Doppelhaus bauen – Vom Grundriss bis zum schlüsselfertigen Haus

Was ist ein Doppelhaus?

Einfach gesehen sind Doppelhäuser zwei Einfamilienhäuser, die aneinandergebaut werden. Auch wenn sie gemeinsam ein Ganzes ergeben, so sind dennoch beide Hälften durch eine Trennfuge eigenständig existentiell.
Die Gebäude teilen sich in den meisten Fällen eine Seitenwand. Bei „back-to-back“ Doppelhäuser sind die beiden Haushälften durch die Rückwand miteinander verbunden.
In jedem Fall haben Doppelhäuser mindestens zwei Hauseingänge. Es hat also jede Haushälfte ihren separaten Eingang.

Wichtig: man kann dadurch einige Kosten sparen, worauf dieser Text später noch eingehen wird. Aber: die Summen sind zumindest beim Haus an sich nicht exorbitant hoch. Viele Fertighausfirmen gewähren gerade mal einen Rabatt von 2000 Euro bis 4000 Euro, wenn das Fertighaus gleichzeitig mit der anderen Haushälfte geliefert und montiert wird.

Rein rechtlich gesehen ist ein Doppelhaus im Sinne des §22 Absatz 2 der Baunutzungsverordnung (Kurz BauNVO) ein errichtetes Gebäude, welches im Grunde aus zwei Gebäuden besteht, welche auf zwei nebeneinanderliegenden Grundstücken gebaut wurden und an der gemeinsamen Grundstücksgrenze zu einem Gebäude zusammengefügt sind.
Grundlegend müssen beide Seiten dem Bau und dem Zusammenbau zustimmen. Ein einseitig eingewilligter Bau, der an der Grundstücksgrenze liegt und sich an das benachbarte Gebäude anfügt, ist nicht gestattet.
So ist eine Bedingung für den Bau eines Doppelhauses, dass beide Bauparteien mit dem Bau einverstanden sind. Dies wird in der Regel mit einem Vertrag getan. Dabei werden auch weitere Bedingungen und Pläne für den Bau festgelegt.

Im folgenden Video erhalten Sie Tipps rund um den Bau eines Doppelhauses aus unserem Podcast.

Ausnahme: das Grundstück wurde vom Bauamt bereits zur Doppelhausbebauung ausgewiesen.

Wenn eine oder beide Seiten die Grundstücksgrenze der jeweils anderen Partei mit dem Bau überschreitet oder ein einseitiger Grenzanbau entsteht, gilt dies rechtlich gesehen nicht als Doppelhaus.

Die rechtliche Festsetzung des Bauplanes legt als Bedingung zugrunde, dass beide Bauparteien der jeweiligen Haushälfte sich vertraglich dazu einverstanden erklären, dass die gemeinsame Grundstücksgrenze für den Hausbau genutzt wird. Die offene Bauweise, die durch die Grenzabstände an den Seiten, also zu den benachbarten Grundstücken entsteht, verbietet einen einseitigen Grenzanbau und macht diesen unzulässig. In Gebieten mit offener Bauweise, ist daher ein Verzicht beider Seiten auf die an der Seite bestehenden Grenzabstände, eine Grundbedingung für den Bau eines Doppelhauses. Mit diesem Verzicht entsteht beidseitig ein rechtlich für den Bauplan relevanter Interessenausgleich, denn damit wird die Baufreiheit erweitert und zugleich beschränkt. Dadurch, dass die seitlichen Grenzabstände nicht mehr bestehen, wird die Freifläche für beide Bauparteien vergrößert, was ebenfalls beiden Seiten zugute kommt.
Damit aus der ganzen Konzeption ein Austauschverhältnis unter Nachbarparteien entsteht, darf dieses weder einseitig noch ungleich auseinander gebracht oder verändert werden.

Für beide Bauparteien ist es möglich, eigene Pläne zu machen, die unterschiedliche Haushälften entstehen lassen. Die Haushälften müssen nicht miteinander deckungsgleich sein. Sie dürfen sogar zueinander versetzt gebaut werden, müssen aber dennoch im Wesentlichen aneinander gebaut sein. Hierbei gibt es rechtlich keine Festlegung zu wie viel Prozent oder auf welche Länge die beiden Haushälften zusammengefügt sein müssen. Im Zweifel sind hier die gegebenen Umstände des Falles maßgeblich.

Tipp: versuchen Sie trotzdem ein einheitliches Erscheinungsbild zu schaffen und wählen sie mit Ihrem zukünftigen Nachbarn am besten die gleiche Fertighausfirma. Falls Sie mehr über Fertighausfirmen erfahren möchten, die sich in den letzten Jahren unter anderem auf Doppelhäuser spezialisiert haben, können Sie sich jederzeit bei mir melden. Ich helfe Ihnen gerne weiter.

In der fernen Vergangenheit wurden Doppelhäuser gebaut, um Brandgiebel zu vermeiden und einen positiven Gebäudeanblick zu schaffen, welcher eine gewisse Einheit in die jeweilige Region brachte. Dabei wurde zu damaliger Zeit nicht zwischen bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Zielsetzungen unterschieden. Sie erfüllten damals also vor allem Schutz vor Verunstaltungen und förderten den positiven Ansichtspunkt der Nachbarschaft. Ob die Gebäude in Fertigbau- oder Massivbauweise gebaut wurden, spielte keine Rolle.
Heute wird durch die örtlichen Bauvorschriften sehr viel vorgegeben. Diese setzen Grenzen in der Wahl der Haushöhe sowie Hausbreite, Fassadenfarbe, Sockel- und Traufhöhe, Dachaufbauten und vieles mehr.

Vorteile von Doppelhäusern

Ein Doppelhaus hat viele Vorteile zu bieten, vor allem, wenn man es in Fertigbauweise baut. Einer der größten davon ist, dass weniger Grundstücksfläche benötigt wird, als bei einem herkömmlichen, freistehenden Haus. Das hat einfach den Grund, dass zur Seite des Nachbargrundstückes zu dem die eigene Doppelhaushälfte angebaut wurde, kein Abstand gehalten werden muss. Das bringt auf der anderen Seite wiederum eine größere Freifläche, welche vielseitiger nutzbar ist. Da grundlegend weniger Grundstücksfläche nötig ist, fällt auch der Preis für das Bauland niedriger aus, obwohl die Fläche an sich genauso effizient genutzt werden kann wie bei einem etwas größeren Grundstück mit einem freistehenden Haus, das Abstand zum Nachbargrundstück benötigt. Das wirkt sich auch positiv auf den Wiederverkaufswert des Grundstückes samt Haus aus. Baut man dann noch ein Fertighaus und einen Fertigkeller, lässt sich durch filigranere Bauelemente im Inneren des Fertighauses und Fertigkellers zusätzlicher Raum gewinnen.

Ein weiterer Vorteil zeigt sich bei der gemeinsam geteilten Hauswand des Doppelhauses. Bereits beim Bau kann hier gespart werden, da die Kosten für diese Wand von beiden Bauparteien geteilt werden. Aber auch später zeigt sich diese Wand positiv, indem sie zum Beispiel die Raumwärme des jeweils anderen teilt. Das heißt, dass Heizkosten gespart werden können. Wäre die Wand eine Außenwand wie bei einem freistehenden Haus, dann wäre sie kalt und es müsste stärker geheizt werden. Außerdem müsste diese Wand dann auch stärker gedämmt werden, was wieder höhere Kosten heißen würde.

Auch die Kosten für Architekten und Sachverständige können gespart werden, denn auch hier müssen die Kosten sich mit den benachbarten Bauherren geteilt werden.

Tipp: In vielen Regionen in Deutschland gibt es zig Architekten, die zwar frei palnen, aber mit gewissen Fertighausanbietern zusammenarbeiten können. Das bringt den Vorteil, dass Sie ein frei geplantes Architektenhaus erhalten, aber nur den Preis eines Fertighauses bezahlen müssen. So kann man bei Architektenhäusern die Kosten ganz leicht von 700.000 auf 500.000 Euro drücken.

Das Gleiche bezüglich sparen gilt für die Notarkosten des Grundstückskaufes, den Erschließungskosten und verschiedene Baukosten, wie die für den Kelleraushub, das Dach, die Bodenplatte und einigem mehr.
Da Doppelhäuser in der Regel größer sind als ein Einfamilienhaus, können durch gemeinsame Käufe oft auch Rabatte entstehen, da größere Mengen benötigt werden. Das gilt vor allem für den Innenausbau wie für Fußbodenbeläge, Tapeten, Putz, Fliesen und andere Dinge.
Zudem können sich meist auch die Transportkosten für Materialien geteilt werden.

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Noch ein Vorteil liegt darin, dass die Kosten für die Instandhaltung verschiedener Hausteile – so zum Beispiel das Dach – je nach vertraglicher Vereinbarung, auch gemeinsam getragen werden können.

Doppelhäuser sind ganz besonders gut für Mehrgenerationenwohnen geeignet. So werden Kosten geteilt, man muss sich in der Regel keine Sorgen machen sich mit den Nachbarn zu zerstreiten und die Familie ist ganz nah, aber dennoch durch die getrennten Wohneinheiten komplett unabhängig.

Nachteile von Doppelhäusern

Auch wenn Doppelhäuser viele Vorteile mit sich bringen, so haben sie auch den ein oder anderen Nachteil zu bieten.
Ganz oben steht die enge Nachbarschaft. Ist diese einmal zerrüttet, dann kann das sehr unangenehm werden. Das enge Nebeneinanderleben lässt Streitpunkte sowie Streit selbst nur schwer aus dem Weg gehen. Das gilt ganz besonders dann, wenn möglicherweise ein Garten gemeinsam genutzt wird oder gar dasselbe Grundstück der Grund und Boden für das Haus ist. Gerade für solche Fälle ist es wichtig, sich noch vor dem Bau vertraglich abzusichern. Auch wenn man sich noch so gut versteht oder die zweite Partei vielleicht sogar zur Familie gehört, so kann es immer passieren, das ein Streit entsteht und das Verhältnis irgendwann zerrüttet ist.
Und selbst dann, wenn man es schafft, sich aus dem Weg zu gehen, gibt es immer wieder Punkte, die ein gemeinsames Agieren benötigen. Das gilt vor allem für Sanierungen und möglicherweise geteilte Leitungen.

Auch ein Nachteil, der jede Partei einfach etwas einschränkt, sind Kompromisse, die jeder eingehen muss. Es sind zwar Haushälften, aber es ist gewissermaßen ein Haus. Verschiedene Punkte benötigen eine gemeinsame Einigung, wie die Heizungsanlage und die Dacheindeckung. Es ist nicht alles frei wählbar wie bei einem freistehenden Einfamilienhaus. Möchte der eine dies, der andere aber jenes, muss sich geeinigt werden. Hierbei besteht auch immer das Risiko, dass geforderte Entscheidungen Diskussionen entfachen, die zu Streit oder gar gerichtlichen Auseinandersetzungen führen können. Aber auch bei diesen Faktoren lässt sich schon im Voraus vertraglich etwas festsetzen und eine Einigung finden. Ganz vermeiden lässt es sich aber nie, dass Kompromisse eingegangen werden müssen.

Tipps für den Bau von Doppelhäusern

Doppelhaushälften sollen gemeinsam ein Ganzes ergeben. Das kann man ganz individuell angehen. Verschiedene Punkte können aber mögliche Probleme vorbeugen, können einfach eine bessere Alternative sein oder können dort Geld sparen, wo man es vielleicht gar nicht erwartet.
Hier kann es praktisch, theoretisch sowie finanziell wertvoll sein, sich ausführlich Gedanken zu machen.
Hier sind ein paar Tipps, die für den Doppelhausbau relevant sein können:

Gleichzeitiger Bau, gleiche Fassade, gleiche Dachform:
Es ist ratsam, sich mit der benachbarten Partei schon vor dem Bau auf viele Sachen zu einigen. So ist ein gleichzeitiger Bau schlichtweg praktischer und spart Kosten ein, denn so kann der Bodenaushub und viele andere Dinge direkt komplett geschehen, anstatt gestaffelt. Außerdem können dann beide Haushälftenbesitzer gleichzeitig einziehen, anstatt dass die fertige Haushälfte dann noch Baulärm und Bauschmutz ertragen muss, weil die andere Haushälfte noch nicht fertig ist. Auch die gleiche Fassade zu verwenden und die gleiche Dachform und Dachdeckung, ist viel praktischer und weniger kostenintensiv, als wenn hier große Unterschiede gemacht werden.

Hausanschlüsse vertraglich festlegen und Nutzungsrechte eintragen lassen:
Auch wenn man sich noch so gut mit der anderen Partei verstehen sollte, ein Vertrag gibt immer Sicherheit. Bei gemeinsam genutzten Hausanschlüssen wie Strom oder Wasser sollte vertraglich alles festgelegt werden. Für diese Sachen gilt es auch, dass die gegenseitigen Nutzungsrechte im Grundbuch stehen sollten.

Auch die kleinen Dinge sind wichtig:
Selbst dann, wenn man sich denkt, dass dies oder jenes unwichtig ist, oder der Nachbar für dies oder jenem sicher zustimmt, so ist es bei Doppelhäusern immer ratsam, auf Nummer sicher zu gehen. Manchmal können selbst die banalsten Dinge den größten Streit entfachen. So zum Beispiel Bäume, welche die Sicht versperren oder ungewollten Schatten auf das benachbarte Gewächshaus werfen. Oder die Dachentwässerung oder andere Wartungsfragen.

Manche Sachen sollten einfach getrennt bleiben:
Auch wenn man sich noch so gern hat, manchmal braucht man Abstand und manchmal ist es einfach besser, wenn man tatsächlich alleiniger Herr über eine Sache ist.
So ist es ratsam, den Garten- und Terrassenbereich stets getrennt zu halten. Ein gemeinsamer Pool kann zwar deutlich günstiger ausfallen und ist platzsparend, bietet aber auch viel Potenzial für Differenzen. Auch gemeinsam genutzte Parkflächen können den ein oder anderen Nerv kosten und einen Streit entfachen, wenn der Platz dringend benötigt wird aber mal wieder besetzt ist.

Fazit

Doppelhäuser können für beide Haushälftenbesitzer enorm Kosten sparen und auch praktisch sein. Es ist aber bei diesen Häusern extrem wichtig, sich vorher über alles relevante Gedanken zu machen und sich zu einigen. Am besten werden alle Faktoren vertraglich festgehalten, so können später keine Streitfälle entstehen. Kompromisse müssen eingegangen werden, aber meist halten diese sich in Grenzen, wenn man vorab alles bereits geklärt hat. Um von den Kosten her nicht böse überrascht zu werden, sollten die Gebäude eher als Fertighaus gebaut werden, da viele Fertighausanbieter mit Festpreisen arbeiten. Aber Achtung: Auch hier kann geschummelt werden. Lassen Sie Angebote, Baubeschreibung und Werkvertrag von einem Profi prüfen.