Grundstück kaufen: So kauft man ein Grundstück

Erfahrungen & Bewertungen zu Tobias Beuler

Um heutzutage ein Grundstück zu kaufen, müssen einige Hürden genommen werden. In exponierten Lagen sind fast alle Grundstücke bebaut, sodass kaum noch Möglichkeiten zu Kauf bestehen. Die wenigen verfügbaren Grundstücke sowohl in der Stadt als auch auf dem Land sind fast nicht zu bezahlen. Wir möchten Ihnen hier Tipps zum Grundstück kaufen geben. Dabei haben wir den Fokus aus klassische Baugrundstücke gelegt.

Quellen zum Kauf eines Grundstückes

Portale wie Immoscout, Immowelt bieten immer weniger Grundstücke zum Kaufen an. Auch die Mithilfe eines Maklers oder die Suche direkt vor Ort  ist nicht immer von Erfolg gekrönt. Wurde durch einen Makler ein passendes Grundstück zum Kauf gefunden, müssen direkt 3 bis 6 % mehr an Kosten kalkuliert werden, denn so hoch ist in der Regel die Provision, die ein Makler für einen erfolgreichen Kaufabschluss bekommt. Ist das Eigenkapital knapp, dann überlegen viele Bauherren, ob es nicht auch andere Wege gibt, um ein Grundstück zu kaufen. Schließlich geht es nicht nur um den Kauf eines Grundstückes. In den letzten Jahren sind hier Grundstückspreise Stück für Stück höher geworden. Gleiches gilt für die Hauspreise nach dem Kauf des Grundstückes.

Dazu kommt, dass die Wahl des richtigen Grundstückes bei Weitem nicht mehr so leicht ist, wie es vor einigen Jahren noch war. Bauherren müssen in den wenigsten Fällen überlegen, ob das Grundstück in der Stadt oder auf dem Land liegen soll. Im Grunde muss der zukünftige Eigentümer froh sein, wenn er überhaupt etwas Bezahlbares findet. Dazu kommt, dass rund um das neue Grundstück Verkehrsanbindungen und Einrichtungen vor Ort vorhanden sind. Auch heute gilt ein Grundstück auf dem Land attraktiver, da es oftmals auch preislich günstiger zu bekommen ist. Dennoch muss sowohl in der Stadt als auch auf dem Land die Grunderwerbssteuer gezahlt werden.

Als in der Vergangenheit die Auswahl an Grundstücken entsprechend groß war, sodass Bauherren die Wahl hatten, ob sie eine Hanglage, einen unverbaubaren Blick in die Natur oder lieber ein Baugrundstück in der Stadt bevorzugen, sieht das heute ganz anders. Zukünftige Eigentümer müssen nehmen, was am Markt angeboten wird. Ob das Grundstück in optimaler Südlage liegt oder ob die Zufahrt den eigenen Wünschen entspricht, ist heutzutage beim Kauf eher zweitrangig. Viel wichtiger ist es, das Grundstück mit einem Vorvertrag zu sichern und nach dem Kauf mit einem Architekten das Haus planen. Mithilfe des Experten kann das Beste aus dem jeweiligen Bebauungsplan der Gemeinde herausgeholt werden, sodass Bauherren und ihre Familien sich auch noch nach dem Kauf des Grundstücks wohlfühlen. Bei der Planung muss der Architekt viele Dinge im Auge behalten. Dazu gehören neben der Höhe des Hauses und der Dachform auch die Abstandsflächen und die Größe des Objektes. Die Regeln immer im Blick kann der Architekt dafür sorgen, dass auf dem gekauften Grundstück das Traumhaus seiner Kunden entsteht.

Tipps zum Kauf eines passenden Grundstücks

Zukünftige Bauherren sollten im ersten Schritt versuchen, mit dem Bürgermeister der Wunschgemeinde in Kontakt zu kommen. Diese haben in den Gemeinden gute Kontakte und wissen meist als Erster, ob ein Grundstück zu Verkauf steht.

Als sehr sinnvoll beim Kauf eines Grundstückes haben sich auch die Gemeindeblätter der Wunschregion erwiesen. Darin gibt es meistens einen Anzeigenteil, in dem nicht nur Dienstleistungen örtlicher Handwerksbetriebe angepriesen werden, sondern auch Grundstücke, die zum Verkauf stehen. In vielen Fällen meiden Leser dieser Gemeindeblätter die großen Immobilien-Portale oder Makler und inserieren ihr Grundstück, welches sie zum Verkauf anbieten lieber regional. Die Chancen so ein Grundstück zu kaufen sind entsprechend hoch, wenn die Wunschregion im Vorfeld feststeht. Ebenso können zukünftige Bauherren auch in den Gemeindeblättern eine Suchanzeige für ein Baugrundstück aufgeben. Im Idealfall kann der Kauf des Grundstückes privat abgewickelt werden, sodass Provisionen entfallen. Mit ein wenig Glück melden sich auf Suchaufträge nach einem Grundstück mehrere Anbieter, die ihr Bauland verkaufen möchten. Interessenten sollten sich eine Liste mit allen wichtigen Details zum Grundstück anlegen. Dazu gehören neben dem Kaufpreis auch Details wie Größe und Lage, die für den Kauf nicht unwichtig sind.

 Ein weiterer Tipp zum Kauf eines Grundstückes ist das Bauherrenforum auf Facebook. Dort finden Kaufinteressierte rund 30.000 aktive Mitglieder, die auch Grundstücke zum Kauf anbieten. Kommt der Grundstückskauf zustande, dann profitieren beide Parteien davon, denn es müssen keine Provisionen und dergleichen gezahlt werden. Das so gesparte Geld kann in den Bau des Traumhauses miteinfließen.

Als Fertighausexperte haben wir noch einen Tipp für zukünftige Bauherren, die ein Grundstück kaufen möchten. Dies alles haben wir in einem YouTube Video zusammengefasst Interessierte finden das Video ist unter dem Link https://youtu.be/gwRrlj6CBoc.

Was kommt nach dem Grundstückskauf?

Bauherren sollten sich direkt nach dem Kauf eines Grundstückes vor vermeidbaren Kosten schützen. Das zukünftige Eigenheim sollte mit einem Architekten geplant werden, der nicht nach HOAI abrechnet, sondern eine fixe Pauschale bzw. einen Festpreis für die Planung anbietet.

Deutschlandweit ist eine Auswahl an entsprechenden Architekten auf der Webseite www.a-better-place.de zu finden. Diese Architekten planen gemäß den gültigen Bebauungsplänen das Traumhaus auf dem gekauften Grundstück. Für den Festpreis  müssen Bauherren sich nicht mit einem 08/15 Haus zufriedengeben, sondern können auch ein Haus in ökologischer Bauweise und mit kurzen Bauzeiten bekommen. Dank des Festpreises bekommen Bauherren zusätzliche Sicherheit, die gerade bei der Finanzierung eine wichtige Rolle spielt.

Nicht jedes Bauprojekt passt zum gekauften Grundstück

Bauherren, die ein Grundstück kaufen, sollten sich im Vorfeld überlegen, wie das Traumhaus aussehen soll. Leider lassen sich nicht alle Bauprojekte umsetzen, denn der Bebauungsplan der Gemeinde gibt vor, wie das Haus auf dem Grundstück in den Grundzügen auszusehen hat. Der Architekt muss sich wohl oder übel daran halten, denn ansonsten kann die Baugenehmigung verweigert werden. Dies gilt sowohl für die Dachform als auch für die Abstandsflächen, die Zufahrt, die Fassade und für viele andere Dinge mehr. Bevor Bauherren ein Grundstück kaufen, sollten sie sich mit dem Bebauungsplan auseinandersetzen oder einen Architekten zurate ziehen.

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Verschiedene Grundstücke zum Kauf

Klassiker: Grundstückskauf in einem Neubaugebiet Vielfach werden Grundstücke zum Kauf von Gemeinden in Neubaugebieten angeboten. Auch für diese Grundstücke gilt der Bebauungsplan, von dem Architekten nicht abweichen können. Im Bebauungsplan gibt es feste Vorgaben zur Außengestaltung der Häuser sowie die Lage auf dem Grundstück. Nicht selten wird damit die Dachform und -neigung sowie die Farbe der Fassade vorgegeben. Vielfach dürfen gekaufte Grundstücke nicht geteilt werden, sodass der Käufer allein für die Erschließungskosten verantwortlich ist. In Neubaugebieten spielt die Teilung von Grundstücken in der Regel keine Rolle, denn die Grundstücke sind entsprechend klein, damit viele Familien ihren Traum von einem Eigenheim mit dem Kauf eines Grundstückes verwirklichen können. Sobald der Kaufvertrag für das Grundstück unterschrieben ist, sollten auch alle anfallenden weiteren Kosten im Auge behalten werden. Vielfach muss innerhalb einer bestimmten Frist nach dem Kauf eines Grundstückes mit der Bebauung begonnen werden.

Hanglagen Grundstück kaufen

Sicherlich bietet das gekaufte Grundstück in Hanglage später einen sehr schönen Ausblick. Allerdings sind die Baukosten meist deutlich höher als bei einem gerade geschnittenen Grundstück. Dies liegt daran, dass das Haus entsprechend geplant werden muss, denn das Gefälle verlangt einen Ausgleich. Sinnvoll bei einem Grundstückskauf in Hanglage ist es eine Unterkellerung des Hauses einzuplanen. Dies führt zwar zu Mehrkosten. Allerdings kann so zusätzlicher Wohnraum auch mit einem separaten Eingang eingeplant werden. Haben Bauherren sich zum Kauf eines Grundstückes in Hanglange entschieden, muss ihnen klar sein, dass ein Teil des Hauses in wasserundurchlässiger Bauweise errichtet werden muss. Dies verursacht ebenfalls Mehrkosten.

Grundstückskauf in einem Erdbebengebiet

In einigen Regionen in Deutschland muss beim Grundstückskauf die jeweils gültige Erdbebenzone beachtet werden. Zu diesen Regionen gehören der Harz, der Schwarzwald und Gebiete rund um Aachen. Zukünftige Bauherren müssen sich beim Grundstückskauf keine Sorgen machen, außer dass Mehrkosten beim Bauen auf sie zukommen. Dies liegt an der speziellen Statik der Häuser.

Grundstückskauf in einem Hochwassergebiet

Soll ein Grundstück gekauft werden, das an einem See oder Fluss liegt, sollte das Haus vom Architekten in jedem Fall höher gesetzt werden. So kann bei Hochwasser das Wasser nicht so leicht in das Gebäude eindringen. Bei Häusern mit einem Keller ist mit höheren Baukosten zu rechnen, denn es sind speziell abgedichtete Kellertüren, Lichtschächte und Fenster nötig. Des Weiteren muss bei der Baugrube auf die Wasserrückhaltung geachtet werden und der Keller aus einem wasserundurchlässigen Beton (WU-Beton) errichtet werden.

Schneelasten beim Kauf eines entsprechenden Grundstücks

Wird ein Grundstück gekauft, bei dem Schneelasten zu erwarten sind, bedeutet dies für den Bauherren zusätzliche Mehrkosten. Nicht selten sind im Winter Schneemengen von 1 bis 2 Meter auf dem Dach zu erwarten, sodass die Statik entsprechend angepasst werden muss.

Baulücke für Grundstückskauf nutzen

Ein Grundstück in einer Baulücke zu kaufen hat den Vorteil, dass es komplett erschlossen ist. Der Architekt muss bei seiner Planung lediglich die Abstandsgrenzen zu Nachbargrundstücken einhalten. Wenn das zu bauende Haus zum Ortsbild passen muss, sollten Bauherren vor dem Grundstückskauf sich diesbezüglich informieren, ansonsten kann es zu unschönen Situationen kommen.

Kauf eines Eckgrundstückes

Eckgrundstücke sind in der Regel größer als Nachbargrundstücke. Dies ist sowohl von Vorteil, kann aber auch Nachteile mit sich bringen. Dies beginnt bei der Straßenreinigung bzw. dem Schnee räumen und reicht über Zusatzkosten für Straßenerneuerung sowie Kanalarbeiten. Die eventuell anfallenden Kosten sollten zukünftige Eigentümer vor dem Kauf des Grundstücks bei der jeweiligen Gemeinde erfragen.

Anfallende Nebenkosten beim Kauf eines Grundstückes

Wer ein Grundstück kauft, muss auch mit entsprechenden Nebenkosten rechnen. Dazu gehören:
  • Maklerkosten
  • Grunderwerbssteuer
  • Eintragung in das Grundbuch
  • Notarkosten

Notarieller Kaufvertrag beim Grundstück kaufen

Wer ein Grundstück kaufen möchte, benötigt zur Abwicklung einen Notar. Dieser wird in der Regel vom Verkäufer ausgewählt, sollte aber kein Interessenvertreter einer Partei sein. Der Notar soll den Kaufprozess begleiten und für eine ordnungsgemäße Abwicklung sorgen. Für die Beratung und die notwendige Beurkundung fallen Notarkosten an, die ca. 2 % des Kaufpreises betragen. Für den Käufer des Grundstückes bedeutet dies extra Kosten. Beim Grundstückskauf sollten Bauherren folgendes beachten:
  • Berechtigungen und Vollmachten – Aus dem Notarvertrag muss erkennbar sein, wer laut Grundbucheintrag Grundstückseigentümer ist. Dies verhindert den Verkauf eines Grundstückes, welches einer dritten Person gehört.
  • Grundbucheintragungen – Diese müssen neben der Grundstücksbezeichnung auch die Größe, die Flur- und Flurstücksnummer sowie die Nummer des Grundbuchblattes enthalten. Diese Informationen bekommt der Notar durch einen Grundbuchauszug.
  • Baurechtliche Informationen – Aus dem Vertrag für den Grundstücksverkauf muss hervorgehen, ob das Grundstück bebaut oder frei zum Erbauen ist. Des Weiteren ist es wichtig, dass die Beschaffenheit des Grundstücks beschrieben wird. Zudem sollte der Grundstückskäufer vom Grundstücksverkäufer eine Zusage zum Bebauen bekommen. Entsprechende Informationen bekommen Bauherren vom zuständigen Bauamt.
  • Größe des Grundstückes – Sind die Angaben zur Grundstücksgröße im Vertrag exakt? Der Verkäufer ist nicht für die Größe des Grundstückes verantwortlich, sodass der Käufer vor dem Kauf die Größe überprüfen sollte.
  • Überprüfung der Baugrundbeschaffenheit – Vor dem Kauf des Grundstücks sollte überprüft werden, ob sich der Baugrund für das spätere Bauprojekt eignet. Eine entsprechende Überprüfung sollte vor dem Abschluss des Kaufvertrages erfolgen. Ebenso wichtig ist die Zusicherung des Verkäufers, dass sich keine Altlasten auf dem Grundstück befinden oder es versteckte Grundstücksmängel gibt. Bei arglistig verschwiegenen Mängeln kann der Käufer vom Kaufvertrag für das Grundstück zurücktreten.
  • Grunddienstbarkeiten und Lastenfreiheit – Der Notar muss darauf achten, dass Grunddienstbarkeiten wie zum Beispiel Wege- und Leitungsrechte sowie Dienstbarkeiten öffentlicher Versorger im Kaufvertrag aufgeführt sind. Grundsteuern, Erschließungskosten oder Gebührenrückstände bei öffentlichen Versorgern gehören nicht dazu. Zum Kaufvertrag gehören allerdings Informationen über eventuelle Hypotheken bzw. Grundschulden des Grundstückes sowie Löschungsbewilligungen und Rechte von Dritten aus Nutzungsvereinbarungen. Spätestens hier wird klar, warum ein Notar beim Grundstückskauf so wichtig ist.
  • Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten – Als Orientierung für den Kaufpreis dient oft der Bodenrichtwert. Allerdings ist dieser nicht bindend. Im Kaufvertrag müssen Daten zum Zahlungstermin sowie Angaben zur Kontoverbindung aufgeführt werden.
  • Grundbucheintragung – Durch eine Eigentumsverschaffungsvormerkung bekommt der Verkäufer eine zusätzliche Sicherheit zur Eigentumsübertragung des Grundstückes, da oftmals viele Wochen vergehen, bis alles abgewickelt ist.

Nach dem Kauf des Grundstücks

Was alles zu einem Kauf gehört, wird im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) unter § 93 festgelegt. Somit gehört beim Kauf eines Grundstückes alles dazu, was nicht ohne Substanz- oder Wertverlust voneinander getrennt werden kann. Die Rechtsprechung unterscheidet hierbei zwischen einfachen und wesentlichen Bestandteilen sowie zwischen Zubehör und Scheinbestandteilen. Bei einem Grundstück wird das Hauptaugenmerk auf den Umstand gelegt, wie sich eine Trennung des Grundstücks auswirken würde. Für den Käufer bedeutet dies, dass der Verkäufer nach dem Kauf keine Erde vom Grundstück nehmen darf, die ein Loch hinterlässt, welches wieder aufgefüllt werden müsste.

Die wesentlichen Bestandteile eines Grundstückes

Dazu gehören Gebäude (Haus, Garage, Schuppen usw.), aber auch Pflanzen, die auf dem Grundstück stehen. Nach dem Kauf des Grundstücks kann der Käufer nach Belieben damit verfahren. Er kann die Gebäude abreißen und die Bäume fällen. Allerdings gilt dies nur in der Theorie, denn aller Wahrscheinlichkeit nach muss eine Genehmigung für den Abriss und das Fällen der Bäume vorliegen.

Einfache Bestandteile auf dem Grundstück

Die Rede ist hier von Gartenmöbeln und Gartengeräten, die auch anderweitig genutzt werden können.

Zubehör auf dem Grundstück

Laut Rechtsprechung geht es hierbei um bewegliche eigenständige Sachen auf dem Grundstück, welche vom Grundstückseigentümer verkauft oder belastet werden können. In der Regel geht es dabei um Dinge mit wirtschaftlicher Nutzung wie zum Beispiel eine Hebebühne in einer ehemaligen Werkstatt. Solche Dinge sind jedoch nur aufgrund eines vorübergehenden Zwecks mit dem Grundstück verbunden und gehen nicht automatisch in das Eigentum des Grundstückkäufers über. In den §§ 331 c und 926 Abs. 1 Satz 2 BGB wird eindeutig die Zugehörigkeit des Zubehörs zum Grundstück formuliert. Sinnvoll ist hier eine Beratung durch einen Notar.

Scheinbestandteile eines Grundstücks

Der Gesetzgeber grenzt den Zeitraum der Nutzung von Scheinbestandteilen auf einem Grundstück  zu einem bestimmten Zweck nicht näher ein. Somit ist die Verweildauer auf dem Grundstück von Anfang an begrenzt. Zu Scheinbestandteilen gehören unter anderem die klassischen Bautoiletten, Baucontainer, provisorische Unterkünfte für Bauarbeiter oder auch Gemeinschaftsantennen in Mietshäusern.

Bodenschätze auf dem gekauften Grundstück

Wurde ein Grundstück gekauft und werden dann vom Käufer Bodenschätze gefunden, ist folgendes zu beachten. Laut Bundesbergegesetz (BbergG) wird unterschieden zwischen bergefreien und grundeigenen Bodenschätzen. Für bergefreie Bodenschätze muss vor der Förderung eine Bergbauberechtigung beantragt werden, da es sich um „volkswirtschaftlich bedeutsame Rohstoffe“ handelt. Diese sind in § 3 Abs. 3 BbergG aufgezählt. Dazu gehören auch Edelmetalle und die Erdwärme. In § 4 BbergG sind die wenigen grundeigenen Bodenschätze aufgeführt. Sollte der Fall von Bodenschätzen beim Kauf eines Grundstückes eintreffen, muss dies bei der Finanzierung berücksichtigt werden. Sollte sich dadurch die Nutzung oder die Bebauung verzögern bedeutet dies für den Käufer des Grundstückes längere Bereitstellungszinsen. Allerdings kommt es eher in ländlichen Regionen als in Städten zu Bodenschätzen. In Städten wird man eher auf eine Weltkriegsbombe treffen.

Luftraum für das gekaufte Grundstück

Der Luftraum über dem gekauften Grundstück gehört zunächst zum Grundstück. Dabei steht der Einflussbereich dem Käufer nur begrenzt zur Verfügung. Der Gesetzgeber drückt sich in § 905 BGB ungenau dazu aus. Für den Käufer des Grundstückes bedeutet dies jedoch, dass er ein Überfliegen seines Grundstückes hinnehmen muss, sofern die Höhenvorgaben des Luftverkehrsgesetzes eingehalten werden. Anders sieht es jedoch aus, wenn Reklameschilder in das Grundstück ragen oder ein Baukran dieses überschwenkt. Gegen diese Beeinträchtigungen kann sich der Grundstückskäufer wehren. Vorsicht ist allerdings geboten, wenn ein Grundstück in einem Neubaugebiet gekauft wird. Möchte der Käufer es sich nicht von Anfang an mit den Nachbarn verderben, sollte er einige Zugeständnisse machen.

Beschränkungen und Grundstückslasten

Wer ein Grundstück kauft, übernimmt auch die Lasten und Beschränkungen, welche im Grundbuch aufgeführt sind. Zusätzlich entstehen dem Käufer öffentliche Lasten wie zum Beispiel die Grundsteuer, Erschließungs- und Anliegerbeiträge sowie Baulasten. Dies gilt gleichermaßen für Verpflichtungen, die auf dem Nachbarrecht des BGB beruhen. Klassiker hierfür ist der Baum, der über das Nachbargrundstück ragt. Wem stehen Obst und Nutzung in einem solchen Fall zu? Übernimmt der Käufer des Grundstücks auch Verträge, die im Zusammenhang mit Maßnahmen zur Wohnraumförderung stehen, also bestehende Mietverträge, behalten diese ihre Gültigkeit.

Fazit zum Grundstück kaufen

Der Fertighausexperte wünscht viel Erfolg beim Kauf eines Grundstückes und empfiehlt an dieser Stelle seinen YouTube-Kanal. Hier finden Käufer eines Grundstückes viele Tipps rund um das Bauen und die Nutzung.

Autor Tobias Beuler

Aktualisiert: 05.06.2021

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Als Experte für den Fertighausbau widmet sich Tobias Beuler, der Gründer von Fertighausexperte, allen Fragen rund um Ihr Bauprojekt.

Technisch ausgebildet von der HWK, kaufmännisch ausgebildet von der IHK und weitergebildet im WBZ der Universität St. Gallen sowie vom Bundesverband deutscher Fertigbau, begleitet Tobias Beuler seit 2000 europaweit den Auf- und Ausbau von Fertighäusern. Nachdem er jahrelang selbst auf Baustellen tätig war, bietet er sein Insiderwissen über Fertighausexperte.com seit 2018 an, um Andere bei Ihren Fertigbauprojekten zu unterstützen und ist in TV und Print als Bauexperte bekannt.


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