So lesen Sie einen Bebauungsplan richtig

Die Kommunen sind angehalten, die Bebauung in neu erschlossenen Wohngebieten derart zu gestalten, dass diese den übergeordneten Flächennutzungsplänen entspricht. So soll maßgeblich dazu beigetragen werden, dass in einem Gemeindegebiet die Ordnung und Entwicklung gesteuert wird. Quasi um aus städtebaulicher Sicht der „Wildwuchs“ verhindert wird und ein Siedlungscharakter gewahrt bleibt, der einer gewissen Einheitlichkeit entspricht. Dabei gelten in jedem Bundesland und in jeder Kommune unterschiedliche Vorschriften. So wird beispielsweise derart detailliert in die Bebauung eingegriffen, dass beispielsweise Putz oder Klinker vorgeschrieben werden. Darüber hinaus kann es sogar so weit gehen, dass die Fassadengestaltung als solche sowie die Farbe der Dacheindeckung reglementiert werden. Hierbei herrscht jedoch keineswegs ausschließlich Willkür und ungezügelte Verordnungswut, sondern es sollen durchaus auch einzelne Interessen geschützt werden – indem es zum Beispiel untersagt ist, in einem Gebiet, das mit Ein- und Zweifamilienhäusern bebaut wird, keine mehrstöckigen Gebäude zu errichten, die die Sicht nehmen oder zu einer Verschattung führen. Die Bauweise hingegen wird nur in absoluten Ausnahmen vorgegeben. Ob Sie ein Fertighaus oder ein Massivhaus bauen, spielt in der Regel keine Rolle. Ein Fertighaus glänzt mit kürzerer Bauzeit und spart somit Bauherren teure Bereitstellungszinsen. Zudem bieten Fertighäuser den Vorteil der Festpreisgarantie und bringen außerdem ein angenehmes Wohnklima mit sich. Ein Massivhaus hingegen hat zur Zeit noch beim Schallschutz die Nase vorn.

Die Einsichtnahme in den Bebauungsplan ist besonders dann wichtig, wenn Kauf- und Bauinteressenten eine ganz bestimmte Vorstellung davon haben, wie ihr Traumhaus aussehen soll. So kann beim Bauordnungsamt Einsicht in den Bebauungsplan genommen werden. Mittlerweile ist es teilweise auch möglich den Plan online einzusehen. Tipp Immer den Bebauungsplan einsehen bevor das Grundstück gekauft wird. Spätere Ausnahmen sind oft nur sehr schwer genehmigungsfähig. Kaufen Sie ein Fertighaus oder Massivhaus niemals vorab, um zum Beispiel „den alten Preis zu sichern“.

Der Bebauungsplan hat die Funktion alles zu regeln, was in einem geplanten Wohngebiet an Gebäuden errichtet werden darf. Daher ist es für alle Bauherren, die sich für ein Grundstück interessieren, von elementarer Bedeutung, dass die sich vor dem Kauf über sämtliche Vorschriften und Verordnungen informieren. Dabei kann es keinesfalls schaden, wenn man sich mit der ein oder anderen Abkürzung und Formel zunächst einmal vertraut macht.

Folgende Punkte lassen sich im Bebauungsplan finden:

• Grenzbebauung – Abstand von Haus und Garage zum Nachbarn
• Abstandsflächen zum Nachbargrundstück
• Geschlossene Bauweise – es muss Haus an Haus auf der Grundstücksgrenze gebaut werden
• Offene Bauweise – bedeutet, dass einzelnstehende Häuser, aber auch Reihen- und  Doppelhäuser bis zu einer Länge von 50 Meter möglich sind.

Die Abkürzungen

• o – offene Bebauung
• E – oder D – Einzel- oder Doppelhäuser, Grenzabstand ist festgelegt. Nur für Carports und Garagen Ausnahmeregelungen
• g – geschlossene Bebauung
• D oder R – Doppelhäuser oder Reihenhäuser ohne seitlichen Grenzabstand

Bei der Art der baulichen Nutzung wird also festgelegt, ob es sich um ein Wohn- oder Mischgebiet handelt. In der sogenannten Nutzungsschablone, die oft auf dem Plan direkt vermerkt oder diesem beigelegt ist, findet sich hierzu näheres.

Die Abkürzungen baulicher Nutzung

• WR – Reines Wohngebiet
• WS – Kleinsiedlungen, reine Wohngebäude mit Nutzgärten
• WA – Allgemeines Wohngebiet in dem überwiegend gewohnt wird
• WB – Besonderes Wohngebiet (auch Gewerbe das mit dem Wohnen vereinbar ist)
• MD – Wohnen und landwirtschaftliche Betriebe, Gewerbe ohne störende Einflüsse
• MI – Mischgebiet
• MK – Kerngebiet, Kultur, Verwaltung, Wirtschaftseinrichtungen sowie Handelsbetriebe
• GE – Gewerbegebiet
• GI – Industriegebiet

Maße der baulichen Nutzung

GRZ ist die Grundflächenzahl, die vorschreibt vor, welcher Grundstücksanteil für die Bebauung vorgesehen ist. Beispiel: Bei 0,2 GRZ dürfen auf 1.000 höchstens 200 Quadratmeter überbaut werden. GFZ ist die Geschossflächenzahl. Durch sie wird das Verhältnis der Grundstücksfläche zu der Geschossfläche definiert. Beispiel: eine GFZ von 0,5 lässt die Errichtung von maximal 500 Quadratmeter Geschossfläche auf einem 1.000 Quadratmeter großen Grundstück zu.

Baugrenzen, Baulinien und Baufenster

Sie legen fest in welcher Richtung und in welchem Bereich die Bebauung stattfinden darf. Das Baufenster bestimmt, wo die Immobilie gebaut werden darf ohne die Baugrenze zu überschreiten. Die Baulinie wiederum zeigt die zwingend vorgesehene Bebauung.

Die Abkürzungen zu den Dachvorgaben

• FH – Firsthöhe, bestimmt den Abstand zwischen Boden und First, meist als Gesamtwert.
• TH – Traufhöhe, ist die Höhe zwischen dem Boden und der Dachhaut
• DN – Dachneigung, ist zumeist abhängig von der Dachform und wird in Grad bestimmt

Die Abkürzungen zu den Dachformen

• SD – Satteldach
• FD – Flachdach
• PD – Pultdach
• vPD – versetztes Pultdach
• TD – Tonnendach
• WD – Walmdach
• KWD – Krüppelwalmdach
• ZD – Zeltdach

Die Baulast regelt zum Beispiel, wer das Grundstück queren darf. Typisch: Zugangsrechte von Nachbarn, auch Geh-, Fahr- und Leitungsrechte. Tipp Vor dem Kauf des Grundstücks unbedingt das Baulastenverzeichnis einsehen. Nur in diesem ist vermerkt, ob eventuelle Wegerechte für künftige Nachbarn bestehen.

Alle, die ein Grundstück kaufen wollen, bei dem sie nicht ganz sicher sind, inwieweit sie ihre individuellen Vorstellungen darauf verwirklichen können, sollten zunächst in einen vorhandenen Bebauungsplan Einsicht nehmen. Nur so können die Bauherren sicher sein, dass ihr Bauvorhaben auch tatsächlich baurechtskonform umgesetzt werden kann. Dies gilt übrigens auch, wenn kein Plan vorliegt. Dies kann in Altbaugebieten der Fall sein. Dort werden ab und an auch Grundstücke angeboten, die aus Nachkriegszeiten stammen und zum Abriss angeboten werden. Hier kann keinesfalls davon ausgegangen werden, dass noch dieselben baurechtlichen Vorgaben gelten wie dies beim vorherigen Haus der Fall war. Beispielsweise ist es sogar oft der Fall, dass größere Grenzabstände zum Nachbarn eingehalten werden müssen. Wichtige Info Bei der Bauvoranfrage handelt es sich um keine Baugenehmigung oder ein gleichbedeutendes Verfahren. Ein diesbezüglicher Bescheid stellt daher keine Berechtigung dar, um mit dem Bau beginnen zu können.

Dies muss nicht unbedingt sein, denn in Fällen wie diesen, wird geprüft (Paragraf 34 Baugesetzbuch) inwieweit sich das geplante Neubauvorhaben in den bereits bestehenden Bestand einfügen lässt. Somit gilt ein Bebauungsplan nicht ausschließlich als Einschränkung, sondern kann auch Grundlage sein, um sich im Fall des Falles darauf zu berufen. Eventuell anderslautende Entscheidungen seitens der Baubehörden sind dann nicht einfach so möglich. Meistens lassen die Beamten der Gemeinde oder der Stadt auch mit sich reden, wenn der Bebauungsplan besonders alt ist und in einer Straße endlich eine letzte Baulücke geschlossen wird. Um hier flexibel zu bleiben, sollten Sie eher nach Fertighausfirmen schauen, deren Architekten frei planen und nicht an irgendwelche Katalogvorgaben gebunden sind. Wer hier noch eine Liste von guten Firmen / Planern /Architekten für sein Fertighaus benötigt, kann mir gerne schreiben. Je nach Region in Deutschland, kann ich Ihnen bis zu 5 Firmen nennen, die in Ihrer Region in Frage kommen könnten. Nicht nur, weil diese Fertighausanbieter frei planen können, sondern auch, weil ich aufgrund der vielen Angebotsvergleiche und Baubeschreibungen auch weiß, wer bei Ihnen vor Ort vermutlich ein ganz gutes Preis-Leistungs-Verhältnis hat.