Gemäß § 641 Abs. 3 BGB kann der Auftraggeber einen angemessenen Teil der Vergütung als Sicherheit für die Beseitigung von Mängeln einbehalten. Diese Sicherheitsleistung gibt dem Besteller eine gewisse Sicherheit, falls Mängel am Werk festgestellt werden, die der Unternehmer nicht beseitigt. Die Höhe des Einbehalts ist gesetzlich nicht genau definiert, jedoch schlagen die VOB/B vor, dass diese Sicherheit in der Regel 5% der Vergütung beträgt.
Für den Bauunternehmer ergibt sich daraus die Notwendigkeit, die Voraussetzungen für die Abnahme seines Werks genau zu kennen und Abschlagsrechnungen entsprechend anzupassen. Die Frist für die Beseitigung der Mängel sollte klar definiert sein, und nach deren Ablauf kann der Besteller einen Druckzuschlag oder Schadensersatz geltend machen, sollte der Unternehmer seine Verpflichtungen nicht erfüllen.
Darüber hinaus ermöglicht § 648a BGB dem Auftraggeber, unter bestimmten Voraussetzungen ein Sicherheitsleistung für die Erfüllung aller vertraglichen Pflichten zu verlangen. Dies kann zusätzlich zu dem üblichen Sicherheitseinbehalt verlangt werden und gibt dem Besteller noch mehr Sicherheit bei der Fertigstellung des Bauvertrags.
Die Leistungsverweigerungsrechte und das Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB ermöglichen es beiden Parteien, ihre Ansprüche durchzusetzen und bei Nichterfüllung der vertraglichen Vergütung oder der Mängelbeseitigung angemessene Maßnahmen zu ergreifen. Im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung hat der Bundesgerichtshof (BGH) wiederholt die Bedeutung dieser vertraglichen Sicherheitsleistungen und Einbehalte zur Sicherstellung der Vertragserfüllung und Mängelbeseitigung bestätigt.
Es ist essenziell, dass Auftraggeber und Auftragnehmer im Bauvertrag klare Vereinbarungen über Abschlagszahlungen, Sicherheitseinbehalte, Fristen für die Mängelbeseitigung und die Höhe der Sicherheitsleistung treffen, um spätere Konflikte zu vermeiden und eine reibungslose Abnahme des Werks zu gewährleisten.
Ein weiterer wichtiger Aspekt, der bei der Abwicklung von Bauunternehmer-Projekten zu beachten ist, bezieht sich auf den fälligen Anspruch auf Zahlung des Werklohns. Dieser Anspruch wird in der Regel nach Einreichung der Schlussrechnung geltend gemacht. Es ist jedoch nicht unüblich, dass Bauunternehmer auch Abschlagsrechnungen stellen, um eine frühzeitige Zahlung für bereits erbrachte Leistungen zu erhalten. Um die Interessen beider Parteien zu schützen, kann der Auftraggeber unter bestimmten Umständen ein Sperrkonto einrichten, auf dem die Zahlungen bis zur endgültigen Abnahme des Werks hinterlegt werden.
Sollte es zu Verzögerungen bei der Zahlung der Schlussrechnung oder der Abschlagsrechnungen kommen, hat der Bauunternehmer laut gesetzlicher Regelung nach § 641 Abs. 3 BGB die Möglichkeit, eine angemessene Nachfrist für die Zahlung zu setzen. Wird diese Nachfrist ohne Eingang der Zahlung verstreichen gelassen, kann dies dem Bauunternehmer ein Zurückbehaltungsrecht verschaffen und unter Umständen auch einen Druckzuschlag nach § 641 Abs. 4 BGB rechtfertigen.
Des Weiteren besteht nach § 648a BGB die Möglichkeit für den Auftraggeber, eine Sicherheit für die Erfüllung aller vertraglichen Pflichten, einschließlich der Zahlung des Werklohns, zu verlangen. Dies kann besonders dann von Bedeutung sein, wenn es Anzeichen dafür gibt, dass der Bauunternehmer nicht in der Lage sein wird, den vertraglichen Verpflichtungen nachzukommen.
Ein Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) vom 6.12.2007, Az. VII ZR 125/06, hat außerdem klargestellt, dass das Zurückbehaltungsrecht des Auftraggebers auch dann bestehen bleibt, wenn der Bauunternehmer bereits einen fälligen Anspruch auf Zahlung des Werklohns hat, solange die gesetzliche Nachfrist zur Mängelbehebung noch nicht abgelaufen ist. Diese Rechtsprechung stärkt die Position des Auftraggebers und setzt gleichzeitig einen effektiven Druckzuschlag auf den Bauunternehmer, die vereinbarten Leistungen fristgerecht und mängelfrei zu erfüllen.
In einem Vertrag, der nach den Regeln der VOB gestaltet ist, kann die Einrichtung eines Sperrkontos als Sicherheit für die Erfüllung aller vertraglichen Pflichten dienen und im Falle einer Nichterfüllung als Grundlage für die Geltendmachung von Schadensersatz fungieren.
