Baukreditzinsen – Der Ratgeber für Bauherren

Baukreditzinsen/Hypothekenzinsen – eine nie enden wollende Geschichte

Die Zinsen bewegen sich auf einem historischen Tiefststand und auch sonst sind die Rahmenbedingungen in bundesdeutschen Landen immer noch recht ordentlich, was die Baufinanzierungsdarlehen anbelangt. Wenn in eine solch erfreulichen Ära der Bau oder der Kauf von Immobilien an aus dem Zinssatz, den sie aus den EZB refinanzierten Zinsen ansteht, ist es klar, dass dies für alle Häuslebauer von besonderem Interesse ist. In der Regel werden Hypotheken-Darlehen mit dem Eintrag eines Grundpfandrechts zugunsten der finanzierenden Bank an der jeweiligen Immobilie gesichert – und so kommen die besonders zinsgünstigen Bauzinsen zustande. Soweit der Status quo.

Wie sah es allerdings in der Vergangenheit aus? Waren die Zinsen schon immer so niedrig oder hat es in den letzten Jahren und Jahrzehnten Schwankungen gegeben in der Zinspolitik? Diese Frage kann mit einem klaren „Ja“ beantwortet werden. Hierzu muss man nicht mal allzu weit zurückblicken, noch vor 8 – 9 Jahren, um die Zeit 2009 bis 2011 herum, mussten Darlehensnehmer mit einem Kapitalmarktzins rechnen, der sich bei 4 % bewegt hat. Weiter zurück in der Vergangenheit, beispielsweise in den 70er und 80er Jahren des letzten Jahrhunderts, mussten Kunden sogar mit heute unvorstellbaren Zinssätzen in Höhe von bis zu 13 % rechnen!

Ganz aktuell hat die KfW sogar Minuszinsen in Aussicht gestellt. Auf die Banken kommen somit Millionenbeträge an Kosten zu, da die bisherigen IT-Systeme bzw. Programme nicht in der Lage sind, ein „Minus“ zu erkennen und zu berechnen.

Tipp: Egal was Ihnen findig Verkäufer erzählen, in Sachen Finanzierung können Sie ganz rational vorgehen. Machen Sie sich klar, dass Zinsen nichts anderes sind als Miete für Geld. Wer hier noch einen Hinweis hätte, wo man das größte Schnäppchen macht, kann mir gerne schreiben.

Wie sich die Zinspolitik der EU auf die Hypothekenzinsen auswirkt

Die Europäische Zentralbank legt in bestimmten Zeiträumen den sogenannten Leitzins fest, dies ist der Zinssatz, zu dem die Banken Geld „einkaufen“ und mit einem Aufschlag versehen, wieder an ihre Kunden weitergeben – ganz, ganz vereinfacht erklärt. Wenn es nun zu einem Darlehensvertrag zwischen Bank und Häuslebauer kommt, in dem in der Regel eine recht stattliche Finanzierungssumme zu Buche schlägt, lässt sich das Kreditinstitut zur Sicherheit ein Grundpfandrecht zu seinen Gunsten im Grundbuch eintragen. Grundbücher werden normalerweise im Grundbuchamt der Gemeinden geführt, in denen sich die zu Kaufende oder die neu zu bauende Immobilie – oder das zu erwerbende Grundstück befinden. Somit bleibt festzuhalten, dass der von der EZB festgesetzte Leitzins in ganz Europa als feste Größe für die von den Banken angebotenen Hypothekenzinsen gilt. Für Bauherren ist eine solche Situation selbstverständlich sehr komfortabel und erfreulich, die Sparer hingegen haben das deutliche nachsehen – Zinserträge beim Festgeld oder in anderen geldwerten Kapitalanlagen, befinden sich nahezu auch dem Nullpunkt.

Wer entscheidet wirklich über die Zinshöhe?

So hängt es allerdings nur zum Teil davon ab, welchen Zinssatz die Banken an Kreditnehmer real weitergeben. So sind weitere Kriterien zum Beispiel die Höhe des Eigenkapitals, das der potenzielle Immobilienbesitzer in die Finanzierung mit einbringen kann oder über welche Einnahmen er verfügt und ob es eventuell weitere Sicherheiten gibt. Beispielweise haben Beamte, die über eine lebenslange Jobgarantie verfügen, bei Kreditgebern eine bessere Stellung und erhalten somit attraktivere Zinsen. Beim Arbeiter oder Angestellten, der sich gerade in der Probezeit befindet oder noch einen befristeten Arbeitsertrag hat, sieht die Lage deutlich unerfreulicher aus. So wird dann von einem Kreditausfallrisiko gesprochen, also der Gefahr, dass die monatlichen Kreditraten nicht mehr bezahlt werden können. Damit lässt sich sagen, dass der Kreditnehmer durch seine persönliche Bonität ein gutes Stück dazu beiträgt, wie die Zinsgestaltung seitens der Bank ausfällt.

Warum sinkt der Leitzins ständig?

Im Jahr 2014 hat der Leitzins der EZB zum ersten Mal dann beinahe die Nulllinie erreicht. Privatkredite und Hypotheken wurden damit enorm zinsgünstig von den Banken ausgereicht. Einzig im Frühjahr 2011 stieg der Zinssatz nochmal auf knappe 4, 25 % an – danach ging es stetig bergab.

Für Privatleute, die in der ersten Hälfte der 1990er Jahre Darlehen aufgenommen hatten, um für sich selbst, aber auch langfristig für die Kinder Werte wie beispielsweise Immobiliensitz zu schaffen, hat sich dies damals als sehr teuer erwiesen. In dieser Zeit waren die Zinssätze für Baudarlehen nahezu durchweg bei rund 9 % angesiedelt. Einen besonders krassen Hochstand hat es in den Jahren 1991 und 1992 gegeben, als die Zinsen über beinahe zwei Jahre hinweg bei etwa 11 % lagen. Einer der maßgeblichen Gründe dieser Entwicklung war im Fall der Mauer 1989 und der anschließenden deutschen Wiedervereinigung der beiden deutschen Staaten zu sehen. Nachdem sich der Markt dann wieder normalisiert hatte, lag der Kredit- und Hypothekenzins lediglich im August 2008 noch mal bei 5,27 Prozent. Danach wurde dieser Wert bis heute in Europa nicht mehr erreicht. Wie bereits erwähnt – dies gilt lediglich für den europäischen Wirtschaftsraum, in anderen Gegenden der Welt sieht die Sache teilweise deutlich anders aus.

Der Absturz der Weltwirtschaft

Ein weiterer entscheidender Grund warum das hohe Zinsniveau erreicht wurde, ergab sich aus der Weltwirtschaftskrise, die sich damals abzeichnete. Diese betraf zunächst lediglich den Banken- und Finanzsektor, ein spekulativ aufgeblähter US-amerikanischer Immobilienmarkt, wirkte sich danach auf die gesamte Weltwirtschaft aus. Die Pleite des US-Investmentbank Lehman Brothers brachte unzählige andere Finanzdienstleister wie die American International Group ins Wanken und schwappte auch auf die europäischen Banken über und schließlich auf die Realwirtschaft.

Auf Wirtschaftskrise folgte Schuldenkrise

Da auch die Automobilwirtschaft in Deutschland einen damals und heute wichtigen Wirtschaftsfaktor darstellt, an welchem indirekt oder direkt ein etwa zweistelliger Prozentsatz an Arbeitsplätzen hängt, hat die Politik zu dieser Zeit zusätzlich mit Aktionen wie der Abwrackprämie beim Neukauf eines Autos unterstützend auf den Markt eingewirkt. Nachdem sich die Finanzmärkte dann von der Schuldenkrise und einem drohenden Staatsbankrotts Griechenlands weitgehend erholt hatten, folgte eine kurze Phase der Erholung. Allerdings gerieten auch Portugal, Irland, Spanien und Italien in eine wirtschaftliche Schieflage, diese wirkte sich zwangsläufig ebenfalls auf die Geld- und Zinspolitik in Europa aus. Der Vorteil dabei – Immobilienkäufer profitieren heute noch von immer günstiger werdenden Krediten.

So haben sich die Zinsen für Privat- und Hypothekenzinsen (bei zehnjähriger Laufzeit) entwickelt:

1990 bis 1993: Spitzenwerte von elf Prozent und mehr.
1993 bis 1999: Die Zinsen schwanken zwischen sechs und acht Prozent.
2000 bis 2006: Die Zinsen liegen in dieser Tiefzinsphase andauernd unter zwei Prozent.
2006 bis 2011: Zinsen steigen wieder auf fünf Prozent im November 2011 fallen sie unter vier Prozent.
2011 bis 2018: Die Zinsen sinken kontinuierlich.

Allerdings sollten Sie sich von den aktuell sehr niedrigen Finanzierungszinsen nicht voreilig zum Abschluss eines Darlehensvertrages verleiten lassen. Planen Sie ihre Baufinanzierung wohlüberlegt hierzu empfiehlt es sich auf jeden Fall einen umfassenden Zinsvergleich durchzuführen.

Es bleibt daher festzuhalten, dass es viele Zeiten in der Vergangenheit gab, in denen der Traum von den eigenen vier Wänden nahezu unerfüllbar schien. So hatten viele nicht das nötige Eigenkapital zur Verfügung und es musste sozusagen der gesamte Kaufpreis zu enorm hohen Zinsen fremdfinanziert werden. Dies hat sich entscheidend geändert, Zinsangebote zwischen einem und drei Prozent sind die Regel, bei einer Zinsbindung von 10, 15 oder 20 Jahren. Dies bedeutet wiederum: Die Zinsen sind eventuell sogar für den gesamten Finanzierungs-Zeitraum festgeschrieben, sofern nur ein ausreichend hoher Tilgungsanteil beim Kreditvertragsabschluss vereinbart wurde. Ein Zinsänderungsrisiko entfällt in diesem Fall komplett. Eines sollte man allerdings auch heute noch auf keinen Fall tun, und zwar die Immobilienplanung zu großzügig ausfallen zu lassen. Wenn dann nämlich nach Ende der Zinsbindungsfrist noch ein ordentlicher Brocken an Restschulden vorhanden ist und dieser müsste bei einem doppelt oder dreifach so hohen Zinssatz weiter finanziert werden, kann dies unter Umständen sogar das Aus für den Immobilientraum bedeuten – die Zinsfalle schnappt zu. Und wer will schon nach 15 oder 20 Jahren das in dieser Zeit so lieb gewonnene Eigenheim wieder verkaufen müssen!

Ein Bericht über die Planung von Bodengutachten

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