Das Bodengutachten für Ihren Hausbau

Wer sein eigenes Fertighaus oder Massivhaus errichten möchte, der benötigt zwangsläufig auch ein Grundstück dafür. Beim Hausbau sind Dinge wie Kaufpreis, Lage und Größe entscheidend. Allerdings ist es nicht immer ersichtlich, ob sich der Grund für Ihren Hausbau eignet oder nicht.

Genau für diesen Fall kommt der Geologe ins Spiel. Um den Boden genau zu analysieren, gibt es ein sogenanntes Bodengutachten. Mithilfe der Untersuchung lassen sich die Planungen zum Hausbau anpassen. Seit 2008 ist es in Deutschland Pflicht und wurde in der Bauordnung festgelegt. Schon vor dem Bauvorhaben muss der Boden genau untersucht werden. Was genau ein Bodengutachten ist und worauf es zu achten gilt, wird im folgenden Artikel erklärt.

Was ist ein Bodengutachten?

Bei einem Bodengutachten handelt es sich im Grunde genommen um ein Gutachten, bei dem die Beschaffenheit des Bodens kontrolliert wird. So können Grundstückbesitzer genau feststellen lassen, ob sich der Boden als Baugrund eignet oder nicht. Ich empfehle dringend, erst das Bodengutachten erstellen zu lassen und dann erst mit der Hausplanung zu beginnen. Nur so erhalten Sie für Ihr Bauvorhaben Kostenklarheit. Nach der Untersuchung werden wertvolle Ergebnisse in Sachen Erkundung und Entdeckung des Grundstücks ermittelt. Die Bewertung erfolgt durch einen Sachverständigen. Danach ergeben sich weitere Vorkehrungen in Sachen Planung und Umsetzung des Bauwerks. Darunter zählen unter anderem:

-> Infos zum Grundwasser
-> Tragfähigkeit des Bodens
-> Bodenklasse und Bodenart
-> Beschreibung der Geologie
-> Frostsicherheit und Versickerungsfähigkeit vom Boden
-> ökologische Belastungen
-> Abdichtung des Bauwerks (Vorgaben)

Ohne das Bodengutachten würden während des Hausbaus zu viele Probleme entstehen. Sie als Bauherr müssen dann mit hohen Mehrkosten und Nachtragsrechnungen rechnen. Das Gutachten gibt dem Bauherren also Sicherheit und bessere Planungsmöglichkeit.

Ein Beispiel dazu:

Ihr Handelsvertreter, der Ihnen das Haus verkauft, versucht grundsätzlich, Bauherren schnell vom Markt zu nehmen, damit diese sich nicht zu viel bei Wettbewerbern umschauen. Oft macht er das über eine angeblich bald kommende Preiserhöhung, die man so vermeiden könnte. Dann legen Sie sich fest, um sich den alten Preis zu sichern und unterschreiben einen ungeprüften Werkvertrag, der somit den zukünftigen Leistungsstandard Ihres Fertighauses festlegt. Das heißt dann nämlich auch, dass Sie schon die Statik mitgekauft haben. Muss Ihr Haus jetzt noch umgeplant werden, weil das Bodengutachten feststellt, dass ein Keller zu teuer wird (z. B. weil eine Auftriebssicherung nötig ist) müssen Sie Ihr Fertighaus umplanen und zahlen alle Kosten, die dadurch entstehen.

Tiefbauarbeiten von oben

Der schiefe Turm von Pisa – Warum ist ein Bodengutachten Pflicht?

Wie oben bereits erwähnt muss jeder Hausbauer sein Fertighaus / Massivhaus mithilfe des Bodengutachtens planen. Denn jede technische Einrichtung bzw. Ihr Bauwerk / Fertighaus belastet durch das Gewicht den Boden. Wie tragfähig genau der Boden ist, kann nicht einfach geschätzt werden. Bei einem Hausbau ohne Gutachten kann im schlimmsten Fall der Boden einstürzen und die umgebenden Bauwerke zerstören. Aus diesem Grund wurde es zur Pflicht, um beim Ausheben der Baugrube auf keine Probleme zu stoßen. Ein sehr gutes Beispiel hierfür ist der „schiefe Turm von Pisa“. Aber auch drückendes Wasser und / oder ein hoher Grundwasserspiegel lassen die Kosten – im Nachhinein – explodieren. Also bereiten Sie sich gut vor.

Gesetzlich vorgeschrieben wird die Untersuchung seit dem Jahr 2008. Notwendig sind eine Untersuchung des Bodens sowie ein geotechnischer Bericht. Dabei handelt es sich um die Basis für die Statik eines Bauwerks. Später lässt sich daraus die Stärke des Fundaments für Ihr Fertighaus ermitteln. Des Weiteren liefert das Bodengutachten Kenntnisse über:

– Grundwasserhaltung
– Ausheben der Baugrube
– Abdichten des Gebäudes

Ohne diese Informationen würden während der Bauphase zu viele Risiken entstehen. Grundwassereinbruch im Keller können einer der Folgen sein, die Sie durch gute Vorbereitung vermeiden.

Wann sollte an ein Gutachten gedacht werden?

Es empfiehlt sich das Gutachten während des Grundstückskaufs oder gleich danach zu beauftragen.

Wer verfasst ein solches Gutachten?

Wie oben bereits angesprochen reicht es nicht aus des Nachbars Grundstück als Referenz zu ziehen. In die Beurteilung spielen viele weitere Faktoren eine Rolle. Deswegen wird das Gutachten von einem Sachverständigen für Geotechnik erstellt. Dieser Sachverständiger muss nach Maßgaben von DIN 4020 sowie 1054 berechtigt sein. Gefunden werden kann der Geotechniker über die Gelben Seiten im Internet oder örtliche Anlaufstellen. Ebenfalls helfen können die Handwerkskammer sowie Bauherrenverbände.

Tipp: Wer noch nicht sicher ist, mit wem er sein Fertighaus bauen wird und einen Geologen / Bodengutachter, der auf alle Fertighausanbieter passt, kann mir gerne eine kurze Mal schreiben. Je nach Region in der Sie bauen, gibt Geologen mit einem ganz guten Preis-Leistungsverhältnis.

Wie wird das Bodengutachten durchgeführt?

Der Ablauf von der Erstellung eines Bodengutachtens lässt sich in 2 Schritte einteilen:

Schritt 1
Im ersten Schritt wird der Boden analysiert und zwar hinsichtlich der geplanten Erd- und Bauarbeiten.

Schritt 2
Im zweiten Schritt wird die Bodenbeschaffenheit und der Grundwasserspiegel untersucht. Diese können bereits erste Infos zu den eventuellen Kosten liefern. Gerade vor dem Kauf kann sich das Gutachten lohnen, denn es lassen sich vorzeitig große Risiken erkennen und Sie vermeiden einen Fehlkauf.

Wie viel kostet ein Bodengutachten?

Ein Hausbau an sich ist bereits eine große finanzielle Hürde. Neben dem Fertighaus an sich kommen ja auch noch Fertigkeller oder Bodenplatte hinzu, genauso wie die Baunebenkosten. Neben der Planung müssen auch Rücklagen und Puffer angelegt werden, zum Beispiel für Ihre Bemusterung. Denn es kann immer wieder etwas passieren.

Die Preise der Bodengutachten können von Region zu Region variieren. Darüber hinaus nimmt der dafür erforderliche Aufwand Einfluss in die Kostenrechnung. Alleine für das Einmessen, dem Setzen der Bohrausrüstung und dem Bohren an den Ecken des Fundaments kommen etwa 350,00 € zusammen.

Für das Erstellen des Gutachtens muss auch gezahlt werden. Der Geotechniker bewegt sich in der Regel zwischen 1.000,00 € bis 2000,00 €, die er Ihnen für Ihr Haus berechnen wird. Sobald mehr als 1.500,00 € im Angebot stehen, würde ich unbedingt vergleichen und ein 2. Angebot einholen.

Tiefbauarbeiten vor Ort.

Bei Unsicherheiten immer nachfragen

Beim Kauf eines Grundstücks sollte prinzipiell immer nachgefragt werden, ob es ein bestehendes Bodengutachten gibt. Bei einigen Grundstücken ist das nämlich der Fall, da sie gewerblich genutzt werden oder Bauherren schon mal ein Grundstück gekauft haben, dieses aber nicht bebauen konnten, weil zum Beispiel der Gesamtpreis für das Bauvorhaben zu hoch war.

Für Bauherren sind vor allem mögliche Altlasten interessant. Damit es zu keiner kostspieligen Entsorgung kommen kann, sollten sich die Bauherren gut absichern und versuchen altlastenfreie Grundstücke zu bekommen. Notwendige Infos bekommt man aus den Altlasten-Kataster. Dieser unterliegt der Umweltbehörde. Das Bundesbodenschutzgesetz legt die genaue Definition von Altlasten fest.

Definition Altlasten

Darunter versteht man beispielsweise Abfallbeseitigungsanlagen oder auch Grundstücke, welche früher lediglich zur Lagerung oder Behandlung von Abfall dienten. Selbst Grundstücke, auf denen zuvor mit gefährlichen Stoffen für die Umwelt gearbeitet wurde, gelten zu den Altlasten.

Allerdings werden die Altlasten nur anerkannt, wenn sie durch ein Bodengutachten nachgewiesen werden können. Dazu zählt auch die Untersuchung des Grundwassers. Denn oft liegen nur unbewiesene Hinweise vor, die das Gebäude als Altlast einstufen. Für den Nachweis der Altlast muss ebenfalls auf einen Sachverständigen zurückgegriffen werden. Die Kosten hierbei belaufen sich auf etwa 1.000,00 €. Für Bauherren ist das bereits eine beachtliche Summe. Jedoch ist die Untersuchung zwingend notwendig und erspart im Falle eines Risikos deutliche Mehrkosten. Es kann immer wieder sein, dass der Verkäufer eine solche Prüfung nicht zulässt. In diesem Fall macht eine Erweiterung der gesetzlichen Verjährungsfrist Sinn. Diese liegt meist bei einem Jahr und kann auf bis zu 5 Jahre verlängert werden. Zudem müssen im Kaufvertrag die genauen Kosten in Bezug auf die Altlasten geregelt sein.

Aufspüren von Blindgängern

Auch heute gibt es noch zahlreiche Fliegerbomben aus dem zweiten Weltkrieg, die versteckt unter der Erde liegen. Selbst nach Jahrzehnten geht nach wie vor eine große Gefahr von ihnen aus. Besonders betroffen sind Grundstücke innerhalb von Städten. Diese galten früher als beliebtes Angriffsziel. Mittlerweile gibt es in manchen Kommunen eine Sondierungspflicht, sobald das Grundstück auf der ausgewiesenen Verdachtsfläche liegt. Die Kosten für die Untersuchung hat der Eigentümer des Grundstücks zu bezahlen. In diesen Kosten ist die Zeit von der Untersuchung bis zu Entschärfung des Blindgängers enthalten.

Tipp: Bodengutachten frühzeitig von einem Experten durchführen lassen

Fazit

Bei einem Bodengutachten handelt es sich um ein wichtiges Gutachten, das vor dem Kauf eines Grundstücks erstellt werden sollte. Spätestens jedoch vor der Hausplanung und dem Werkvertrag fürs Fertighaus. Nur so erhalten Bauherren schon im Vorfeld Kostenklarheit und können entsprechend planen, ohne später teuer nachfinanzieren zu müssen. Den geplanten Puffer sollte man nämlich lieber in eine schöne Hausausstattung stecken.

Je nach Bauregion, Bauweise und Hausbaumarke kann ich Ihnen (fast immer) einen Geologen mit einem guten Preis-Leistungsverhältnis empfehlen.