Bauantrag

Der Bauantrag – das Wichtigste zum Genehmigungsverfahren

In Fachkreisen wird der Bauantrag auch als Baugesuch bezeichnet. Dies bedeutet, dass angehende Bauherren beim zuständigen Amt einen Bauantrag stellen müssen, um eine Genehmigung für ihr Vorhaben zu bekommen. Als Grundlage für den Bauantrag gilt die jeweilige Bauordnung sowie die Bauvorlagenverordnung. Der Bauantrag muss von einem Architekt, der auch als bauvorlagenberechtigter Entwurfsverfasser bezeichnet wird, erstellt werden. Unter anderem hat der Architekt die Verantwortung über die Bauvorlagenpläne sowie über sämtliche Berechnungen. Das Antragsformular sowie sämtliche Unterlagen, die für den Bauantrag benötigt werden, müssen vom Architekten und vom Bauherren vor dem Einreichen unterzeichnet werden.

Wofür braucht man einen Bauantrag?

Für jedes bauliche Vorhaben inklusive Umbau oder Anbau sowie für eine Nutzungsänderung wird eine Baugenehmigung gefordert. Um diese zu bekommen, muss im Vorfeld ein entsprechender Antrag gestellt im Zuge des Baugenehmigungsverfahrens werden.

In Deutschland kann jedes Bundesland frei entscheiden, welches Bauvorhaben genehmigungspflichtig ist. Der Neubau eines Hauses ist in jedem Fall genehmigungspflichtig. Kleinere Anbauten oder kleinere bauliche Veränderungen gelten als Ausnahme und erfordern vielfach keine spezielle Genehmigung. Damit die Antragsteller auf der sicheren Seite sind, ist es ratsam, dass sie vor geplanten Hausbau Bauarbeiten sich umfassend mit Landesbauordnung (LBO) und dem Bebauungsplan der Gemeinde befassen. Je nach Kommune kann es ausreichen das Bauamt über geplante Anbauten zu informieren oder aber es muss ein kompletter Bauantrag mit allen nötigen Unterlagen eingereicht werden.

Wann darf man ohne Baugenehmigung bauen?

Ohne Baugenehmigung dürfen bestimmte genehmigungsfreie Bauten im Außenbereich errichtet werden. Dazu zählen unter anderem ein Gartenhäuschen, ein Geräteschuppen, Mauern, Zäune oder ein Carport.

Da es allerdings keine einheitlichen Regelungen der Bundesländer gibt, was genehmigungsfrei ist, sollte vor einem Bauvorhaben und dessen Baubeginn beim zuständigen Bauamt vorgesprochen werden.

Bei der Durchführung des Bauvorhabens müssen Baufamilien sich dennoch an die bestehenden Vorschriften des Bebauungsplans, wie zum Beispiel an die Grenzabstände zum Nachbargrundstück halten.

Für ein genehmigungsfreies Hausbau Bauvorhaben muss im Vorfeld eine Bauanzeige bei der Behörde gestellt werden. Von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich können die folgenden Bauvorhaben ohne Baugenehmigung errichtet werden:

• Geräteschuppen bis zu einer Größe von 30 m³

• Terrassenüberdachungen mit einer maximalen Tiefe von 3 m

• Zäune und Mauern bis zu einer Höhe von 2 m.

• Carport

• Pool mit einem Fassungsvermögen von bis zu 100 m³

• Anlagen für Abwasser, Heizung und Lüftung

Wer darf einen Bauantrag stellen?

Nur bauvorlagenberechtigte Personen wie Architekten und Ingenieure dürfen Bauanträge stellen. Einzige Ausnahme sind kleinere Bauvorhaben. Hierzu dürfen auch Bautechniker, Maurer-, Zimmerer- und Betonbauhandwerksmeister einen Bauantrag für Gebäude stellen.

Bauanzeige, Bauantrag oder vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren?

Bei der Bauanzeige handelt es sich um ein formelles Dokument, welches bei der zuständigen Baubehörde eingereicht werden muss, um ein Bauvorhaben anzukündigen. Im Gegensatz dazu steht der Bauantrag. Nach dem Einreichen des Antrags erfolgt mittels einer formellen Zustimmung der Baubehörde die Baugenehmigung. Die Baugenehmigung besagt, dass ein geplantes Bauvorhaben den geltenden Gesetzen und Vorschriften entspricht.

Im Vergleich mit dem Bauantrag wird bei der Bauanzeige kein aufwendiges Genehmigungsverfahren in Gang gebracht. Der Bauherr zeigt sein Vorhaben an, indem er die nötigen Bauvorlagen der Bauaufsichtsbehörde vorlegt. Einzige Grundvoraussetzung dafür ist, dass für das Gebiet bereits ein Bebauungsplan vorliegt. Im Folgenden möchten wir die Unterschiede kurz erläutern:

• Bauanzeige – Bauordnungsrechtliches Verfahren, bei dem von Bauherrn ein genehmigungsbedürftiges Vorhaben der Bauaufsichtsbehörde inklusive der Bauvorlagen und den Erklärungen des Entwurfsverfassers schriftlich eingereicht wird. Die Behörde kann das Vorhaben prüfen und gegebenenfalls den Baubeginn untersagen. Äußert sich die Behörde dazu nicht, kann die Baufamilie nach Ablauf einer Karenzzeit mit dem Bau beginnen.

• Bauantrag – Die Baufamilie stellt einen Antrag auf Baugenehmigung für ein Bauvorhaben (Haus). Für das Erstellen des Antrags ist in Deutschland ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser nötig.

• Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren – Dieses wird angewandt, wenn es sich beim Hausbau um ein genehmigungspflichtiges Vorhaben ohne Sonderbauten handelt. Sowohl für den Bauherren als auch für die Baubehörde bedeutet dies weniger Aufwand. Das Bauvorhaben wird auf grundlegende Aspekte untersucht, sodass eine vorbeugende Prüfung der Behörden wegfällt. Der Bauherr muss nur nachweisen, dass er die Anforderungen und Vorschriften einhält, was mit viel Verantwortung für den Bauherren gleichzusetzen ist.

Wozu dient der Bauantrag?

Es handelt sich um einen Antrag, der vom Bauherr an die zuständige Bauaufsichtsbehörde gestellt wird, um für ein Bauvorhaben eine Baugenehmigung zu erhalten. Wichtig dabei ist, dass der Bauantrag den jeweiligen Anforderungen der Bauordnung sowie der Bauvorlagenverordnung des betreffenden Bundeslandes entspricht.

Bei Neubauten muss grundsätzlich ein Bauantrag gestellt werden. Anders sieht es bei An- und Umbau aus. Hier regelt die jeweilige Gemeinde das Vorgehen. So reicht es zum Beispiel in einigen Kommunen über den Um- oder Anbau zu informieren, während in anderen Kommunen ein kompletter Bauantrag gestellt werden muss.

Was ist ein Bauvorantrag?

Beim Bauvorantrag bzw. der Bauvoranfrage, der amtlich auch als „Antrag auf Bauvorbescheid“ bezeichnet wird, handelt es sich um eine Anfrage an die zuständige Baubehörde. Damit wird sichergestellt, ob das geplante Bauvorhaben sowohl mit dem öffentlichen Baurecht vereinbar als auch realisierbar ist. Eine Bauvoranfrage ist nicht verpflichtend, kann das spätere Bauvorhaben allerdings absichern.

Die Bauvoranfrage kann vom Bauherren gestellt werden. Allerdings ist es sinnvoll fachlichen Rat einzuholen, da viel Fachwissen benötigt wird. Insbesondere für ein Haus, das in einem Gebiet ohne Bebauungsplan liegt, empfiehlt sich vor dem Stellen des Bauantrages die Bauvoranfrage.

Bauantrag stellen ohne Architekt – (wann) geht das?

Geht es um ein kleineres Bauvorhaben, kann auch der Handwerksmeister die nötigen Antragsunterlagen ausfüllen. Dies bedeutet, dass es grundsätzlich möglich ist, einen Bauantrag ohne Architekt zu stellen. Allerdings ist eine bauantragsberechtigte Person nötig. Entsprechende Informationen können in den Bauverordnungen der Bundesländer nachgelesen werden, da dies nicht einheitlich geregelt ist.

Wer stellt den Bauantrag?

Nicht der Bauherr stellt den Bauantrag, sondern ein bauvorlageberechtigter Experte (Architekten und Bauingenieure mit entsprechender Berechtigung der Ingenieurkammer).

Bauantrag stellen – diese Unterlagen benötigen Sie

Je nach Bundesland können die Dokumente für den Bauantrag variieren. In der Regel müssen zusammen mit dem Bauantragsformular die folgenden Dokumente und Unterlagen beim zuständigen Bauamt eingereicht werden, die überssichtlich in einer Bauantragsmappe eingeordnet sind:

• Lage vom Baugrundstück

• Höhenplan

• Auszug aus dem Liegenschaftskataster

• Bauzeichnungen des Architekten inklusive der Grundrisse, Raumbezeichnungen und Ansichten

• Beschreibung der baulichen Maßnahme

• Gutachten in Bezug auf die Statik

• Nachweise zu Sicherheit wie zum Beispiel Brandschutz, Schallschutz und Wärmeschutz

• Aufstellung der Gebühren rund um das Bauprojekt

• Berechnung der versiegelten Grundstücksfläche

Bei Unsicherheiten: die Bauvoranfrage

Die Bauvoranfrage wird auch als „Antrag auf Bauvorbescheid“ bezeichnet. Vielfach wird die Bauvoranfrage auch als kleine Schwester des Bauantrags bezeichnet. Es handelt sich dabei um eine Anfrage an das Bauamt um sicherzustellen, dass das Vorhaben nicht nur mit dem öffentlichen Baurecht vereinbar ist, sondern auch realisierbar ist.

Durch den Bauvorbescheid, der vom Bauamt ausgestellt wird, kann auf den späteren Bauantrag nicht verzichtet werden. Bauherren bekommen so nur mehr Planungssicherheit. Die Bauvoranfrage ist immer dann sinnvoll, wenn das Grundstück in einem Baugebiet ohne Bebauungsplan bzw. in einem Außenbereich liegt oder wenn eine außergewöhnliche Bauweise angestrebt wird.

Welche Unterlagen müssen in den Bauantrag?

Um eine Genehmigung zu erhalten, muss ein Bauantrag bei der zuständigen Behörde eingereicht werden. Zum Bauantrag gehören eine Reihe von verschiedenen Unterlagen. Welche Unterlagen für den Bauantrag nötig sind wird in der Bauvorlagenverordnung geregelt. Üblich für die Genehmigung sind jedoch folgende Unterlagen:

• Amtliches Formular Bauantrag

• Lageplan/Flurkarte

• Bauzeichnungen mit Grundrissen, Schnitten und Ansichten

• Baubeschreibung

• Betriebsbeschreibung

• Berechnung der Wohnfläche, der Nutzfläche und des umbauten Raums

• Angaben in Bezug auf die straßenmäßige Grundstückserschließung

• Angaben zur Wasserversorgung und zur Grundstücksentwässerung

• Nachweise zu Statik, Schallschutz sowie Dämmung

• Berechnung der Baukosten nach DIN 276

• Berechnung der Geschossflächenzahl (GFZ), der Grundflächenzahl (GRZ) sowie der Bruttogrundfläche (BGF)

• Stellplatznachweis

Diese Kosten entstehen beim Bauantrag

Für Bauanträge können keine pauschalen Kosten genannt werden, da sich die Gebühren nach der Größe des Gebäudes und der baulichen Maßnahme richten. Üblicherweise wird mit einem Gebührensatz von 0,5 bis 1 % der gesamten Baukosten rund um das Vorhaben gerechnet. Bei einer kleineren baulichen Maßnahme sind Mindestgebühren fällig, die sich meistens zwischen 100 und 200 Euro bewegen.

Die folgenden Faustformel kann helfen die Kosten zu berechnen:

Baufläche im m³ x Bauwert in Euro pro m³ geteilt durch den Gebührensatz der zuständigen Baubehörde

Kostet zum Beispiel der Neubau von einem Einfamilienhaus 300.000 Euro, ist mit Bauantragskosten von 1.500 Euro zu rechnen.

Bauherren müssen allerdings nicht nur die Kosten für den Bauantrag kalkulieren, sondern auch die Kosten für den Architekt oder Ingenieur sowie für eventuell anfallende Prüfdokumente. Wird im Vorfeld eine Bauvoranfrage gestellt, sind auch diese Kosten zu kalkulieren. Diese Kosten werden zu den Baunebenkosten gerechnet.

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Brauche ich eine Bauvoranfrage, wenn ich einen Bauantrag stelle?

Die Bauvoranfrage ist nicht zwingend nötig, wenn alle Vorgaben für das Grundstück anhand eines gültigen Bebauungsplans erfüllt sind. In diesem Fall gibt es keinen Grund, weshalb die Baumaßnahme nicht durchführbar wäre. In einem solchen Fall ist die Baugenehmigung sehr wahrscheinlich. Baufamilien können sich die anfallenden Kosten sparen.

Grundsätzlich handelt es sich bei der Bauvoranfrage um eine Erlaubnis vor der Erlaubnis (Baugenehmigung). Doch Vorsicht, sowohl die Bauvoranfrage als auch die Baugenehmigung haben nur eine begrenzte Gültigkeit, um das Vorhaben in die Tat umzusetzen. Ebenso wichtig ist es, dass der positive Bescheid zur Bauvoranfrage nicht als Baugenehmigung angesehen werden darf.

Bauantrag stellen: Diese Bauvorlagen brauchen Sie für einen Bauantrag in Bayern

Um in Bayern einen Bauantrag zu stellen, sind neben den bereits erwähnten Formularen auch die nachfolgenden Unterlagen nötig:

• Bauantragsformular

• Baubeschreibung

• Katasterauszug

• Lageplan

• Bauzeichnungen

• Erklärung über die Erfüllung des Kriterienkatalogs

• Zustimmung zur Abstandsflächenübernahme

• Abweichungsanträge

• Evtl. weitere Unterlagen wie Baumbestandserklärung

Wie lange dauert die Bearbeitung eines Bauantrags?

Bisher gibt es keine einheitlichen Fristen. Daher kann die Bauaufsichtsbehörde sich mit der Überprüfung des Antrags auf Richtigkeit durchaus 3 bis 4 Monate Zeit lassen. Einzig in Baden-Württemberg darf die Bearbeitung rund um das Baugenehmigungsverfahren nur maximal 2 Monate in Anspruch nehmen.

Wie sieht ein Bauantrag aus?

Je nach Bundesland unterscheiden sich die Unterlagen. Allerdings gibt es einige Unterlagen, die immer benötigt werden, um eine entsprechende Genehmigung zum Bauen zu erhalten.

Den Vordruck für das Formular gibt es beim zuständigen Bauamt. Dazu gehören auch oft das Formular für die Zustimmungserklärung der Nachbarn sowie die Baulastenerklärung.  Diese Formulare können von Wichtigkeit sein, wenn die bauliche Maßnahme die Rechte Dritter einschränkt wie zum Beispiel beim Unterschreiten der Abstandsflächen.

Wie viel kostet ein Bauantrag?

Im Schnitt muss mit einem Gebührensatz von 0,5 bis 1 % der Gesamtkosten der Bausumme gerechnet werden. Bei kleineren Maßnahmen fallen Mindestgebühren in Höhe von 100 bis 200 Euro an.

Die folgende Faustformel hilft bei der Berechnung:

Baufläche im m³ x Bauwert in Euro pro m³ geteilt durch den Gebührensatz der zuständigen Baubehörde

Wie lange dauert die Antragsbearbeitung?

Bauaufsichtsbehörden können sich mit der Überprüfung des Antrags Zeit lassen, da es bisher noch keine einheitlichen Fristen gibt. Baufamilien sollten mit einer Bearbeitungsdauer von 3 bis 4 Monaten rechnen.

Checkliste: Bauantrag stellen in 5 Schritten

Die folgenden 5 Schritte sind erforderlich, wenn der Bauantrag mit Erfolg gestellt werden soll:

• Bei der zuständigen Baubehörde die benötigten Anträge und Bauantragsformulare besorgen.

• Die Anträge sorgfältig ausfüllen und vom Bauherr sowie dem Bauvorlagenberechtigten unterschreiben.

• Die im Vorfeld erwähnten Unterlagen in dreifacher Ausfertigung dem Bauantrag beilegen.

• Den Antrag zur Genehmigung persönlich bei der Bauaufsichtsbehörde abgeben oder per Post mit Einschreiben schicken.

• Genehmigung abwarten. Diese hat eine Gültigkeit von 3 Jahren. In dieser Zeit muss mit der baulichen Maßnahme begonnen werden.

Bauantrag abgelehnt – was nun?

Wurde der Bauantrag abgelehnt, haben Bauherren das Recht auf Widerspruch. Der Widerspruch muss innerhalb von 4 Wochen mit einer schlüssigen Begründung bei der Behörde eingehen. Wenn möglich sollte ein Gutachten von einem Bausachverständigen beigefügt werden. So kann mit der Gemeinde ein Kompromiss im Genehmigungsverfahren ausgehandelt werden. Kommt es jedoch wieder zu einer Ablehnung, kann vor Gericht die Entscheidung angefochten werden. Dies verzögert jedoch den Bau.

Was bedeutet die „Nachbarbeteiligung“ beim Bauantrag?

Bei einem Baugenehmigungsverfahren müssen alle Nachbarn, welche in ihren geschützten Rechten berührt werden von der Baumaßnahme informiert werden. In der Regel muss den betroffenen Nachbarn der Lageplan sowie die Bauzeichnungen zur Unterschrift vorgelegt werden.

Es gibt Kommunen, in denen Nachbarn zwingend über die Maßnahme informiert werden müssen. Innerhalb eines Jahres kann jeder Nachbar sein Recht auf Widerspruch gegen den Bau wahrnehmen.

Der Abweichungsantrag

Gemäß § 31 Abs. 1 BauGB kann bei der Baubehörde ein Abweichungsantrag zum Bebauungsplan gestellt werden. Ob die Behörde dem Antrag zur Abweichung stattgibt und eine Ausnahmegenehmigung erteilen wird, muss im Einzelfall beurteilt werden.

Baugenehmigung erhalten: Wie lange ist die Baugenehmigung gültig?

Wird innerhalb von drei Jahren nach Erhalt der Genehmigung nicht mit der Baumaßnahme begonnen, dann erlischt die Erteilung einer Baugenehmigung. Gleiches gilt auch wenn Arbeiten für länger als 3 Jahre unterbrochen werden. Die Genehmigung kann schriftlich um weitere drei Jahre verlängert werden. Nachzulesen ist die in § 73 Abs. 1 HBauO.

Amtlicher Lageplan und Freiflächenplan

Mit dem amtlichen Lage- oder Freiflächenplan, der auch Freiflächengestaltungsplan genannt wird, ist die Lage des Grundstücks sowie seiner Grenzen zu sehen. Ein solcher Plan hat in der Regel einen Maßstab von 1 : 1.000.

Der amtliche Lageplan wird anhand der Flurkarte erstellt und ist wichtiger Teil des Bauantrags und die dafür vorgesehene Genehmigung. Jeder Lageplan besteht aus einem schriftlichen und einem zeichnerischen Teil.

Berechnungen zur bebauten und unbebauten Grundstücksfläche

 Laut DIN 277 wird als bebaute Fläche der Anteil an der Grundstücksfläche (GF) bezeichnet, der

• mit Bauwerken oberhalb der Geländeoberfläche überbaut oder überdeckt ist

• mit Bauwerken unterhalb der Geländeoberfläche unterbaut ist

Die Flächen können getrennt  voneinander bestimmt werden und zwar als überbaute Teilfläche (BF1) und unterbaute Teilfläche (BF2).

Checkliste Bauvorlagen: Unterlagen für den Bauantrag

Um einen Bauantrag zu stellen, muss dieser mit den folgenden Formularen bei der Baubehörde eingereicht werden.

• Amtliches Formular Bauantrag

• Lageplan/Flurkarte

• Bauzeichnungen mit Grundrissen, Schnitten und Ansichten

• Baubeschreibung

• Betriebsbeschreibung

• Berechnung der Wohnfläche, der Nutzfläche und des umbauten Raums

• Angaben in Bezug auf die straßenmäßige Erschließung

• Angaben zur Wasserversorgung und zur Grundstücksentwässerung

• Nachweise zu Statik, Schallschutz sowie Dämmung

• Berechnung der Baukosten nach DIN 276

• Berechnung der Geschossflächenzahl (GFZ), der Grundflächenzahl (GRZ) sowie der Bruttogrundfläche (BGF)

• Stellplatznachweis

Sie benötigen Hilfe beim Erstellen eines Bauantrags?

Bauherren, die Hilfe bei der Erstellung des Bauantrags benötigen, können sich sowohl an einen Architekten als auch einen Ingenieur wenden. Diese helfen bei der Erstellung des Antrags und beim Ausfüllen der nötigen Formulare.

Angaben zur Erschließung des Grundstücks (Abwasser, Energie, Verkehr, Telekommunikation)

Zur Erschließung des Grundstücks zählen der Bau von Straßen und Wegen, die Verlegung der Kanalisation sowie der Wasserleitungen und die Installation von Strom- und Gasanschlüssen. Wie ein Grundstück letztendlich erschlossen sein muss, kann im Baugesetzbuch (BauGB) nachgelesen werden.

Bei einem erschlossenen Grundstück wird unterschieden in

• Innere Erschließung – Arbeiten rund um den Straßen- und Wegebau sowie der Anschluss des Grundstücks an die Versorgungsnetze

• Äußere Erschließung – Diese reicht bis an die Grundstücksgrenze und macht das Grundstück nutzbar. Es müssen Übergabepunkte für Abwasser, Wasser, Strom und Telekomunikation vorhanden sein.

Von der Gemeinde dürfen nicht alle Gebühren umgelegt werden. In § 127 BauGB ist festgelegt welche Erschließungskosten umlagefähig sind.