Erfahrungen & Bewertungen zu Tobias Beuler

Wer sich den Traum von den eigenen vier Wänden verwirklichen möchte, muss zunächst das geeignete Baugrundstück finden. Wird kein Haus oder keine Eigentumswohnung gekauft, haben künftige Bauherren eine recht große Hürde zu nehmen. Denn in den meisten Fällen ist es keine freie Entscheidung, welches Häuschen im Grünen auf dem jeweiligen Bauplatz gebaut werden kann, sondern es muss sich an den Bebauungsplan-Vorgaben der einzelnen Gemeinde orientiert werden. Was hierbei zu beachten ist und welche Kennzahlen berücksichtigt werden müssen, damit die Wohnflächenberechnung für das zu kaufende Baugrundstück nach der Verordnung durchgeführt werden kann, soll im Folgenden näher erläutert werden.  

1. Die Wohnflächenberechnung: Was hat es mit dem Bebauungsplan auf sich?

2. Die Wohnfläche korrekt berechnen – ein Beispiel

3. Der erste Schritt: Überbauter Grund

4. Der zweite Schritt: Bruttogrundfläche

5. Der dritte Schritt: Die Geschoszahl

6. Der vierte Schritt: Nutzfläche (NF), Wohnfläche 

Soviel zunächst in Kürze:

Wie viel Fläche, wie viel Wohnfläche und wie viele Vollgeschosse auf einem Grundstück gebaut werden dürfen, wird im Bebauungsplan festgelegt. In diesem ist dann auch verankert wie die zu errichtenden Wohngebäude aussehen dürfen, z. B. die Dachform, deren Farbe, das Material und die Farbe der Fassade. 

Ebenso die Anordnung von Balkonen und die Anzahl der im jeweiligen Gebäude erlaubten Geschosse. Darüber hinaus wird hier auch festgelegt, welche Fläche auf jedem einzelnen Bauplatz bebaut werden darf.  

Dabei müssen die Angaben im B-Plan dafür sorgen, dass das Stadtbild einheitlich bleibt. Ebenso dürfen selbstverständlich auch die Interessen der verschiedenen Grundstückseigentümer keinesfalls verletzt werden.

Die Wohnflächenberechnung: Wozu dient der Bebauungsplan?

Sobald ein zuvor von der Gemeinde definiertes Baugebiet erschlossen und danach zu sogenanntem baureifem Land erklärt wird, fertigt die Gemeinde gleichzeitig auch den Bebauungsplan. 

Alle diese Maßnahmen dienen dazu, das ein einheitliches Stadtbild hergestellt wird. Darüber hinaus soll gewährleistet werden, dass auch die Einzelinteressen gewahrt werden können. Man stelle sich vor, dass ein Gebäude mit mehreren Geschossflächen errichtet wird, dann könnte es unter gewissen Umständen Schatten auf den kompletten Nachbargarten werfen. Dies wiederum würde die Nachbarinteressen auf jeden Fall verletzen und außerdem den Grundstückswert verringern. 

Dies ist der Grund dafür, warum im Bebauungsplan exakt festgelegt wird, auf welche Weise die diversen Baugrundstücke bebaut werden dürfen. In diesem Zusammenhang spielen insbesondere die Kennzahlen der Geschossflächenzahl, kurz GFZ, aber auch die Anzahl der jeweiligen Vollgeschosse, eine maßgebliche Rolle. 

Was besagt die Grundflächenzahl?

Die Grundflächenzahl (GRZ) legt fest, wie viel Fläche des Grundstücks bebaut werden darf.

Was besagt die Geschossflächenzahl?

Die Definition der Geschossflächenzahl (GFZ) sagt aus, welche Wohnfläche, angegeben in Quadratmetern Wohnfläche – hier wird auch von Bruttogrundfläche (BGF) gesprochen – auf dem jeweiligen Grundstück isgesamt errichtet werden darf.

Vollgeschosse – Was besagt die Anzahl?

Mit der Anzahl der Vollgeschosse wird definiert, wie viele Geschosse die Immobilie auf dem betreffenden Baugrundstück haben darf.

Beispielrechnung: Die korrekte Berechnung der Wohnfläche

Mit diesen Vorgaben aus dem Bebauungsplan wird gerechnet:

Grundfläche: 400 m²

Es handelt sich um ein Kleinsiedlungsgebiet (WS)

Die Geschossflächenzahl, GFZ: 0,4

Die Grundflächenzahl, GRZ: 0,2

Ergibt eine Gesamtanzahl an Vollgeschossen: 2

Schritt 1: Der überbaute Grund

Bei einem Baugrundstück mit einer Grundfläche von 400 m² sowie einer Grundflächenzahl von 0,2 dürfen maximal 80 m² Grund überbaut werden.

Die Rechnung: 400 m² an Grundfläche x 0,2 der Grundflächenzahl = 80 m2. Diese Größe beträgt die bebaubare Fläche. 

Schritt 2: Die Bruttogrundfläche

Das Beispiel-Grundstück hat eine Grundflächenzahl von 0,4. Dies ergibt eine Bruttogrundfläche von 160 m². Die BGF definiert in diesem Zusammenhang die Summe der gesamten Grundfläche der möglichen Vollgeschosse. Bei einer nachfolgenden Kostenberechnung bezieht sich dieser Wert auf alle Geschosse, gemeint sind auch die Dach- und Kellergeschosse, die in diesem Fall keine Vollgeschosse sind.

Die Rechnung: 400 m² GF x 0,4 Grundflächenzahl = 160 m² Bruttogrundfläche

Schritt 3: Geschosse

Bei dieser Rechnung dürfen maximal 80 m² des Baugrunds überbaut werden und die Bruttogrundfläche, darf in diesem Fall höchstens 160 m² betragen. Im Ergebnis stehen maximal zwei Vollgeschosse, diese dürfen auf dem betreffenden Grundstück mit einer Hausgrundfläche von 80 m² errichtet werden.

Rechnung: 160 m² Bruttogrundfläche auf 80 m² Bebauungsfläche = 2 Vollgeschosse

Allerdings: 

Ein Haus mit drei Geschossen darf hier nicht errichtet werden, denn der Bebauungsplan begrenzt die Gesamtzahl auf zwei Vollgeschosse. Dennoch ist es möglich ein Dachgeschoss, als auch ein Kellergeschoss hinzuzunehmen, beide gelten nicht als Vollgeschosse und im Bebauungsplan wird lediglich die Anzahl der Vollgeschosse beschränkt.

Im Ergebnis:

Bei dieser Variante, in der eine kleinere Hausgrundfläche angenommen wird, ließe sich der Inhalt eines zwar nicht erlaubten dritten Vollgeschosses in das Dachgeschoss oder in den Keller oder auch in beide verlegen.

Ab wann ein Geschoss zum Vollgeschoss wird, ist in der jeweiligen Landesbauordnung geregelt. Die Option, dass ein ausgebildetes Keller- oder Dachgeschoss nicht als Vollgeschoss gerechnet wird, besteht auf alle Fälle, es handelt sich lediglich um eine Kostenfrage. 

Schritt 4: Die Wohnfläche/Nutzfläche

Das Haus auf dem Beispiel-Grundstück kann also mit einer maximalen Bruttogrundfläche (BGF) von 160 m² aufwarten, diese Quadratmeterzahl darf auf insgesamt zwei Vollgeschosse verteilt werden. Nimmt man noch das zuvor erläuterte Kellergeschoss und Dachgeschoss hinzu, ergibt sich eine Bruttogrundfläche von insgesamt 320 m².

Bei einem Einfamilienhausbau kann man davon ausgehen, dass der Nutzflächenanteil, hier der Wohnfläche, in einer Größenordnung von 70 bis 73 Prozent der gesamten Bruttogrundfläche liegt. Diese wiederum ergibt im günstigsten Fall eine Nutzfläche von 233 m², verteilt auf ein Dachgeschoss, ein Kellergeschoss sowie zwei Vollgeschosse.

Die Rechnung: 73 % x 320 m² Bruttogrundfläche = Nutzfläche 233 m² 

Was übrig bleibt, also 27 Prozent der Bruttogrundfläche, verteilt sich auf Verkehrsflächen, Haustechnik und Konstruktion. 

Fazit

Der Wert in Höhe von 233 m², muss als ein Grenzwert betrachtet werden. Dieser ist beim Raumprogramm einzuhalten. Es sollte für jeden der Räume die Größe angegeben werden. Diese werden dann zusammengerechnet und lassen sich mit der ermittelten maximalen Nutzfläche und dem individuellen Budget vergleichen.

Author Tobias Beuler

Aktualisiert: 05.06.2021

Als Experte für den Fertighausbau widmet sich Tobias Beuler, der Gründer von Fertighausexperte, allen Fragen rund um Ihr Bauprojekt.

Technisch ausgebildet von der HWK, kaufmännisch ausgebildet von der IHK und weitergebildet im WBZ der Universität St. Gallen sowie vom Bundesverband deutscher Fertigbau, begleitet Tobias Beuler seit 2000 europaweit den Auf- und Ausbau von Fertighäusern. Nachdem er jahrelang selbst auf Baustellen tätig war, bietet er sein Insiderwissen über Fertighausexperte.com seit 2018 an, um Andere bei Ihren Fertigbauprojekten zu unterstützen und ist in TV und Print als Bauexperte bekannt.


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