Mehrfamilienhaus Fertighaus Preise & Kosten – Kaufen oder bauen?

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Achtung: Geben Sie unbedingt an, wie viele Wohneinheiten Ihr Mehrfamilienhaus haben soll. Dieser Faktor ist in Sachen Preis-Leistungsverhältnis häufig entscheidend. Der Hintergrund: Verschiedene Firmen setzen ihren Schwerpunkt unterschiedlich, zum Beispiel auf das Zweifamilienhaus oder das Mehrfamilienhaus ab fünf Wohneinheiten. Fertighausfirmen, die das beste Preisleistungsverhältnis bei Häusern mit Einliegerwohnung vorweisen können, produzieren nicht automatisch auch die Stadtvilla mit acht Wohneinheiten zum besten Preis.

Mehrfamilienhaus bauen oder kaufen – Eine gute Idee?

Wer sich mit dem Gedanken trägt, ein Mehrfamilienhaus zu erwerben und eine oder mehrere der Wohnungen zu vermieten, um regelmäßige Erträge aus Mieteinnahmen zu erwirtschaften, sollte in jedem Fall genau wissen, worauf es dabei zu achten gilt. Die Lage ist dabei ein entscheidender Faktor. Zum einen bestimmt die Lage des Objekts die Höhe der zu erzielenden Mieteinnahmen mit. Zum anderen wird die Lage bei einem etwaigen späteren Verkauf des Mehrfamilienhauses zum zentralen Thema. In der Anschaffung ist das Mehrfamilienhaus selbstverständlich teurer als ein Einfamilienhaus oder einzelne Wohnungen in einem größeren Gebäude. Der erhöhten Anfangsinvestition steht jedoch eine ganze Reihe interessanter Vorteile gegenüber.

Allem voran ist an dieser Stelle das sogenannte Klumpenrisiko zu erwähnen. Dieses fällt beim Mehrfamilienhaus-Kauf geringer aus als beim Kauf einzelner Wohnungen. Ein Beispiel: In einem Haus mit zehn Wohnungen steht eine Wohnung leer. Besitzt man das ganze Haus, kassiert man Geld für die vermieteten neun Wohnungen. Hat man jedoch nur in eine Wohnung investiert, besteht nun das Risiko, dass der Leerstand den eigenen Wohnraum betrifft. In diesem Fall würden keinerlei Einnahmen erzielt werden.

Marktkenntnisse bei der Investition in ein Mehrfamilienhaus

Nur wer den Markt kennt, kann bei der Suche nach einem geeigneten Haus und dem anschließenden Kauf die richtigen Entscheidungen treffen. Um Kapital zu investieren, muss sich der Anleger zunächst für einen Objekttyp entscheiden, schließich gibt es diverse Möglichkeiten. Außerdem stellt sich die Frage nach der individuellen Vermögensstrategie, und zwar im Zusammenhang mit den liquiden Mitteln und der am besten geeigneten Immobilienart (z.B. Haus mit Einliegerwohnung, Doppelhäuser, Stadtvillen oder Mehrgenerationenhaus). Dabei fällt den Mehrfamilienhäusern typischerweise eine große Bedeutung zu, denn sie versprechen als Miet- oder Zinshäuser einen attraktiven Ertrag und zählen ohnehin zu den Klassikern in Sachen Kapitalanlage. Das gilt beileibe nicht nur im gewerblichen, sondern zunehmend auch im privaten Bereich.

Die Lage – Worauf es bei der Makro- und Mikrolage ankommt

In den meisten Fällen wird die Makrolage eines Hauses regional betrachtet, wobei zumeist eine Stadt oder auch eine kleinere Region gemeint ist. Wer in puncto Makrolage auf Nummer sicher gehen möchte, ist gut damit beraten, sich innerhalb der Grenzen zu bewegen, die eine sogenannte Standort- und Marktanalyse (STOMA) zur Verfügung stellt. Die Daten der STOMA sind in der Regel direkt abrufbar. Bei der Makrolage sind harte und weiche Faktoren zu unterscheiden. So gelten alle Faktoren als „hart“, die in Daten darstellbar sind:

• Diversifizierung der Wirtschaft und Wirtschaftsentwicklung
• Bevölkerungsstruktur und Kaufkraft
• Öffentliche Einrichtungen (Verwaltungen, Gerichte, Ministerien etc.)
• Verkehrsinfrastruktur (Straßenanbindungen, Autobahn, Flughafen oder Bahn)

Die Mikrolage eines Hauses beschreibt wiederum die unmittelbare Umgebung, in der sich das Gebäude befindet. Hier ist also die Straße oder auch das Viertel, in dem das Mehrfamilienhaus steht, gemeint.

Was ist Mietern beim Fertighaus Mehrfamilienhaus wichtig?

Bevor man ein Mehrfamilienhaus, das vermietet werden soll, kauft, sollte man wissen, was zukünftigen Mietern wichtig ist. Mieter im privaten Bereich legen zumeist sehr großen Wert auf folgende Punkte:

• Lärmeinflüsse
• Sozialer Status
• Häuserzustand
• Versorgung (Ärzte und Apotheken sowie Einkaufsmöglichkeiten)
• Straßenanbindung und öffentlicher Nahverkehr
• Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten
• Entfernung bzw. Nähe zum Stadt- oder Ortszentrum

Warum die Rendite vom Mehrgenerationenhaus oder Mehrfamilienhaus so interessant ist

Bei Mehrfamilienhäusern, die vermietet werden, sind einige Vorteile zu nennen, die gegenüber einer einzelnen Eigentumswohnung positiv zu verbuchen sind. So fallen die Verwaltungskosten bei der Vermietung von mehreren Wohnungen in Mehrfamilienhäusern um einiges geringer aus als dies bei einer einzeln verwalteten Wohnung der Fall ist. Bei Mehrfamilienhäusern hat es der Verwalter lediglich mit einem Eigentümer zu tun und es gibt keinerlei Unterscheidungsnotwendigkeit beziehungsweise Aufteilung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum.

Genauso sieht es bei der Vergabe der Aufträge an Handwerker aus. Wenn der Bauherr beziehungsweise Hausbesitzer diese für ein ganzes Mehrfamilienhaus vergibt, kann er in aller Regel günstigere Preise ergattern als bei einer Beauftragung für ein einzelnes Haus oder eine einzelne Wohnung.

Sofern der Bauherr über eine gute Bonität verfügt, bieten Banken im Rahmen einer größeren Baufinanzierung oft bessere Konditionen an. Sprich: Einen Kredit für Mehrfamilienhäuser bekommt man häufig zu besseren Bedingungen als ein Darlehen für eine einzige, kleinere Eigentumswohnung.

Wie eingangs bereits erwähnt, führt der günstigste Weg zum Mehrfamilienhaus oftmals über ein Fertigbauunternehmen. Hier können die Bauteile teilweise im Werk vorgefertigt werden, wobei sich die Kosten für das einzelne Gewerk durch die Produktion größerer Stückzahlen reduzieren.

Was sollte bei der Mehrfamilienhäuser Auswahl unbedingt beachtet werden?

Von der Größe der Wohnfläche, dem Haus-Typ und der Dachform über die Anzahl und Aufteilung der Zimmer bis hin zu Ausstattung und Garten gibt es eine Vielzahl von Aspekten, die bei der Mehrfamilienhäuser Planung bedacht werden müssen. Das gilt insbesondere für Mehrfamilienhäuser, die nicht zur Eigennutzung vorgesehen sind, sondern dank maximaler Rendite zum Beispiel der Altersvorsorge dienen sollen. Mit Blick auf das Traumhaus als Kapitalanlage beziehungsweise Wertanlage stehen die folgenden Aspekte im Zentrum der Entscheidungsfindung:

Lage, Infrastruktur und Zukunftspotenzial

Die grundsätzliche Entscheidung für eine Geldanlage in eine Immobilie sollte zwar auf jeden Fall unter Berücksichtigung der aktuellen Mietrendite erfolgen, wichtig ist aber auch das Zukunftspotenzial des Mehrfamilienhauses. So sind die Renditen speziell in Städten und Regionen mit einer schrumpfenden Bevölkerung aktuell vielleicht noch recht attraktiv, es stellt sich jedoch die Frage, ob dies auch in Zukunft so bleibt. Wird die Nachfrage nach Wohnraum auch in zehn, zwanzig oder dreißig Jahren noch gegeben sein?

Schließlich sind Objekte, die aufgrund mangelnder Mieternachfrage leer stehen, nicht selten ein großes finanzielles Problem. In diesem Sinne fällt auch der Infrastruktur und der Lage des zu erwerbenden Mehrfamilienhauses eine zentrale Bedeutung zu. Fehlende oder schlechte Infrastruktur sowie eine unattraktive Lage sind Faktoren, welche die Vermietung deutlich erschweren können. Das Traum-Grundstück für ein Mehrfamilienhaus, das als Altersvorsorge lange gute Renditen einbringen soll, liegt also in einer Gegend mit guter Infrastruktur, die nicht nur aktuell im Trend liegt, sondern aller Wahrscheinlichkeit nach auch in Zukunft noch gefragt sein wird.

Kalkulation, Nettorendite und Mietmultiplikator

Einen ersten, recht zuverlässigen Anhaltspunkt dazu, ob eine Rendite-Immobilie günstig oder teuer angeboten wird, liefert der Mietmultiplikator. Hierbei wird der Herstellungspreis, der beim Fertighaus Mehrfamilienhaus in der Regel günstiger ausfällt, mit der Jahreskaltmiete dividiert. Angenommen das Mehrfamilienhaus kostet zwei Millionen Euro und lässt jährlich Mieteinnahmen in Höhe von 100.000€ erwarten, ergibt sich ein Multiplikator von 20. Je höher der Multiplikator-Wert, desto teurer ist die Immobilie unter Berücksichtigung der jährlichen Einnahmen. Über die Nettorendite sagt der Mietmultiplikator allerdings noch nichts aus. Um diese einschätzen zu können, müssen die Bewirtschaftungskosten einerseits und die gesamten Kaufnebenkosten andererseits berücksichtigt werden. Daraus ergibt sich folgende Formel:

Nettorendite (in %) = (Jahresmiete – Bewirtschaftungskosten)*100 / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)

Demnach könnte im bereits angeführten Beispiel bei jährlichen Bewirtschaftungskosten in Höhe von 20.000 € und Kaufnebenkosten über 200.000 € eine Nettorendite von rund 3,6 Prozent erwartet werden.

Tipp: Auf die künftige Rentabilität von vermieteten Mehrfamilienhäusern haben auch die Zinskonditionen bei der Bankfinanzierung einen großen Einfluss. Generell gilt: Je höher der Eigenkapitalanteil, desto niedriger die Zinsen. Bei geschickter Zinsverhandlung können auf diese Weise innerhalb von zehn Jahren einige zehntausend Euro als Mehrertrag verbucht werden.

Fazit: Gründliche Kalkulation und Marktkenntnisse schützen vor Fehleinschätzungen beim Mehrfamilienhaus

Die Investition in ein Mehrfamilienhaus ist eine komplexe Angelegenheit, die wohl durchdacht und gut geplant angegangen werden will. Wer sich hinsichtlich Immobilien-Erfahrung, Marktkenntnissen und steuerlichem Knowhow gewisse “Wissenslücken” einzugestehen hat, sollte unbedingt die Hilfe von Sachverständigen, erfahrenen Immobilienmaklern oder Steuerberatern in Anspruch nehmen.

Da die Herstellungskosten im Hinblick auf die Rendite als zentraler Posten anzusehen sind, ist es immer eine Überlegung wert, das Hauskonzept nach den eigenen Vorstellungen mit einem Fertigbauunternehmen umzusetzen. Weitere Voraussetzungen für attraktive Renditen sind eine gute Lage und Infrastruktur sowie ein Grundstück in einem Gebiet mit Zukunftsperspektive. Mit diesen Faktoren im Blick können Planung, Finanzierung und Bau des Mehrfamilienhauses erfolgsversprechend in Angriff genommen werden.