Wohnfläche berechnen / Grundfläche berechnen

Erfahrungen & Bewertungen zu Tobias Beuler

Wohnflächen richtig berechnen

Die Wohnflächenberechnung zählt beim Bauantrag zu einem der wichtigsten Bestandteile. Wenn Immobilien verkauft oder vermietet werden sollen, dann spielen die Werte, die bei der Wohnflächenberechnung ermittelt wurden eine maßgebliche Rolle. Anhand der Zahlen und Fakten wird der Mietpreis errechnet, gleichzeitig stellt die Wohnflächenberechnung auch die Grundlage für den Kauf- und Verkaufspreis von Häuser und Wohnungen dar. Was bei der korrekten Ermittlung der Wohnfläche alles beachtet werden muss und worauf es dabei ankommt, soll im Folgenden näher erläutert werden.

Achtung Bauherren: Flächenangaben in Prospekten der Hausanbieter

Vor allem Bauherren sollten auf die genauen Flächenbezeichnungen in den Prospekten, den Katalogen und auf den Homepages achten. Hier wird die mögliche Hausgröße nämlich in ein besonders schönes Licht gerückt. Oft wird auf die tatsächliche Wohnfläche verzichtet und zum Beispiel die Grundfläche angegeben. So wirkt der Qm-Preis günstiger. Leider ist diese Vorgehen doppelt dumm. Einmal schaden sich die Anbieter, weil dieses Schönen von Zahlen ja doch irgendwann rauskommt. Und zum anderen schaden sie sich, weil der Preis pro Qm ja eigentlich ein Qualitätsfilter ist. Je höher, desto mehr ist in der Regel auch enthalten. Nicht nur was die Qualität betrifft, sondern auch den Service. Ich hoffe wirklich, das die Firmen hier dazulernen und mal die Vertriebsbrille abziehen.

Tipp: Bevor es mit dem Thema gleich weitergeht: Statt die Wohnfläche und Grundfläche selbst zu berechnen, sollten man sein Bauvorhaben lieber gleich von einem Architekten planen lassen. Dann geht viel weniger schief. Die besten Architekten Deutschlands finden Sie auf: www.a-better-place.de

Wohnfläche berechnen

Das Wichtigste hierzu in Kürze:

Wenn es darum geht einen Neubau zu planen und in diesem Zusammenhang die Baupläne zu erstellen, dann kommt der Erstellung der Wohnflächenberechnung eine besonders wichtige Bedeutung zu, wenn es um den Bauantrag geht. Dabei muss man wissen, dass es zwei unterschiedliche Formen der Flächenberechnungen gibt. Einerseits wird nach der DIN-Norm DIN 277 verfahren und andererseits kann die Wohnflächenberechnung unter der Hinzuziehung eines Gutachters erstellt werden. Hierbei muss erwähnt werden, dass ein Gutachten gerichtsfest ist und damit die Korrektheit der Flächenberechnungen nicht angefochten werden kann.

Allerdings stimmt die reine Grundfläche keinesfalls mit der Wohnfläche überein, denn es werden etliche Flächen wieder abgezogen. Damit muss festgestellt werden, dass laut Wohnflächenverordnung in einem Haus oder einer Wohnung folgende Räume den Flächen nach WoFlV zugerechnet werden müssen:

  • Küchen
  • Schlaf und Kinderzimmer
  • Flur
  • Esszimmer
  • WCs und Badezimmer
  • Abstell- und Nebenräume

Weiterhin können Terrassen oder Loggia, Balkone und Wintergärten ganz bzw. nur teilweise zur Wohnfläche dazu gerechnet werden. Keinerlei Berücksichtigung erfahren bei der Wohnflächenberechnung Keller und Abstellräume, die sich außerhalb der Wohnung befinden. Ebenso zählen Hausflure, Heizungsräume, Garagen sowie Grundflächen mit einer lichten Höhe unter einem Meter ebenfalls nicht zur Wohnfläche nach Verordnung.

Bei der anrechenbaren Grundflächenermittlung gibt es unterschiedliche Abzugsflächen. Zu diesen zählen beispielsweise Pfeiler, Bekleidungen oder Vormauerungen, die eine Grundfläche aufweisen, die mehr als 0,1 Quadratmeter WoFlV beträgt. Darüber hinaus auch Fenster- und Wandnischen sowie Treppen mit mehr als drei Stufen an der Zahl.

Wenn es um die Dachschrägen geht, dann entscheidet hier überwiegend die Höhe der Räume. So werden zum Beispiel Raumhöhen die weniger als einen Meter betragen zu 0 Prozent zur Wohnfläche angerechnet. Ab einem Meter bis zu 2 Metern können lediglich 50 Prozent der ermittelten Grundfläche berechnet werden. Raumhöhen, die sich über zwei Metern bewegen, lassen sich hingegen zu 100 Prozent der Wohnfläche zurechnen.

Die Wohnflächenberechnung nach DIN 277

Wie bereits angerissen gibt es neben der WoFlV, also der Wohnflächenberechnung, eine weitere Berechnungsmethode zur Bemessung von Wohnflächen und zwar handelt es sich hier um die DIN-Norm 277, die sich auf „Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau“ bezieht. Dieses Verfahren dient überwiegend dazu um Funktions-, Nutz- und Verkehrsflächen zu ermitteln, weniger der Ermittlung von Wohnflächen.

Bei dieser Flächenermittlungsmethode werden jedoch auch Balkone, Terrassen oder Loggien zu 100 % hinzugerechnet und separat ausgewiesen. Im Ergebnis muss festgehalten werden, dass durch diese Berechnungsmethode nach DIN 277 eine deutlich größere Fläche anrechenbar ist, als bei der zuvor beschriebenen Wohnflächenberechnungsmethode.

Badezimmer

Gut zu wissen – so werden Wohnflächenberechnungen verglichen:

Vergleicht man Wohnflächen, dann muss auf jeden Fall darauf geachtet werden, dass die Angaben zur Fläche auf der identischen Berechnungsart basieren müssen. Relevant ist diese Kenntnis beispielsweise bei der Haus- oder der Wohnungssuche. Daher ist es besonders wichtig, dass bereits bei der Besichtigung genau erfragt wird, nach welcher Methode die ausgewiesenen Wohnflächen berechnet wurden.

Der Vollständigkeit halber soll allerdings noch darauf hingewiesen werden, dass es vor geraumer Zeit noch eine weitere Methode zur Wohnflächenberechnung gab, die jedoch heutzutage keine Anwendung mehr findet und auch nicht mehr existent ist. Dabei handelt es sich um die Berechnung von Wohnflächen nach DIN 283. Bereits vor rund 20 Jahren wurde diese Norm ersatzlos gestrichen.

Übrigens darf im öffentlich geförderten Bereich ausschließlich die Berechnung auf Grundlage der Wohnflächenverordnung zur Anwendung kommen. Nur im frei finanzierten Wohnungsbau ist die Ermittlung der Wohnfläche nach DIN 277 zulässig.

Tipp: Die Berechnung der Wohnfläche selbst vornehmen

Eine Erhebung der Stiftung Warentest hat ergeben, dass viele Wohnungen in der Realität kleiner sind als von den Vermietern angegeben. Dabei sind die meisten Fehler im Bereich der Vermessung von Dachschrägen zu finden. Dies ist der Grund dafür, dass man die angegebene Wohnfläche in eigener Regie überprüft. Zur Erinnerung: Wenn die Dachschräge in einer Höhe von 1 bis 2 Metern beginnt, dann dürfen alle Flächen zu 50 % auf die Wohnfläche angerechnet werden. Dasselbe gilt übrigens auch für die Flächen, die unter der Treppe zu finden sind.

Darüber hinaus sind weitere Sonderregelungen bekannt, und zwar für freistehende Säulen, Schornsteine oder für Nischen. Diese sollten unbedingt beachtet und in der Wohnflächenverordnung nochmals nachgelesen werden.

Sollte man einen Fachmann zur Berechnung der Wohnfläche heranziehen?

Bei der Hinzuziehung eines Gutachters, der die Wohnfläche des zu kaufenden oder zu mietenden Objekts nachmessen soll, muss man mit einem Zeitaufwand von ein bis zwei Stunden rechnen, dies hängt selbstverständlich von der Größe der Wohnung oder des Hauses ab. In Euro und Cent gesagt, beläuft sich die Dienstleistung auf rund 160 bis 250 €. Darüber hinaus sollten sich Mieter trotzdem die Rückendeckung vom Mieterschutzverein oder dem Mieterschutzbund holen. Ebenso ist es ratsam gleichzeitig auch eine Erklärung des Vermieters anzufordern.

Tobias Beuler berechnet eine Wohnfläche

Wenn die Wohnfläche fehlerhaft berechnet ist – was tun?

Sobald die Wohnfläche um mindestens 10 Prozentpunkte von der tatsächlichen im Mietvertrag angegebenen Fläche abweicht, dann können Mieter vom Vermieter Geld zurückverlangen und damit eine Mietkürzung vornehmen.

Tipp:

Hierbei gibt es eine Faustregel, welche besagt, dass wenn die Wohnung insgesamt um 12 % der Fläche nach kleiner ist, können auch 12 % der Miete gekürzt werden. Wichtig: auch für bereits gezahlte Mieten aus vergangenen Monaten kann die Zahlung gemindert werden. Dies hat der Bundesgerichtshof hochrichterlich entschieden.

Übrigens gilt dasselbe auch für bereits gezahlte Betriebskosten. Diese können ebenfalls nach dieser Regelung zurückverlangt werden. Freuen kann sich der Mieter, wenn die Wohnung größer ist, als im Mietvertrag angegeben. Dann darf der Vermieter nämlich keine Miete nachfordern. Allerdings hat er das Recht bei der Betriebskostenabrechnung die tatsächliche Wohnungsgröße zu berücksichtigen – das Gleiche gilt bei einer Mieterhöhung.

Hat die Wohnflächenberechnung Einfluss auf den Abschluss von Versicherungen?

Grundsätzlich entscheiden Versicherungen, welche Flächen versicherbar sind und welche nicht. Hierbei spielt sie Flächennutzung eine erhebliche Rolle, und zwar speziell bei Gebäude- und Hausratversicherungen. Hier zählt dann alles, wo der Mieter wohnt, zur Wohnfläche.

Ein besonderer Hinweis: für Keller, Flur oder Balkon stellt sich die Sachlage schwieriger dar. Hier muss im Versicherungsvertrag genau festgelegt werden, was versichert ist.

Berechnung Geschosse

Bei dieser Rechnung dürfen maximal 80 m² des Baugrunds überbaut werden und die Bruttogrundfläche, darf in diesem Fall höchstens 160 m² betragen. Im Ergebnis stehen maximal zwei Vollgeschosse, diese dürfen auf dem betreffenden Grundstück mit einer Hausgrundfläche von 80 m² errichtet werden.

Rechnung: 160 m² Bruttogrundfläche auf 80 m² Bebauungsfläche = 2 Vollgeschosse

Allerdings: Ein Haus mit drei Geschossen darf hier nicht errichtet werden, denn der Bebauungsplan begrenzt die Gesamtzahl auf zwei Vollgeschosse. Dennoch ist es möglich ein Dachgeschoss, als auch ein Kellergeschoss hinzuzunehmen. Beide gelten nicht als Vollgeschosse und im Bebauungsplan wird lediglich die Anzahl der Vollgeschosse beschränkt.

Im Ergebnis: Bei dieser Variante, in der eine kleinere Hausgrundfläche angenommen wird, ließe sich der Inhalt eines zwar nicht erlaubten dritten Vollgeschosses in das Dachgeschoss oder in den Keller oder auch in beide verlegen.

Ab wann ein Geschoss zum Vollgeschoss wird, ist in der jeweiligen Landesbauordnung geregelt. Die Option, dass ein ausgebildetes Keller- oder Dachgeschoss nicht als Vollgeschoss gerechnet wird, besteht auf alle Fälle, es handelt sich lediglich um eine Kostenfrage.

Die Wohnfläche/Nutzfläche

Das Haus auf dem Beispiel-Grundstück kann also mit einer maximalen Bruttogrundfläche (BGF) von 160 m² aufwarten, diese Quadratmeterzahl darf auf insgesamt zwei Vollgeschosse verteilt werden. Nimmt man noch das zuvor erläuterte Kellergeschoss und Dachgeschoss hinzu, ergibt sich eine Bruttogrundfläche von insgesamt 320 m².

Bei einem Einfamilienhausbau kann man davon ausgehen, dass der Nutzflächenanteil, hier der Wohnfläche, in einer Größenordnung von 70 bis 73 Prozent der gesamten Bruttogrundfläche liegt. Diese wiederum ergibt im günstigsten Fall eine Nutzfläche von 233 m², verteilt auf ein Dachgeschoss, ein Kellergeschoss sowie zwei Vollgeschosse.

Die Rechnung: 73 % x 320 m² Bruttogrundfläche = Nutzfläche 233 m²

Was übrig bleibt, also 27 Prozent der Bruttogrundfläche, verteilt sich auf Verkehrsflächen, Haustechnik und Konstruktion.

Fazit: Der Wert in Höhe von 233 m², muss als ein Grenzwert betrachtet werden. Dieser ist beim Raumprogramm einzuhalten. Es sollte für jeden der Räume die Größe angegeben werden. Diese werden dann zusammengerechnet und lassen sich mit der ermittelten maximalen Nutzfläche und dem individuellen Budget vergleichen.

Zusammenfassung: Definition Wohnfläche / Grundfläche berechnen in 5 Schritten:

  1. Zuerst ermittelt man die Grundfläche des Grundrisses. Hier zählen alle Flächen im Grundriss, also Küche, Wohnzimmer, Esszimmer, Bäder und Schlafzimmer sowie der Innenflur. Ist der Grundriss quadratisch oder rechteckig, rechnet mal a x b.
  2. Von der Grundfläche zieht man alle Flächen ab, die nicht zur Wohnfläche gehören. Dazu können Deckenöffnungen, Abstellräume (HWR) und die Flächen, die keine lichte Raumhöhe größer als 1 Meter haben.
  3. Wer die Wohnfläche nur kontrollieren möchte, muss außerdem wissen, dass dazu keine Kellerräume, außenliegende Treppenhäuser und Flur sowie Garagen gehören.
  4. Es gibt auch Ausnahmen. So können Balkone und Terrassen anteilig hinzugerechnet werden.
  5. Zu beachten: Die DIN 277 erlaubt, Terrassen und Balkone zu 100% der Wohnfläche zuzuschreiben. Bauherren sollte dies also explizit prüfen, um hinterher nicht enttäuscht zu sein, wenn das Haus überraschend klein ausfällt

FAQs zum Thema Wohnfläche berechnen

Die Wohnfläche wird üblicherweise durch die Messung der Grundfläche aller Räume innerhalb einer Wohnung oder eines Hauses ermittelt. Dabei werden die Außenmauern nicht mit einbezogen. Es gibt verschiedene Methoden, die angewendet werden können, wie zum Beispiel das Abmessen der Räume mit einem Maßband oder die Nutzung von Grundrissplänen.

In der Regel werden alle beheizten Räume in die Wohnfläche einbezogen, wie Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Badezimmer und Flure. Unbeheizte Räume wie Kellerräume, Dachböden oder Garagen werden normalerweise nicht zur Wohnfläche gezählt.

Bei schrägen Decken oder Dachschrägen wird die Wohnfläche in der Regel bis zu einer bestimmten Höhe gemessen, um den nutzbaren Bereich zu bestimmen. Oft wird eine Höhe von 1,80 Metern als Grenze festgelegt. Flächen unterhalb dieser Höhe werden zur Wohnfläche gezählt, während höhere Bereiche nicht berücksichtigt werden.

Ja, in einigen Ländern gibt es gesetzliche Vorschriften zur Wohnflächenberechnung, die von den jeweiligen Baustandards und Bauvorschriften abhängen. Zum Beispiel gibt es in Deutschland die Wohnflächenverordnung (WoFlV), die bestimmte Regeln und Methoden zur Berechnung der Wohnfläche vorgibt.

Die korrekte Berechnung der Wohnfläche ist wichtig, um den Wert einer Immobilie festzulegen, Miet- oder Verkaufspreise zu bestimmen und um sicherzustellen, dass Mieter oder Käufer die tatsächlich nutzbare Fläche kennen. Es kann auch Auswirkungen auf die Nebenkostenabrechnung haben, da diese oft auf der Wohnfläche basiert.

Ja, es gibt verschiedene Programme und Tools, die bei der Berechnung der Wohnfläche unterstützen können. Zum Beispiel gibt es spezielle Software oder Online-Rechner, die Grundrisspläne verarbeiten und automatisch die Fläche berechnen können. Es ist jedoch wichtig, die Genauigkeit solcher Tools zu überprüfen und gegebenenfalls manuelle Messungen zur Bestätigung durchzuführen.

Autor Tobias Beuler

Aktualisiert: 26.07.2024

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Als Experte für den Fertighausbau widmet sich Tobias Beuler, der Gründer von Fertighausexperte, allen Fragen rund um Ihr Bauprojekt.

Technisch ausgebildet von der HWK, kaufmännisch ausgebildet von der IHK und weitergebildet im WBZ der Universität St. Gallen sowie vom Bundesverband deutscher Fertigbau, begleitet Tobias Beuler seit 2000 europaweit den Auf- und Ausbau von Fertighäusern. Nachdem er jahrelang selbst auf Baustellen tätig war, bietet er sein Insiderwissen über Fertighausexperte.com seit 2018 an, um Andere bei Ihren Fertigbauprojekten zu unterstützen und ist in TV und Print als Bauexperte bekannt. Mit seinem Buch “Bau keinen Scheiss” ist er seit Juli 2024 auch Spiegel Bestseller Autor.


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