Was beim Hausbau mit Einliegerwohnung zu beachten ist
Inhaltsverzeichnis
Der Hausbau mit einer Einliegerwohnung bringt zahlreiche Vorteile. Zum einen wird dabei eine ganze Menge zusätzlicher Raum für die Familie gewonnen. Zum anderen lässt sich durch eine Vermietung der Einliegerwohnung eine willkommene Einkommensquelle generieren. Zumeist spricht man vom Hausbau mit Einliegerwohnung dann, wenn es sich um ein frei stehendes Einfamilienhaus handelt, bei dem Teile oder das gesamte Untergeschoss zu Wohnzwecken ausgebaut werden.
Gibt es Einschränkungen beim Hausbau mit Einliegerwohnung
Wer sich mit der Absicht trägt sein Einfamilienhaus durch eine praktische Einliegerwohnung räumlich zu erweitern, sollte dies im Vorfeld genau abklären. Hier hat in manchen Teilen der Republik auch die Gemeinde ein Wörtchen mitzureden. So werden beispielsweise die Flächen gekennzeichnet, die für eine Bebauung mit Einfamilienhäusern vorgesehen sind.
Einfamilienhaus als Klassiker für den Hausbau mit Einliegerwohnung
Ist im Vorfeld bezüglich des Hausbaus die Frage geklärt, ob es sich um ein Fertig- oder Massivbaus handeln soll sowie der Kostenrahmen festgelegt ist, kommt bei den allermeisten Bauherren der Neubau eines Einfamilienhauses in Betracht. Unter frei stehend versteht man, dass das Haus alleine steht, keine weiteren Häuser direkt angebaut sind und zumeist eine größere Grundstückfläche zur Verfügung steht. In Zeiten von enorm gestiegenen Grundstückspreisen in den Ballungszentren, fällt der Garten in den letzten Jahren daher zumeist kleiner aus, als dies noch vor wenigen Jahren der Fall war.
Hohe Preise für die Grundstücke – Reihen- oder Doppelhaus als Lösung?
Selbstverständlich handelt es sich auch bei der Doppelhaushälfte oder dem Reihenhaus um Varianten des Einfamilienhauses. Beim Doppelhaus verfügt der Häuslebauer ebenso über mindestens zwei Wohneinheiten, eine davon kann selbst bewohnt und die andere vermietet werden. Allerdings sollten sich alle, die sich mit diesem Gedanken tragen zunächst mit den finanziellen Aspekten näher auseinandersetzen. Daneben stellt sich die Frage, inwieweit die Bereitschaft besteht Wand an Wand wohnen zu wollen – mit allen offensichtlichen Vor- und Nachteilen, die damit verbunden sind.
Vorausschauen und ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung planen
In zahlreichen Fällen wird zunehmend mehr Vorausschau betrieben, indem bereits im Vorfeld des Hausbaus eine kleinere Einliegerwohnung, die idealerweise über einen separaten Zugang verfügt, eingeplant wird. Hierbei spielt manchmal der familiäre Aspekt eine Rolle, wenn beispielsweise die Großeltern mit ins Haus ein ziehen sollen. Obwohl faktisch das Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung als eine Immobilie mit zwei voneinander abgetrennten, separaten Wohneinheiten gilt, wird dennoch von einem Einfamilienhaus gesprochen. Voraussetzung hierfür: Die Einliegerwohnung darf insgesamt maximal 20 Prozent der Wohnfläche des Hauses belegen – muss also deutlich kleiner ausfallen als die Hauptwohnung.
Tipp
Wenn es bei der Finanzierung des Einfamilienhauses eng zugeht, kann manchmal durch eine Einliegerwohnung, die von Beginn an zur Vermietung kommt, die von der Bank geforderte sogenannte Belastungsgrenze eingehalten werden. Obwohl die Gesamtinvestition beim Hausbau mit Einliegerwohnung dann höher ausfällt, steht sehr oft durch die zu erzielenden Mieteinnahmen mehr Liquidität zur Verfügung. Was des Mieters Leid – hohe Mieten – wird dem Vermieter zur Freud.
“Ein Haus mit Einliegerwohnung ist eine vielseitige Wohnform, die Flexibilität und Mehrwert bietet. Ob als private Rückzugsmöglichkeit, als Unterkunft für Gäste oder zur Nutzung als separate Mietwohnung – die Möglichkeiten sind vielfältig. Wichtig ist, dass die Trennung von Hauptwohnung und Einliegerwohnung klar definiert ist, sowohl in der Planung als auch in der Nutzung, um Privatsphäre und Funktionalität zu gewährleisten.” – Tobias Beuler, Bausachverständiger.
Gibt es Fallstricke bei der Vermietung einer Einliegerwohnung
Wie bei allem, was gesetzlichen und fiskalischen Besonderheiten unterliegt, ist auch bei der Vermietung einer Einliegerwohnung rechtliches zu beachten. Die zusätzliche Wohnung im Einfamilienhaus muss gegenüber der Hauptwohnung zwingend eine untergeordnete Bedeutung haben, um als Einliegerwohnung anerkannt zu werden – so Paragraf 11 des Wohnbaugesetzes. Damit steht und fällt gleichzeitig auch die steuerliche Bewertung, inwieweit die Gesamtimmobilie als Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung beurteilt wird. Andernfalls fällt das Objekt unter die Rubrik Zweifamilienhaus und unterliegt anderen fiskalischen Bedingungen. Bei einem Zweifamilienhaus handelt es sich nämlich um eine Immobilie, die mit zwei beinahe gleichwertigen Wohnungen aufwarten kann.
Tipp
Vor der Vermietung steuerliche Beratung in Anspruch nehmen, so ist der Immobilienbesitzer später sicher auch wirklich im Sinne der Finanzverwaltung zu handeln.
Steuerliche Aspekte im Zusammenhang mit Einliegerwohnungen
Zwar lassen sich mit einer Einliegerwohnung von Fall zu Fall zusätzliche Einnahmen generieren. Jedoch muss berücksichtigt werden, dass diese als Zusatzeinkommen gelten. Zwar lassen sich alle Kosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung und Verpachtung stehen, steuerlich geltend machen. Hierzu zählen Investitionen für den Werterhalt der Immobilie, Kosten die für Reparaturen anfallen oder bei Neuvermietung, die Maklergebühr. Weitere Vorteile können sich ergeben, wenn Fördermittel der KFW-Bank in Anspruch genommen werden – beispielsweise aus der Programmreihe energieeffizientes Bauen.
Info
Beim Hausbau mit Einliegerwohnung erhöht sich einerseits der Wert der Immobilie, andererseits können Mieteinnahmen finanzielle Spielräume maßgeblich erweitern. Speziell aus Sicht der Bank bei der Baufinanzierung.
Der Status von Ferien- und Wochenendhäusern
Wochenend- und Ferienhäuser zählen nicht zu der Rubrik Einfamilienhäuser. Dies liegt darin begründet, weil bei dieser Art Immobilie keine dauerhafte Nutzung vorgesehen ist. Damit gelten auch andere wohnbau- und steuerrechtlichen Voraussetzungen. Dasselbe gilt für die Finanzierung von Häusern, die ausschließlich als Ferien- und Wochenenddomizile genutzt werden. Somit differieren die Rahmenbedingungen, die für die Finanzierung von dauerhaft genutztem Wohneigentum gelten, zum Teil erheblich.
Übrigens: Es müssen bei der Vermietung einer Einliegerwohnung keineswegs ausschließlich Fremd-Mieter sein. In zahlreichen Fällen tragen auch die Kinder und später die Eltern zur Finanzierung der eigenen vier Wände mit bei, indem sie einen Mietzins entrichten. Hierbei muss jedoch auf jeden Fall eine rechtsverbindliche Abmachung getroffen werden. Nur so wird das verwandtschaftliche Mietverhältnis von den Institutionen, von denen Zuwendungen zu erwarten sind oder an die ein Obolus erbracht werden muss, formal auch anerkannt. Beispielsweise darf der Mietertrag nicht unter 70 % vergleichbarer Mieten liegen, die in der Region üblich sind.
Tipp, aber nur für Abgebrühte:
Man plant sein Fertighaus offiziell ohne Einliegerwohnung, berücksichtigt diese aber schon teileweise im Grundriss des zukünftigen Hauses. Also man plant ein 2. Bad, eine 2. Küchenzeile usw., lässt aber eine Wand, die die Einliegerwohnung von der eigentlichen großen Wohnung, bzw. dem Rest des Hauses trennt, offen. Somit spart man ein paar Auflagen, die den Fertighausbau am Anfang teurer machen können, weil je nach Bundesland zum Beispiel Dinge wie zusätzlicher Schallschutz berücksichtigt werden müssen. Und so Auflagen für Fertighäuser sind heutzutage leider oft nur noch Quatsch, da sich die Qualität der Fertighäuser in den letzten Jahren extrem verbessert hat. Die offene Wand lässt man dann während der Bauphase oder nach Einzug trotzdem schließen. Denn ob Sie vermieten dürfen oder nicht, hängt ja bei Bestandsimmobilien nicht davon ab, ob der vermietbare Teil als Einliegerwohnung deklariert ist oder nicht. Privatpersonen dürfen nämlich jederzeit vermieten, selbst einzelne Zimmer… Hier müssen Sie also mal mit dem Architekten reden, der Ihnen das Fertighaus plant. Vielleicht geht er diesen kreativen Weg mit Ihnen ja mit.
Viel Erfolg beim Hausbau mit Einliegerwohnung und noch viel Spaß mit meinen anderen Blogartikeln.
FAQs zum Thema Hausbau mit Einliegerwohnung
Welche Vorteile bietet der Bau einer Einliegerwohnung?
Der Bau einer Einliegerwohnung bietet mehrere Vorteile. Zum einen kann sie als zusätzliche Einkommensquelle dienen, indem sie vermietet wird. Zum anderen bietet sie Flexibilität, da sie für Familienmitglieder genutzt werden kann, die vorübergehend oder langfristig ein eigenständiges Wohnen wünschen. Außerdem kann eine Einliegerwohnung den Wert Ihrer Immobilie steigern.
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Als Experte für den Fertighausbau widmet sich Tobias Beuler, der Gründer von Fertighausexperte, allen Fragen rund um Ihr Bauprojekt.
Technisch ausgebildet von der HWK, kaufmännisch ausgebildet von der IHK und weitergebildet im WBZ der Universität St. Gallen sowie vom Bundesverband deutscher Fertigbau, begleitet Tobias Beuler seit 2000 europaweit den Auf- und Ausbau von Fertighäusern. Nachdem er jahrelang selbst auf Baustellen tätig war, bietet er sein Insiderwissen über Fertighausexperte.com seit 2018 an, um Andere bei Ihren Fertigbauprojekten zu unterstützen und ist in TV und Print als Bauexperte bekannt. Mit seinem Buch “Bau keinen Scheiss” ist er seit Juli 2024 auch Spiegel Bestseller Autor.
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