Grunderwerbsteuer – Das müssen Sie beachten

Das Wort “Steuer” löst wohl bei den wenigsten Menschen positive Gefühle aus. Dennoch ist das Thema mindestens so wichtig wie vielseitig und sollte daher – auch wenn es schönere Dinge gibt – nicht unter den Teppich gekehrt werden. Eine Steuerart, mit der sich viele Menschen im Laufe ihres Lebens irgendwann auseinandersetzen müssen, ist die Grunderwerbsteuer. Doch was ist das eigentlich genau? Wann fällt diese Steuer an, wie hoch ist sie und kann man sie nicht irgendwie umgehen oder zumindest reduzieren? Diese und weitere Fragen rund um die Grunderwerbsteuer werden nachfolgend geklärt.

Was ist die Grunderwerbsteuer eigentlich?

Die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrsteuer, was nichts mit Automobilen zu tun hat, sondern ein Begriff ist, der Steuern umfasst, welche für die Teilnahme am Rechts- und Wirtschaftsverkehr erhoben werden. Wie der Name bereits nahelegt, handelt es sich bei der Grunderwerbsteuer um eine Steuer, die beim Erwerb eines Grundstücks – egal ob mit oder ohne Immobilie – gilt. Rechtliche Belange rund um diese Steuer sind im Grunderwerbsteuergesetz, kurz GrESt G, festgehalten. Dieses Gesetz regelt das Recht der Steuererhebung beim notariellen Verkauf oder Tausch von Grundstücken im deutschen Inland. Ist ein Grundstück bebaut, werden die darauf befindlichen Gebäude direkt und prinzipiell im gleichen Maße besteuert. Wichtig: Erst wenn die Grunderwerbsteuer bezahlt und eine Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt ausgestellt wurde, wird der Käufer rechtlich zum Eigentümer des jeweiligen Grund und Bodens.

Grunderwerbsteuer vs. Grundsteuer

Was ähnlich klingt, sind in Wahrheit zwei Paar Schuhe. Die Grundsteuer ist eine jährlich zu entrichtende Steuer, die jeden Besitzer eines Grundstücks trifft, wobei zwischen den Typen A (agrarisch) und B (baulich) unterschieden wird. In Mietverhältnissen wird die Grundsteuer darüber hinaus anteilig in den Betriebskosten abgerechnet. Diese Steuer wird von den Kommunen erhoben und bezieht sich auf die Grundlage des sogenannten Einheitswerts, der anhand verschiedener Kriterien des Grundstücks ermittelt wird. Die Grunderwerbsteuer wird dagegen direkt von den Finanzämtern erhoben und mit einem Grunderwerbsteuerbescheid eingefordert. Diese Steuer fällt nur einmalig an, und zwar dann, wenn ein Grundstück notariell den Eigentümer wechselt. Die aus der Grunderwerbsteuer resultierenden Einnahmen, die sich auf den Kaufpreis stützen, fließen für gewöhnlich an die betroffenen Kommunen und Gemeinden. Die Grunderwerbsteuer bezahlt man so zum Beispiel ein einziges Mal beim Hauskauf, daraufhin wird man jährlich im Sinne der Grundsteuer zur Kasse gebeten.

Zahlung der Grunderwerbsteuer: Wann ist die Grunderwerbsteuer fällig?

Kauft man im Supermarkt ein, wird die Mehrwertsteuer gleich an der Kasse eingefordert. Sämtliche Preise werden in aller Regel direkt inklusive Mehrwertsteuer ausgeschrieben, sodass kein zeitlicher Spielraum zwischen dem Kaufen der Lebensmittel und dem Entrichten der Mehrwertsteuer besteht. Bei der Grunderwerbsteuer ist das ganz ähnlich: Sie wird zwar nicht mit dem Kaufpreis bezahlt, ist aber ab dem Zeitpunkt des Kaufs fällig. Im Gegensatz zum Einkauf im Supermarkt ergibt sich aber trotzdem eine gewisse Zeitspanne zwischen den Ereignissen “Erwerb” und “Zahlung der Grundsteuer”. Innerhalb von zwei Monaten nach dem Grundstückskauf, also nach der Kaufvertrag Beurkundung, wird dem Zahlungspflichtigen der Grunderwerbsteuerbescheid zugestellt. Ab dann läuft die Zahlungsfrist in der Dauer von vier Wochen, die in Ausnahmefällen auf Anfrage beim Finanzamt verlängert werden kann.

Grundstücks Käufer oder Verkäufer: Wer muss die Grunderwerbsteuer zahlen?

Im Normalfall wird die Grunderwerbsteuer dem Käufer in Rechnung gestellt. Dieser Tatsache sollte man sich beim Kauf also bewusst sein, kann die Steuer die Summe der Kaufnebenkosten doch deutlich stärker erhöhen als etwa die Notargebühren. Möglich wäre es grundsätzlich auch, die Steuerlast an den Verkäufer zu richten, was in jedem Fall im notariell beglaubigten Kaufvertrag festzuhalten ist. Doch egal wer dort als Zahlungspflichtiger vermerkt wird, sind beide Parteien generell grundsteuerpflichtig und werden als Steuerschuldner angesehen. In der Praxis bedeutet das, dass sich die Finanzämter etwa beim Verkäufer melden, falls der zu zahlende Betrag nicht wie vereinbart durch den Käufer beglichen wird. Dazu kommt es tatsächlich aber eher selten. Schließlich haben Käufer in der Regel ein großes Interesse daran, wirklich zum Eigentümer des jeweiligen Grundstücks zu werden, was nur geschieht, wenn die Steuern ordnungsgemäß bezahlt wurden.

Grunderwerbsteuer Rechner: Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer und wie berechnet man sie?

Wie bereits geschildert, richtet sich der Steuersatz bei der Grunderwerbsteuer nach der Höhe des Kaufpreises der Grundstücke. Der Grunderwerbsteuersatz ist an und für sich relativ einfach prozentual zu berechnen, allerdings verkompliziert sich die Angelegenheit durch die länderspezifischen Unterschiede. Denn: Die Höhe des Steuersatzes für Grundstücksverkäufe kann im Rahmen des Grunderwerbsteuergesetzes von jedem Bundesland eigenständig bestimmt werden.

Liste Bundesland Steuersatz: Unterschiede in den einzelnen Bundesländern

Und so gestaltet sich die Grunderwerbsteuer für Immobilienkäufer oder -verkäufer nach dem Stand des 01.01.2021 in den deutschen Bundesländern:

  • Baden-Württemberg: 5,0 Prozent
  • Bayern: 3,5 Prozent
  • Berlin: 6,0 Prozent
  • Brandenburg: 6,5 Prozent
  • Bremen: 5,0 Prozent
  • Hamburg: 4,5 Prozent
  • Hessen: 6,0 Prozent
  • Mecklenburg-Vorpommern: 6,0 Prozent
  • Niedersachsen: 5,0 Prozent
  • Nordrhein-Westfalen: 6,5 Prozent
  • Rheinland-Pfalz: 5,0 Prozent
  • Saarland: 6,5 Prozent
  • Sachsen: 3,5 Prozent
  • Sachsen-Anhalt: 5,0 Prozent
  • Schleswig-Holstein: 6,5 Prozent
  • Thüringen: 6,5 Prozent

Aus der Liste der Steuersätze wird ersichtlich, wie unterschiedlich hoch der Steuersatz je nach Bundesland ausfallen kann. Er bewegt sich zwischen 3,5 Prozent (wie etwa in Bayern und Sachsen) und ganzen 6,5 Prozent (wie in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein und Thüringen). Sachsen-Anhalt (5,0 %), Rheinland-Pfalz (5,0 %), Baden-Württemberg (5,0 %), Hamburg (4,5 %), Niedersachsen (5,0 %) und Bremen (5,0 %) liegen somit im stabilen Mittelfeld, etwas teurer wird es in Mecklenburg-Vorpommern (6,0 %), Hessen (6,0 %) und Berlin (6,0 %).

Grunderwerb: Kann man die Grunderwerbsteuer umgehen?

Es ist kaum möglich, die Grunderwerbsteuer zu umgehen. Das Grunderwerbsteuergesetz lässt keine Schlupflöcher offen und jedem Käufer einer Immobilie ist dazu zu raten, die Grunderwerbsteuer ordnungsgemäß zu bezahlen. Es gibt nur wenige Sonderfälle, in denen tatsächlich keine Grunderwerbsteuer erhoben wird. Auf diese besonderen Ausnahmen wird später in diesem Artikel ein genauerer Blick geworfen.

Die Finanzierung der Grunderwerbsteuer beim Grundstückskauf

Die Bau- und Kaufnebenkosten, zu denen nicht nur die Grunderwerbsteuer, sondern auch die Grundbuchgebühr und die Notarkosten zählen, machen im Schnitt etwa 10 % bis 15 % der Gesamtkosten aus und sind daher nicht zu unterschätzen. Wer kann, legt das Geld einfach “auf den Tisch”, ganz klar, aber was ist zu tun, wenn man das gewisse Sümmchen nicht auf der Seite hat? Viele Käufer und Bauherren gehen mit er Annahme zur Bank, die Nebenkosten ganz einfach mit in die Baufinanzierung aufnehmen zu können. In der Mehrheit funktioniert genau das aber nicht, denn die Bank spielt da nicht mit. Der Grund dafür wird leicht verständlich, wenn man sich die Sachlage aus der Perspektive der Bank ansieht: Die Finanzierung eines Hauskaufs oder -baus ist eine relativ sichere Sache. Schließlich besteht die Immobilie oder das Grundstück im Fall der Fälle als Sicherheit. Bei den Nebenkosten sieht das ganz anders aus, denn es stehen keinerlei reelle Sicherheiten dahinter. Deshalb fallen die Zinsen für den Bau- oder Kaufkredit meist deutlich günstiger aus als die, die für den “normalen” Kredit auf Raten, der die Nebenkosten deckt, veranschlagt werden. Letztendlich geht es ganz einfach um die Bewertung des Risikos durch die Bank. Nur in sehr seltenen Fällen – wenn der Kreditantragsteller enorm gut verdient und sein Einkommen als extrem geregelt und sicher eingestuft wird – lassen sich Baufinanzierung und Nebenkosten unter einen Hut bringen und mit einem einzigen Kredit abdecken. Der “Otto Normalverbraucher” muss beim Immobilienkauf mit Finanzierung also damit rechnen, zwei Kredite – einmal für die Baufinanzierung und einmal für die Nebenkosten – aufnehmen zu müssen.

Besonderheiten bei Erbpacht und Zwangsversteigerung einer Immobilie

Im Falle einer Zwangsversteigerung hält das Grunderwerbsteuergesetz eine recht simple Lösung bereit: Die Grunderwerbsteuer fällt an und wird auf Basis des Preises berechnet, für den die Immobilie oder das Grundstück letztlich an den Mann, also den Steuerschuldner, gebracht wird. Etwas komplexer wird es bei der Erbpacht. Auch hier ist grundsätzlich Grunderwerbsteuer zu zahlen, diese errechnet sich jedoch nicht ausschließlich aus dem Kaufpreis, sondern berücksichtigt weitere relevante Faktoren, darunter die Dauer, für die der Pachtvertrag schon und noch läuft, sowie die Höhe der Pacht.

Sonderfälle und Ausnahmen von der Grunderwerbsteuer

Es ist an der Zeit, genauer auf die bereits zuvor kurz angesprochenen Sonderfälle und Ausnahmen von der Pflicht zur Zahlung der Grunderwerbsteuer einzugehen. Denn auch wenn diese Ausnahmen an einer Hand abzuzählen sind, handelt es sich um durchaus wichtige Informationen, die man vor dem Grundstückskauf kennen sollte:

Gegenleistung > 2,500€

Beträgt die Gegenleistung beim Kauf eines Grundstückes weniger als 2.500€, ist keine Grunderwerbsteuer fällig.

Schenkungen

Genauso muss man im Falle einer Schenkung bei Berücksichtigung des Wohnrechts für den Schenkenden keine Grunderwerbsteuer zahlen. Stattdessen erfolgt die Besteuerung dann nach dem Erbschaftsteuer- und Schenkungsgesetz, kurz ErbStG.

Nachlass

Dasselbe gilt beim Erwerb eines Grundstücks aus einem Nachlass. Auch dann übernimmt statt des Grunderwerbsteuergesetzes das Erbschaftsteuer- und Schenkungsgesetz die Besteuerung.

Direkte Verwandtschaft

Findet der Immobilienkauf zwischen Verwandten direkter Linie oder (ehemaligen) Ehepartnern statt, entfällt die Grunderwerbsteuer ebenfalls gänzlich.

Wie immer bestätigen Ausnahmen die Regel. Es gibt durchaus Fälle, in denen abweichende Gründe zu einem Aussetzen der Steuerpflicht nach Wortlaut des Grunderwerbsteuergesetzes geführt haben. Genauso gibt es Umstände, die dazu führen, dass eine Zahlung der Grunderwerbsteuer eingefordert wird, obwohl einer der oben aufgelisteten Punkte zutrifft. Im Einzelfall empfiehlt es sich daher immer, eine professionelle Rechtsberatung in Anspruch zu nehmen, in deren Rahmen die Sachlage im Einzelfall geklärt werden kann.

Tipps: Wie kann man bei der Grunderwerbsteuer sparen?

Auch wenn sich die Grunderwerbsteuer nicht umgehen lässt, gibt es eine gute Nachricht: Unter bestimmten Umständen ist eine Steuerersparnis möglich. Diese bezieht sich niemals auf den Steuersatz, wird dieser doch je nach Bundesland fix bestimmt, sondern auf den Grundwert, auf den sich dieser Satz bezieht – ganz unabhängig der Bundesländer. Diese drei Tipps können im Einzelfall beim Sparen helfen:

Separater Kauf von Grundstück und Neubau

Sind gewisse Voraussetzungen gegeben, ist es möglich, die Grunderwerbsteuer nur für das Grundstück zu bezahlen, wobei der Neubau, der künftig darauf errichtet werden soll, außenvorgelassen wird. Die dazu nötige Vorgehensweise ist rechtlich allerdings nicht lupenrein und führt nicht immer zum gewünschten Erfolg. Das Vorhaben kann nur gelingen, wenn Grundstück und Neubau von mindestens zwei separaten Vertragspartnern erworben werden, die in keinerlei geschäftlicher Verbindung stehen. Zudem sollten mindestens sechs Monate zwischen dem Kauf von Grundstücken oder eines Grundstückanteils und dem Bau der Immobilie liegen. Auch wenn man diese beiden Aspekte berücksichtigt, bleibt ein Restrisiko: Sollte das Finanzamt den Verdacht eines Zusammenhangs hegen, kann es dennoch Grunderwerbsteuer erheben. Sind im Kaufvertrag Klauseln vorhanden, die eine spätere Bebauung oder gar damit zu beauftragende Firmen festlegen, ist ein Gelingen dieses Spartipps ausgeschlossen. Dasselbe gilt, wenn irgendwelche Bedingungen – egal welcher Art – bestehen, die darauf schließen lassen, dass der Käufer nach dem Erwerb nicht zu 100 % frei entscheiden kann, was mit dem Grundstück geschieht beziehungsweise ob, wie und von wem es bebaut werden soll. Möchte man diese Nummer durchziehen, sollte man sich seiner Sache folglich ganz sicher sein. Nicht selten flattert nämlich ein Fragebogen vom Finanzamt ins Haus, der unbedingt wahrheitsgemäß auszufüllen ist und andeutet, dass das Finanzamt Zweifel an der Unabhängigkeit von Grundstückskauf und Hausbau hat.

Bewegliche Extras und das richtige Maß

Bei der Grunderwerbsteuer werden nicht nur Grundstück und Immobilie selbst, sondern auch alles, was sich in und an der Immobilie befindet, berücksichtigt. Die Rede ist hier von sogenannten beweglichen Extras. Bewegliche Extras können potenziell separat im Kaufvertrag gelistet und mit einem eigenen Wert versehen werden. Dann werden sie aus der Besteuerung ausgeschlossen. Doch auch hier ist Vorsicht geboten: Übertreibt man es und rechnet zu viele solcher beweglichen Extras heraus, unterschreitet die Immobilie möglicherweise einen mit der Bank vereinbarten Wert und die Finanzierung ist nicht länger gesichert, da die Bank ihr Risiko wachsen sieht. Darüber hinaus ist das Finanzamt dazu berechtigt, eine detaillierte Auskunft über die beweglichen Extras anzufordern, wenn sie mehr als 15 % des Kaufpreises ausmachen.

Instandhaltungsrücklage beim Erwerb von Eigentumswohnungen

Deutlich simpler fällt die Einsparungsmöglichkeit beim Erwerb einer Eigentumswohnung aus: Hier können Instandhaltungsrücklagen geltend gemacht werden, die – sofern im Vertrag ausgewiesen und mit Betrag genannt – den Kaufpreis, auf den sich die Grunderwerbsteuer bezieht, reduzieren.

Auf einen Blick: Fakten zur Grunderwerbsteuer in der Übersicht

Konkret zusammengefasst sollte man, wenn man sich für Grundstücke interessiert, diese Fakten zur Grunderwerbsteuer kennen:

  • Die Grunderwerbsteuer wird in Bezug auf den Kaufpreis prozentual berechnet
  • Jedes Bundesland kann die Grunderwerbsteuer selbst festlegen und verschiedene Bundesländer machen unterschiedliche Steuersätze geltend, z.B. Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent, Thüringen 6,5 Prozent, Schleswig-Holstein 6,5 Prozent, Bayern 3,5 Prozent und Sachsen 3,5 Prozent
  • Die Grunderwerbsteuer berücksichtigt nicht nur den Kaufpreis von Grundstücken, sondern auch den Kaufpreis der Immobilien darauf
  • Die Grunderwerbsteuer zählt zu den Nebenkosten und kann in aller Regel nicht über die Baufinanzierung finanziert werden
  • Die Frist für die Bezahlung der Grunderwerbsteuer beträgt vier Wochen nach Erhalt des Grunderwerbsteuerbescheids
  • Grundstücke, bei denen der Gegenwert weniger als 2.500€ beträgt, die zu einem Nachlass gehören oder die im Sinne des Wohnrechts als Schenkung laufen, werden nicht mit der Grunderwerbsteuer besteuert
  • Erfolgt der Verkauf an direkte Verwandte oder Ehegatten, fällt ebenfalls keine Grunderwerbsteuer an
  • Es gibt Möglichkeiten, bei der Grunderwerbsteuer zu sparen, diese lassen sich jedoch nur in Einzelfällen umsetzen

Ein Bericht über die Planung von Bodengutachten

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