Einliegerwohnung

Erfahrungen & Bewertungen zu Tobias Beuler

Autor: Tobias Beuler - Fertighausexperte

Datum: 12. Juli 2022

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Inhaltsverzeichnis

Kinder, Eltern, Großeltern, Feriengäste oder auch Pflegekräfte können sowohl kurz- wie auch langfristig in einer Einliegerwohnung untergebracht werden. Die Immobilie ist ideal für die Altersvorsorge und kann sich steuermindernd auswirken. Im Folgenden mehr zur Finanzierung, Vermietung und zu den Vorteilen einer Einliegerwohnung innerhalb einer Immobilie.

Wer neu bauen möchte, sollte dies unbedingt in Fertigbauweise machen. So erhält man auch für ein aufwendigeres Haus mit entsprechender Einliegerwohnun einen Festpreis, eine kurze Bauzeit und im besten Fall ökologische Baustoffe. Wer noch nach guten Anbietern sucht, kann gerne eineE-Mail schicken oder das Kontaktformular nutzen. Jede Anfrage und E-Mail wird beantwortet. Jetzt aber weiter im Artikel über ELW.

Was ist eine Einliegerwohnung? Definition

Bekannt sind Einliegerwohnungen auf größeren Bauernhöfen. In den separaten Räumen konnten Landarbeiter und Erntehelfer (Einlieger) zur Miete untergebracht werden.

In der heutigen Zeit ist rechtlich klar definiert, was das Besondere an einer Einliegerwohnung ist. Laut Wohnbaugesetz § 11 muss es sich um eine geschlossene Wohnung in einem Einfamiliienhaus oder Zweifamilienhaus handeln. Einliegerwohnungen dürfen keinen separaten Hauseingang haben. Dies bedeutet, dass Flur oder das Treppenhaus gemeinsam genutzt werden. Allerdings ist eine gemeinsame Nutzung von Badezimmer oder Küche innerahlb der Immobilie nicht zulässig. In einer Einliegerwohnung muss der Bewohner die Möglichkeit haben, einen selbständigen Haushalt zu führen. Dabei ist die Unabhängigkeit von den anderen Räumen der Hauptwohnung in der Immobilie zwingend vorgeschrieben. Ein entsprechender Ratgeber kann weitere Informationen geben.

Nach dem deutschen Steuerrecht bzw. deren Bedeutung wird ein Haus mit Einliegerwohnung zu einem Zweifamilienhaus, so die Definition, sobald sich in der separaten Wohnung sanitäre Anlagen und eine feste Kochstelle befinden.

Vor- und Nachteile einer Einliegerwohnung

Es gibt eine Reihe von Gründen, weshalb über Einliegerwohnungen im Haus nachgedacht wird. Dabei gibt es nicht nur Vorteile, sondern auch Nachteile.

Vorteile

Mieteinnahmen zur Darlehensfinanzierung

Es spielt keine Rolle, ob die Einliegerwohnung an die Eltern, Großeltern, Kinder oder an Außenstehende vermietet wird. Die Vermietung innerhalb der Immobilie sorgt für regelmäßige und verlässliche Einnahmen und zusätzliche Geld auf dem Konto. Unter anderem können diese Einnahmen zur Tilgung eines Baudarlehens für das Haus genutzt werden. Oder eben am Konto für eine bessere Rente sorgen.

Einliegerwohnung als zweite Rente

Zur Aufbesserung der eigenen Rente eignen sich die Mieteinnahmen aus einer Einliegerwohnung ebenfalls. Wird im Alter nicht mehr so viel Platz benötigt, kann man selbst in die Einliegerwohnung ziehen und die eigene Wohnung vermieten. Dadurch lässt sich unter Umständen ein Teil der Mieteinnahmen ansparen, der später für die Pflege genutzt werden kann.

Wertsteigerung

Bei einem späteren Verkauf der Immobilie wird der Wert dieser durch die Einliegerwohnung gesteigert. Aktuell gewinnen nicht nur Homeoffice, sondern auch das Mehrgenerationswohnen immer mehr an Bedeutung, sodass eine große Immobilie durch flexible Nutzung ein deutliches Plus erfährt.

Wohnraum für die Familie

Mehr Platz für die Familie durch eine Einliegerwohnung. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um eine Singlewohnung für den Teen, die verwitweten Großeltern oder einen pflegebedürftigen Angehörigen handelt. Auch eine Nutzung als Homeoffice, Praxisraum oder eine Unterkunft für den Au-pair ist denkbar. Solche Wohneinheiten bieten Flexibilität in allen Lebenslagen und für alle Anforderungen. Gerade sogenannte Familienmenschen, die es lieben, wenn mehrere Generationen unter einem Dach wohnen, profitieren von solchen Wohneinheiten innerhalb einer Immobilie. Ein Ratgeber kann hier noch weitere Informationen geben, als nur der Absatz in diesem Artikel. Nutzen Sie dafür unser Kontaktformular. Einfach Name und E-Mail angeben sowie den Hinweis ELW und Ihre Anfrage landet bei uns sicher am richtigen Ziel. Jeder Browser ist dafür nutzbar. Aber am besten nutzen Sie chrome von google.

Wohnraum für Personal

Die Einliegerwohnung ist die perfekte Lösung, wenn eine Unterkunft für die Altenpflegekraft, die Haushaltshilfe oder für das Au-pair benötigt wird. Jeder genießt seine Privatsphäre und doch sind die Wege kurz. Gerade ältere Menschen haben durch die Einliegerwohnung die Chance, länger in ihrem Haus wohnen bleiben zu können.

Einliegerwohnung als Altersvorsorge

Mit einer Einliegerwohnung können sich Hauseigentümer durch die Mieteinnahmen eine zweite Rente schaffen. Auch ohne die Vermietung oder den Verkauf bietet die Einliegerwohnung einen großen Vorteil für den Besitzer. Im Alter können die Kinder einziehen und bei Bedarf die Pflege der Eltern übernehmen. Auch hier kann ein Ratgeber wertvolle Informationen bringen.

Erleichtertes Kündigungsrecht, als bei regulären Wohnungen

Im Gegensatz zu einer Wohnung gibt es bei der Einliegerwohnung ein erleichtertes Kündigungsrecht. Es handelt sich um ein Sonderkündigungsrecht, das es ermöglicht den Mietvertrag, ohne Angabe von Gründen zu kündigen.

Wesentliche Gründe für dieses Sonderkündigungsrecht bedingen sich durch den beengten Wohnraum und der Tatsache, dass die Privatsphäre durch die Vermietung stark eingeschränkt ist.

Als besondere Härte für den Mieter wird die Kündigung des Mietvertrages für die Einliegerwohnung nur angesehen, wenn die Kündigung eine besondere Härte für ihn bedeutet. Er genießt einen besonderen Kündigungsschutz.

Eine Beschränkung beim Sonderkündigungsrecht gibt es dennoch. Die gesetzliche Kündigungsfrist für eine Einliegerwohnung liegt bei drei Monaten. Letztendlich hängt die Kündigungsfrist von der Dauer des Mietverhältnisses ab. Sie kann von 6 Monaten bei einer Mietdauer von weniger als 5 Jahren bis zu 12 Monate bei einer Mietdauer von mehr als 8 Jahren liegen. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Einliegerwohnung an einen Verwandten oder einen Außenstehenden vermietet wurde.

Nachteile

Eingeschränkte Privatsphäre

Wie bereits erwähnt, dürfen Einliegerwohnungen keinen separaten Hauseingang haben. Durch einen getrennten Wohnungszugang werden sie laut Wohnungsbaugesetz zu einer einzelnen Wohnung innerhalb der Immobilie. Durch den gemeinsamen Zugang kann es zu einer Störung der Privatsphäre kommen.

In den meisten Fällen liegen die Einliegerwohnungen im Keller oder im Dachgeschoss des Hauses. Dies bedeutet, dass der Mieter permanent die Wohnräume des Hausbesitzers durchqueren muss, um in seine Wohneinheit zu kommen. Dieser Umstand kann sich störend auf das Wohnglück beider Parteien auswirken.

Kündigungsfristen

Sicher kann das Sonderkündigungsrecht bei einer Einliegerwohnung Vorteile mit sich bringen. Der Nachteil jedoch ist, dass es eine verlängerte Kündigungsfrist gibt. Insbesondere bei unangenehmen Mietern oder Mieter, die ihrer Mietzahlung nicht nachkommen, kann dies zum Problem werden.

Geringere Mieten

Zu geringeren Mieteinnahmen kommt es durch den Umstand, dass die Einliegerwohnung meistens im Keller oder Dachgeschoss liegt und so der Mieter immer die Wohnräume des Vermieters durchqueren muss. Ebenso kann sich der Mieter dadurch in seiner Privatsphäre eingeschränkt fühlen. Diese Punkte machen eine Einliegerwohnung nicht so attraktiv wie eine eigene Wohnung, was dazu führt, dass dies in vielen Fällen die Miete geringer ausfällt und das Wohnglück beidseitig einschränkt.

Höhere Baukosten

Der Planungsaufwand für eine Einliegerwohnung erhöht sich zwangsläufig. In der Folge bedeutet dies auch höhere Baukosten sowie eine höhere Finanzierung. Laut der Experten muss mit Mehrkosten von 30.000 € bis 60.000 € gerechnet werden. Informationen hierzu gibt es unter anderem beim Architekten.

Höhere Anforderungen an den Schallschutz

Bei einer Einliegerwohnung im Dachgeschoss sollte der Vermieter im eigenen Interesse und im Interesse des künftigen Mieters in einen guten Schallschutz investieren. Gerade der Hausbesitzer möchte nach der Vermietung nicht jeden Schritt des Mieters hören.

Grenzbereiche zwischen der Hauptwohnung und der Einliegerwohnung sowie die Mindestanforderungen an Tritt-, Körper- und Luftschallschutz werden in den Vorschriften der DIN 4109 geregelt.

Für wen ist eine Einliegerwohnung geeignet?

In einem Einfamilienhaus eignet sich die untergeordnete Wohnung für folgende Personen:

Alleinlebende Senioren – In ein Haus mit Einliegerwohnung ziehen meist Großvater oder Großmutter in die kleinere Wohnung. So können mehrere Generationen unter einem Dach leben und sind dabei getrennt voneinander.
Studenten – Die Einliegerwohnung ist überwiegend die Alternative zu einer teuren Mietwohnung. Dabei liegt die Miete in vielen Fällen unter der von herkömmlichen Mietobjekten.
Singles – Berufstätige und junge Singles profitieren ebenfalls von den günstigen Mietpreisen. In vielen Fällen handelt es sich um Familienmitglieder, die in der abgetrennten Wohnung ihren eigenen Hausstand haben.

Was ist bei der Planung des Grundrisses einer Einliegerwohnung zu beachten?

Als Erstes muss im Bebauungsplan überprüft werden, ob in dem Haus zwei Wohneinheiten erlaubt sind. Ist dies der Fall, muss bei der Planung des Grundrisses für das Eigenheim mit Einliegerwohnung einiges beachtet werden.

Nur bei ausschließlicher Vermietung sollte die Einliegerwohnung im Dach geplant werden. Sollen dagegen im Alter die Eltern den Wohnfläche nutzen, dann bietet sich eine Lage im Erdgeschoss eher an.
Ist die Einliegerwohnung ebenerdig, bedeutet dies für die Hauptwohnung, dass sie sich nach oben verlagert.
Bei der Einliegerwohnung im Dachgeschoss sollte als geeignete Dachform das Flachdach, das Satteldach oder das Zwerchgiebeldach gewählt werden. Außerdem ist an eine gute Wärmedämmung und eine gute Luftzufuhr zu denken.
Bei der Einliegerwohnung im Souterrain ist eine gute Belüftung und ausreichend natürliches Licht wichtig.
Die Größe der Einlieger- und Hauptwohnung orientiert sich nicht nur an den persönlichen Wünschen, sondern ist auch von der Größe des Grundstücks sowie dem Bebauungsplan abhängig. In der Regel liegt das Verhältnis der beiden Wohnungen bei einem Drittel für die Einliegerwohnung und zwei Drittel für die Hauptwohnung.
Die Einliegerwohnung sollte mindestens über ein Badezimmer, ein Schlafzimmer sowie einen Wohn-/Essbereich verfügen.
Die Küche kann in den Wohn-/Essbereich integriert werden oder einen eigenen Raum darstellen.
Nach Möglichkeit sollte die Wohnung barrierefrei sein.
Wird die Wohnung vermietet, muss ein Gas-, Strom- und Wasserzähler vorhanden sein.
Klingel und eigener Briefkasten sollten bei der Planung der Haustür und der Klingelanlage nicht vergessen werden.

Das sollten Sie auch bedenken

Neben Planung des Grundrisses und der angesprochenen Punkte sollten vor dem Bau von einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung auch folgende Fragen in die Entscheidung mit einfließen:

Wer zieht ein?
Wird die Wohnung vermietet oder wird sie von Familienmitgliedern genutzt?
Wie hoch sollen die Mieteinnahmen sein? Zahlen Eltern und Verwandte weniger Miete als eine fremde Person?
Kann auf die Mieteinnahmen verzichtet werden? Oder sind die Mieteinnahmen wichtiger Bestandteil der Baufinanzierung?
Sollen mehrere Generationen unter einem Dach leben, birgt dies oft ein Konfliktpotenzial. Im Vorfeld muss geklärt werden, wie jeder sich das Zusammenleben vorstellt.
Die Wohnung soll so geplant sein, dass sie den Kriterien für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der zuständigen Baurechtsbehörde standhält. Nur so kann die Einliegerwohnung auch separat verkauft werden, wenn es nötig sein sollte.
Bauunternehmen oder Fertighausanbieter sollte eine getrennte Rechnung für beide Areale ausstellen. So lassen sich die Herstellungskosten für die Einliegerwohnung steuerlich geltend machen.

Die Besonderheiten der Heizkostenabrechnung

Wird die Einliegerwohnung vermietet, ist der Vermieter nicht verpflichtet Heizkosten gebrauchsabhängig abzurechnen. Es reicht eine Abrechnung nach Quadratmetern aus. Dies muss jedoch im Mietvertrag vereinbart sein. Für den Mieter kann dies sowohl ein Vor- als auch ein Nachteil sein.

Als Bauherr lassen sich solche Streitigkeiten vermeiden, wenn schon beim Bau getrennte Gas-, Strom- und Wasserzähler installiert werden. Die anfallenden Ausgaben werden dem Mieter als Nebenkosten in Rechnung gestellt. Dies liefert zudem einen Anreiz bewusst mit der Umwelt umzugehen und Energie zu sparen.

Gehören die beiden Wohnungen verschiedenen Eigentümern, dann muss immer nach Verbrauch abgerechnet werden.

Warum lohnt es sich, eine Einliegerwohnung zu vermieten?

Für den Hausbesitzer kann es Vorteile (Steuervorteile) bringen, die Einliegerwohnung zu vermieten. Sowohl der Bau wie auch die Instandhaltung können bei den Steuern geltend gemacht werden. Es besteht ein Sonderkündigungsrecht. Des Weiteren kann das Vermieten der Einliegerwohnung zu einer Entlastung bei der Pflege oder bei Arbeiten in Haus und Garten führen.

Nicht vergessen werden sollten auch die Nachteile durch die Vermietung der Einliegerwohnung. Das Haus bzw. die Hauptwohnung muss dauerhaft bewohnt werden. Der Eigentümer muss die Mieteinahmen versteuern und es kann zu einer Beeinträchtigung der Privatsphäre kommen.

Der Mietvertrag für die Einliegerwohnung

Im Grunde enthält ein Mietvertrag für eine Einliegerwohnung die gleichen Angaben wie ein Vertrag für jede andere Mietwohnung auch. Dennoch sollten ein paar wichtige Punkte geregelt werden. Einige Beispiele hierzu – hat die Einliegerwohnung keinen Balkon wird vermutlich das Recht auf Gartennutzung eingeräumt. Doch wie sieht es hierbei mit anfallenden Arbeiten aus? Wer mäht den Rasen, wann darf mit einem Ball gespielt werden, besteht eine Beteiligung am Bepflanzen der Beete? Wer ist für die Schneeräumung zuständig, wie sieht es mit Tierhaltung aus und in welcher Form ist die Kellernutzung geregelt? All diese Fragen sollten im Vertrag oder in einer Hausordnung geregelt werden. So kann von Anfang an einem Streit vorgebeugt werden.

Sonderkündigungsrecht bei der Einliegerwohnung

Bei Bedarf lassen sich Mieter einer Einliegerwohnung leichter kündigen als bei anderen Wohnungen. Es besteht ein Sonderkündigungsrecht. Das Mietverhältnis kann ohne Angabe von Gründen beendet werden. Liegt für den Mieter durch die Kündigung eine besondere Härte vor, dann greift das Sonderkündigungsrecht nicht. Ein Beispiel hierfür ist, wenn der Mieter schwer erkrankt ist.

Der Vermieter muss die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten. Der Gesetzgeber hat hier zu Gunsten der Mieter entschieden. Die gesetzliche Kündigungsfrist verlängert sich um drei Monate, ist aber von der Dauer des Mietverhältnisses abhängig.

Aus der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten werden bei einer Mietdauer von weniger als 5 Jahren 6 Monate.
Bei einer Mietdauer von 5 bis 8 Jahren verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist auf 9 Monate.
Bei einer Mietdauer von mehr als 8 Jahren beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist 12 Monate.

Im Übrigen gelten alle Rechte und Pflichten beim Mieten einer Einliegerwohnung auch für Verwandte. Bei einem Mietrückstand oder gar Nichtzahlung stehen dem Vermieter alle gesetzlichen Kündigungsmöglichkeiten offen.

Einliegerwohnung als Ferienwohnung vermieten

Wird die Einliegerwohnung als Ferienwohnung vermietet, können die Einnahmen je nach Region oder Ort höher sein als bei einer dauerhaften Vermietung. Allerdings steigen dabei auch die Kosten, denn die Wohnung muss vollständig eingerichtet sein. Der Aufwand für Werbung, Reinigung, Verwaltung, verschiedene Services und Reparaturen erhöht sich ebenfalls. Je nach Situation muss ein eigener Zugang ermöglicht werden.

Einliegerwohnung: Das können Sie absetzen

Ein Großteil der Herstellungs-, Modernisierungs- und Werbungskosten kann von der Steuer abgesetzt werden. Ebenfalls absetzen lassen sich anteilig die anfallenden Zinskosten für den Baukredit. Hier müssen jedoch getrennte Rechnungen vorliegen.

Damit die Kosten steuerlich anerkannt werden, muss die Wohnung vom Rest des Hauses abgetrennt sein. Zudem muss sie über einen eigenen Wohnungseingang verfügen. Schon aus dem Grundriss muss der Finanzbeamte erkennen, dass es einen Unterschied zum Zweifamilienhaus gibt.

KfW-Kredite

Gerade beim Neubau von einem energieeffizienten Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung kann von der KfW-Förderung profitiert werden. Diese wird für jede abgeschlossene Wohneinheit genehmigt, sodass die Förderung verdoppelt werden kann.

Pro Wohneinheit werden beim Wohngebäudekredit 261, 262 maximal 150.000 Euro zinsgünstiges Darlehen und bis zu 18.750 Euro Tilgungszuschuss genehmigt.

Einige Kommunen fördern zusätzlich den Bau von Einliegerwohnungen, denn dadurch fallen keine zusätzlichen Kosten für die Infrastruktur an.

Unser Fazit zur Einliegerwohnung

Um die Vorteile einer Einliegerwohnung in vollem Umfang nutzen zu können, sollte das Projekt umsichtig und nur mit ausreichender Beratung umgesetzt werden. Zum einen muss eine entsprechende Baugenehmigung vor Baubeginn vorliegen und zum anderen muss die Formulierung des Mietvertrages wohl überlegt sein. Wird möbliert vermietet, gelten anderen Regelungen als bei einer Einliegerwohnung ohne Mobiliar. In jedem Fall sollten beide Parteien die Regelungen mit eventuellen Besonderheiten genau kennen und sich damit einverstanden erklären. Nur so können Streitigkeiten vermieden werden, die eventuell für eine kostenintensive Überraschung sorgen.

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FAQs zum Thema Einliegerwohnung

Worauf sollte man bei einer Einliegerwohnung achten?

Eine Einliegerwohnung muss separat von der Wohnung des Vermieters nutzbar sein, sprich über einen eigenen, abschließbaren Zugang verfügen. Ist dies nicht zutreffend, handelt es sich nicht um eine Einliegerwohnung.

Welche Größe darf die Einliegerwohnung haben?

Dies ist je nach Geschmack unterschiedlich und beginnt oft bei ca. 35 qm. Die Mehrheit der Einliegerwohnungen verfügt jedoch über eine Wohnfläche zwischen 40-60 qm.

Autor Tobias Beuler

Aktualisiert: 05.06.2021

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Als Experte für den Fertighausbau widmet sich Tobias Beuler, der Gründer von Fertighausexperte, allen Fragen rund um Ihr Bauprojekt.

Technisch ausgebildet von der HWK, kaufmännisch ausgebildet von der IHK und weitergebildet im WBZ der Universität St. Gallen sowie vom Bundesverband deutscher Fertigbau, begleitet Tobias Beuler seit 2000 europaweit den Auf- und Ausbau von Fertighäusern. Nachdem er jahrelang selbst auf Baustellen tätig war, bietet er sein Insiderwissen über Fertighausexperte.com seit 2018 an, um Andere bei Ihren Fertigbauprojekten zu unterstützen und ist in TV und Print als Bauexperte bekannt.

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