Erfahrungen & Bewertungen zu Tobias Beuler

Ein Grundstück kaufen, ist heutzutage gar nicht so einfach und die Suche wird zunehmend anstrengend. Denn die Grundstücke in guten Lagen sind fast alle bebaut und man hat kaum noch die Möglichkeit, eines zu kaufen. Die wenigen Grundstücke, die es nämlich noch in guten Lagen, auch auf dem Land, zu kaufen gibt, sind fast unbezahlbar. Darum gibt  hier ein paar Tipps, wie man Grundstücke findet und kaufen kann. Der Fokus liegt dabei auf dem klassischen Baugrundstück, nicht auf Gewerbeimmobilien.

Quellen für Grundstückskäufe

Die ersten Quellen, an die man üblicherweise herantritt, aber zur Zeit nicht das Passende findet, haben sie als Leser auch schon durchgespielt. Sonst hätten Sie den Artikel hier nicht gefunden. Was also tun, wenn man immoscout, Immowelt und den Makler vor Ort und andere Arten vergessen kann, weil dieser den Grundstückskauf ja noch mal um 3 % bis 6 % verteuern kann und das Eigenkapital eh schon knapp ist und man eh schon überlegen muss, wie man die stark gestiegenen Grundstückskaufpreise und Hauspreise der letzten Jahre kompensieren kann.

Außerdem fällt die richtige Grundstücksauswahl sowieso nicht leicht, weil man nicht mehr wie früher überlegen kann, ob ein Grundstück in den Städten oder auf dem Land am besten ist, sondern inzwischen muss man ja schon froh sein, wenn man überhaupt was bezahlbares angeboten bekommt und die Gemeinde alle wichtigen Einrichtungen hat. Wobei preislich das Land noch attraktiver ist als die Städte. Und unabhängig von Land oder Stadt, fällt in beiden Regionen die Grunderwerbssteuer an.

Als man früher noch die Auswahl hatte und die Suche nach Grundstücke leicht war, konnte man sich überlegen, ob man lieber am Hang baut und den Blick genießt, lieber am Waldrand baut, um seine Ruhe zu haben oder ob man eben lieber in Stadtteil a oder in Stadtteil b leben möchte. Auch ob das zu kaufende Grundstück eine Südausrichtung hat, eine optimale Zufahrt, oder wie überhaupt die Nachbarbebauung aussieht. All das spielt kaum noch eine Rolle für zukünftige Bauherren. Entscheidend ist, sich erst mal ein Grundstück zu sichern, dann zu kaufen und anschließend lässt man dieses von einem Architekten beplanen. Und zwar so, dass er das beste aus dem gültigen Bebauungsplan herausholt. Der Bebauungsplan gibt also eine Anzahl an Regeln vor, an die sich ein Architekt halten muss. Wie zum Beispiel das Baufenster, Abstandsflächen, Dachformen und die Haushöhe. Innerhalb dieser Regelung darf der Architekt das gekaufte Grundstück dann beplanen.

Aber zurück zu den Grundstücksquellen, um ein Grundstück zu kaufen. Was kann man also tun?

Super Tipps, um ein Grundstück zu kaufen

Der erste Schritt zukünftiger Bauherren sollte sein, den Bürgermeister bzw. die Bürgermeister der späteren Wunschgemeinden und Städte anzuschreiben oder anzurufen. Gerade in Kleinstädten und Dörfern sind diese bestens vernetzt und wissen ziemlich genau, ob Jupp aus dem Männergesangverein Frohsinn 1904 immer noch sein Nachbargrundstück für seine Kinder halten möchte, falls die mal bauen wollen. Denn Jupp ist inzwischen 88 Jahre alt und die Kinder, die längst in anderen Gegenden von Deutschland Karriere gemacht haben und dort schon vor 40 Jahren entsprechend selbst gebaut und eine Familie gegründet haben, kommen sicher nicht mehr zurück.

Der zweite Tipp, ein Grundstück zu kaufen, zielt ebenfalls auf die Zielgruppe, die gerne diese kleinen grauen DIN A4 Gemeindeheftchen noch lesen. In den Heftchen steht nämlich nicht nur alles über den Männergesangverein Frohsinn 1904 drin und alle wichtigen Infos und Ergebnisse der lokalen Kreisliga-Fußballmannschaft, sondern, meistens auf den letzten Seiten, gibt es auch einen Anzeigenteil. Dort wirbt nicht nur der örtliche Dachdecker um Aufträge, sondern auch die Nachbarschaft unter der rubrik Ankauf / Verkauf. Und genau hier ist der ideale Platz für eine junge Familie, die ein Grundstück zum kaufen in Gegend sucht. Oft sind die Leser und Leserinnen dieser Gemeindeheftchen nämlich nicht ständig auf Immoscout unterwegs und erhalten auch keine Maklerangebote per Pushup-Nachricht auf ihr Smartphone. Die Chance ist hier also recht hoch, nicht nur ein Grundstück zu finden und zu kaufen, sondern eventuell sogar noch ein Schnäppchen zu machen. Wenn. Ihnen so ein Blättchen bekannt vorkommt, sollten Sie also eine Suchanzeige bzw. einen Suchauftrag in den Kategorien Immobilien / Häuser / Grund / Grundstücke schalten, um nach der für Sie passenden Grundstücksfl. zu suchen. Im besten Fall wickeln Sie den Kauf dann privat ab und sparen sich die Maklerprovision. Um auch die Reaktionen auf Ihre Anzeige smart zu steuern, sollten Sie nur Ihre e mail Adresse angeben. So läßt sich der Kauf bzw. die Vorbereitung leichter steuern. Denn es ist gut möglich, dass es mehrere Angebote gibt und sich 2, 3 oder sogar 5 Anbieter bei Ihnen melden. Nach Benachrichtigung und Sichtung der Angebote / Details legen Sie sich eine Merkliste an, notieren sich die Punkte zum Preis der Anbieter, die Grundstücksart (falls in der Anzeige vorher nicht genannt), die Größe der Flächen, die Gemeinde usw. und schauen dann, wie es am besten mit Ihrem Unternehmen Grundstückssuche weitergeht. Wichtig: Sie sollten die Services bzw. die Anzeigen stoppen und nur maximal 5 Wochen schalten.

Der dritte Tipp, ein Grundstück zu kaufen, ist das Bauherrenforum auf facebook, die zur Zeit größte Bauherrengruppe, die es zur Zeit auf facebook gibt. Hier sind 30.000 Mitglieder aktiv und viele sind nicht nur Bauherren, sondern wollen und wollten mal welche werden. Es kommt also vor, dass dort ab und zu mal ein Grundstück angeboten wird. Vielleicht auch in deiner Gegend 🙂 Das tolle ist, beide Parteien sparen sich so den Makler und man hat so automatisch etwas mehr Puffer für die spätere Bemusterung des Hauses. Dieser Weg spart einem auch die Kosten der Suchanzeige für Ihre gewünschten Flächen und andere Nutzer können unverzüglich reagieren Sie beim Hausbau zügig und direkt unterstützen. Die Funktionen im internet sind für erprobte User , die einen Boden / Flächen suche, ideal.

Tipp Nummer vier, um ein Grundstück zu kaufen, lautet wie folgt: Schau dir dieses Video an. Dann kannst du dir nämlich das weiterlesen sparen und dir hier allem im Detail noch mal ausführlicher anschauen. Scrolle nach dem schauen über das Thema Grundstück kaufen aber bitte noch etwas weiter runter, denn dann gibt es noch einen Supertipp, wie du die Kosten für dein zukünftiges Bauvorhaben besser im Griff halten kannst. Aber erstmal viel Spass mit dem Video. Wenn du auf Youtube ein Abo da lässt, verpasst du keines solcher Ratgeber-Videos. Und wenn du ein Like da lässt, produzieren wir auch gerne noch mehr davon, weil wir jetzt wissen, dass dich das Thema interessiert.

Video Grundstück finden: https://youtu.be/gwRrlj6CBoc

Supertipp 1: Nach dem Grundstückkauf

Da bauen zur Zeit immer teurer wird, solltest du dich als Bauherr von Anfang an vor zusätzlichen bzw. vor vermeidbaren Kosten schützen. Das kannst du, indem du nicht mit einem Architekten planst, der nach HOAI abrechnen, sondern mit einem, der dein gekauftes Grundstück für eine fixe Pauschale plant, als zum Festpreis. Gehe dazu mal auf www.a-better-place.de Dort findest du eine Auswahl an Architekten und Architektinnen, die deutschlandweit Grundstück nach dem gültigen Bebauungsplan und deinen Wünschen planen. Und sich eben noch prozentual bezahlen lassen, was ja für dich schlecht ist. den je teurer geplant wird, desto teurer wird auch seine Rechnung an dich. Also lieber den smarten Weg wählen, sich sein Traumhaus planen lassen und nur einen Fixpreis zahlen. Unter Architekten findet man dort auch deren e mail Adresse für den Erstkontakt.

Supertipp 2: Nach dem Grundstückskauf

Viele Architekten auf www.a-better-place.de können dir dann dein Haus auch in ökologischer Bauweise und kurzen Bauzeiten, genauso wie die anfängliche Planungspauschale, zum Festpreis anbieten. Also euer Haus kostet dann nicht circa 500.000 Euro, sondern genau 503.055,00. Das bringt zusätzliche Sicherheit, vor allem bei der Finanzierung.

Passt das zu kaufende Grundstück zum Bauprojekt?

Eine sehr gute Frage. Viele Bauherren kaufen ein Grundstück und wollen darauf einen futuristischen Flachdachbau setzen. Sieht modern und toll aus. Aber: Es ist leider nur ganz selten umzusetzen. Denn fast jede Strasse in einer Gemeinde oder in den Städten hat einen eigenen Bebauungsplan. Und an den muss man sich leider halten, denn sonst bekommt der Architekt oder die Architektin, bzw. dann ihr, keine Baugenehmigung. Darf man also nur ein Satteldach bauen, gibt es die Baufreigabe vom Amt auch nur, wenn euer Architekt ein Satteldach plant. Und eben kein Flachdach. Außerdem muss man auch so Dinge beachten wie Abstandsflächen, Zufahrt, erlaubte Wohnfläche, Dachneigung, Fassadengestaltung und noch ganz viel mehr. Man sollte also möglichst früh einen Architekten hinzuziehen, nachdem man ein Grundstück gekauft hat.

Welche Grundstücke kann man kaufen?

Der Klassiker: Ein Grundstück in einem Neubaugebiet kaufen

Die meisten Grundstück werden zur Zeit in Neubaugebieten von den Gemeinden angeboten. Dort gibt es in der Regel einen Bebauungsplan, von dem man als Bauherr bzw. euer Architekt leider kaum bis gar nicht abweichen darf. Denn die Gemeinde bzw. das Bauamt sagt zurecht: Wir haben uns jetzt 2-3 Jahre Gedanken gemacht, wie das Neubaugebiet wirken soll. Sicher fangen wir jetzt nicht beim ersten geplanten Haus an, eine Ausnahme zu machen. Was natürlich sehr verständlich ist.  Dieser Bebauungsplan sieht für gewöhnlich ein festes Ortsbild bei der Außengestaltung der Häuser sowie deren Lage auf dem Grundstück vor. Es wird als gerne die Dachform und die Dachneigung vorgegeben und die Farbe der Fassade ist auch nicht frei gestaltbar. Weiterhin ist das gekaufte Grundstück nicht individuell teilbar. Man trägt also sämtliche Erschließungskosten alleine.  Wobei die Teilung von Grundstücken immer seltener wird, weil gerade in Neubaugebieten oft nur noch kleine Grundstücke von den Städten angeboten werden, um mehreren Familien den Traum vom Eigenheim zu erfüllen.

Die Monatsrate, bzw. das Thema der Tilgung des Eigenheims, nachdem man den Kaufvertrag unterschrieben hat, um den Boden zu erwerben, sollte man stets im Blick haben. Man denkt zwar am liebsten erst mal an die spätere Bebauung und die Nutzung der Flächen bzw. an die für einen persönlich beste Nutzungsart, aber all dieses Details und Informationen kommen erst nach der Finanzierung, auch wenn diese auch sehr wichtig sind.

Ein Grundstück in Hanglage kaufen

Ein Grundstück in Hanglage bietet oft einen tollen Ausblick, ist aber von den Baukosten her etwas teurer als ein gerade geschnittenes Grundstück. Das Gefälle muss in diesem Fall durch eine veränderte Bauweise ausgeglichen werden. Ein Neubau auf einer Hanglage sollte auf jeden Fall von einem Architekten geplant werden, da das Gefälle ausgeglichen werden muss. Die klassichen Hausverkäufer in einem Musterhauspark sind definitiv die falschen Ansprechpartner, denn Kataloghäuser in der Standardausführung werden diesen Ansprüchen in der Regel nicht gerecht und müssen, was garantiert zu Mehrkosten führt,  entsprechend umgeplant werden. Eine Unterkellerung ist bei diesen Grundstücken besonders sinnvoll, da die dem Hang abgewandte Hausseite als zusätzlicher Wohnraum mit einem separaten Eingang eingeplant werden kann und es einfach zu teuer wird, den Boden des gekauften Grundstücks so auszugleichen, dass man auf Bodenplatte baut. Außerdem ist zun beachten, dass die dem Hang zugewandte Seite bis zur Grundstücksoberkante möglichst in wasserundurchlässiger Bauweise errichtet werden sollte. Wir empfehlen hier, sich auf jeden Fall mal die Seite “Kellerexperte” anzuschauen. Dort gibt es Tipps zum Kellerbau und es wird auch verraten, wer der für euch beste Kellerbauer sein kann.

Ein Grundstück in einem Erdbebengebiet kaufen

Es gibt Regionen in Deutschland, wo man zwar ein Grundstück kaufen kann, aber wo man die jeweils gültige Erdbebenzone beachten sollte. Dies Regionen können zum Beispiel im Harz, bei Aachen und im Schwarzwald liegen. Man muss sich hier als zukünftiger Bauherr, der ein Grundstück kauft, keine Sorgen machen. Es ist nur zu beachten, dass ein paar Mehrkosten auf einen zukommen, weil dies von der Statik vorgegeben wird.

Ein Grundstück kaufen in einem Hochwassergebiet

Kauft ihr ein Grundstück inn der Nähe eines Flusses oder eines Sees, sollte der Architekt euer Haus auf jeden Fall etwas höher setzen. Steht das Haus auf einen kleinen  Hügel, der natürlich auch nicht zu hoch sein darf, damit man im besten Fall leicht ins Haus kommt, kann das Wasser nicht so leicht ins gebäude fließen.  Bei Häusern mit einem Keller sind erhöhte Baukosten zu berücksichtigen, da sie speziell abgedichtete Kellertüren, Lichtschächte und Fenster benötigen. Auch der Keller wird aus einem wasserundurchlässigen Beton errichtet, nämlich ausn WU Beton.  Auch die Wasserrückhaltung beim erstellen der Baugrube und beim stellen des Kellers muss unbedingt berücksichtigt werden.

Ein Grundstück mit Schneelasten kaufen

Kauft man ein Grundstück, auf dem Schneelasten zu berücksichtigen sind, du ahnst es, ist ebenfalls von Mehrkosten für den Haus auszugehen. Denn durch die höhere Last, die so 1-2 Meter Schnee auf deinem zukünftigen Dach mit sich bringen können, sollten bzw. müssen statisch berücksichtigt werden, damit dein Dach unter dem Gewicht nicht einbricht. Safety first.

Grundstück in einer Baulücke kaufen

Grundstücke in einer Baulücke zu kaufen bringen den Vorteil mit sich, dass sie in der Regel voll erschlossen sind. Es liegen also alle Hausanschlüsse im Grundstück bzw. in der Straße. Beim planen durch einen Architekten in der Baulücke muss berücksichtigt werden, dass es aufgrund der einzuhaltenden Abstandsgrenzen zu den benachbarten Häusern zu Einschränkungen hinsichtlich der Hausplanung kommen kann. Also auch hier zählt: Auf keinen Fall ein Kataloghaus kaufen. Weiterhin ist in der Regel das zu errichtende Haus dem Ortsbild anzupassen. Sprecht euren Architekten mal darauf an, ob eine Bauvoranfrage Sinn machen kann.

Ein Eckgrundstück kaufen

Ein Eckgrundstück ist oft etwas größer als Nachbargrundstücke, die keine Ecke haben, was erst mal ein Vorteil ist. Aber es hat auch ein paar kleine Nachteile. Oft liegt dieses Grundstück am Eingang eines Neubaugebietes und man muss als Bauherr etwas mehr Verkehr ertragen. Zusatzkosten erwarten euch bei der Straßenerneuerung, bei den Anliegergebühren, der Straßenreinigung und bei Kanalarbeiten. Wie hoch diese Kosten genau sind, lässt sich nicht beziffern, da diese von der Gemeinde vorgegeben werden.

Nebenkosten beim Grundstück kaufen

Folgende Punkte, die die Nebenkosten betreffen, sind beim Grundstückskauf zu beachten:

  • Maklerkosten
  • Grunderwerbsteuer
  • Eintragung Grundbuch
  • Notarkosten

Der notarielle Kaufvertrag beim Grundstückskauf

Wenn Sie ein Grundstück kaufen möchten, muss dies über einen Notar laufen, der Ihnen den Entwurf des Vertrages mindestens zwei Wochen vorher aushändigen muss, damit Sie diesen prüfen können. Diese Frist von zwei Wochen hat der Gesetzgeber erst vor wenigen Jahren beschlossen, a es hier immer wieder zu Problem- und Betrugsfällen kam. Auch wenn der Käufer üblicherweise den Notar aussuchen sollte, macht dies in den allermeisten Fällen immer noch der Verkäufer. Wichtig ist: Der Notar ist bzw. sollte kein Interessenvertreter einer Partei sein, sondern einfach den die ordnungsgemäße und rechtmäßige Abwicklung des Kaufes begleiten und beurkunden. Die Gebühren, die dafür anfallen, liegen bei rund zwei Prozent, was den Grundstückskauf für Bauherren leider noch mal teurer macht.

Bauherren, die ein Grundstück kaufen, sollten folgendes  beachten:

  • Berechtigungen und Vollmachten
    Aus dem Notarvertrag muss zweifelsfrei hervorgehen, wer gemäß des Grundbucheintrags der Grundstückseigentümer ist. Es muss also klar sein, dass das Grundstück nicht einfach von einem Dritten verkauft wird, dem das Grundstück gar nicht gehört.
  • Sind die Grundbucheintragungen klar definiert?
    Aus dem Kaufvertrag des Notars müssen vor allem die Grundstücksbezeichnung, die Grundstücksgröße, die Nummer des zugehörigen Grundbuchblatts sowie die Flur- und die Flurstücknummer hervorgehen. Diese Angaben entnimmt der Notar aus dem Grundbuchauszug.
  • Baurechtliche Informationen
    Aus dem erstellen Vertrag zum Grundstückskauf muss klar hervorgehen, ob das betreffende Grundstück noch frei oder schon bebaut ist. Außerdem ist eine Beschaffenheitsbeschreibung notwendig, in der der Grundstücksverkäufer dem Grundstückskäufer eine Zusicherung des Baulandes bestätigt. Sollten Sie als Bauherr Zweifel haben, können Sie, zum Beispiel über einen a-better-place.de Architekten eine Bauvoranfrage beim zuständigen Bauamt vor Ort, oder einer gleichgestellten Behörde, stellen. Die Prüfung der Bebaubarkeit ist also auch Bauherrensache.
  • Stimmt die Größe vom Grund bzw. die Grundstücksfläche?
    Im allerbesten Fall schicken Sie nach Rücksprache mit dem Verkäufer des Grundstücks erst mal einen Vermesser los, der die tatsächliche Grundstücksgröße in Augenschein nimmt. Denn in der Regel haftet ein Verkäufer nicht für die Größe. Da dies aber eher unüblich ist und Bauherren logischerweise die Grundstückfläche unbedingt wollen, weil es eh sehr schwer ist, eines zu finden, empfehlen wir, bei einer abweichenden Grundstücks-Größe einen Ausgleichsbetrag zu vereinbaren. Sollten Sie das Grundstück, welches Sie kaufen möchten, vorher tatsächlich vermessen lassen, können durchaus probieren, die Kosten dafür mit dem Verkäufer zu verhandeln. So könnte jede Partei 50% der Kosten übernehmen. Aber machen Sie es nicht zu einem Dealbreaker, schließlich geht es darum, die Grundbucheintrag abzuschließen und spätere Mieten zu sparen. So kommen alle schneller voran und Sie können Ihr Bauland der für Sie wichtigen Nutzung zukommen lassen.
  • Baugrundbeschaffenheit überprüfen
    Die Bodenbeschaffenheit ist entscheidend für Ihren späteren Hausbau und kann sich zu einem teuren Kostenfaktor entwickeln. Darum sollte eigentlich eine entsprechende Untersuchung bereits vor dem Abschluss des Kaufvertrags erfolgen. Was aber sehr unüblich ist und von wenigen Verkäufern akzeptiert wird. Kommt es zum Grundstückskauf, müsste vor dem Hausbau sowieso ein Bodengutachten in Auftrag gegeben werden. Wir empfehlen hier www.geologen-bodengutachten.de. Wichtig ist vor allem, dass der Verkäufer im Notarvertrag dem Käufer zusichert, keine Kenntnisse über Altlasten oder andere versteckte Grundstücksmängel zu haben. Denn mit Ausnahme der Fälle, in denen ein Verkäufer Grundstücksmängel arglistig verschweigt, ist nach dem Abschluss des Kaufvertrags, der einen Ausschluss von Mängelrechten enthält, keine Reklamation möglich. Man kann also nur in allerschlimmsten Fällen den Kauf rückabwickeln.
  • Lastenfreiheit und  Grunddienstbarkeiten
    Der beurkundende Notar hat darauf zu achten, dass nur diejenigen Lasten im Kaufvertrag stehen, die dem künftigen Besitzer nach dem Kauf entstehen. Dazu gehören die Grunddienstbarkeiten gegenüber den Nachbarn (z. B. Wege- und Leitungsrechte), Dienstbarkeiten öffentlicher Versorger oder eventuell auch Wohnrechte. Vor dem Kauf entstandene Gebührenrückstände bei öffentlichen Versorgern, Grundsteuern oder Erschließungskosten gehören nicht dazu. Der Vertrag muss außerdem enthalten, ob und in welcher Höhe Hypotheken oder Grundschulden das Grundstück belasten sowie die Namen der Gläubiger. Darüber hinaus gehören Angaben über Löschungsbewilligungen sowie Rechte von Dritten aus Nutzungsvereinbarungen wie z. B. Pachtverträgen in den Vertragstext. Hier merkt man jetzt auch, warum ein Notar so wichtig ist. Ob, Nutzung, Bebauung, große des Baulands und viele weitere Informationen sind wichtig zu wissen und dürfen nicht er weit nach dem Kauf auf den Tisch kommen.
  • Vereinbarung von Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten und Grundstücksübergabe
    Der Bodenrichtwert dient beim Kaufpreis oft als Orientierung, ist jedoch nicht bindend. Jedoch dürfen die ggf. das Grundstück belastenden Grundpfandrechte den Kaufpreis nicht übersteigen, da sie mit dessen Hilfe abgelöst werden sollen. Im Vertrag werden ferner der Zahlungstermin sowie die Angabe des Kontos, auf dem der Kaufpreis eingezahlt wird, festgelegt. In den meisten Fällen wird hierzu ein Notaranderkonto  verwendet, das zwar den Käufer Gebühren kostet, jedoch der sicherste Zahlungsweg ist. Auf diese Weise erreicht das Geld den Verkäufer erst dann, wenn dieser seinen Verpflichtungen (s. o.) nachgekommen ist. Es ist üblich, dass die Eigentumsübergabe des Grundstücks zeitgleich mit der terminierten Zahlung des Kaufpreises stattfindet.
  • Grundbucheintragung einer Eigentumsverschaffungsvormerkung
    Eine Eigentumsverschaffungsvormerkung sichert dem Käufer den Anspruch auf die Eigentumsübertragung des Grundstücks zu. Dies ist empfehlenswert, da aufgrund des langen zeitlichen Vorlaufs  bis zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch etliche Wochen vergehen können, in denen der beauftragte Notar sowohl die benötigten Genehmigungen einholt als auch die im Vertrag festgelegten Vereinbarungen vollzieht, soweit welche vereinbart wurden.

Nach dem Grundstückskauf – Was gehört Ihnen?

Damit Sie wissen, was Sie jetzt wirklich in Ihrer wunsch-Gemeinde gekauft haben, bzw., was Sie alles mitgekauft haben, schauen wir in das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB). § 93 BGB legt fest, dass alle Teile einer Sache, in Ihrem Fall also des Grundstücks, die nach üblicher Auffassung zur Hauptsache gehören, deren Bestandteile sind. Was ist also damit gemeint: Das, was nicht ohne Substanz- oder Wertverlust voneinander getrennt werden kann, soll zusammenbleiben.

Die Rechtsprechung unterscheidet hierbei zwischen wesentlichen und einfachen Bestandteilen, Zubehör und Scheinbestandteilen. Bei der Bewertung, worum es sich bei den jeweiligen Dingen auf Ihrem Grundstück handelt, wird besonderes Augenmerk auf den Umstand gelegt, wie sich eine Trennung der Sache vom Grundstück auswirken würde. So dürfte Ihr Verkäufer, nachdem er Ihnen das Grundstück verkauft hat und notariell nichts anderes vereinbart wurde, nicht einfach so die Erde vom Grundstück nehmen und Ihnen ein Loch hinterlassen, welches wieder aufgefüllt werden müsste.

Wesentliche Bestandteile vom Grundstück

Wesentliche Bestandteile sind also die darauf stehenden Gebäude (Haus, Garage, Schuppen usw., oder zum Beispiel auch die Pflanzen. Nach Kauf können sie dann damit machen, was Sie wollen. Das Haus abreißen, Bäume fällen usw. Aber Achtung: Das zählt nur theoretisch. Wahrscheinlich brauchen Sie eine Genehmigung für einen Abriss. Auch Bäume können eventuell geschützt sein.

Einfache Bestandteile vom Grundstück

Hier reden wir von Gartenmöbeln und Gartengeräten, die nach Kauf auch woanders einsetzbar wären.

Grundstück und Zubehör

Kommen wir jetzt zum Zubehör, wenn Sie ein Grundstück kaufen. Das Zubehör wird in der Rechtsprechung als eine eigenständige bewegliche Sache auf dem Grundstück  angesehen, die vom Grundstückseigentümer verkauft oder belastet werden kann. Es dient dauernd dem wirtschaftlichen Grundstückszweck. Es könnte sich zum Beispiel um eine Hebebühne handeln, wenn Sie eine Werkstatt gekauft haben. Meistens geht es bei diesen Dingen um eine wirtschaftliche Nutzung, die das Grundstück und das Gebäude darauf haben oder mal hatten.

Allerdings sind alle Sachen, die nur wegen eines vorübergehenden Zwecks mit dem Grundstücksboden verbunden sind, nicht automatisch Eigentum des Grundstückskäufers. Die §§ 311c und 926 Abs. 1 Satz 2 BGB formulieren eindeutig die Zugehörigkeit des Zubehörs zum Grundstück. Wir empfehlen hier eine Beratung durch den Notar.

Scheinbestandteile eines Grundstücks

Scheinbestandteile sind nur für einen begrenzten Zeitraum, der vom Gesetzgeber jedoch nicht eingegrenzt wird, zu einem bestimmten Zweck mit dem Grundstück oder auf ihm stehenden Gebäude verbunden. Ihre Verweildauer auf dem Grundstück ist von Beginn an als begrenzt anzusehen. Unter die Scheinbestandteile fallen beispielsweise die klassichen Bautoiletten, dann die Baucontainer, provisorische Unterkünfte für Bauarbeiter oder Gemeinschaftsantennen in Mietshäusern.

Grundstück und Bodenschätze

Spannend: Sie möchten ein Grundstück kaufen und finden Bodenschätze. Was passiert? Das Bundesberggesetz (BBergG) unterscheidet hierbei zwischen bergfreien und grundeigenen Bodenschätzen. Befinden sich auf dem Grundstück bergfreie Bodenschätze, müsste vor einer Förderung eine Bergbauberechtigung beantragt werden, weil es sich um „volkswirtschaftlich bedeutsame Rohstoffe“ handelt. Sie sind abschließend in § 3 Abs. 3 BbergG aufgezählt, auch Edelmetalle und Erdwärme fallen darunter. Die – wenigen – grundeigenen Bodenschätze ergeben sich aus § 4 BbergG. Bezüglich Erdwärme finden Sie weitere Artikel auf dieser Homepage. Sollte der seltene Fall von Bodenschätzen eintreten, berücksichtigen Sie das vor allem bei der Finanzierung. Denn kommt die Nutzung bzw. die Bebauung verzögert, zahlen sie länger Bereitstellungszinsen. Wobei Sie das Thema Bodenschätze eher in ländlichen Gemeinden treffen kann, als in Städten. In Städten kommt es eher vor, dass man noch eine Weltkriegsbombe findet. Aber da es in den meisten Städten eh kein Baugrundstück mehr gibt, kann Ihnen das fast egal sein.

Grundstück und Luftraum

Auch der Luftraum, der sich über einem Grundstück befindet, gehört zunächst zum Grundstück, allerdings ist der Einflussbereich von Ihnen, also dem Grundstückskäufer, sehr begrenzt. Auch wenn sich der Gesetzgeber in § 905 BGB etwas ungenau ausdrückt, muss er ein Überfliegen seines Grundstücks hinnehmen, sofern die Höhenvorgaben des Luftverkehrsgesetzes eingehalten werden. Anders sieht die Situation aus, wenn es darum geht, dass Reklameschilder auf das Grundstück ragen oder es von einem Baukran überschwenkt wird. Gegen solche Beeinträchtigungen dieser Art können Sie sich als Grundstückseigentümer wehren. Aber Vorsicht, wenn Sie ein Grundstück in einem Neubaugebiet kaufen. Hier zählt die gute Nachbarschaft und Sie möchten ja eventuell auch bauen und brauchen selbst einen Kran für Ihr Land. Übrigens: Kommt der Kran auf Ihr Baugrundstück, checken Sie den Kaufvertrag bzw. den Mietvertrag auf die Details. Der Vertrag liefert wichtige Informationen, die Mehrkosten bedeuten können. Es gibt zum Beispiel Aufschläge, je nach anfahrt und Gemeinde, Aufschläge nach Arten vom Baugrundstück (z. B. Hanglage), dann ist die maximale Ausladung des Schwenkkrans wichtig (Dient auf dem Baugrundstück nur ein Teil der Bebauung oder muss der Kran, weil die Bebauung auch über die komplette Fläche geht, am Preis noch was gemacht werden, bzw. drohen dann Mehrkosten?).

Grundstückslasten und Beschränkungen

Wenn Sie ein Grundstück kaufen,  werden auch diejenigen Lasten und Beschränkungen mit übernommen, die im Grundbuch aufgeführt sind. Darüber hinaus entstehen dem Erwerber mit den öffentlichen Lasten, also der Grundsteuer, die Erschließungs- und Anliegerbeiträge und den Baulasten, zum Beispiel die Regelungen zur Abstandshaltung bei der Grenzbebauung weitere Verpflichtungen, die er automatisch mit übernimmt. Das gilt ebenso für die Verpflichtungen, die auf dem Nachbarrecht des BGB beruhen. Ein Klassiker ist hier der Baum, der über das Nachbargrundstück ragt.  Wem stehen Obst und Nutzung zu? Übernommen werden auch Verträge im Zusammenhang mit einer Maßnahme zur Wohnraumförderung sowie bereits bestehende Mietverträge, die ohne weitere Veranlassung vom alten auf den neuen Eigentümer übergehen. Die Mietverträge behalten also Ihre Gültigkeit.

Grundstück kaufen – Fazit

Wir wünschen viel Erfolg beim Erwerb der Grundstücksfläche und können ab jetzt den Youtube-Kanal von Fertighausexperte empfehlen. Denn Ihre Grundstücksfläche soll ja jetzt bebaut werden und hier gibt es ganz viele Tipps, die zu beachten sind für eine ideale Nutzung. Und egal, welche Gemeinde es später bei Ihnen wird, wichtig ist einfach, dass man sich die Miete spart und die Nutzung bzw. Bebauung so schön wird, wie Sie sich das als zukünftiger Nutzer vom Land bzw. der Flächen vorstellen. Denken zudem an die Finanzierung, wählen sie später für den Hausbau den richtigen Anbieter und stoppen vor allem Ihre Anzeigen in den Gemeinden bzw. im Internet. Wer bezüglich dem richtigen Anbieter noch Tipps braucht, schriebt eine e mail an kontakt@fertighausexperte.com. Oder statt der e mail nutzen Sie einfach unser Kontaktformular. so stellen Sie sicher, dass auch was ordentliches auf Ihre Grundstücksfläche kommt.

Author Tobias Beuler

Aktualisiert: 05.06.2021

Als Experte für den Fertighausbau widmet sich Tobias Beuler, der Gründer von Fertighausexperte, allen Fragen rund um Ihr Bauprojekt.

Technisch ausgebildet von der HWK, kaufmännisch ausgebildet von der IHK und weitergebildet im WBZ der Universität St. Gallen sowie vom Bundesverband deutscher Fertigbau, begleitet Tobias Beuler seit 2000 europaweit den Auf- und Ausbau von Fertighäusern. Nachdem er jahrelang selbst auf Baustellen tätig war, bietet er sein Insiderwissen über Fertighausexperte.com seit 2018 an, um Andere bei Ihren Fertigbauprojekten zu unterstützen und ist in TV und Print als Bauexperte bekannt.


Auf unserer Website erhalten Sie kostenlose Tipps rund rum den Fertighausbau und können auf Wunsch eine individuelle Betreuung Ihres Bauprojekts buchen. Unsere Experten helfen Ihnen u. a. beim Prüfen von Angeboten und Baubeschreibungen oder dem Optimieren von Werkverträgen, damit Sie Baurisiken mindern können. Zudem besuchen wir Baustellen vor Ort und führen bspw. Rohbaukontrollen durch oder begleiten Hausabnahmen.

Holen Sie sich professionelle Unterstützung und verhindern Sie Bauzeitverzögerungen, Mängel oder lästige Diskussionen um Schadensersatzansprüche. Wir helfen Ihnen.

Shop - Unsere 4 Bestseller

Mehr Informationen zu Fertighäusern und weiteren Themen

Neben diesem Thema gibt es noch viele weitere Dinge, die beim Bau eines Hauses bedacht werden sollten. Dazu finden Sie viele weitere Artikel auf der Website des Fertighausexperten nachlesen. Hier geht es zur Homepage.

Das könnte Sie auch interessieren

Schreiben Sie einen Kommentar

Ihre E-Mail Adresse wird nicht veröffentlicht. Pflichtfelder sind mit * gekennzeichnet.

Post comment