Mängel beim Hausbau
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Ganz egal, ob es sich um ein herkömmliches, Stein auf Stein gemauertes Haus, oder um ein Fertighaus handelt, wenn die Baufirma Fehler macht am oder im Bau oder es werden Arbeiten nicht korrekt ausgeführt, müssen Bauherren das nicht so einfach hinnehmen. Grundsätzlich empfiehlt sich zunächst das formlose Gespräch mit dem Haushersteller, sollte dies allerdings nichts fruchten, kommen Bauherren um eine Mängelrüge nicht herum. Dies ist dann die einzig richtige Vorgehensweise, um Mängel am Haus zu reklamieren und deren Beseitigung zu fordern.
Fehler bei der Dämmung oder sonst wo am Haus – Mängelrüge als probate Lösung
Sei es eine mangelnde Abdichtung an den Fenstern, Fehler bei der Dämmung und vielleicht sogar Risse an der Fassade oder im Mauerwerk – diese Mängel sind leider nicht die einzigen, die beim Hausbau vorkommen können. Nun, das ärgert wohl jeden, deshalb muss man allerdings nicht gleich Verzweifeln. Bei Pfusch am Bau haben Bauherren grundsätzlich ein Recht auf Nachbesserung durch den Handwerker. Dies ist dann auch der Grund dafür, dass der Bauherr schnell handeln muss. Hier kann ein unabhängiger Bauherrenberater oder fertighausexperte eine wichtige Hilfe sein.
“Mängel beim Hausbau sind nicht nur kostspielig, sondern auch zeitraubend – deshalb ist eine sorgfältige Planung und regelmäßige Kontrolle, bestenfalls auch durch einen Bausachverständigen, während der Bauphase unerlässlich.” – Tobias Beuler, Bausachverständiger.
Mängelrüge, Baumangel, Mängelbeseitigung
Ein Baumangel liegt immer dann vor, wenn Arbeiten am Bau nicht korrekt, nicht vollständig oder aber nicht funktionsfähig durchgeführt wurden. Hierfür maßgeblich ist was in der jeweiligen Baubeschreibung, dem Vertrag vereinbart wurde. Sofern die Baufirma beispielsweise eine Buchenholztreppe einbaut, obwohl im Vertrag von einer Eichentreppe die Rede ist, so ist das ein Mangel. Selbstverständlichkeiten – etwa die Verwendung von frostsicheren Fliesen für die Terrasse – müssen jedoch nicht extra vertraglich geregelt werden. In solchen Fällen geht man von allgemein anerkannten Regeln aus, die die Technik mit sich bringt.
Die Mängelrüge – auch Mängelanzeige genannt – ist dafür vorgesehen, dass der Bauherr dem Bauunternehmer schriftlich den Sachverhalt, also den Baumangel mitteilt. Wie genau Bauherren dabei vorgehen sollten, wird im § 634 und § 635 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), genau geregelt.
So gehen Sie vor bei Baumängeln
Wer Fehler und Mängel bereits frühzeitig entdeckt, hat die deutlich besseren Karten bei der Aufforderung zur Nacherfüllung. Genau aus diesem Grund ist es sehr wichtig, dass Bauherren ihre Baustelle in regelmäßigen Abständen besuchen und auch kontrollieren. Der späteste Zeitpunkt, um richtig hinzuschauen, ist der bei der Bauabnahme. Denn hier gilt die Devise – wenn ein Mangel erst zu einem erheblich späteren Zeitpunkt auffällt, muss der Bauherr beweisen, dass er nicht selbst für den Schaden/Mangel verantwortlich zeichnet, sondern das Bauunternehmen. Aus diesem Grund ist es sehr lohnend stets einen Baubegleiter mit viel Sachverstand hinzuzuziehen. Geht es dabei um den Bau eines Fertighauses, steht Ihnen fertighausexperte stets mit Rat und Tat zur Seite.
Wichtig: Keine Reparaturversuche in Eigenregie!
Eines sollten Bauherren auf keinen Fall tun und das ist der Versuch selbst den Mangel beheben zu wollen. Der Grund dafür liegt in der Tatsache begründet, dass so unter Umständen Beweise vernichtet werden könnten. Im schlimmsten Fall steht nachher sogar die Behauptung im Raum, der Bauherr hätte den Mangel durch sein unsachgemäßes Hantieren selbst verursacht – oder zumindest den bestehenden Schaden noch „verschlimmbessert“.
Aus diesem Grund sollten Auftraggeber stets folgende Veranlassungen treffen, wenn es um Baumängel geht:
Der Baumangel muss dokumentiert werden
Besonders wichtig ist es Baumängel mittels Fotos sofort nach ihrer Entdeckung zu dokumentieren. Überblickfotos und Nahaufnahmen mit einem aufgelegten Zollstock versehen. Weiterhin ergibt es Sinn einen Sachverständigen heranzuziehen oder Zeugen mit ins Boot zu holen.
Die Anfertigung einer Mängelrüge
Sobald die Mängelanzeige verfasst ist, muss zeitnah deren Versand erfolgen, und zwar per Einschreiben mit Rückschein. In der Regel gelten 14 Tage als eine angemessene Frist zur Beseitigung der Mängel. Wenn diese Maßnahme nicht fruchtet, sollte ein Fachanwalt hinzugezogen werden.
Der Bauherr behält Geld zurück
Sofern Mängel am Objekt festgestellt werden, hat der Auftraggeber das Recht, einen angemessenen Teil der Rechnung in angemessener Weise zurückzubehalten – hierbei ist eine Größenordnung vorgesehen, die sich in rund der zweifachen Höhe der Mängelbeseitigungskosten bewegt, und zwar so lange, bis der oder die Fehler behoben sind.
Der Bauherr setzt eine Nachfrist
Als eine letzte Chance kann der Auftraggeber eine entsprechende Nachfrist setzen. Diese sollte die unmissverständliche Aufforderung beinhalten, dass in dieser Zeitspanne nachgebessert werden muss.
Als letztes Mittel: die gesetzlich verbrieften Rechte wahrnehmen
Wenn dann auch die gesetzte Nachfrist verstreicht, ohne, dass der Handwerker die Nachbesserung durchgeführt hat, stehen dem Bauherrn unterschiedliche Möglichkeiten der Selbstvornahme zu: So kann er beispielsweise einen anderen Handwerksbetrieb beauftragen die Mängelbeseitigung vorzunehmen. Darüber hinaus kann der Auftraggeber auch eine Minderung der Vergütung vornehmen und wenn die Mängel ganz erheblich sind, den kompletten Vertragsrücktritt vollziehen. Dabei ist auch eine Schadensersatzforderung möglich – falls die verzögerte Fertigstellung etwa zu Mehraufwendungen oder anderweitigen finanziellen Verlusten führt – wie der Mietzahlung für eine Ersatzwohnung.
Wenn es zum Streitfall kommt: Vor Gericht ein Beweisverfahren anstreben
Sofern der Bauherr dem Bauunternehmen einen Mangel am zur Disposition stehenden Objekt, gemeldet hat und gleichfalls eine gesetzte Nachfrist verstrichen ist, kommt er in der Regel um eine juristische Auseinandersetzung kaum herum. Dies ist dann auch spätestens der Zeitpunkt, an dem der Geschädigte einen Rechtsberater aufsuchen sollte. Zusammen mit einem Anwalt lässt sich dann zunächst eine Schlichtung anstreben. Wenn dies nicht weiterführt und der Gang zum Gericht nötig wird, kann ein selbstständiges Beweisverfahren, so der Name, angestrebt werden.
Bei diesem Verfahren handelt es sich um eine rechtssichere Dokumentation der Beweisaufnahme. Für die Richtigkeit der Angaben ist der Bauherr, zusammen mit seinem Anwalt selbst verantwortlich. Eine solche Maßnahme ist deshalb so wichtig, weil ansonsten unter Umständen wichtige Beweise, zum Beispiel durch einen Baufortschritt, vernichtet werden könnten. Damit die Fehler und Mängel für ein anzustrebende Beweisverfahren festzuhalten, genügt es beileibe nicht, lediglich ein paar Bilder zu machen. Hierzu muss auf jeden Fall ein Bausachverständiger hinzugezogen werden, beauftragt vom Bauherren oder dessen Rechtsbeistand.
Die Mängelrüge nach bereits erfolgter Bauabnahme
Handwerkerfehler werden in manchen Fällen erst dann sichtbar und offenbaren sich dem Bauherrn, wenn bereits alle Arbeiten bezahlt und auch abgenommen worden sind. Auch in diesen Fällen kann der Bauherr auf einer Beseitigung der Mängel bestehen. Dies ist in den gesetzlichen Gewährleistungsrechten festgelegt. Hier wurde eine 5 – jährige Frist festgelegt. Diese beginnt immer erst nach Bauabnahme und gilt ab dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, wenn dieser nach dem BGB, dem Bürgerlichen Gesetzbuch abgeschlossen wurde. Wenn allerdings der Kontrakt nach Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, Teil B, geschlossen wurde, dann beträgt die Frist lediglich vier Jahre.
Weitere Info
Wenn es sich um private Bauverträge handelt, dann werden üblicherweise die BGB-Regelungen angewandt. Sofern der Vertrag jedoch nach VOB abgeschlossen werden soll, dann muss dem Bauherr zuvor der komplette VOB/B-Text ausgehändigt werden. Dieses Vertragsrecht wird in den meisten Fällen von Fertighausanbietern angewandt. Gleichzeitig ist der Werkunternehmer zwingend dazu verpflichtet den Kunden auf die verkürzte Gewährleistungspflicht hinzuweisen.
Wer sich für ein Fertighaus entscheidet, ist von der Thematik der Mängelrüge nicht so oft betroffen, wie dies beim klassischen Hausbau der Fall ist. Dies liegt ganz einfach in der Natur der Sache begründet. Denn insgesamt sind es rund 30 Gewerke am herkömmlichen Bau, die nicht wiederholend einheitlich koordiniert werden, wie es beim Fertigbau der Fall ist – hier kommt es eher auf die Rohbaukontrolle an, um spätere Mängel zu vermeiden.
Eines ist jedoch bei beiden Hausbauweisen identisch. In dem Moment, in dem die Bezahlung der Rechnung erfolgt ist, kann der Kunde selbstverständlich nach wie vor dem Handwerksbetrieb/Haushersteller den Mangel im Rahmen einer schriftlichen Mängelrüge anzeigen und eine fristgerechte Beseitigung fordern. Allerdings ist eine Zurückhaltung des Honorars jetzt nicht mehr möglich, dieses wurde ja bereits bezahlt.
FAQs zum Thema Mängel beim Hausbau
Welche Arten von Mängeln können beim Hausbau auftreten?
Mängel können in verschiedenen Bereichen auftreten, darunter strukturelle Mängel (z. B. Risse in den Wänden), fehlerhafte Installationen (z. B. undichte Rohrleitungen), Probleme mit der Haustechnik (z. B. fehlerhafte Elektrik) oder kosmetische Mängel (z. B. unebene Oberflächen).
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Als Experte für den Fertighausbau widmet sich Tobias Beuler, der Gründer von Fertighausexperte, allen Fragen rund um Ihr Bauprojekt.
Technisch ausgebildet von der HWK, kaufmännisch ausgebildet von der IHK und weitergebildet im WBZ der Universität St. Gallen sowie vom Bundesverband deutscher Fertigbau, begleitet Tobias Beuler seit 2000 europaweit den Auf- und Ausbau von Fertighäusern. Nachdem er jahrelang selbst auf Baustellen tätig war, bietet er sein Insiderwissen über Fertighausexperte.com seit 2018 an, um Andere bei Ihren Fertigbauprojekten zu unterstützen und ist in TV und Print als Bauexperte bekannt. Mit seinem Buch “Bau keinen Scheiss” ist er seit Juli 2024 auch Spiegel Bestseller Autor.
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