Sobald der Weg ins Eigenheim geebnet ist und die letzten Hürden genommen sind, dann kann es Häuslebauern nicht schnell genug gehen, die eigenen vier Wände zu beziehen. Allerdings muss beachtet werden, dass es noch eine allerletzte Hürde zu nehmen gilt, bevor die Übergabe der Schlüssel und der Einzug erfolgen kann. Hier handelt es sich um die Bauabnahme. Um was geht es in diesem Zusammenhang überhaupt, wenn man von Hausabnahme spricht? Ist diese eigentlich wichtig und muss sie vielleicht nicht allzu erst genommen werden? Mitnichten – die zahlreichen Wirkungen in rechtlicher Hinsicht dürfen Sie keineswegs unterschätzen. Im Folgenden gibt Ihnen Fertighausexperte viele praktische Tipps und wertvolle juristische Hinweise, wie sich die Schlussabnahme beim Hausbau richtig handeln lässt.
Hausabnahme, VPB & Bauherrenschutzbund
Inhaltsverzeichnis
Hausabnahme Checkliste
Die Hausabnahme muss schon im Bauvertrag geregelt werden
Bereits bei Abschluss des Bauvertrags muss die spätere Vorgehensweise bei der Bauabnahme auf verbindliche Art und Weise geregelt sein. So kommt es nämlich immer wieder vor, dass Unternehmen den Versuch unternehmen die Abnahme vorzuverlegen. Hierzu werden dann Zusatzklauseln im Bauvertrag eingefügt, die nicht dem Bauherren, sondern ausschließlich der Baufirma zum Vorteil gereichen. In manchen Fällen ist es sogar schon vorgekommen, dass Informationen fingiert wurden. Somit schränken Klauseln dieser Art die Verbraucherrechte ein und Bauherren werden benachteiligt. Damit solche Unklarheiten bereits von Beginn an vorgebeugt wird, sollten Sie unbedingt, beispielsweise durch Fertighausexperte, eine Vertragsprüfung durchführen lassen. Bei der Schlussabnahme Ihres Bauvorhabens handelt es sich nämlich um eine Maßnahme, die unter Umständen ein hohes rechtliches Risiko birgt. So wird empfohlen, dass eine förmliche Abnahme mit Objektbesichtigung vereinbart wird, verbunden mit einer schriftlichen Abnahmeerklärung. Festgehalten werden alle diese Punkte im Abnahmeprotokoll. Da der Bauleiter des Hausbauunternehmens das schon 100 mal geübt hat, sollten Sie sich unbedingt einen Bausachverständigen holen, der mit dem Bauleiter auf Augenhöhe verhandelt.
Fiktive Hausabnahme – worum geht es?
Seit dem 1. Januar 2018 sind das Werkvertrags- und das Bauvertragsrecht neu geregelt. Die Abnahme nach der Fertigstellung eines Gebäudes stellt quasi im Bauvertragsrecht den Dreh- und Angelpunkt und es gehen von ihm weitreichende Wirkungen aus. Nach juristischer Auslegung trägt der Besteller, also der Auftraggeber, die Gefahr eines zufälligen Untergangs bei einer erbrachten Leistung. Dies wiederum bedeutet für den Bauunternehmer, dass exakt mit dem Zeitpunkt der Bauabnahme auch der jeweilige Vergütungsanspruch fällig wird. Bis dahin handelt es sich bei allen Zahlungen, die vom Auftraggeber getätigt wurden, nur um Abschlagszahlungen. Damit ist der Auftraggeber grundsätzlich dazu verpflichtet dann die Abnahme zu erklären, wenn alle diesbezüglichen Voraussetzungen vorliegen. Im Idealfall erfolgt eine solche Bestätigung zusammen mit Abnahmeprotokoll bei der Gebäudefertigstellung. Von einer fiktiven Bauabnahme spricht man allerdings, wenn diese zum Beispiel durch die Ingebrauchnahme durch den Auftraggeber, sprich Bauherr, vollzogen wird. Wichtig für Sie ist auf jeden Fall: die fiktive Abnahme kann unabhängig vom wirklichen Willen des Bauherren / Auftraggebers erfolgen.
Fordert der Hausbauer Sie zur Abnahme auf, tritt die Abnahmefiktion in Kraft, wenn einer der Punkte zutrifft:
- Sie als Bauherr haben sich überhaupt nicht zur Abnahme geäußert
- Sie haben gegenüber dem Hausbauunternehmen keinen Mangel vorgebracht
- oder Sie haben die Abnahme verweigert, aber keinen Mangel erklärt
- übrigens spielt es keine Rolle, ob es sich tatsächlich um einen Mangel handelt. Wichtig ist, erst mal einen anzuzeigen.
Die förmliche Abnahme
Die förmliche Haus-Abnahme ist nach dem Verlangen von einem oder von beiden Vertragsparteien durchzuführen. Hierbei wird vom Auftragnehmer dem Auftraggeber mitgeteilt, wie weit die bis zum fraglichen Zeitpunkt ausgeführten Leistungen bereits gediehen sind. Gleichzeitig kann dann um eine förmliche Abnahme gebeten werden, sofern diese zuvor im Bauvertrag vereinbart wurde. Wenn Mängel zur Abnahme vorliegen, dann müssen die jeweiligen Mängelbeseitigungsleistungen ebenfalls förmlich abgenommen werden. Im Prinzip soll mit der förmlichen Abnahme erreicht werden, dass schon im Vorfeld größtmögliche Übereinstimmung herrscht und somit eventuell aufkommende Differenzstandpunkte in eindeutiger Form schriftlich festgehalten werden können. Schlussendlich wird das endgültige Abnahmeergebnis im Abnahmeprotokoll schriftlich niedergelegt.
Durch baubegleitende Qualitätskontrolle Mängel rechtzeitig erkennen
Eine Qualitätskontrolle, die bereits während der Bauphase ständig durchgeführt wird, trägt maßgeblich dazu dabei, Mängel bereits von vornherein zu vermeiden. Oft sind diese nämlich versteckt und bei der Schlussabnahme dann nicht mehr zu erkennen – weil sie beispielsweise überbaut sind. Wenn es um die endgültige Abnahme der Bauleistung geht, sollten Sie auf jeden Fall einen sachkundigen und unabhängigen Bauherrenberater hinzuzuziehen. In diesem Zusammenhang ist es ratsam die Dienstleistung von Fertighausexperte in Anspruch zu nehmen. So können Sie davon ausgehen, dass Ihnen zu jederzeit ein professioneller und kompetenter Partner zur Seite steht. Darüber hinaus unterstützt übrigens auch der VPB, der Verband privater Bauherren, seine Mitglieder, wenn es darum geht in die komplexe Materie eines Bauvorhabens einzutauchen. Dasselbe gilt auch für den Bauherrenschutzbund. Die Dienstleistung beider Gruppen in Anspruch zu nehmen, macht für Bauherren grundsätzlich Sinn. Der Verband privater Bauherren als auch der Bauherrenschutzbund sind übrigens noch sehr massivhauslastig, da es beide Organisationen schon recht lange gibt und die Fertighäuser früher nur einen Marktanteil von weniger als 10% hatten (inzwischen stark steigend auf über 20%). Sollten Sie also den Gedanken einer Unterstützung beim Hausbau mit sich tragen und ein Fertighaus planen, sehe ich, wie sollte es auch anders sein, leichte Vorteile für Fertighausexperte. Aber sowohl der Bauherrenschutzbund als auch der VPB liefern sicher keine schlechte Arbeit ab.
Das Abnahmeprotokolle ist wichtig
Auf jeden Fall ist es nach Fertigstellung Ihrer neuen eigenen vier Wände von größter Bedeutung, dass bei der Schlussabnahme Ihres Bauvorhabens ein Abnahmeprotokoll erstellt wird. Hierin müssen dann alle festgestellten Mängel, zusammen mit Fristen zu ihrer Behebung, vermerkt werden. Übrigens stellt Ihnen Fertighausexperte sehr gerne ein Muster eines Abnahmeprotokolls zur Verfügung. So werden Häuslebauern bereits im Vorfeld wertvolle Eindrücke vermittelt, welche beim Hausbau auf jeden Fall berücksichtigt werden sollten.
Ansonsten sollten Sie noch darauf achten, sich bei der Hausabnahme etwaige Zusagen immer schriftlich geben zu lassen. Auch das werden Ihnen der Verband privater Bauherren und auch der Bauherrenschutzbund sicher uneingeschränkt empfehlen. Da Sie ja diesen Text lesen, haben Sie sicher schon gewisse Termine beim Hausverkäufer im Musterhaus hinter sich und wissen inzwischen, dass mündliche Zusagen so gut wie gar nichts wert sind. Hauptsache Sie unterschreiben den Werkvertrag.
Tipp 1: die meisten Mängel und den größten Stress vermeidet man, wenn man nicht zu billig baut. Grundsätzlich ist der Preis für ein Haus tatsächlich ein Indikator für Qualität. Man muss ja nicht mit den 5 teuersten Fertighausfirmen bauen und alleine 50.000 Euro nur für die Marke mitzahlen, aber von den Billiganbietern sollten Sie auf jeden Fall die Finger lassen. Wer noch Tipps braucht, kann mir auch gerne schreiben. Vor allem solvente Unternehmen kann ich empfehlen, denn die können sich auch eine Mängelbeseitigung noch leisten.
Achtung: die Tipps zählen leider nicht für jede Region in Deutschland. Je nach PLZ kann ich eventuell auch mal nicht weiterhelfen.
Tipp 2: Wer schon mit im Bau steckt, meldet sich eben hier, beim Verband privater Bauherren oder eben beim Bauherrenschutzbund, die alle eine hervorragende Arbeit leisten.
FAQs zum Thema Hausabnahme
Wer führt die Hausabnahme durch?
Die Hausabnahme wird üblicherweise von einer Baufirma, einem Sachverständigen oder einem Bausachverständigen durchgeführt. Diese Personen haben das Fachwissen und die Erfahrung, um das Haus auf Baumängel und -fehler zu prüfen.
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Als Experte für den Fertighausbau widmet sich Tobias Beuler, der Gründer von Fertighausexperte, allen Fragen rund um Ihr Bauprojekt.
Technisch ausgebildet von der HWK, kaufmännisch ausgebildet von der IHK und weitergebildet im WBZ der Universität St. Gallen sowie vom Bundesverband deutscher Fertigbau, begleitet Tobias Beuler seit 2000 europaweit den Auf- und Ausbau von Fertighäusern. Nachdem er jahrelang selbst auf Baustellen tätig war, bietet er sein Insiderwissen über Fertighausexperte.com seit 2018 an, um Andere bei Ihren Fertigbauprojekten zu unterstützen und ist in TV und Print als Bauexperte bekannt.
Auf unserer Website erhalten Sie kostenlose Tipps rund rum den Fertighausbau und können auf Wunsch eine individuelle Betreuung Ihres Bauprojekts buchen. Unsere Experten helfen Ihnen u. a. beim Prüfen von Angeboten und Baubeschreibungen oder dem Optimieren von Werkverträgen, damit Sie Baurisiken mindern können. Zudem besuchen wir Baustellen vor Ort und führen bspw. Rohbaukontrollen durch oder begleiten Hausabnahmen.
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