Verschiedene Grundstücke zum Kauf
Klassiker: Grundstückskauf in einem Neubaugebiet
Vielfach werden Grundstücke zum Kauf von Gemeinden in Neubaugebieten angeboten. Auch für diese Grundstücke gilt der Bebauungsplan, von dem Architekten nicht abweichen können. Im Bebauungsplan gibt es feste Vorgaben zur Außengestaltung der Häuser sowie die Lage auf dem Grundstück. Nicht selten wird damit die Dachform und -neigung sowie die Farbe der Fassade vorgegeben. Vielfach dürfen gekaufte Grundstücke nicht geteilt werden, sodass der Käufer allein für die Erschließungskosten verantwortlich ist. In Neubaugebieten spielt die Teilung von Grundstücken in der Regel keine Rolle, denn die Grundstücke sind entsprechend klein, damit viele Familien ihren Traum von einem Eigenheim mit dem Kauf eines Grundstückes verwirklichen können.
Sobald der Kaufvertrag für das Grundstück unterschrieben ist, sollten auch alle anfallenden weiteren Kosten im Auge behalten werden. Vielfach muss innerhalb einer bestimmten Frist nach dem Kauf eines Grundstückes mit der Bebauung begonnen werden.
Hanglagen Grundstück kaufen
Sicherlich bietet das gekaufte Grundstück in Hanglage später einen sehr schönen Ausblick. Allerdings sind die Baukosten meist deutlich höher als bei einem gerade geschnittenen Grundstück. Dies liegt daran, dass das Haus entsprechend geplant werden muss, denn das Gefälle verlangt einen Ausgleich.
Sinnvoll bei einem Grundstückskauf in Hanglage ist es eine Unterkellerung des Hauses einzuplanen. Dies führt zwar zu Mehrkosten. Allerdings kann so zusätzlicher Wohnraum auch mit einem separaten Eingang eingeplant werden.
Haben Bauherren sich zum Kauf eines Grundstückes in Hanglange entschieden, muss ihnen klar sein, dass ein Teil des Hauses in wasserundurchlässiger Bauweise errichtet werden muss. Dies verursacht ebenfalls Mehrkosten.
Grundstückskauf in einem Erdbebengebiet
In einigen Regionen in Deutschland muss beim Grundstückskauf die jeweils gültige Erdbebenzone beachtet werden. Zu diesen Regionen gehören der Harz, der Schwarzwald und Gebiete rund um Aachen. Zukünftige Bauherren müssen sich beim Grundstückskauf keine Sorgen machen, außer dass Mehrkosten beim Bauen auf sie zukommen. Dies liegt an der speziellen Statik der Häuser.
Grundstückskauf in einem Hochwassergebiet
Soll ein Grundstück gekauft werden, das an einem See oder Fluss liegt, sollte das Haus vom Architekten in jedem Fall höher gesetzt werden. So kann bei Hochwasser das Wasser nicht so leicht in das Gebäude eindringen. Bei Häusern mit einem Keller ist mit höheren Baukosten zu rechnen, denn es sind speziell abgedichtete Kellertüren, Lichtschächte und Fenster nötig. Des Weiteren muss bei der Baugrube auf die Wasserrückhaltung geachtet werden und der Keller aus einem wasserundurchlässigen Beton (WU-Beton) errichtet werden.
Schneelasten beim Kauf eines entsprechenden Grundstücks
Wird ein Grundstück gekauft, bei dem Schneelasten zu erwarten sind, bedeutet dies für den Bauherren zusätzliche Mehrkosten. Nicht selten sind im Winter Schneemengen von 1 bis 2 Meter auf dem Dach zu erwarten, sodass die Statik entsprechend angepasst werden muss.
Baulücke für Grundstückskauf nutzen
Ein Grundstück in einer Baulücke zu kaufen hat den Vorteil, dass es komplett erschlossen ist. Der Architekt muss bei seiner Planung lediglich die Abstandsgrenzen zu Nachbargrundstücken einhalten. Wenn das zu bauende Haus zum Ortsbild passen muss, sollten Bauherren vor dem Grundstückskauf sich diesbezüglich informieren, ansonsten kann es zu unschönen Situationen kommen.
Kauf eines Eckgrundstückes
Eckgrundstücke sind in der Regel größer als Nachbargrundstücke. Dies ist sowohl von Vorteil, kann aber auch Nachteile mit sich bringen. Dies beginnt bei der Straßenreinigung bzw. dem Schnee räumen und reicht über Zusatzkosten für Straßenerneuerung sowie Kanalarbeiten. Die eventuell anfallenden Kosten sollten zukünftige Eigentümer vor dem Kauf des Grundstücks bei der jeweiligen Gemeinde erfragen.
Anfallende Nebenkosten beim Kauf eines Grundstückes
Wer ein Grundstück kauft, muss auch mit entsprechenden Nebenkosten rechnen. Dazu gehören:
- Maklerkosten
- Grunderwerbssteuer
- Eintragung in das Grundbuch
- Notarkosten
Notarieller Kaufvertrag beim Grundstück kaufen
Wer ein Grundstück kaufen möchte, benötigt zur Abwicklung einen Notar. Dieser wird in der Regel vom Verkäufer ausgewählt, sollte aber kein Interessenvertreter einer Partei sein. Der Notar soll den Kaufprozess begleiten und für eine ordnungsgemäße Abwicklung sorgen. Für die Beratung und die notwendige Beurkundung fallen Notarkosten an, die ca. 2 % des Kaufpreises betragen. Für den Käufer des Grundstückes bedeutet dies extra Kosten.
Beim Grundstückskauf sollten Bauherren folgendes beachten:
- Berechtigungen und Vollmachten – Aus dem Notarvertrag muss erkennbar sein, wer laut Grundbucheintrag Grundstückseigentümer ist. Dies verhindert den Verkauf eines Grundstückes, welches einer dritten Person gehört.
- Grundbucheintragungen – Diese müssen neben der Grundstücksbezeichnung auch die Größe, die Flur- und Flurstücksnummer sowie die Nummer des Grundbuchblattes enthalten. Diese Informationen bekommt der Notar durch einen Grundbuchauszug.
- Baurechtliche Informationen – Aus dem Vertrag für den Grundstücksverkauf muss hervorgehen, ob das Grundstück bebaut oder frei zum Erbauen ist. Des Weiteren ist es wichtig, dass die Beschaffenheit des Grundstücks beschrieben wird. Zudem sollte der Grundstückskäufer vom Grundstücksverkäufer eine Zusage zum Bebauen bekommen. Entsprechende Informationen bekommen Bauherren vom zuständigen Bauamt.
- Größe des Grundstückes – Sind die Angaben zur Grundstücksgröße im Vertrag exakt? Der Verkäufer ist nicht für die Größe des Grundstückes verantwortlich, sodass der Käufer vor dem Kauf die Größe überprüfen sollte.
- Überprüfung der Baugrundbeschaffenheit – Vor dem Kauf des Grundstücks sollte überprüft werden, ob sich der Baugrund für das spätere Bauprojekt eignet. Eine entsprechende Überprüfung sollte vor dem Abschluss des Kaufvertrages erfolgen. Ebenso wichtig ist die Zusicherung des Verkäufers, dass sich keine Altlasten auf dem Grundstück befinden oder es versteckte Grundstücksmängel gibt. Bei arglistig verschwiegenen Mängeln kann der Käufer vom Kaufvertrag für das Grundstück zurücktreten.
- Grunddienstbarkeiten und Lastenfreiheit – Der Notar muss darauf achten, dass Grunddienstbarkeiten wie zum Beispiel Wege- und Leitungsrechte sowie Dienstbarkeiten öffentlicher Versorger im Kaufvertrag aufgeführt sind. Grundsteuern, Erschließungskosten oder Gebührenrückstände bei öffentlichen Versorgern gehören nicht dazu. Zum Kaufvertrag gehören allerdings Informationen über eventuelle Hypotheken bzw. Grundschulden des Grundstückes sowie Löschungsbewilligungen und Rechte von Dritten aus Nutzungsvereinbarungen. Spätestens hier wird klar, warum ein Notar beim Grundstückskauf so wichtig ist.
- Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten – Als Orientierung für den Kaufpreis dient oft der Bodenrichtwert. Allerdings ist dieser nicht bindend. Im Kaufvertrag müssen Daten zum Zahlungstermin sowie Angaben zur Kontoverbindung aufgeführt werden.
- Grundbucheintragung – Durch eine Eigentumsverschaffungsvormerkung bekommt der Verkäufer eine zusätzliche Sicherheit zur Eigentumsübertragung des Grundstückes, da oftmals viele Wochen vergehen, bis alles abgewickelt ist.
Nach dem Kauf des Grundstücks
Was alles zu einem Kauf gehört, wird im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) unter § 93 festgelegt. Somit gehört beim Kauf eines Grundstückes alles dazu, was nicht ohne Substanz- oder Wertverlust voneinander getrennt werden kann. Die Rechtsprechung unterscheidet hierbei zwischen einfachen und wesentlichen Bestandteilen sowie zwischen Zubehör und Scheinbestandteilen. Bei einem Grundstück wird das Hauptaugenmerk auf den Umstand gelegt, wie sich eine Trennung des Grundstücks auswirken würde. Für den Käufer bedeutet dies, dass der Verkäufer nach dem Kauf keine Erde vom Grundstück nehmen darf, die ein Loch hinterlässt, welches wieder aufgefüllt werden müsste.
Die wesentlichen Bestandteile eines Grundstückes
Dazu gehören Gebäude (Haus, Garage, Schuppen usw.), aber auch Pflanzen, die auf dem Grundstück stehen. Nach dem Kauf des Grundstücks kann der Käufer nach Belieben damit verfahren. Er kann die Gebäude abreißen und die Bäume fällen. Allerdings gilt dies nur in der Theorie, denn aller Wahrscheinlichkeit nach muss eine Genehmigung für den Abriss und das Fällen der Bäume vorliegen.
Einfache Bestandteile auf dem Grundstück
Die Rede ist hier von Gartenmöbeln und Gartengeräten, die auch anderweitig genutzt werden können.
Zubehör auf dem Grundstück
Laut Rechtsprechung geht es hierbei um bewegliche eigenständige Sachen auf dem Grundstück, welche vom Grundstückseigentümer verkauft oder belastet werden können. In der Regel geht es dabei um Dinge mit wirtschaftlicher Nutzung wie zum Beispiel eine Hebebühne in einer ehemaligen Werkstatt. Solche Dinge sind jedoch nur aufgrund eines vorübergehenden Zwecks mit dem Grundstück verbunden und gehen nicht automatisch in das Eigentum des Grundstückkäufers über. In den §§ 331 c und 926 Abs. 1 Satz 2 BGB wird eindeutig die Zugehörigkeit des Zubehörs zum Grundstück formuliert. Sinnvoll ist hier eine Beratung durch einen Notar.
Scheinbestandteile eines Grundstücks
Der Gesetzgeber grenzt den Zeitraum der Nutzung von Scheinbestandteilen auf einem Grundstück zu einem bestimmten Zweck nicht näher ein. Somit ist die Verweildauer auf dem Grundstück von Anfang an begrenzt. Zu Scheinbestandteilen gehören unter anderem die klassischen Bautoiletten, Baucontainer, provisorische Unterkünfte für Bauarbeiter oder auch Gemeinschaftsantennen in Mietshäusern.
Bodenschätze auf dem gekauften Grundstück
Wurde ein Grundstück gekauft und werden dann vom Käufer Bodenschätze gefunden, ist folgendes zu beachten. Laut Bundesbergegesetz (BbergG) wird unterschieden zwischen bergefreien und grundeigenen Bodenschätzen. Für bergefreie Bodenschätze muss vor der Förderung eine Bergbauberechtigung beantragt werden, da es sich um „volkswirtschaftlich bedeutsame Rohstoffe“ handelt. Diese sind in § 3 Abs. 3 BbergG aufgezählt. Dazu gehören auch Edelmetalle und die Erdwärme. In § 4 BbergG sind die wenigen grundeigenen Bodenschätze aufgeführt. Sollte der Fall von Bodenschätzen beim Kauf eines Grundstückes eintreffen, muss dies bei der Finanzierung berücksichtigt werden. Sollte sich dadurch die Nutzung oder die Bebauung verzögern bedeutet dies für den Käufer des Grundstückes längere Bereitstellungszinsen.
Allerdings kommt es eher in ländlichen Regionen als in Städten zu Bodenschätzen. In Städten wird man eher auf eine Weltkriegsbombe treffen.
Luftraum für das gekaufte Grundstück
Der Luftraum über dem gekauften Grundstück gehört zunächst zum Grundstück. Dabei steht der Einflussbereich dem Käufer nur begrenzt zur Verfügung. Der Gesetzgeber drückt sich in § 905 BGB ungenau dazu aus. Für den Käufer des Grundstückes bedeutet dies jedoch, dass er ein Überfliegen seines Grundstückes hinnehmen muss, sofern die Höhenvorgaben des Luftverkehrsgesetzes eingehalten werden.
Anders sieht es jedoch aus, wenn Reklameschilder in das Grundstück ragen oder ein Baukran dieses überschwenkt. Gegen diese Beeinträchtigungen kann sich der Grundstückskäufer wehren.
Vorsicht ist allerdings geboten, wenn ein Grundstück in einem Neubaugebiet gekauft wird. Möchte der Käufer es sich nicht von Anfang an mit den Nachbarn verderben, sollte er einige Zugeständnisse machen.
Beschränkungen und Grundstückslasten
Wer ein Grundstück kauft, übernimmt auch die Lasten und Beschränkungen, welche im Grundbuch aufgeführt sind. Zusätzlich entstehen dem Käufer öffentliche Lasten wie zum Beispiel die Grundsteuer, Erschließungs- und Anliegerbeiträge sowie Baulasten. Dies gilt gleichermaßen für Verpflichtungen, die auf dem Nachbarrecht des BGB beruhen. Klassiker hierfür ist der Baum, der über das Nachbargrundstück ragt. Wem stehen Obst und Nutzung in einem solchen Fall zu?
Übernimmt der Käufer des Grundstücks auch Verträge, die im Zusammenhang mit Maßnahmen zur Wohnraumförderung stehen, also bestehende Mietverträge, behalten diese ihre Gültigkeit.
Fazit zum Grundstück kaufen
Der Fertighausexperte wünscht viel Erfolg beim Kauf eines Grundstückes und empfiehlt an dieser Stelle seinen YouTube-Kanal. Hier finden Käufer eines Grundstückes viele Tipps rund um das Bauen und die Nutzung.
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