Erschließungskosten Grundstück – Das müssen Sie wissen

Bauland-bzw. Grundstückserschließung – was ist eigentlich genau damit gemeint?

Unter dem Begriff der Erschließung eines Grundstücks versteht man ganz einfach die „Zugänglichmachung“ desselben. Und zwar dann, wenn ebendieses dazu dienen soll eine Immobilie darauf zu errichten. Dabei spielt es keine Rolle, ob das künftige Traumhaus massiv erbaut wird oder ob es um die Fertigbauweise geht. Beim Fertighaus haben Sie eben den großen Vorteil, dass Sie eine Festpreisgarantie und eine zügige Bauzeit haben. Teures Nachfinanzieren wird hierdurch erspart und es fallen erheblich weniger Bereitstellungszinsen an. Und da Fertighäuser aus Holz hergestellt werden, dürfen Sie sich zusätzlich über ein sehr gesundes Raumklima freuen.

Tipp: Oft fallen Erschließungskosten höher aus als geplant. Darum sollten Sie als Bauherren von Anfang an versuchen, wenigstens die späteren Baukosten klar im Griff zu haben. Ein Hausbau in Fertigbauweise ist da aber nur der erste Schritt. Sie sollten außerdem auf keinen Fall die Bodenplatte oder den Fertigkeller bei einem Hausverkäufer in einem Musterhaus kaufen. Denn das ist genauso, als ob Sie einen Schokoriegel an der Tankstelle kaufen. Teurer geht es nicht und jeder Zwischenhändler will mit verdienen. Während es im Einzelhandel bei Rewe, Edeka und Aldi Schokoriegel zu gefühlt normalen Preisen gibt, macht man ein Schnäppchen, wenn man zu Fabrikverkauf / Werksverkauf fährt. Und so sollten Sie es auch mit Fertigkeller und Bodenplatte machen. Hier lässt sich oft für das exakt gleiche Produkt über 10.000 Euro sparen, wenn man den Fertigkeller an der Quelle kauft. Bei Bodenplatten sind es 3.000 Euro bis 6.000 Euro, wenn Sie als Bauherr auf den Zwischenhandel verzichten. Alle Anbieter, die deutschlandweit liefern, finden Sie auf der Homepage „Kellerexperte“. Somit lassen sich viele Erschließungskosten wieder hereinspielen.

Die tatsächlichen Erschließungskosten

Erschließungen werden in der Regel im direkten Neubau-Zusammenhang vorgenommen und sind Grundvoraussetzung zur Erlangung einer Baugenehmigung. Wer also eine Wohnimmobilie oder ein anderes, zur privaten, respektive gewerblichen Nutzung vorgesehenes Gebäude auf einem Baugrundstück errichten möchte, muss dieses zunächst erschließen lassen, sofern bis dahin noch nicht geschehen.

Im Klartext: Soll auf einem Grundstück neu gebaut werden, muss dasselbe nach Baugesetzbuch (BauGB) erschlossen sein.

Ein brach liegendes Feld

Zwei Arten von Erschließungen

Zum einen die Erschließung, die bis zur Grundstücksgrenze reicht, auch öffentliche Erschließung genannt und zum anderen die innere oder private Erschließung, die innerhalb der Grenze des Grundstücks stattfindet. Beide dienen der Nutzbarmachung eines Baugrundstücks. Die öffentliche Erschließung umfasst alle Arbeiten rund um den Straßenbau – beispielsweise Gehwege oder Straßenbeleuchtung, des Weiteren wird von einer technischen Erschließung gesprochen, wenn es um die Anschlüsse für die Versorgungsnetzwerke geht. Gemeint sind dabei Strom, Gas, Wasser und Abwasser, Internet, Telefon oder Kabelfernsehen.

Die Inhalte einer Erschließung in der Übersicht

Folgende Arbeiten umfasst die verkehrsmäßige Erschließung:

  • Nicht-öffentliche und öffentliche Schaffung von Straßen und Gehwegen
    Anschluss an öffentliche Grünanlagen, Plätze und Parkflächen

Folgende Arbeiten erfolgen bei der technischen Erschließung:

Energieversorgung:

  • Anschlüsse von Strom, Fernwärme, Gas und Erdwärme

Telekommunikationsnetz:

  • Anschlüsse wie Kabelfernsehen, Internet und Telefon

Kanalisation:

  • Anschlüsse an die öffentlichen Versickerungsanlagen oder die
    Ableitungssysteme von Regenwasser
  • Wasser und Abwasser – Anschluss an die regionale Trink- und Löschwasserversorgung und Entsorgung

Die Gemeinde ist für die öffentliche Erschließung zuständig. Der Grundstückseigentümer muss die Erschließung bei der Kommune beantragen, diese organisiert die Arbeiten dann und gibt sie in Auftrag. Sobald ein positiver Bescheid auf den Antrag erfolgt ist, gilt die öffentliche Grundstückserschließung als gesichert.

Die Erschließung – diese Kosten kommen auf Sie zu

Die Kosten für eine Grundstückserschließung sind sehr unterschiedlich und stark von den regionalen und kommunalen Gegebenheiten abhängig. Dabei spielen diverse Faktoren eine maßgebliche Rolle. So wird der Preis beispielsweise von der Lage beeinflusst – liegt das künftige Baugrundstück verkehrsgünstig oder eher abgelegen.

Erschließungskosten in die Baufinanzierung mit hineinnehmen

Weil Erschließungskosten zu den sogenannten Baunebenkosten zählen, können Sie diese zusammen mit Ihrem Baudarlehen finanzieren und führen sie dann langfristig mit der monatlichen Ratenzahlung Ihres Baukredits zurück.

Kommunale Beteiligung an den öffentlichen Erschließungskosten

Aus rechtlicher Sicht haben die Kommunen die Möglichkeit den Käufer eines noch nicht erschlossenen Baugrundstücks an der verkehrsmäßigen Erschießung zu 70 Prozent und an der technischen Erschließung zu 90 Prozent zu beteiligen. Hierbei sollte man sich allerdings genau informieren – die jeweiligen Vorgaben sind in aller Regel der Gemeindesatzung zu entnehmen.

Ob die Kosten für die Grundstückserschließung noch bezahlt werden müssen, lässt sich bereits vor dem Kauf des Bauplatzes aus den Angaben des Bodenrichtwertes erkennen. Wenn Sie dort die Abkürzung „ebf“ für erschließungsbeitragsfrei sehen, ist keine Zahlung nötig. Hingegen bedeutet die Abkürzung „ebp“ erschließungsbeitragspflichtig und ist damit ein deutliches ein Indiz dafür, dass Sie als Käufer mit einer Kostenbeteiligung rechnen müssen. Übrigens ist der Bodenrichtwert der Bodenrichtwertkarte der Gemeinde zu entnehmen.

Ein Bagger auf einer Baustelle

Die Erschließungsdauer

Klar ist, ein Baugrundstück lässt sich keinesfalls an einem Tag erschließen. Verlässliche Zeitspannen zu nennen, ist jedoch ganz einfach nicht möglich, zum Beispiel hat der potenzielle Kaufinteressent überhaupt keinen Einfluss auf die Erschließung von öffentlicher Hand. Nachdem bei der zuständigen Gemeinde die Erschließung beantragt wurde, bleibt Ihnen nur noch übrig auf die Kommune zu vertrauen, dass die erforderlichen Maßnahmen in Sachen Bauarbeiten zügig veranlasst werden. Um hierzu genaueres zu erfahren, ist es ein probates Mittel sich in einschlägigen Online-Foren zu erkundigen. Dort werden des Öfteren Erfahrungswerte über die Erschließungsdauer in vergleichbaren Regionen ausgetauscht – dabei ist ein halbes Jahr in etwa die Zeitspanne, die von vielen angegeben wird, wenn es um die Erschließung von Baugrundstücken geht.

So lautet die Empfehlung auf jeden Fall vorab beim Bauamt anzufragen, ob dort Angaben gemacht werden können, wie lange die öffentliche Grundstückserschließung der Voraussicht nach dauert und vielleicht erhält man sogar nähere Informationen wann mit den Bauarbeiten begonnen werden kann. Dies versetzt Sie zumindest halbwegs in die Lage die Erschließungsplanung bereits innerhalb des Grundstücks beginnen zu können, um wenigstens hier dann keinen unnötigen Zeitverlust hinnehmen zu müssen.

Hier ein kurzer Überblick über die möglichen Kosten, die bei der Erschließung anfallen können: 

Wasseranschluss: 2.000 bis 5.000 Euro
Stromnetz: 2.000 bis 3.000 Euro
Gasleitung: 2.000 Euro.
Telekommunikationsnetz: rund 1.000 Euro

Achtung: Nebenkosten nicht vergessen also das Baugrundgutachtung und die Grundstücksvermessung. Zusammen belaufen sich diese auf etwa 2.500 € bis zu 3.800 €.

Somit muss für die öffentliche Erschließung von Baugrundstücken durchschnittlich zwischen 9.500 und 14.800 Euro kalkuliert werden. Hiervon wird der Käufer von der Kommune in der Regel mit 90 Prozent beteiligt und muss so in seinen Kostenblock 8.550 bis 13.320 Euro mit einrechnen.

Weitere Kosten fallen für die Leitungsverlegung innerhalb des Grundstücks an, hier können Sie mit etwa 1.000 Euro pro laufendem Meter rechnen. Dies bedeutet: Je weiter ein Haus entfernt liegt von der Grundstücksgrenze, desto höher sind die Kosten für die innere Erschließung.

Um eine Gesamtrechnung aufzumachen, gehen wir mal davon aus, dass Ihr Traumhaus von der Grenze Ihres Grundstücks sieben Meter entfernt liegt, kommen 7.000 Euro private Erschließungskosten auf Sie zu. Der vollständige Kostenaufwand beläuft sich demnach für die private und die öffentliche Erschließung auf eine Gesamtsumme von 15.550 bis 20.320 Euro.

Steuerliche Behandlung der Erschließungskosten 

Eine positive Anmerkung gibt es in Sachen steuerlicher Betrachtung: Sie können die teilweise recht hohen Kosten für die Erschließung geltend machen. Genaue Informationen erhalten Sie von einem Steuerberater. Eines sei bereits vorausgeschickt – völlig unabhängig von der späteren Nutzungsweise des Baugrundstücks – die Grundstückserschließung zählt als Modernisierungsleistung und ist damit steuerlich absetzbar.

Grundstücke, die noch erschlossen werden müssen – eine Gratwanderung zwischen Risiko und Schnäppchen

In den Flächennutzungsplänen der Kommunen werden ganz verschiedene Arten von Grundstücken benannt und damit ausgewiesen. Die Unterscheidung derselben wird nach dem Erschließungsstatus sowie Sie nach ihrer gesetzlichen Nutzbarkeit vorgenommen. Alle Grundstücke, die im Flächennutzungsplan noch nicht erschlossen sind, werden als Rohbauland, Bauerwartungsland oder Ackerland ausgeschrieben.

Da unerschlossene Grundstücke für die Bebauung noch nicht nutzbar sind, liegt für diese logischerweise auch noch kein Bebauungsplan vor. Dies gilt vor allem für Ackerland und für Bauerwartungsland. Diese werden keineswegs automatisch auch zu Bauland. Rohbauland hingegen ist im Flächennutzungsplan bereits ausgewiesen als Bauland, hier fehlt lediglich die Erschließung.

Welchen Sinn macht es grundsätzlich Bauerwartungsland zu kaufen?

Sehr oft sind es die deutlich günstigeren Grundstückspreise, die für einen Kauf sprechen. So muss Bauerwartungsland trotz aller Verlockungen, was den verlockenden Preis anbelangt, mit Bedacht gekauft werden. Denn der Erwerb birgt auf jeden Fall ein Risiko. Bauerwartungsland hat nämlich, neben dem attraktiven Preis, auch einen Haken – kein Mensch kann einen fixen Zeitpunkt nennen, wann tatsächlich Bauland daraus wird. Es können unter Umständen viele Jahre ins Land gehen, bis dem so ist und dann gibt es wieder Situationen, in denen innerhalb weniger Monate darauf gebaut werden kann. Somit muss Bauerwartungsland als Spekulationsland eingestuft werden – und bringt darüber hinaus noch eine weitere Tücke mit sich: Obwohl auf Bauerwartungsland noch nicht gebaut werden darf, da es per Definition noch in der Erwartung steht, dass es irgendwann einmal Bauland zu werden wird, hält es den Fiskus nicht davon ab schon in diesem Stadium Grundsteuer und Grunderwerbsteuer zu erheben – gerade so, als handele sich bereits um ein nutzbares Grundstück.

Parallel kann Bauerwartungsland nicht mit einem Baukredit finanziert werden, da es sich um ein zweckgebundenes Darlehen handelt. Und wie zuvor bereits erwähnt – Bauerwartungsland ist noch nicht sicher Bauland, demnach entfällt der Zweck. Wer Bauerwartungsland kaufen will, muss also entweder an den Sparstrumpf ran oder einen Ratenkredit zu deutlich höheren Zinskonditionen aufnehmen.

Fazit

Fertigbauexperte rät daher dringend: Es empfiehlt sich zumindest Rohbauland zu kaufen und dabei sich alle Erschließungskosten detailliert aufzeigen lassen. Wenn möglich diese mit der jeweiligen Kommune teilen. Sobald die Erwerbs- und Erschließungskosten für das Rohbauland günstiger ausfallen, als die für ein baureifes und voll erschlossenes Gelände, ab diesem Zeitpunkt können Sie davon ausgehen, dass es sich bei diesem Kauf um ein Schnäppchen handelt.

Tipp: Kaufen Sie den Fertigkeller oder die Bodenplatte auf keinen Fall in einem Musterhaus.

Mehr Informationen zu Fertighäusern und weiteren Themen

Weitere Artikel zum Thema Bauen finden Sie auf der Webseite Fertighausexperten.com. Mit nur einem Klick gelangen Sie auf die Übersichtsseite. Der Fertighausepxerte freut sich auf Ihren Besuch.

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