Sanieren oder Neubau

Erfahrungen & Bewertungen zu Tobias Beuler

Der Einzug in ein altes Haus ist in den seltensten Fällen direkt möglich. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Immobilie geerbt oder gekauft wurde. Im schlimmsten Fall kann die Sanierung ein Fass ohne Boden werden, sodass der Abriss und Neubau die bessere Lösung darstellen.  Im Folgenden erfahren Interessierte, worauf beim Sanieren oder neu Bauen geachtet werden muss.  

Was spricht für einen Neubau?

Müssen viele Veränderungen insbesondere an statisch relevanten Teilen vorgenommen werden, können die Kosten für eine Sanierung das Budget schnell sprengen. Hier ist der Abriss und Neubau die bessere Alternative.

Der Neubau lohnt unter anderem, wenn eine Wohnimmobilie in Zukunft als Büro genutzt werden soll. Muss im Altbau eine Lüftung nachgerüstet werden, dann lohnt die Sanierung im wahrsten Sinne des Wortes ebenfalls nicht, denn oft müssen eine Reihe von Schächten geplant werden. Der Neubau ist hier die bessere Alternative.

Steht ein Gebäude unter Denkmalschutz und hat einen gewissen Charme, darf nicht ohne Weiteres eine Wärmedämmung angebracht werden. Zudem lässt sich ein Altbau mit engen Treppen und Türen kaum an das altersgerechte Wohnen anpassen. Des Weiteren spielt das Alter der Haustechnik eine entscheidende Rolle, wenn zwischen Neubau und Sanierung entschieden werden muss. Mit Haustechnik sind aber nicht nur die Heizanlage und die Sanitäranlagen gemeint, sondern vielmehr geht es hier um bedenkliche Stoffe in Rohrleitungen für das Trinkwasser. Muss die zentrale Wasserversorgung komplett erneuert werden, um auf den heutigen Stand der Technik zu kommen, ist der finanzielle Aufwand bei einer Sanierung meistens viel zu hoch.

Besitzer eines Altbaus müssen sich jederzeit bewusst machen, dass die modernen Bedürfnisse nach komfortablen Wohnen sich im Einzelfall nur mit sehr großem Kostenaufwand realisieren lassen.

Experten sind sich einig, dass mehr als 80 % aller alten Bestandsgebäude nicht mehr energieeffizient sind und somit als unwirtschaftlich eingestuft werden müssen. Dies gilt insbesondere für viele Bestandsimmobilien bis zum Baujahr 1978. Gemäß einer Kieler Studie kann jedes zehnte Wohnhaus nicht mehr wirtschaftlich saniert werden. Der Neubau ist hier die bessere Möglichkeit.

Ein Problem, das von den meisten Menschen kaum bedacht wird. Baupläne von Altbauten sind oft nicht mehr auffindbar, sodass Bauherren neue Pläne anfertigen lassen muss. Die Erstellung solcher neuen Bestandspläne inklusive einer statischen Untersuchung kann bis zu 20.000 Euro kosten, zusätzlich zum Hausbau verursachen.

Was spricht für eine Sanierung eines Gebäudes?

Befinden sich die Häuser in einem guten Zustand und müssen bei einer Sanierung nur Fenster und Türen getauscht werden, dann ist die Sanierung tatsächlich die kostengünstigere Lösung. Abrisskosten können bis zu mehreren tausend Euro neben dem Hausbau verschlingen.

Steht das Haus unter Denkmalschutz, können staatliche Vergünstigungen und sonstige Förderungen den Ausschlag zur Sanierung geben.

Um sich für oder gegen Sanierungsmaßnahmen zu entscheiden, ist es ratsam, sich von einem Fachmann rund um Sanierung oder Neubau beraten zu lassen. Die Wahl sollte hierbei auf einen Architekten mit Zusatzausbildung zum Energieberater oder einem entsprechenden Ingenieur für Hausbau fallen.

Wann lohnt sich ein Abriss?

Muss bei einem Bestandsgebäude die vorhandene Kaltdach-Konstruktion erneuert werden, ist dies nicht nur aufwendig, sondern auch sehr kostenintensiv. Vielfach reicht eine Dämmung allein nicht aus, sodass das Dach vom Eigenheim abgerissen und erneuert werden muss.

Studien belegen, dass sich selten der Abriss von einem alten Gebäude lohnt. Nur bei rund 12 % aller Häuser ist dies ökonomisch sinnvoll im Vergleich zu einer Modernisierung nach der Energieeinsparverordnung (EnEV).

Liegen die Umbaukosten bei ca. 75 % eines Neubaus, dann ist der Abriss tatsächlich die bessere Alternative.

Immobilie bewerten

Bevor endgültig eine Entscheidung durch den Bauherren getroffen werden kann, ist es sinnvoll vor dem Kauf, eine Bewertung der Immobilie durchzuführen. Hierbei geht es nicht nur um die Bausubstanz, sondern auch um das Tragwerk und die technische Ausstattung des Hauses. Dabei ist es wichtig, dass professionell geklärt werden muss, ob das Gebäude schwere Mängel aufweist und wie es mit dem technischen Zustand aussieht. Zusätzlich muss geklärt werden, ob es möglich ist, das alte Gebäude sowohl energetisch als auch baulich an die neusten Bestimmungen und den Wünschen des Besitzers anpassen zu lassen.

Schäden beurteilen

In jedem Fall müssen vorhandene Schäden realistisch beurteilt werden. So können schwere und nicht einsehbare Schäden der Bausubstanz oder gar des Tragwerks eine Sanierung problematisch machen und damit den Traum vom Altbau platzen lassen. Stellen Experten hohe Belastungen durch Schadstoffe wie Asbest oder Holzschutzmittel (PCP, Lindan) fest, ist der Abriss des Gebäudes von Vorteil. Wenn vorhandene Schadstoffe nicht beseitigt werden können, dann ist der Abriss unumgänglich. Mängel, wie aufsteigende Feuchtigkeit, wirken auf den Laien vermutlich problematisch, lassen sich jedoch mit überschaubaren Kosten ausbessern und beheben, da sie nur einen optischen Mangel darstellen.

Was kostet ein Abriss?

Die Kosten können hier nicht pauschal genannt werden. Im Schnitt liegen die Abrisskosten für ein Haus bei 10.000 bis 25.000 Euro.

Um Abrisskosten pro Quadratmeter zu berechnen, hilft eine der bekanntesten Faustregeln. Pro Quadratmeter müssen zwischen 50 und 100 Euro kalkuliert werden. Allerdings können diese Kosten deutlich variieren, da eine Reihe von Faktoren einen großen Einfluss auf die Kosten haben.

Was kostet eine Sanierung?

Soll ein Haus saniert werden, liegen diese Kosten deutlich über denen einer Wohnungssanierung. Da oftmals eine Fassadendämmung sowie die Erneuerung der Heizungsanlage nötig ist, muss mit Kosten von 400 bis 600 Euro pro Quadratmeter gerechnet werden.

Zwischen den Bundesländern gibt es hierbei deutliche Schwankungen. In Brandenburg und Bayern fallen die Kosten für eine Sanierung am höchsten aus, während sie in Thüringen und Sachsen sehr niedrig sind.

Kosten vergleichen

Um die Kosten von Sanierung und Abriss miteinander zu vergleichen, sollte in jedem Fall der Rat eines Bauexperten eingeholt werden. Laut Studien ist in Deutschland jedes achte Haus zum Abriss bestimmt, da die Sanierungskosten deutlich höher liegen als im ersten Moment gedacht. Dies liegt unter anderem an den staatlichen Auflagen, die auf einem hohen Niveau angesiedelt sind.

Für den Abriss, unabhängig von den Kosten, spricht oftmals der Wunsch nach entscheidenden Veränderungen der Immobilie. Dies kann auf der einen Seite der Platzbedarf sein und auf der anderen Seite die großzügige Raumaufteilung und Gestaltung der Räumlichkeiten.  

Bevor Hausbesitzer eine Entscheidung zum Abriss oder zur Sanierung treffen, sollten für beide Möglichkeiten Angebote eingeholt werden. Wichtig hierbei sind Kostenvoranschläge für einen Neubau und die Kosten für das Abbruchunternehmen.

Unser Fazit – Wann soll ein Haus abgerissen werden?

Steht der Abriss des Hauses im Vordergrund, muss eine Genehmigung beim zuständigen Bauamt beantragt werden. Bei einer Sanierung sollten neben der Energieeffizienz auch die altersgerechten Umbauten mit eingeplant werden.

In beiden Fällen ist es ratsam, sich von einem Sachverständigen beraten zu lassen. Dieser kann den Zustand des Hauses sowie die Bausubstanz professionell einschätzen und dadurch dem Eigentümer die Entscheidung erleichtern.

Autor Tobias Beuler

Aktualisiert: 05.06.2021

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Als Experte für den Fertighausbau widmet sich Tobias Beuler, der Gründer von Fertighausexperte, allen Fragen rund um Ihr Bauprojekt.

Technisch ausgebildet von der HWK, kaufmännisch ausgebildet von der IHK und weitergebildet im WBZ der Universität St. Gallen sowie vom Bundesverband deutscher Fertigbau, begleitet Tobias Beuler seit 2000 europaweit den Auf- und Ausbau von Fertighäusern. Nachdem er jahrelang selbst auf Baustellen tätig war, bietet er sein Insiderwissen über Fertighausexperte.com seit 2018 an, um Andere bei Ihren Fertigbauprojekten zu unterstützen und ist in TV und Print als Bauexperte bekannt.


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