Generalübernehmer

Erfahrungen & Bewertungen zu Tobias Beuler

Beim Bau des Eigenheims werden Bauherren oft mit dem Begriff Generalübernehmer konfrontiert. Doch was hat es damit auf sich und muss ein solcher Generalübernehmer wirklich beauftragt werden? Wir möchten versuchen, den Begriff auf verständliche Weise zu erklären und somit für Klarheit bei der Bauausführung und der Bauleistung sorgen.

Was ist ein Generalübernehmer?

Durch die Zusammenarbeit mit einem Generalübernehmer können Bauherren nicht nur fachgerecht, sondern auch zeitsparend ihr Traumhaus errichten lassen.

Der Generalübernehmer (GÜ) wird sehr oft auch als Totalübernehmer bezeichnet, auch wenn er keine Entwurfs- und sonstige Planungsleistungen oder Ingenieurleistungen übernimmt. Gegenüber dem Bauherrn übernimmt der Generalübernehmer alle anfallenden Aufgaben rund um den Hausbau. Dazu gehören Ingenieursleistungen ebenso wie Ausführungs- und Finanzierungsleistungen sowie die Überwachung aller Ausführungen rund um den Bau.

In der Regel ist der Generalübernehmer der einzige Vertragspartner des Bauherren und koordiniert daher die Subunternehmer. Auch wenn er am Bauprozess nicht selbst beteiligt ist, so ist er Koordinator für das komplette Bauvorhaben. Im Klartext bedeutet dies, dass er keine baulichen Arbeiten übernimmt, sondern Planungsleistungen ausführt und den Auftrag an Subunternehmen vergibt. Er beschäftigt daher auch keine eigenen Handwerker oder Bauarbeiter.

Was ist ein Generalübernehmervertrag?

Laut dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ab § 631 handelt es sich beim Generalübernehmervertrag (GÜV) um einen Werkvertrag zum Bauen eines Gebäudes. In der Realität wird dieser Vertrag sehr oft durch weitere Vorgaben der VOB/B (Vergabe- und Vertragsordnungen für Bauleistungen) ergänzt.

Was regelt der Generalübernehmervertrag?

Im Generalübernehmervertrag sind alle Aufgaben und Funktionen geregelt, die von einem Bauherren an ein externes Bauunternehmen abgegeben werden. Dazu gehören:

  • Bauausführung

  • Bauplanung

  • Bauherreneigenschaft

  • Betreuung

  • Konstruktion

Dies bedeutet, dass der Generalübernehmer die Gesamtverantwortung rund um das Bauwerk übernimmt. Der spätere Hausbesitzer als Auftraggeber muss nur noch mit einem Vertragspartner verhandeln. Ein weiterer Bauvertrag mit den verschiedenen ausführenden Firmen ist nicht vonnöten.

Bisher gibt es noch keine gesetzliche Festlegung, was die wechselseitigen Pflichten zwischen Auftraggeber und Generalübernehmer regelt. Hier gibt einzig und allein die vertragliche Vereinbarung.

In einem Generalübernehmervertrag sind aufgrund des Bau- und Verbrauchervertragsrechts einige Punkte vorgeschrieben. Dazu zählen:

  • § 1 Vorbemerkung: Bericht zum möglichen Arbeitsplan durch den Auftraggeber bzw. die Berechtigung, dass der Bevollmächtigte Subunternehmer beauftragen darf.

  • § 2 Vertragsgegenstand, Eigenleistungen und Leistungsänderungen: Der Bevollmächtigte wird mit der schlüsselfertigen Erstellung des Bauvorhabens beauftragt.

  • § 3 Vertragsgrundlagen und Grundstücksverhältnisse: Rechtliche sowie technische Grundlagen des Vertrages und die Grundstücksbeschaffenheit.

  • § 4 Leistungen des GÜ: Umfang der Leistungen des beauftragten Unternehmens.

  • § 5 Bauzeit: Bauzeit bis zur Bezugsfertigkeit. Hierzu sollte ein Bauzeitenplan vorliegen.

  • § 6 Vergütung: pauschaler Festpreis des GÜ, Zahlungsplan und mögliche Zahlungsraten.

  • § 7 Weisungen/Anordnungen: Das Recht des GÜ, die Baustelle betreten zu dürfen.

  • § 8 Gefahrtragung/Versicherungen: Vereinbarung zur Risikoübernahme. Dazu sollte der GÜ über einen ausreichenden Versicherungsschutz verfügen.

  • § 9 Abnahme: Jede Vertragspartei hat die Berechtigung, nach Herstellung der Bezugsfertigkeit eine Abnahme zu verlangen.

  • § 10 Gewährleistung: Anhand von Pflichten, die Gewährleistungspflicht durch den GÜ

  • § 11 Sicherheiten: Finanzierungsbestätigung der Bank des Bauherren

  • § 12 Mitwirkung der Auftraggeber: Auftraggeber verpflichtet sich zur Förderung des Baufortschrittes

  • § 13 Kündigung: Regelungen betreffend der Kündigung des Vertrages durch beide Parteien

  • § 14 Haftung: GÜ haftet bei Mängeln

  • § 15 Weitere allgemeine Bestimmungen: Regelungen zu Änderungen, Ergänzungen und dem Widerruf des Vertrages

Entsprechende Muster Vertragsformulare rund um den Hausbau bzw. das Bauvorhaben gibt es im Netz.

Rechte und Pflichten des Generalübernehmers

Zu den Rechten und Pflichten des Generalübernehmers gehören alle tatsächlichen Bauleistungen.

Gegenüber dem Auftraggeber übernimmt er alle anfallenden Leistungen wie das Bauprogramm, die Konstruktion und die Überwachung der Ausführung am Bau. Zu seinen Pflichten gehören die Koordination mit den verschiedenen Subunternehmern. Auch wenn er keine eigenen Leute beschäftigt, so ist er doch für die Gesamtkonzeption des Bauwerks verantwortlich.

Unterschied zwischen Generalübernehmer und Generalunternehmer

Der Generalübernehmer organisiert den kompletten Bau, übernimmt dabei aber keine Eigenleistungen. Alle Arbeiten werden an Dritte vergeben.

Der Generalunternehmer dagegen hat meistens ein eigenes Unternehmen, wie zum Beispiel eine Rohbaufirma oder einen Zimmereibetrieb. Mit seinem eigenen Unternehmen erledigt er die Aufträge selbst. Eigene Handwerker kümmern sich um die anfallenden Arbeiten. Nur ganz selten wird ein Subunternehmen hinzugezogen.

Die wesentlichen Unterschiede zwischen Generalübernehmern und Generalunternehmern:

  • Komplette Organisation des Bauprojekts aus einer Hand

  • Keine eigenen Bauleistungen, alle Aufträge werden an Subunternehmer übergeben

  • Übernimmt Planungsgrundlagen, Gesamtkonzeption, Gestaltung, Realisierung der Qualitätsansprüche

GU

  • Keine Übernahme der Planung

  • Teilweise werden Leistungen selbst erbracht

  • Übernimmt Bearbeitung des Angebots, Fertigungsplanung, Konstruktion und Fertigung

Beispiel zum Generalübernehmer und Generalunternehmer

Der Generalunternehmer koordiniert alle Aufgaben rund um den Bau. Die dazugehörige Planung erfolgt durch einen Architekten, der vom Generalunternehmer beauftragt wird.

Ist der Auftraggeber in Besitz eines Baugrundstücks, kann er einen Generalunternehmer beauftragen. Der Generalunternehmer übergibt die Planung an einen Architekten, welcher auch für die Überwachung des Baufortschritts verantwortlich ist.

Sowohl eigene als auch fremde Handwerker stehen mit dem Generalunternehmer in einer vertraglichen Bindung. Der Auftraggeber muss sich bei Problemen nicht mit den Handwerksfirmen auseinandersetzen, sondern überlässt dies dem Generalunternehmer.

Mit dem Generalübernehmer schließt der Auftraggeber einen Vertrag, indem sowohl der Fertigstellungstermin als auch ein Festpreis vereinbart werden. Nach Abschluss aller Arbeiten übergibt der Generalübernehmer das schlüsselfertige Bauprojekt an den Auftraggeber.

Warum soll ich einen Generalübernehmer beauftragen?

Für den Bauherren hat es den Vorteil, dass die gesamte Ausführung des Gesamtwerkes vom Generalübernehmer übernommen wird. Dadurch hat der Auftraggeber immer nur einen Ansprechpartner, was letztendlich auch die Koordination erleichtert. Bei Problemen muss der Kunde sich nur an das Büro des Generalübernehmers wenden. Zusätzlich erleichtert der GÜ die Kalkulation, denn in den meisten Fällen kann er Fixpreise der Subunternehmen nennen. Allerdings muss der Bauherr alle zu erwartenden Leistungen in einem Generalübernehmervertrag deutlich formulieren.

Vorteile eines Generalübernehmers

Neben den bereits erwähnten Vorteilen gibt es noch weitere Vorteile rund um den GÜ:

  • Die Fertigstellung erfolgt dank Kostenplanung zum Festpreis

  • Fristgerechte Fertigstellung und damit verbundene Terminplanung

  • Zeiteinsparung

  • Fachliche Kompetenz des GÜ

  • Auftraggeber hat nur einen Ansprechpartner

  • GÜ übernimmt die Mängelhaftung

  • Bauprojekt aus einer Hand

  • Mehr Sicherheit rund um das Bauprojekt, denn wenn Handwerker ausfallen, hat der GÜ meist ein Netzwerk an weiteren Firmen, die einspringen können

Nachteile eines Generalübernehmers

Es gibt auch einige Nachteile des GÜ, die der Bauherr im Vorfeld kennen sollte:

  • Individuelle Gestaltung ist oft nur eingeschränkt möglich

  • Subunternehmen können vom Bauherren nicht direkt angewiesen werden

  • Bauherr muss die Entscheidungen des GÜ akzeptieren, wenn dies nicht anders im Vertrag geregelt ist

Fazit zum Generalübernehmer

Mithilfe des GÜ kann der Bauherr sein Bauprojekt zeitsparend und fachgerecht realisiere, denn die komplette Baukoordinierung inklusive der Planungsleistungen werden vom GÜ übernommen. Das neue Eigenheim wird vom GÜ aus einer Hand geliefert, sodass der Bauherr sich um nichts Weiteres kümmern muss. Dabei muss der Bau mit einem Bevollmächtigten nicht teurer sein als ohne. Entscheidend für die Kosten sind zum einen die Immobilie und zum anderen die Wünsche des Bauherren.

Autor Tobias Beuler

Aktualisiert: 05.06.2021

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Als Experte für den Fertighausbau widmet sich Tobias Beuler, der Gründer von Fertighausexperte, allen Fragen rund um Ihr Bauprojekt.

Technisch ausgebildet von der HWK, kaufmännisch ausgebildet von der IHK und weitergebildet im WBZ der Universität St. Gallen sowie vom Bundesverband deutscher Fertigbau, begleitet Tobias Beuler seit 2000 europaweit den Auf- und Ausbau von Fertighäusern. Nachdem er jahrelang selbst auf Baustellen tätig war, bietet er sein Insiderwissen über Fertighausexperte.com seit 2018 an, um Andere bei Ihren Fertigbauprojekten zu unterstützen und ist in TV und Print als Bauexperte bekannt.


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