Fertighaus mit Einliegerwohnung

Erfahrungen & Bewertungen zu Tobias Beuler

Mit einer zusätzlichen Einliegerwohnung im Fertighaus bekommen Eigentümer eine breite Palette an zusätzlichen Nutzungsmöglichkeiten für das Haus. Zudem können Sie von den verschiedensten Vorteilen profitieren. Mit dem nachfolgenden Ratgeber möchten wir zukünftigen Bauherren Tipps geben und ihnen zeigen, worauf sie achten müssen, damit sie von ihrem Fertighaus mit Einliegerwohnung auch wirklich profitieren können.

Was genau ist ein Fertighaus mit Einliegerwohnung?

Prinzipiell kann gesagt werden, dass es sich beim Fertighaus mit Einliegerwohnung um ein Haus mit einer zweiten abgeschlossenen Wohneinheit handelt. Diese separate Wohneinheit innerhalb vom Einfamilienhaus kann sowohl vermietet als auch von Familienmitgliedern genutzt werden, die sich einen eigenen Hausstand wünschen. Durch die beiden separaten Zugänge ist das voneinander unabhängige Wohnen unter einem Dach realisierbar.

Die Einliegerwohnung ist dabei grundsätzlich eine eigenständige Wohnung mit einem eigenen Bad und einer eigenen Kochmöglichkeit innerhalb des Hauses. Bei der Küche muss es sich aber nicht um eine riesige Küche wie in der Hauptwohnung handeln.  Es reicht aus, wenn eine Küchenzeile oder eine sogenannte Mini-Küche in der Wohnung vorhanden ist. Allerdings muss die Einliegerwohnung im Haus eine Wohnfläche von mindestens 25 Quadratmeter haben, um als solche anerkannt zu werden.

Bei einem Fertighaus mit Einliegerwohnung kann der Eingang in beide Wohneinheiten im gemeinsamen Treppenhaus liegen. Sehr oft wird aber ein separater Eingang außen an der Seite des Gebäudes ermöglicht.

Im Übrigen ist der Begriff Einliegerwohnung kein Modewort. Die Einliegerwohnung hat eine historische Bedeutung, denn schon im letzten Jahrhundert war es Realität, dass Landarbeiter auf einem Bauernhof eine eigene Wohnung hatten. Man nannte diese Landarbeiter sehr oft auch Einlieger. Durch Wohnraummangel entstand Mitte des 20. Jahrhunderts das erste Wohnungsbaugesetz der Bundesrepublik Deutschland. Darin war vorgesehen, dass alle neu erbauten Häuser mit einer Einliegerwohnung ausgestattet werden konnten.

Vorteile eines Fertighauses mit Einliegerwohnung

Durch ein Haus mit Einliegerwohnung eröffnen sich für den Eigentümer ganz neue und flexible Wohnkonstellationen, die den veränderten Lebenssituationen angepasst werden können und obendrein auch noch finanzielle Vorteile mit sich bringen. Im Folgenden möchten wir auf die einzelnen Vorteile näher eingehen.

Mehr Platz

Bei einem Fertighaus mit Einliegerwohnung kann der zusätzliche Wohnraum vielfältig genutzt werden. Zum einen kann der separate Wohnraum vermietet und zum anderen kann er auch privat von Familienangehörigen genutzt werden. Gerade wenn die Kinder älter werden, dann wünschen sie sich mehr Rückzugsmöglichkeiten im Zuhause. Mit einer Einliegerwohnung lässt sich das sehr gut realisieren. Aber auch Eltern oder Großeltern, die in das Haus einziehen möchten, profitieren von einem Haus mit Einliegerwohnung. So bekommt die ältere Generation die Möglichkeit, nah bei der Familie, aber dennoch eigenständig zu wohnen. Leben verschiedene Generationen unter einem Dach, dann ist auch die Rede von einem Generationenhaus.

Bevor Bauherren mit dem Hausbau beginnen, sollten sie gemeinsam mit einem Architekten den Standort der zweiten Wohneinheit planen. Die Einliegerwohnung kann nicht nur als separater Anbau realisiert werden, sondern sich auch im Kellerbereich oder unter dem Dach befinden. Im Hinblick auf die Barrierefreiheit sollte die Einliegerwohnung nach Möglichkeit in einem separaten Anbau sein, denn sowohl Keller- als auch Dachgeschoss lassen sich nicht so einfach barrierefrei gestalten. Im Grundriss für die zweite Wohneinheit sollte auch an den entsprechenden Schallschutz gedacht werden, denn dies erhöht die Privatsphäre und die Familie muss nicht Radio- und Fernsehsendungen der älteren Generation miterleben.

Das Haus mit Einliegerwohnung kann nicht nur vermietet oder von Familienmitgliedern bewohnt, sondern auch vom Eigentümer gewerblich genutzt werden. Auch hier ist ein separater Eingang praktisch, denn so müssen die Kunden nicht durch den privaten Wohnbereich des Hauses.

Flexibilität

Das Haus mit Einliegerwohnung bietet eine Menge Flexibilität. Dies beginnt schon beim Grundriss der verschiedenen Häuser. Die Grundrisse können vollkommen autark geplant werden und sich dabei deutlich von dem der Hauptwohnung unterscheiden. Wichtig ist nur, dass die Einliegerwohnung im Haus eine Wohnfläche von mindestens 25 Quadratmeter hat und dass sie über ein eigenes Bad sowie über eine Kochmöglichkeit in Form einer Küchenzeile, Mini-Küche oder dergleichen verfügt.

Hausbesitzer können die zweite Wohneinheit für Familienmitglieder ebenso nutzen, wie auch für das Au-Pair-Mädchen oder als Ferienwohnung. Nicht zu vergessen ist die gewerbliche Nutzung der Einliegerwohnung im Einfamilienhaus, denn dies erspart Mietkosten für ein separates Büro.

Finanzielle und steuerliche Vorteile

Auf lange Sicht gesehen bieten Häuser mit Einliegerwohnung auch steuerliche sowie finanzielle Vorteile für den Hausbesitzer und leisten somit einen wertvollen Beitrag zur Hausfinanzierung.

Wird die Einliegerwohnung vermietet, dann profitieren die Eigentümer von den Mieteinnahmen. Diese müssen zwar versteuert werden, können sich allerdings auch steuerlich wieder absetzen lassen. Dies gilt insbesondere für die Instandhaltung und Modernisierung sowie für die Finanzierung der Einliegerwohnung. Schon die Kosten für den Bau können steuerlich geltend gemacht werden. Selbst die Maklerkosten bei einer Neuvermietung können in der Steuererklärung geltend gemacht werden.

Bauherren profitieren beim Fertighaus mit Einliegerwohnung auch von der doppelten KfW-Förderung, wenn die Einliegerwohnung als abgeschlossene Wohneinheit anerkannt wird. Pro Wohneinheit greift dann das Programm 153 „Energieeffizient bauen“ der KfW. Dies bedeutet, dass pro Wohneinheit ein Darlehen von 120.000 Euro möglich ist, wenn die Kriterien für eine Einliegerwohnung eingehalten werden. Dies verdoppelt den finanziellen Spielraum. Jedoch müssen Bauherren sich im Klaren darüber sein, dass eine gewerbliche Nutzung der Einliegerwohnung nicht von der KfW gefördert wird. Entsprechende Informationen rund um die Einliegerwohnungen kann sowohl der Baupartner als auch die KfW-Bank selbst geben.

Einliegerwohnung als Mietwohnung

Die Einliegerwohnung im Einfamilienhaus kann selbstverständlich auch vermietet werden. Gerade in den Einzugsgebieten von Städten sind bezahlbare Wohnungen sehr beliebt. Dabei muss es sich nicht immer um ein Mehrfamilienhaus handeln. Auch in Einfamilienhäuser, im Zweifamilienhaus oder im Bungalow lässt sich die Einliegerwohnung integrieren. Mit einer vermieteten Einliegerwohnung wird jedes Haus zur cleveren Investition, die auch für die Finanzierung wichtig ist.

Soll die Einliegerwohnung vermietet werden, sollten ein paar grundsätzliche Dinge beachtet werden:

  • Eine barrierefreie Einliegerwohnung lässt sich vielfältiger und oft auch einfacher vermieten.

  • Im Vorfeld sollen klare Absprachen zwischen Mieter und Vermieter getroffen werden. Dies gilt zum Beispiel für die Garten- und Hauspflege.

  • Laufende Kosten wie Strom, Wasser und Heizung für die Einliegerwohnung müssen separat erhoben und abgerechnet werden. Dies vermeidet Streitigkeiten beim Vermieten.

  • Getrennte Mülltonnen sorgen für Ordnung und vermeiden ebenfalls Streitigkeiten.

  • Mieter sollten, wenn möglich, eine eigene Haftpflichtversicherung sowie eine Rechtsschutzversicherung abschließen.

  • Gegenseitiges Vertrauen ist sehr wichtig. Dies gilt insbesondere für das Verständnis für Kinder und Haustiere.

Generationenübergreifendes Wohnen

Einliegerwohnungen bieten eine Reihe von Möglichkeiten, wenn Familien aus verschiedenen Altersgruppen sich ein Haus teilen wollen und dabei nicht auf ihre Unabhängigkeit verzichten möchten.

Kinder können in der Einliegerwohnung im Fertighaus erste Erfahrungen mit einem eigenen Haushalt machen. Häuser mit Einliegerwohnung bieten die gewünschten Rückzugsmöglichkeiten, auf die Kinder ab einem gewissen Alter Wert legen, auch wenn sie noch nicht komplett von zuhause ausziehen möchten.

Großeltern können in der Einliegerwohnung selbstbestimmt leben und sind doch in der Nähe der Familie, wenn es zu einem Notfall kommen sollte. In einem Haus mit Einliegerwohnung fühlen sich Großeltern meist wohler, als wenn sie weit weg von ihren Familien leben und komplett auf sich allein gestellt sind. Für die jüngere Generation hat dies den Vorteil, dass notfalls auch ein Babysitter direkt vor Ort ist, der bei Bedarf einspringen kann. Somit sprechen viele Gründe für die Einliegerwohnung im Haus.

Varianten von Fertighäusern mit Einliegerwohnung

Das Haus mit Einliegerwohnung gibt es in den verschiedensten Varianten. Wir möchten die beiden gängigsten Typen näher betrachten und vorstellen.

Integrierte Einliegerwohnung

Eine sehr gängige Methode ist es, die Einliegerwohnung in das Fertighaus zu integrieren. Es besteht hierbei die Möglichkeit, im Untergeschoss einen gemeinsamen Hauseingang für beide Wohneinheiten zu haben. Des Weiteren kann aber auch ein separater Hauseingang für die Einliegerwohnung errichtet werden. Damit auch optisch eine klare Trennung zwischen den beiden Wohneinheiten besteht, werden die Terrassen an den unterschiedlichen Seiten des Hauses geplant, was wiederum auch für mehr Privatsphäre sorgt.

Einliegerwohnung im Anbau

Wer sich eine Einliegerwohnung nicht direkt im Haus vorstellen kann, für den ist die Einliegerwohnung im Anbau vom Einfamilienhaus die Lösung. Entgegen der weitläufigen Meinung muss eine Einliegerwohnung nicht im Haus integriert sein. Sie kann auch als eingeschossiger Anbau auf einer Ebene geplant werden. Die Möglichkeiten sind hier vielfältig, sodass jedes Traumhaus mit einem entsprechenden Anbau zum Haus mit Einliegerwohnung werden kann.

Wann lohnt sich eine Einliegerwohnung?

Wird die Einliegerwohnung im Haus vermietet, dann müssen die Kosten für die Investition sowie die späteren Einnahmen durch das Vermieten exakt gegenübergestellt werden. Erfahrungen zeigen, dass sich die Vermietung einer Einliegerwohnung besonders dann lohnt, wenn schon bei der Planung vor dem Hausbau mindestens 60 Quadratmeter dafür im Grundriss berücksichtigt werden. So kann später auch eine dementsprechend angemessene Miete verlangt werden. Erst ab einer Größe von 50 Quadratmetern oder zwei Zimmern lohnt es sich, eine Einliegerwohnung zu vermieten. Allerdings können neben den finanziellen Vorteilen auch die sozialen Aspekte die Vermietung einer Einliegerwohnung reizvoll machen.

In jedem Fall ist es ratsam, die Einliegerwohnung im Fertighaus mit einem eigenen Strom- und Wasserzähler auszustatten. Des Weiteren sind eine separate Heizkostenabrechnung wichtig sowie getrennte Mülltonnen. Dies schafft von Anfang an Klarheit über die laufenden Kosten. Ebenfalls wichtig für ein Haus mit Einliegerwohnung sind entsprechende Versicherungen wie zum Beispiel die Haftpflicht-, Rechtsschutz- und Hausratversicherung.

Mit einem der zahlreichen Budget-Rechner aus dem Internet können die Mieten für die Einliegerwohnung im Fertighaus präzise berechnet werden. Diese Berechnungen müssen dann zusätzlich mit dem örtlichen Mietspiegel abgeglichen werden. So können Hausbesitzer sicher sein, dass sich die Einliegerwohnung in ihrem Traumhaus auch wirklich rechnet. Weitere Informationen können jederzeit bei den zuständigen Behörden angefordert werden.

Wann ist ein Haus mit Einliegerwohnung die bessere Option als ein Zweifamilienhaus?

Bei einem Zweifamilienhaus teilen sich die beiden Wohnparteien in der Regel einen Haupteingang sowie das Treppenhaus. Beim Haus mit Einliegerwohnung dagegen wird der separate Hauseingang bevorzugt.

Außerdem sind in einem Zweifamilienhaus im Vergleich zum Haus mit Einliegerwohnung beide Wohnungen gleichwertig anzusehen. Dies gilt insbesondere für Größe und Ausstattung. Befinden sich beim Mehrfamilienhaus die beiden Wohnungen auf einer Etage, dann besteht eine notarielle Teilungserklärung. In der Regel wird bei einem Haus mit Einliegerwohnung die separate zweite Wohnung deutlich kleiner geplant als die Hauptwohnung, welche sich auch über mehrere Stockwerke erstrecken kann. In den meisten Fällen ist die Einliegerwohnung ebenerdig im Erdgeschoss untergebracht.

Ein Haus mit Einliegerwohnung ist im Vergleich zum Haus mit zwei Wohnungen deutlich günstiger. Zudem kann die Einliegerwohnung gewerblich genutzt werden, wenn die Nutzungsgrundlage des Bebauungsplanes dieses zulässt.

Fazit zum Fertighaus mit Einliegerwohnung

Damit alle Vorteile effektiv genutzt werden können, die Häuser mit Einliegerwohnung mit sich bringen, muss das Thema nicht nur gut geplant, sondern auch umsichtig angegangen werden. Dies beginnt schon mit der entsprechenden Baugenehmigung, da nicht in jedem Baugebiet Einliegerwohnungen geplant sind. Später muss der Mietvertrag für die Einliegerwohnung entsprechend formuliert werden. Wird die Einliegerwohnung zum Beispiel möbliert vermietet, dann gelten andere Regeln als bei einer leerstehenden Wohnung. Beide Parteien müssen sich über sämtliche Besonderheiten informieren, damit es später nicht zu ernsthaften Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter kommt. So lassen sich im Vorfeld bereits eine Vielzahl von bösen Überraschungen vermeiden.

FAQs zum Thema Fertighaus mit Einliegerwohnung

Ein Fertighaus mit Einliegerwohnung ist ein vorgefertigtes Haus, das aus vorgefertigten Bauteilen oder Modulen zusammengebaut wird und eine separate Wohneinheit enthält. Die Einliegerwohnung kann entweder im Erdgeschoss oder im Obergeschoss des Hauses liegen und verfügt über einen eigenen Eingang und eine eigene Küche und Badezimmer.

Ein Fertighaus mit Einliegerwohnung bietet mehrere Vorteile. Erstens ermöglicht es eine flexible Nutzung der Einliegerwohnung, z. B. für Familienangehörige, als Büro, als Mietwohnung oder für Gäste. Zweitens sind Fertighäuser in der Regel kostengünstiger und schneller zu bauen als traditionelle Massivhäuser. Außerdem bieten Fertighäuser oft eine gute Energieeffizienz und können nach individuellen Vorlieben angepasst werden.

Die Größe einer Einliegerwohnung in einem Fertighaus kann variieren, abhängig von den individuellen Bedürfnissen und dem verfügbaren Platz. Typischerweise umfasst eine Einliegerwohnung jedoch eine Wohnfläche von etwa 40 bis 70 Quadratmetern und kann ein oder mehrere Schlafzimmer, ein Badezimmer, eine Küche und einen Wohnbereich umfassen.

Ja, es können baurechtliche Einschränkungen für Fertighäuser mit Einliegerwohnung gelten. Diese können je nach Standort und örtlichen Bauvorschriften variieren. Es ist wichtig, sich mit den örtlichen Behörden und Baubehörden in Verbindung zu setzen, um Informationen über die spezifischen Vorschriften und Genehmigungsverfahren für Fertighäuser mit Einliegerwohnung in Ihrer Region zu erhalten.

Autor Tobias Beuler

Aktualisiert: 05.06.2021

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Als Experte für den Fertighausbau widmet sich Tobias Beuler, der Gründer von Fertighausexperte, allen Fragen rund um Ihr Bauprojekt.

Technisch ausgebildet von der HWK, kaufmännisch ausgebildet von der IHK und weitergebildet im WBZ der Universität St. Gallen sowie vom Bundesverband deutscher Fertigbau, begleitet Tobias Beuler seit 2000 europaweit den Auf- und Ausbau von Fertighäusern. Nachdem er jahrelang selbst auf Baustellen tätig war, bietet er sein Insiderwissen über Fertighausexperte.com seit 2018 an, um Andere bei Ihren Fertigbauprojekten zu unterstützen und ist in TV und Print als Bauexperte bekannt.


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