. 4 Grenzpunkte neu abgemarkt werden und der Bodenwert befindet sich zwischen 1 und 10 Euro, kämen etwa 714 EUR an Kosten auf den Auftraggeber zu.
Liegt der Bodenwert zwischen 10 und 100 Euro, betragen die Kosten dagegen bereits rund 1.047 Euro: Bei der Annahme zwischen 100 EUR und 300 EUR, beläuft sich die Abmarkung für die 4 Grenzpunkte auf etwa 1.332 EUR.
Grundlage für die Berechnung sind Werte von Vermessungsbüros aus Baden-Württemberg. In anderen Bundesländern bewegen sich die Vermessungskosten selbstverständlich auf einem anderen Niveau.
Die Gebäudeeinmessung liegt bei etwa 600 Euro, zusätzlich fallen für die Feinabsteckung Kosten in Höhe von 200 Euro an.
Bei den Kosten für eine Grundstückseinmessung müssen Auftraggeber für das Vermessungsbüro zumeist mehr als 500 Euro einrechnen.
Diese Preisangaben beziehen sich allesamt auf Baden-Württemberg. In Berlin zum Beispiel gibt es ganz andere Preise.
