Wohnfläche berechnen / Grundfläche berechnen

Wohnflächen richtig berechnen

Die Wohnflächenberechnung zählt beim Bauantrag zu einem der wichtigsten Bestandteile. Wenn Immobilien verkauft oder vermietet werden sollen, dann spielen die Werte die bei der Wohnflächenberechnung ermittelt wurden eine maßgebliche Rolle. Anhand der Zahlen und Fakten wird der Mietpreis errechnet, gleichzeitig stellt die Wohnflächenberechnung auch die Grundlage für den Kauf und Verkaufspreis von Häuser und Wohnungen dar. Was bei der korrekten Ermittlung der Wohnfläche alles beachtet werden muss und worauf es dabei ankommt, soll im Folgenden näher erläutert werden.

Achtung Bauherren: Flächenangaben in Prospekten der Hausanbieter

Vor allem Bauherren sollten auf die genauen Flächenbezeichnungen in den Prospekten, den Katalogen und auf den Homepages achten. Hier wird die mögliche Hausgröße nämlich in besonders schönes Licht gerückt. Oft wird auf die tatsächliche Wohnfläche verzichtet und zum Beispiel die Grundfläche angegeben. So wirkt der Qm-Preis günstiger. Leider ist diese Vorgehen doppelt dumm. Einmal schaden sich die Anbieter, weil dieses schönen von Zahlen ja doch irgendwann rauskommt. Und zum anderen schaden sie sich, weil der Preis pro Qm ja eigentlich ein Qualitätsfilter ist. Je höher, desto mehr ist in der Regel auch enthalten. Nicht nur was die Qualität betrifft, sondern auch den Service. Ich hoffe wirklich, das die Firmen hier dazulernen und mal die Vertriebsbrille abziehen.

Wohnfläche berechnen

Das wichtigste hierzu in Kürze:

Wenn es darum geht einen Neubau zu planen und in diesem Zusammenhang die Baupläne zu erstellen, dann kommt der Erstellung der Wohnflächenberechnung eine besonders wichtige Bedeutung zu, wenn es um den Bauantrag geht. Dabei muss man wissen, dass es zwei unterschiedliche Formen der Flächenberechnungen gibt. Einerseits wird nach der DIN-Norm DIN 277 verfahren und andererseits kann die Wohnflächenberechnung unter der Hinzuziehung eines Gutachters erstellt werden. Hierbei muss erwähnt werden, dass ein Gutachten gerichtsfest ist und damit die Korrektheit der Flächenberechnungen nicht angefochten werden kann.

Allerdings stimmt die reine Grundfläche keinesfalls mit der Wohnfläche überein, denn es werden etliche Flächen wieder abgezogen. Damit muss festgestellt werden, dass laut Wohnflächenverordnung in einem Haus oder einer Wohnung folgende Räume den Flächen nach WoFlV zugerechnet werden müssen:

  • Küchen
  • Schlaf und Kinderzimmer
  • Flur
  • Esszimmer
  • WCs und Badezimmer
  • Abstell- und Nebenräume

Weiterhin können Terrassen oder Loggia, Balkone und Wintergärten ganz bzw. nur teilweise zur Wohnfläche dazu gerechnet werden. Keinerlei Berücksichtigung erfahren bei der Wohnflächenberechnung Keller und Abstellräume, die sich außerhalb der Wohnung befinden. Ebenso zählen Hausflure, Heizungsräume, Garagen sowie Grundflächen mit einer lichten Höhe unter einem Meter ebenfalls nicht zur Wohnfläche nach Verordnung.

Bei der anrechenbaren Grundflächenermittlung gibt es unterschiedliche Abzugsflächen. Zu diesen zählen beispielsweise Pfeiler, Bekleidungen oder Vormauerungen, die eine Grundfläche aufweisen, die mehr als 0,1 Quadratmeter WoFlV beträgt. Darüber hinaus auch Fenster- und Wandnischen sowie Treppen mit mehr als drei Stufen an der Zahl.

Wenn es um die Dachschrägen geht, dann entscheidet hier überwiegend die Höhe der Räume. So werden zum Beispiel Raumhöhen die weniger als einen Meter betragen zu 0 Prozent zur Wohnfläche angerechnet. Ab einem Meter bis zu 2 Metern können lediglich 50 Prozent der ermittelten Grundfläche berechnet werden. Raumhöhen, die sich über zwei Metern bewegen, lassen sich hingegen zu 100 Prozent der Wohnfläche zurechnen.

Die Wohnflächenberechnung nach DIN 277

Wie bereits angerissen gibt es neben der WoFlV, also der Wohnflächenberechnung eine weitere Berechnungsmethode zur Bemessung von Wohnflächen und zwar handelt es sich hier um die DIN-Norm 277, die sich auf „Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau“ bezieht. Dieses Verfahren dient überwiegend dazu um Funktions-, Nutz- und Verkehrsflächen zu ermitteln, weniger der Ermittlung von Wohnflächen.

Bei dieser Flächenermittlungsmethode werden jedoch auch Balkone, Terrassen oder Loggien zu 100 % hinzugerechnet und separat ausgewiesen. Im Ergebnis muss festgehalten werden, dass durch diese Berechnungsmethode nach DIN 277 eine deutlich größere Fläche anrechenbar ist, als bei der zuvor beschriebenen Wohnflächenberechnungsmethode.

Eine Badezimmerfläche berechnen

Gut zu wissen – So werden Wohnflächenberechnungen verglichen:

Vergleicht man Wohnflächen, dann muss auf jeden Fall darauf geachtet werden, dass die Angaben zur Fläche auf der identischen Berechnungsart basieren müssen. Relevant ist diese Kenntnis beispielsweise bei der Haus- oder der Wohnungssuche. Daher ist es besonders wichtig, dass bereits bei der Besichtigung genau erfragt wird, nach welcher Methode die ausgewiesenen Wohnflächen berechnet wurden.

Der Vollständigkeit halber soll allerdings noch darauf hingewiesen werden, dass es vor geraumer Zeit noch eine weitere Methode zur Wohnflächenberechnung gab, die jedoch heutzutage keine Anwendung mehr findet und auch nicht mehr existent ist. Dabei handelt es sich um die Berechnung von Wohnflächen nach DIN 283. Bereits vor rund 20 Jahren wurde diese Norm ersatzlos gestrichen.

Übrigens darf im öffentlich geförderten Bereich ausschließlich die Berechnung auf Grundlage der Wohnflächenverordnung zur Anwendung kommen. Nur im frei finanzierten Wohnungsbau ist die Ermittlung der Wohnfläche nach DIN 277 zulässig.

Tipp: Die Berechnung der Wohnfläche selbst vornehmen

Eine Erhebung der Stiftung Warentest hat ergeben, das viele Wohnungen in der Realität kleiner sind als von den Vermietern angegeben. Dabei sind die meisten Fehler im Bereich der Vermessung von Dachschrägen zu finden. Dies ist der Grund dafür, dass man die angegebene Wohnfläche in eigener Regie überprüft. Zur Erinnerung: Wenn die Dachschräge in einer Höhe von 1 bis 2 Metern beginnt, dann dürfen alle Flächen zu 50 % auf die Wohnfläche angerechnet werden. Dasselbe gilt übrigens auch für die Flächen, die unter der Treppe zu finden sind.

Darüber hinaus sind weitere Sonderregelungen bekannt, und zwar für frei stehende Säulen, Schornsteine oder für Nischen. Diese sollten unbedingt beachtet und in der Wohnflächenverordnung nochmals nachgelesen werden.

Sollte man einen Fachmann zur Berechnung der Wohnfläche heranziehen?

Bei der Hinzuziehung eines Gutachters, der die Wohnfläche des zu Kaufenden oder zu Mietenden Objekts nachmessen soll, muss man mit einem Zeitaufwand von ein bis zwei Stunden rechnen, dies hängt selbstverständlich von der Größe der Wohnung oder des Hauses ab. In Euro und Cent gesagt, beläuft sich die Dienstleistung auf rund 160 bis 250 €. Darüber hinaus sollten sich Mieter trotzdem die Rückendeckung vom Mieterschutzverein oder dem Mieterschutzbund holen. Ebenso ist es ratsam gleichzeitig auch eine Erklärung des Vermieters anzufordern.

Tobias Beuler berechnet eine Wohnfläche

Wenn die Wohnfläche fehlerhaft berechnet ist – was tun?

Sobald die Wohnfläche um mindestens 10 Prozentpunkte von der tatsächlichen im Mietvertrag angegebenen Fläche abweicht, dann können Mieter vom Vermieter Geld zurückverlangen und damit eine Mietkürzung vornehmen.

Tipp:

Hierbei gibt es eine Faustregel, diese besagt, dass wenn die Wohnung insgesamt um 12 % der Fläche nach kleiner ist, können auch 12 % der Miete gekürzt werden. Wichtiger bei Komma auch für bereits gezahlte Mädchen aus vergangenen Monaten kann die Zahlung gemindert werden. Dies hat der Bundesgerichtshof hochrichterlich entschieden.

Übrigens gilt dasselbe auch für bereits gezahlte Betriebskosten. Diese können ebenfalls nach dieser Regelung zurückverlangt werden. Freuen kann sich der Mieter, wenn die Wohnung größer ist, als im Mietvertrag angegeben. Dann darf der Vermieter nämlich keine Miete nachfordern. Allerdings hat er das Recht bei der Betriebskostenabrechnung die tatsächliche Wohnungsgröße zu berücksichtigen, das gleiche gilt bei einer Mieterhöhung.

Hat die Wohnflächenberechnung Einfluss auf den Abschluss von Versicherungen?

Grundsätzlich entscheiden Versicherungen welche Flächen versicherbar sind und welche nicht. Hierbei spielt sie Flächennutzung eine erhebliche Rolle, und zwar speziell bei Gebäude- und Hausratversicherungen. Hier zählt dann alles, wo der Mieter wohnt, zur Wohnfläche.

Ein besonderer Hinweis: für Keller, Flur oder Balkon stellt sich die Sachlage schwieriger dar. Hier muss im Versicherungsvertrag genau festgelegt werden, was versichert ist.

Mehr Informationen zu Fertighäusern und weiteren Themen

Wenn Sie weitere Informationen zum Thema Hausbau bzw. Hauskauf einholen möchten, sollten Sie die Website Fertighausexperte besuchen. Hier finden sie viele Informationen rundum das Thema Haus und Wohnen. Auf der Startseite finden Sie in der Menüleiste eine Übersicht zu den Artikeln.

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Tobias Beuler Senkt für Sie Kosten, Preise & Mängel @ Hausbau, Fertighaus, Keller/Bodenplatte hat 4,86 von 5 Sternen 37 Bewertungen auf ProvenExpert.com