Bauantrag

Erfahrungen & Bewertungen zu Tobias Beuler

Es handelt sich beim Bauantrag um einen Antrag des Bauherren, den er zur Baugenehmigung vor dem Bauvorhaben stellen muss. Das jeweilige Bundesland regelt in Deutschland die Einzelheiten zum Bauantrag durch die Bauordnung und die Bauvorlagenverordnung. Im Folgenden erklären wir, welche Fristen eingehalten werden und welche Unterlagen mit dem Bauantrag eingereicht werden müssen.

Was versteht man unter dem Begriff Bauantrag?

Vor einem Bauvorhaben muss der Bauherr mithilfe des Bauantrags eine Baugenehmigung beantragen.  Dazu muss ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser diesen Antrag erstellen und einreichen. Wenn wichtige Details durch den Bauherrn geklärt werden müssen, kann im Vorfeld eine Bauvoranfrage gestellt werden.

Baugenehmigung

Diese muss vor dem Bauvorhaben beim zuständigen Bauamt gestellt werden. Einzelheiten dazu werden durch die Bauordnung und die Bauvorlagenverordnung geregelt. Diese können sich von Bundesland zu Bundesland unterscheiden.

Bauantrag einreichen

Um einen Bauantrag einzureichen, werden diverse Unterlagen benötigt. Auf diese Informationen gehen wir später im Einzelnen ein.

Für welche Bauvorhaben braucht man einen Bauantrag?

Dies kommt auf das jeweilige Bundesland an. Die rechtlichen Vorgaben für eine Baugenehmigung und somit für den Bauantrag werden in der jeweiligen Landesbauordnung sowie im Bebauungsplan der Gemeinde vorgegeben. In einigen Gemeinden kann es reichen über Anbauten zu informieren, während man anderswo einen Bauantrag mit allen Unterlagen für die Baugenehmigung stellen muss.

Unterlagen für den Bauantrag

  • Lageplan des Grundstückes
  • Höhenplan
  • Auszug aus dem Liegenschaftskataster
  • Bauzeichnungen eines Architekten mit Grundrissen, Raumbezeichnungen und Ansichten
  • Beschreibung des Bauvorhabens
  • Gutachten zur Statik
  • Nachweise zur Sicherheit wie Brandschutz, Wärme- und Schallschutz
  • Kostenaufstellung des Bauprojekts
  • Berechnung der versiegelten Grundstücksflächen

Bauantrag

Darunter ist der Bauantrag auf einem entsprechenden Formular mit statistischem Erhebungsbogen zu verstehen. Zusätzlich wird zum Anzeigen jeglicher baulichen Änderungen ein Formblatt für die Genehmigungserteilung durch die Bauaufsichtsbehörde benötigt. Des Weiteren muss eine Zustimmungserklärung der Nachbarn sowie eine Baulastenerklärung vorgelegt werden.

Bauzeichnungen

Damit ist die zeichnerische Darstellung der geplanten Baumaßnahme im Maßstab 1 : 100 gemeint. Weitere Angaben zum Maßstab gibt es bei der zuständigen Gemeinde bzw. beim Bauamt der Stadt.

Lageplan

Gemeint ist ein katasteramtlicher Lageplan, also ein Auszug aus der Liegenschaftskarte (Flurkarte) im Maßstab 1 : 1000 bzw. 1 : 500.

Diesen bekommt man je nach den landesrechtlichen Vorschriften beim zuständigen Katasteramt, bei öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren oder bei Sachverständigen für das Vermessungswesen. In den meisten Fällen sind für das Vorhaben eine beglaubigte Ausfertigung und zwei unbeglaubigte Exemplare vorzulegen.

Baubeschreibung

Bei gewerblichen Baumaßnahmen muss zusätzlich eine Beschreibung des Betriebs vorgelegt werden. Mithilfe der Beschreibungen wird das Vorhaben in allen technischen Einzelheiten durch Angabe der Verwendung von Baumaterialien, Werkzeuge und Ausstattungen erklärt.

Berechnungen

Damit sind Berechnungen und Ermittlung der bebauten Fläche, des umbauten Raums, der Grundflächenzahl (GRZ), der Geschossflächenzahl (GFZ), der Wohnfläche bzw. der Nutzfläche sowie Angaben zu den Rohbau- und Gesamtkosten gemeint.

Technische Nachweise

Hier geht es um den Standsicherheitsnachweis (Statik), den Wärmeschutznachweis sowie den Schallschutznachweis. Bei einigen Baumaßnahmen sind diese Nachweise nicht erforderlich oder können im Laufe des Genehmigungsverfahrens des Bauantrages nachgereicht werden.

Betriebsbeschreibung

Bei einem gewerblichen Bauvorhaben muss die Tätigkeit des Betriebes dargestellt und beschrieben werden. Dazu gehören der Betriebsablauf und die Anzahl der Beschäftigten. Leider geben viele Bauvorlagenverordnungen (BauVorlVO) keinen konkreten Hinweise was den Inhalt der Betriebsbeschreibung betrifft. In vielen Städten und Kommunen werden daher Bauantragsformulare zur Erstellung der Betriebsbeschreibung für gewerbliche Baumaßnahmen als Bauvorlagen zur Verfügung gestellt.

Entwässerungsplan

Damit ist eine zeichnerische Darstellung der Abwasserbeseitigung für Schmutz- und Niederschlagswasser mit Berechnung gemeint.

Nach den Richtlinien der DIN 1986-100 wird auf Grundlage der Ablaufstellen im Gebäude (Toiletten, Waschbecken, Duschen etc.) eine anfallende Schmutzwassermengen-Berechnung durchgeführt. Die Ableitung der Ablaufstellen muss in verschiedenen Planarten dargestellt werden.

Für die Berechnung des Niederschlagswassers werden die KOSTRA-DWD-Daten des Deutschen Wetterdienstes genutzt. Im Idealfall soll das Niederschlagswasser nicht abgeleitet werden, sondern auf dem eigenen Grundstück versickern. Dazu gibt es entsprechende Vorschriften zur Berechnung, für die Art der Gestaltung des Versickerungsbauwerks und den Betrieb einer Versickerungsanlage. Diese Vorschriften müssen vom Fachingenieur eingehalten werden und sind gegenüber der Genehmigungsbehörde nachzuweisen. Je nach Bundesland benötigt der Fachingenieur eine spezielle Zulassung.

Freiflächenplan

Bestandteil des Bauantrags ist der Freiflächenplan (FFP) bzw. der Freiflächengestaltungsplan. Hierin werden die Freianlagen/Außenanlagen des Bauwerks dargestellt.

Das müssen Sie beim Bauantrag beachten

Durch die Bauaufsichtsbehörde wird die Richtigkeit des Bauantrags in Bezug auf die Bauordnung geprüft. Je nach Bauordnung müssen unterschiedliche Vorgaben berücksichtigt werden.

In den meisten Gemeinden wird im Bebauungsplan festgesetzt, wie das Grundstück bebaut und genutzt werden darf.  Diese Vorgaben des Bauantrags müssen eingehalten werden. Vor Planung des Bauvorhabens kann der Bebauungsplan beim Bauamt eingesehen werden. Wird sich an die Vorgaben des Plans gehalten, kann bei der Gemeinde ein vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (Bauanzeige) eingereicht werden. Innerhalb von vier bis sechs Wochen wird der Bauantrag automatisch genehmigt, sofern keine Änderungen der Behörde gewünscht sind.

Wie läuft ein Genehmigungsverfahren ab?

Sind alle Unterlagen beisammen, wird der vollständige Bauantrag zum Genehmigungsverfahren bei der Gemeinde abgegeben. Dort wird er dann an die Bauaufsichtsbehörde weitergereicht, die die Richtigkeit überprüft. Dazu gibt es keine einheitliche Frist. Bis zur Genehmigung kann viel Zeit vergehen, weshalb mit 3 bis 4 Monaten für die Bearbeitung zu rechnen ist.

Anders sieht es in Baden-Württemberg aus – hier darf das Genehmigungsverfahren und seine Bearbeitung maximal 2 Monate in Anspruch nehmen.

Für rund 3 Jahre hat die Genehmigung Gültigkeit. In dieser Zeit muss das Bauvorhaben umgesetzt werden, denn bei Verlängerungen ist ein neuer Bauantrag nötig.

Durch eine Bauvoranfrage können der Genehmigungsprozess und die Bearbeitung beschleunigt werden, da viele Punkte im Vorfeld mit der Baubehörde geklärt sind und ein Bauvorbescheid vorliegt.

Werden direkt alle nötigen Unterlagen als Anlage zum Bauantrag zugefügt, verkürzt sich die Zeit der Bearbeitung ebenfalls, da für das Verfahren keine etwaigen Nachfragen nötig sind.

Zustimmung der Nachbarn

Eine Zustimmung zum Bauvorhaben von den Nachbarn muss nicht zwingend vorliegen. Sie kann aber auch nicht schaden, wenn es Abweichungen zum Bebauungsplan, wie das Nichteinhalten des Grenzabstandes, gibt. Der Nachbar kann durch seine Unterschrift dem Plan zustimmen, auch wenn er es nicht muss. In einigen Gemeinden wird die Unterschrift des Nachbarn zur Zustimmung zwingend in den Anlagen gefordert. Innerhalb eines Jahres hat jeder Nachbar das Recht auf Widerspruch gegen die Bauten einzulegen.

Widerspruch bei Ablehnung des Bauantrages einlegen

Bauherren haben das Recht auf Widerspruch, wenn ihr Bauantrag abgelehnt wird. Der Widerspruch muss innerhalb von 4 Wochen mit einer schlüssigen Begründung erfolgen. Zur Sicherheit sollte ein Gutachten von einem Bausachverständigen beigefügt werden. Mit der Gemeinde kann ein Kompromiss ausgehandelt werden. Kommt es zur erneuten Ablehnung, kann die Entscheidung vor Gericht angefochten werden, was jedoch das Bauvorhaben verzögert.

Bauantragskosten

Die Kosten sind nicht klar festgeschrieben und variieren nach Größe des Bauvorhabens.

In den meisten Fällen liegt Gebührensatz zwischen 0,5 und 1 % der Gesamtsumme des Bauprojekts. Es können auch Mindestgebühren erhoben werden, die sich zwischen 100 und 200 Euro belaufen.

Eine Faustformel zur Berechnung ist:

Baufläche in m³ x Bauwert in Euro pro m³ durch Gebührensatz der Baubehörde.

Neben der Gebühr für den Bauantrag fallen Kosten für den Architekten oder den Bauingenieur sowie Gebühren für Prüfdokumente an.

Unser Fazit zum Bauantrag

Ein erfolgreicher Bauantrag ist nicht schwer, da ohne Genehmigung nicht gebaut werden darf. Aus diesem Grund sind für eine Baugenehmigung viel Sorgfalt, Geduld und Zeit erforderlich. Um einen Bauantrag zu stellen, ist die Hilfe von Experten nötig. Dennoch sollte der Bauherr nicht alle Entscheidungen dem Architekten überlassen werden. Bauherren, die Bescheid wissen, erleben nur selten unschöne Überraschungen in Zusammenhang mit Bauantrag und Baugenehmigung.

Autor Tobias Beuler

Aktualisiert: 05.06.2021

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Als Experte für den Fertighausbau widmet sich Tobias Beuler, der Gründer von Fertighausexperte, allen Fragen rund um Ihr Bauprojekt.

Technisch ausgebildet von der HWK, kaufmännisch ausgebildet von der IHK und weitergebildet im WBZ der Universität St. Gallen sowie vom Bundesverband deutscher Fertigbau, begleitet Tobias Beuler seit 2000 europaweit den Auf- und Ausbau von Fertighäusern. Nachdem er jahrelang selbst auf Baustellen tätig war, bietet er sein Insiderwissen über Fertighausexperte.com seit 2018 an, um Andere bei Ihren Fertigbauprojekten zu unterstützen und ist in TV und Print als Bauexperte bekannt.


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