Einliegerwohnung
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Inhaltsverzeichnis
Kinder, Eltern, Großeltern, Feriengäste oder auch Pflegekräfte können sowohl kurz- wie auch langfristig in einer Einliegerwohnung untergebracht werden. Die Immobilie ist ideal für die Altersvorsorge und kann sich steuermindernd auswirken. Im Folgenden mehr zur Finanzierung, Vermietung und zu den Vorteilen einer Einliegerwohnung innerhalb einer Immobilie.
Wer neu bauen möchte, sollte dies unbedingt in Fertigbauweise machen. So erhält man auch für ein aufwendigeres Haus mit entsprechender Einliegerwohnun einen Festpreis, eine kurze Bauzeit und im besten Fall ökologische Baustoffe.
Kurz & Kompakt - Das Wichtigste
Separate Wohneinheit im Haus: Eine Einliegerwohnung ist eine abgeschlossene, eigenständige Wohneinheit innerhalb eines Einfamilienhauses, oft mit eigenem Eingang, Küche und Bad.
- Vielseitige Nutzungsmöglichkeiten: Sie eignet sich für Mehrgenerationenwohnen, als Büro, Gästezimmer oder zur Vermietung, was zusätzliche Einnahmen generieren kann.
- Förderung durch KfW möglich: Bei Anerkennung als separate Wohneinheit können Bauherren von der KfW-Förderung profitieren, mit bis zu 120.000 € Darlehen pro Einheit.
Was ist eine Einliegerwohnung? Definition
Bekannt sind Einliegerwohnungen auf größeren Bauernhöfen. In den separaten Räumen konnten Landarbeiter und Erntehelfer (Einlieger) zur Miete untergebracht werden.
In der heutigen Zeit ist rechtlich klar definiert, was das Besondere an einer Einliegerwohnung ist. Laut Wohnbaugesetz § 11 muss es sich um eine geschlossene Wohnung in einem Einfamiliienhaus oder Zweifamilienhaus handeln. Einliegerwohnungen dürfen keinen separaten Hauseingang haben. Dies bedeutet, dass Flur oder das Treppenhaus gemeinsam genutzt werden. Allerdings ist eine gemeinsame Nutzung von Badezimmer oder Küche innerahlb der Immobilie nicht zulässig. In einer Einliegerwohnung muss der Bewohner die Möglichkeit haben, einen selbständigen Haushalt zu führen. Dabei ist die Unabhängigkeit von den anderen Räumen der Hauptwohnung in der Immobilie zwingend vorgeschrieben. Ein entsprechender Ratgeber kann weitere Informationen geben.
Nach dem deutschen Steuerrecht bzw. deren Bedeutung wird ein Haus mit Einliegerwohnung zu einem Zweifamilienhaus, so die Definition, sobald sich in der separaten Wohnung sanitäre Anlagen und eine feste Kochstelle befinden.
Wichtige Tipps für den erfolgreichen Betrieb von Einliegerwohnungen
Ein wichtiger Tipp für Besitzer von Einliegerwohnungen auf Bauernhöfen und in Einfamilienhäusern ist die genaue Kenntnis des Wohnungsbaugesetzes. Das Wohnungsbaugesetz legt fest, dass Landarbeiter und Mieter in solchen Wohnungen besonderen Kündigungsschutz genießen. Dieser Kündigungsschutz ist ein wesentlicher Aspekt für die Sicherheit der Mieter und sollte von Eigentümern nicht übersehen werden.
Bei der Planung und dem Bau von Einliegerwohnungen auf Bauernhöfen oder im Eigenheim ist es zudem ratsam, die Heizkosten genau zu kalkulieren. Da Heizkosten oft nach Quadratmetern abgerechnet werden, können effiziente Isolierungsmaßnahmen langfristig zu erheblichen Einsparungen führen. Eine gerechte Aufteilung der Heizkosten nach Quadratmetern sorgt für Transparenz und Zufriedenheit bei allen Beteiligten.
Nicht zu vergessen sind die Steuervorteile, die eine Einliegerwohnung mit sich bringen kann. Diese Steuervorteile können sowohl für die Renovierung als auch für den Neubau von Einliegerwohnungen im Eigenheim genutzt werden, um die finanzielle Belastung zu minimieren. Daher ist es ein kluger Tipp, sich frühzeitig über mögliche Steuervorteile zu informieren und diese bei der Finanzplanung zu berücksichtigen.
Vor- und Nachteile einer Einliegerwohnung
Es gibt eine Reihe von Gründen, weshalb über Einliegerwohnungen im Haus nachgedacht wird. Dabei gibt es nicht nur Vorteile, sondern auch Nachteile.
Regelmäßige Einnahmen, die zur Tilgung eines Baudarlehens genutzt werden können.
Zusätzliche Einkommensquelle im Alter durch Vermietung.
Steigerung des Immobilienwerts durch flexiblen Wohnraum.
Flexibilität durch zusätzlichen Wohnraum für verschiedene Lebenslagen.
Unterkunftsmöglichkeiten für Pflegekräfte oder Au-pair, Nähe bei gleichzeitiger Privatsphäre.
Möglichkeit, im Alter in die kleinere Wohnung zu ziehen und die größere zu vermieten.
Spezielles Kündigungsrecht ermöglicht leichtere Trennung von Mietern.
Durch gemeinsamen Eingang oder Flur kann es zu Störungen kommen.
Verlängerte Kündigungsfristen können bei Problemmietern zur Belastung werden.
Mieteinnahmen können durch die Lage im Keller oder Dachgeschoss niedriger ausfallen.
Zusätzliche Kosten für Planung und Bau der Einliegerwohnung.
Investitionen in guten Schallschutz sind notwendig, um Lärm zu minimieren.
Für wen ist eine Einliegerwohnung geeignet?
In einem Einfamilienhaus eignet sich die untergeordnete Wohnung für folgende Personen:
- Alleinlebende Senioren – In ein Haus mit Einliegerwohnung ziehen meist Großvater oder Großmutter in die kleinere Wohnung. So können mehrere Generationen unter einem Dach leben und sind dabei getrennt voneinander.
- Studenten – Die Einliegerwohnung ist überwiegend die Alternative zu einer teuren Mietwohnung. Dabei liegt die Miete in vielen Fällen unter der von herkömmlichen Mietobjekten.
- Singles – Berufstätige und junge Singles profitieren ebenfalls von den günstigen Mietpreisen. In vielen Fällen handelt es sich um Familienmitglieder, die in der abgetrennten Wohnung ihren eigenen Hausstand haben.
Was ist bei der Planung des Grundrisses einer Einliegerwohnung zu beachten?
Eine Einliegerwohnung sollte nicht aus der Fläche entstehen, die nach der Planung der Hauptwohnung übrig bleibt. Lage, Zugang, Haustechnik und Schallschutz müssen von Beginn an für zwei getrennte Haushalte ausgelegt werden. Vor der Grundrissplanung ist außerdem zu prüfen, wie viele Wohneinheiten der Bebauungsplan zulässt. Gemeinden können die höchstzulässige Zahl der Wohnungen je Wohngebäude begrenzen. Hinzu kommen mögliche Vorgaben aus der örtlichen Stellplatzsatzung.
Folgende Punkte sind für die Planung besonders wichtig:
- Lage innerhalb des Hauses: Eine Einliegerwohnung im Erdgeschoss eignet sich für Eltern, Pflegekräfte oder das eigene Wohnen im Alter. Dafür sollten ein stufenloser Zugang, ausreichend breite Türen und ein bodengleiches Badezimmer eingeplant werden. Eine Wohnung im Dachgeschoss bietet häufig mehr Privatsphäre, benötigt aber einen komfortablen Treppenaufgang. Dachschrägen, Kniestock und Raumhöhe entscheiden dabei stärker über die Nutzbarkeit als die Dachform selbst.
- Planung im Souterrain: Im Untergeschoss reichen kleine Lichtschächte nicht immer aus. Wohn- und Schlafräume benötigen ausreichend Tageslicht, Belüftung und eine zulässige Raumhöhe. Zusätzlich sind die Abdichtung gegen Erdfeuchtigkeit, die Entwässerung und der zweite Rettungsweg frühzeitig zu klären. Die konkreten Anforderungen ergeben sich aus der jeweiligen Landesbauordnung.
- Getrennter Wohnungszugang: Die Einliegerwohnung sollte über einen abschließbaren Zugang vom Freien oder über einen gemeinsamen Windfang beziehungsweise ein Treppenhaus erreichbar sein. Mieter sollten die Wohnung betreten können, ohne private Räume der Hauptwohnung zu durchqueren. Eine eigene Klingel, ein Briefkasten und ein klar zugeordneter Weg erhöhen die Privatsphäre beider Parteien.
- Sinnvolle Raumaufteilung: Wohnbereich, Küche und Schlafzimmer gehören an ausreichend belichtete Außenwände. Bad, Abstellraum und Installationsschächte können dagegen im Gebäudekern liegen. Werden Küche und Badezimmer nahe an den entsprechenden Räumen der Hauptwohnung angeordnet, lassen sich Wasserleitungen und Abwasserstränge bündeln. Das reduziert Baukosten und vereinfacht spätere Reparaturen.
- Schall- und Sichtschutz: Schlafzimmer der Einliegerwohnung sollten nicht unmittelbar an das Wohnzimmer, die Küche oder die Treppe der Hauptwohnung grenzen. Bäder, Abstellräume oder Flure können als akustische Puffer dienen. Auch Terrassen und große Fensterflächen sollten nicht direkt auf die privaten Aufenthaltsbereiche der jeweils anderen Wohnung ausgerichtet sein.
- Verbrauchserfassung und Haustechnik: Bei einer späteren Vermietung sind getrennte Stromkreise sowie eigene Messmöglichkeiten für Strom, Wasser und Wärme sinnvoll. Ein eigener Gaszähler ist bei einer gemeinsamen Heizungsanlage nicht erforderlich. Verteiler, Absperrventile und Zähler sollten zugänglich sein, ohne dafür die vermietete Wohnung betreten zu müssen.
- Spätere Nutzungsänderungen: Soll die Wohnung irgendwann separat verkauft werden, muss sie in sich abgeschlossen sein. Dafür sind ein eigener Zugang und eine eindeutige bauliche Trennung notwendig. Die Voraussetzungen sollten laut § 3 WEG bereits im Grundriss berücksichtigt werden, auch wenn eine Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz zunächst nicht vorgesehen ist.
Ein festes Größenverhältnis zwischen Haupt- und Einliegerwohnung gibt es nicht. Entscheidend ist, dass die kleinere Einheit einen vollständigen Haushalt ermöglicht und ihre Räume ohne Durchgang durch die Hauptwohnung nutzbar sind.
Das sollten Sie auch bedenken
Neben Planung des Grundrisses und der angesprochenen Punkte sollten vor dem Bau von einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung auch folgende Fragen in die Entscheidung mit einfließen:
- Wer zieht ein?
- Wird die Wohnung vermietet oder wird sie von Familienmitgliedern genutzt?
- Wie hoch sollen die Mieteinnahmen sein? Zahlen Eltern und Verwandte weniger Miete als eine fremde Person?
- Kann auf die Mieteinnahmen verzichtet werden? Oder sind die Mieteinnahmen wichtiger Bestandteil der Baufinanzierung?
- Sollen mehrere Generationen unter einem Dach leben, birgt dies oft ein Konfliktpotenzial. Im Vorfeld muss geklärt werden, wie jeder sich das Zusammenleben vorstellt.
- Die Wohnung soll so geplant sein, dass sie den Kriterien für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der zuständigen Baurechtsbehörde standhält. Nur so kann die Einliegerwohnung auch separat verkauft werden, wenn es nötig sein sollte.
- Bauunternehmen oder Fertighausanbieter sollte eine getrennte Rechnung für beide Areale ausstellen. So lassen sich die Herstellungskosten für die Einliegerwohnung steuerlich geltend machen
Die Besonderheiten der Heizkostenabrechnung
Wird die Einliegerwohnung vermietet, ist der Vermieter nicht verpflichtet Heizkosten gebrauchsabhängig abzurechnen. Es reicht eine Abrechnung nach Quadratmetern aus. Dies muss jedoch im Mietvertrag vereinbart sein. Für den Mieter kann dies sowohl ein Vor- als auch ein Nachteil sein.
Als Bauherr lassen sich solche Streitigkeiten vermeiden, wenn schon beim Bau getrennte Gas-, Strom- und Wasserzähler installiert werden. Die anfallenden Ausgaben werden dem Mieter als Nebenkosten in Rechnung gestellt. Dies liefert zudem einen Anreiz bewusst mit der Umwelt umzugehen und Energie zu sparen.
Gehören die beiden Wohnungen verschiedenen Eigentümern, dann muss immer nach Verbrauch abgerechnet werden.
Warum lohnt es sich, ein Haus mit Einliegerwohnung zu vermieten?
Für den Hausbesitzer kann es Vorteile (Steuervorteile) bringen, die Einliegerwohnung zu vermieten. Sowohl der Bau wie auch die Instandhaltung können bei den Steuern geltend gemacht werden. Es besteht ein Sonderkündigungsrecht. Des Weiteren kann das Vermieten der Einliegerwohnung zu einer Entlastung bei der Pflege oder bei Arbeiten in Haus und Garten führen.
Nicht vergessen werden sollten auch die Nachteile durch die Vermietung der Einliegerwohnung. Das Haus bzw. die Hauptwohnung muss dauerhaft bewohnt werden. Der Eigentümer muss die Mieteinahmen versteuern und es kann zu einer Beeinträchtigung der Privatsphäre kommen.
Verwandte in der Einliegerwohnung
Ziehen Verwandte die Einliegerwohnung ein, sollte in jedem Fall ein regulärer schriftlicher Vertrag geschlossen werden. Ohne Vertrag kann es passieren, dass die steuerlichen Vorteile nicht geltend gemacht werden können.
Ein weiteres wichtiges Kriterium ist die sogenannte 66-Prozent-Regel. Diese besagt, wenn der Vermieter weniger als 66 % der ortsüblichen Miete verlangt, kann er anteilige Kosten nur anteilig bei der Steuer absetzen. Zahlt ein Verwandter zum Beispiel nur 30 % der ortsüblichen Mietpreise, können anfallende Kosten ebenfalls nur mit 30 % geltend gemacht werden. Ab einer Miete von 66,1 % können Kosten in vollem Umfang angerechnet werden.
Der Mietvertrag für die Einliegerwohnung
Im Grunde enthält ein Mietvertrag für eine Einliegerwohnung die gleichen Angaben wie ein Vertrag für jede andere Mietwohnung auch. Dennoch sollten ein paar wichtige Punkte geregelt werden. Einige Beispiele hierzu – hat die Einliegerwohnung keinen Balkon wird vermutlich das Recht auf Gartennutzung eingeräumt. Doch wie sieht es hierbei mit anfallenden Arbeiten aus? Wer mäht den Rasen, wann darf mit einem Ball gespielt werden, besteht eine Beteiligung am Bepflanzen der Beete? Wer ist für die Schneeräumung zuständig, wie sieht es mit Tierhaltung aus und in welcher Form ist die Kellernutzung geregelt? All diese Fragen sollten im Vertrag oder in einer Hausordnung geregelt werden. So kann von Anfang an einem Streit vorgebeugt werden.
„Eine Einliegerwohnung kann nicht nur zusätzlichen Wohnraum schaffen, sondern auch eine rentable Möglichkeit für Vermietung oder Generationenwohnen bieten. Wichtig ist dabei, die baurechtlichen Vorgaben und die Funktionalität geschickt miteinander zu verbinden.“ – Tobias Beuler, Bausachverständiger.
Sonderkündigungsrecht bei der Einliegerwohnung
Bei Bedarf lassen sich Mieter einer Einliegerwohnung leichter kündigen als bei anderen Wohnungen. Es besteht ein Sonderkündigungsrecht. Das Mietverhältnis kann ohne Angabe von Gründen beendet werden. Liegt für den Mieter durch die Kündigung eine besondere Härte vor, dann greift das Sonderkündigungsrecht nicht. Ein Beispiel hierfür ist, wenn der Mieter schwer erkrankt ist.
Der Vermieter muss die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten. Der Gesetzgeber hat hier zu Gunsten der Mieter entschieden. Die gesetzliche Kündigungsfrist verlängert sich um drei Monate, ist aber von der Dauer des Mietverhältnisses abhängig.
- Aus der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten werden bei einer Mietdauer von weniger als 5 Jahren 6 Monate.
- Bei einer Mietdauer von 5 bis 8 Jahren verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist auf 9 Monate.
- Bei einer Mietdauer von mehr als 8 Jahren beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist 12 Monate.
Im Übrigen gelten alle Rechte und Pflichten beim Mieten einer Einliegerwohnung auch für Verwandte. Bei einem Mietrückstand oder gar Nichtzahlung stehen dem Vermieter alle gesetzlichen Kündigungsmöglichkeiten offen.
Einliegerwohnung als Ferienwohnung vermieten
Wird die Einliegerwohnung als Ferienwohnung vermietet, können die Einnahmen je nach Region oder Ort höher sein als bei einer dauerhaften Vermietung. Allerdings steigen dabei auch die Kosten, denn die Wohnung muss vollständig eingerichtet sein. Der Aufwand für Werbung, Reinigung, Verwaltung, verschiedene Services und Reparaturen erhöht sich ebenfalls. Je nach Situation muss ein eigener Zugang ermöglicht werden.
Einliegerwohnung: Das können Sie absetzen
Ein Großteil der Herstellungs-, Modernisierungs- und Werbungskosten kann von der Steuer abgesetzt werden. Ebenfalls absetzen lassen sich anteilig die anfallenden Zinskosten für den Baukredit. Hier müssen jedoch getrennte Rechnungen vorliegen.
Damit die Kosten steuerlich anerkannt werden, muss die Wohnung vom Rest des Hauses abgetrennt sein. Zudem muss sie über einen eigenen Wohnungseingang verfügen. Schon aus dem Grundriss muss der Finanzbeamte erkennen, dass es einen Unterschied zum Zweifamilienhaus gibt.
KfW-Kredite für das Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung
Gerade beim Neubau von einem energieeffizienten Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung kann von der KfW-Förderung profitiert werden. Diese wird für jede abgeschlossene Wohneinheit genehmigt, sodass die Förderung verdoppelt werden kann.
Pro Wohneinheit werden beim Wohngebäudekredit 261, 262 maximal 150.000 Euro zinsgünstiges Darlehen und bis zu 18.750 Euro Tilgungszuschuss genehmigt.
Einige Kommunen fördern zusätzlich den Bau von Einliegerwohnungen, denn dadurch fallen keine zusätzlichen Kosten für die Infrastruktur an.
Unser Fazit zur Einliegerwohnung
Um die Vorteile einer Einliegerwohnung in vollem Umfang nutzen zu können, sollte das Projekt umsichtig und nur mit ausreichender Beratung umgesetzt werden. Zum einen muss eine entsprechende Baugenehmigung vor Baubeginn vorliegen und zum anderen muss die Formulierung des Mietvertrages wohl überlegt sein. Wird möbliert vermietet, gelten anderen Regelungen als bei einer Einliegerwohnung ohne Mobiliar. In jedem Fall sollten beide Parteien die Regelungen mit eventuellen Besonderheiten genau kennen und sich damit einverstanden erklären. Nur so können Streitigkeiten vermieden werden, die eventuell für eine kostenintensive Überraschung sorgen.
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FAQs zum Thema Einliegerwohnung
Welche Größe darf die Einliegerwohnung haben?
Dies ist je nach Geschmack unterschiedlich und beginnt oft bei ca. 35 qm. Die Mehrheit der Einliegerwohnungen verfügt jedoch über eine Wohnfläche zwischen 40-60 qm.
Was ist eine Einliegerwohnung?
Eine Einliegerwohnung ist eine zusätzliche, in sich abgeschlossene Wohneinheit innerhalb eines Einfamilienhauses. Sie verfügt mindestens über einen eigenen Wohnbereich, eine Kochmöglichkeit und ein Badezimmer. Die Einliegerwohnung ist gegenüber der Hauptwohnung meist kleiner und baulich von dieser getrennt.
Ist eine Anliegerwohnung das Gleiche wie eine Einliegerwohnung?
Der Begriff Anliegerwohnung wird umgangssprachlich gelegentlich verwendet, ist jedoch keine gängige bauliche Bezeichnung. Gemeint ist in den meisten Fällen eine Einliegerwohnung. Diese ermöglicht einen eigenständigen Haushalt innerhalb eines Hauses und ist von der Hauptwohnung räumlich abgegrenzt.
Was ist der Unterschied zwischen einer Einliegerwohnung und einem Zweifamilienhaus?
Bei einer Einliegerwohnung ist die zusätzliche Wohneinheit der Hauptwohnung baulich und flächenmäßig untergeordnet. Ein Zweifamilienhaus besteht dagegen aus zwei weitgehend gleichwertigen und voneinander unabhängigen Wohnungen. Die genaue Einordnung kann Auswirkungen auf das Baurecht, die Finanzierung und die steuerliche Behandlung haben.
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Als Experte für den Fertighausbau widmet sich Tobias Beuler, der Gründer von Fertighausexperte, allen Fragen rund um Ihr Bauprojekt.
Technisch ausgebildet von der HWK, kaufmännisch ausgebildet von der IHK und weitergebildet im WBZ der Universität St. Gallen sowie vom Bundesverband deutscher Fertigbau, begleitet Tobias Beuler seit 2000 europaweit den Auf- und Ausbau von Fertighäusern. Nachdem er jahrelang selbst auf Baustellen tätig war, bietet er sein Insiderwissen über Fertighausexperte.com seit 2018 an, um Andere bei Ihren Fertigbauprojekten zu unterstützen und ist in TV und Print als Bauexperte bekannt. Mit seinem Buch “Bau keinen Scheiss” ist er seit Juli 2024 auch Spiegel Bestseller Autor.
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