Mehrfamilienhäuser kaufen oder bauen – Hier erfahren Sie alle Details

Mehrfamilienhaus bauen – Satte Renditen winken

Wer sich eine Immobilie als Renditeobjekt zulegt, kann mit guten, teilweise sogar sehr guten Erträgen rechnen. Allerdings müssen bei der Bewirtschaftung, als auch zunächst bei der Objekt-Auswahl, unbedingt diverse Regeln beachtet werden. Die hoch gepriesene Frage nach der guten Lage beantwortet sich quasi von selbst und stellt eines der wichtigsten Kriterien dar, beim Erwerb von Mehrfamilienhäusern. Dennoch gilt es auch hier zu unterscheiden – so sind Mikrolage und Makrolage Begriffe, auf die später noch eingegangen werden soll. In Zeiten von Wohnraumverknappung und historisch niedriger Hypothekenzinsen, stellt die Investition in ein Mehrfamilienhaus eine besonders renditeträchtige Kapitalanlage dar. Dabei sollten sich Interessenten allerdings auch genau informieren, welche Bauweise sie wählen sollen. Ein frei geplantes Architektenhaus, in Massivbauweise, bietet zwar sehr viel individuellen Planungsfreiraum, birgt bei der Herstellung jedoch einiges an Kostenrisiken. Anders beim Kauf von Mehrfamilienhäusern von Fertighausanbietern, erbaut in Holzbauweise. Diese werden zwar auch frei geplant, sind aber kostengünstiger und es gibt einen Festpreis.

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Achtung: Geben Sie unbedingt an, wie viele Wohneinheiten Ihr Mehrfamilienhaus bekommen soll. Fertighausfirmen, die das beste Preisleistungsverhältnis bei Häusern mit Einliegerwohnung haben, haben sehr wahrscheinlich nicht das beste Preisleistungsverhältnis, wenn Sie 10 Wohneinheiten wünschen.

Mietshaus oder Zinshaus – Vermietete Mehrfamilienhäuser sind attraktive Renditeobjekte

In einigen Regionen spricht man bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus auch von einem Zinshaus, denn neben der Vermietung von Büros, SB-Märkten und anderen Gewerbeimmobilien, versprechen Wohnimmobilien gute Renditen – und dies auch für Privatanleger. Wird der Kauf und die Bewirtschaftung einer solchen Mietimmobilie richtig angegangen, dann sind die Erträge weitaus höher, als dies bei konservativen Bankprodukten der Fall ist.

Marktkenntnisse sind enorm wichtig

Um Kapital in einem Renditeobjekt zu investieren, muss sich der Anleger zunächst für den passenden Objekttyp entscheiden. Ebenso spielt die eigene Marktkenntnis eine maßgebliche Rolle. Hierbei stellt sich die Frage nach der individuellen Vermögensstrategie, und zwar im Zusammenhang mit den liquiden Mitteln und welche Immobilienarten am besten geeignet sind als Renditeobjekte. Dabei kommt den Mehrfamilienhäusern eine große Bedeutung zu, sie versprechen als Miet- oder Zinshäuser einen attraktiven Ertrag und zählen ohnehin zu den Klassikern in Sachen Kapitalanlage. Und dies beileibe nicht nur im gewerblichen, sondern zunehmend auch im privaten Bereich.

Baukosten Mehrfamilienhaus – Höhere Anfangsinvestitionen jedoch attraktivere Renditen

Wer sich mit dem Gedanken trägt ein Mehrfamilienhaus zur Vermietung zu erwerben und dabei durch die Mieteinnahmen regelmäßige Erträge erwirtschaften möchte, sollte auf jeden Fall genau wissen, auf was es dabei ankommt. Wie bereits zu Beginn kurz angerissen, spielt die Lage der Immobilie eine immens große Rolle. Zum einen hängt dies mit einer späteren Wiederveräußerung zusammen, die nach einigen Jahren zur Debatte steht und zum anderen trägt die Lage des Objekts zur Höhe der zu erzielenden Mieteinnahmen bei. Selbstverständlich stellt sich der Kauf eines Mehrfamilienhauses in aller Regel eine weitaus höhere Investition dar, als dies bei einer vermieteten Eigentumswohnung der Fall ist. Jedoch stehen diesen erhöhten Anfangsinvestitionen auch eine ganze Reihe interessanter Vorteile gegenüber.

Weiterhin fällt das sogenannte Klumpenrisiko geringer aus, als dies bei einzelnen Einheiten der Fall ist. Angenommen in einem Zehnfamilienhaus herrscht ein Leerstand von einer Wohnung, dann fließen 9/10 der Mieteinnahmen in die Tasche des Kapitalanlegers, hingegen bleiben die Taschen bei einzelnen Eigentumswohnung in diesem Falle leer.

Die Lage – Worauf es bei der Makro- und Mikrolage ankommt

In den meisten Fällen wird die Makrolage regional gesehen, und zwar ist zumeist eine Stadt oder auch eine kleinere Region gemeint. Wer sicher gehen möchte, wenn es um die Makrolage geht, ist gut beraten, wenn er sich in den Grenzen bewegt, die eine sogenannte Standort- und Marktanalyse (STOMA) zur Verfügung stellt. Die Daten sind in der Regel direkt abrufbar. Dabei gibt es auch hier wiederum Unterschiede. Bei der Makrolage sind harte und weiche Faktoren zu unterscheiden, so gelten alle Faktoren als “hart”, die in Daten darstellbar sind:

• Diversifizierung der Wirtschaft, Wirtschaftsentwicklung
• Bevölkerungsstruktur und Kaufkraft
• Öffentliche Einrichtungen wie Verwaltungen, Gerichte, Ministerien
• Verkehrsinfrastruktur (z. B. Straßenanbindungen, Autobahn, Flughafen oder Bahn
• Die Mikrolage wiederum beschreibt die unmittelbare Umgebung, in der sich die Immobilie befindet. Dies kann die Straße oder auch das Viertel sein.

Mieter im privaten Bereich legen zumeist sehr großen Wert auf folgende Punkte:

• Lärmeinflüsse
• Sozialer Status
• Häuserzustand
• Versorgung wie Ärzte und Apotheken sowie Einkaufsmöglichkeiten
• Straßenanbindung und öffentlicher Nahverkehr
• Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten
• Entfernung zum Stadt- oder Ortszentrum

Warum gerade die Rendite von Mietshäusern so interessant ist

Bei Mehrfamilienhäusern, die vermietet werden, sind einige Vorteile zu nennen, die gegenüber einer einzelnen Eigentumswohnung sehr positiv zu Buche schlagen. So fallen die Verwaltungskosten bei der Vermietung von mehreren Wohnungen in Mehrfamilienhäusern um einiges geringer aus, als dies bei einer einzeln verwalteten Wohnung der Fall ist. Bei Mehrfamilienhäusern, hat es der Verwalter lediglich mit einem Eigentümer zu tun und darüber hinaus gibt es keinerlei Unterscheidungsnotwendigkeit zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum.

Genauso sieht es bei der Vergabe der Handwerker Aufträge aus. Wenn der Hausbesitzer diese erteilt, kann er in den meisten Fällen günstigere Konditionen ergattern, als dies bei der Einzelvergabe der Fall ist.

Sofern sich die Bonität des Käufers eines Mehrfamilienhauses positiv darstellt, sind bei den Banken im Rahmen einer größeren Baufinanzierung oft bessere Konditionen zu erzielen, als dies bei einem Darlehen für eine einzige, kleinere Eigentumswohnung der Fall ist.

Wie eingangs bereits angeschnitten ist auch die Entscheidung für ein Fertigbauunternehmen zumeist der günstigere Weg der Herstellung von Mehrfamilienhäusern. Hier können die Bauteile teilweise bereits im Werk vorgefertigt werden und durch die Produktion größerer Stückzahlen verringern sich die Preise für das einzelne Gewerk.

Folgendes sollte bei der Auswahl des Renditeobjektes unbedingt beachtet werden

Grundsätzlich stellt sich die Frage, inwieweit beim Kauf von Mehrfamilienhäuser der jeweilige Status bestellt sein soll. Denkt man eher an den Kauf einer Gebrauchtimmobilie, dann sind andere Kriterien zu berücksichtigen, als dies bei einem neu zu erstellenden Objekt der Fall ist. Dabei beeinflussen Faktoren wie Alter der Immobilie und der jeweilige Erhaltungszustand maßgeblich den Kaufpreis und somit die Kaufentscheidung.

Infrastruktur, Zukunftspotenzial und Lage

Die grundsätzliche Entscheidung für eine Renditeimmobilie sollte zwar auf jeden Fall die aktuelle Mietrendite im Blick haben – sehr wichtig ist allerdings auch das Zukunftspotenzial des Objekts. So sind speziell in Städten und Regionen mit einer schrumpfenden Bevölkerung aktuell die Renditen vielleicht noch recht attraktiv, die Frage stellt sich jedoch, wie es in der Zukunft ausschaut. Ist die Vermietung dann ebenso noch gegeben – denn ein Leerstand kostet nur und bietet keinen Ertrag. Gleichzeitig kommen auch der Infrastruktur und der Lage des zu erwerbenden Mehrfamilienhauses eine zentrale Bedeutung zu. Fehlende oder schlechte Infrastruktur sowie eine unattraktive Lage können die Vermietung auf jeden Fall erschweren.

Moderene Mehrfamilienhäuser als Renditeobjekte – Die richtige Kalkulation

Um eine hohe Rendite erzielen zu können, beim Erwerb von Mehrfamilienhäusern, müssen zahlreiche Kriterien gründlich kalkuliert werden.
Sobald die Frage beantwortet ist, ob es sich um ein Mehrfamilienhaus handelt, das vom Fertigbauhersteller erworben wird oder ob es ein frei geplantes Architektenhaus sein soll, müssen die Kaufnebenkosten Eingang in die Gesamtkalkulation finden.

Nettorendite und Mietmultiplikator

Einen ersten, bereits recht zuverlässigen Anhaltspunkt, ob eine Rendite-Immobilie günstig oder teuer ist, stellt der Mietmultiplikator dar. Hierbei wird der Herstellungspreis, der beim Fertighaus in der Regel günstiger ausfällt, mit der Jahreskaltmiete dividiert. Angenommen das Mehrfamilienhaus kostet zwei Millionen Euro und lässt jährliche Mieteinnahmen erwarten, die bei 100.000 EUR liegen, dann ergibt sich ein Multiplikator von 20. Kurzum, je höher der Multiplikator, desto teurer die Immobilie. Über die Nettorendite sagt der Mietmultiplikator noch nichts aus. Hier müssen die Bewirtschaftungskosten im Jahr einerseits sowie die gesamten Kaufnebenkosten andererseits berücksichtigt werden. Dabei ergibt sich folgende Formel:

Nettorendite (in %) = (Jahresmiete – Bewirtschaftungskosten)*100 / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)

Das zuvor berechnete Objekt kann demnach bei jährlichen Bewirtschaftungskosten in Höhe von 20.000 € sowie Kaufnebenkosten über 200.000 € eine Nettorendite von rund 3,6 Prozent.

Tipp:

Auf die künftige Rentabilität von vermieteten Mehrfamilienhäusern haben auch die Zinskonditionen bei der Bankfinanzierung großen Einfluss: Je höher der Eigenkapitalanteil, umso niedriger die Zinsen. Bei geschickter Zinsverhandlung können auf diese Weise innerhalb von zehn Jahren einige Zehntausend Euro einen erklecklichen Mehrertrag ausmachen. Daher liegt gerade auch bei den Zinsverhandlungen mit der Bank noch ein erhebliches Renditepotential.

Fazit: Gründliche Kalkulation und Marktkenntnisse schützen vor Fehleinschätzungen

Wer hinsichtlich Immobilien-Erfahrung, Marktkenntnissen und steuerlicher Betrachtung Defizite hat, sollte unbedingt die Hilfe von Sachverständigen, erfahrenen Immobilienmaklern oder Steuerberatern in Anspruch nehmen. Eine gute Rendite lässt sich erzielen, wenn bei der Errichtung eines Mehrfamilienhauses die Herstellungskosten so gering wie möglich gehalten werden. Der Fertighausbau bietet in diesem Zusammenhang sehr gute Chancen, durch Kostenvorteile bei der Fertigung und dennoch freier Planung. Weitere Voraussetzungen für attraktive Renditen stellen die Wahl der Lage, der Infrastruktur und der Zukunftsperspektive dar. Und nicht zuletzt sollten die Darlehenszinsen gut verhandelt werden.