Grundstückspreise

Erfahrungen & Bewertungen zu Tobias Beuler

Soll ein unbebautes Grundstück verkauft werden, muss zuerst einmal der Wert ermittelt werden. Die Grundstückspreise in Deutschland richten sich nach dem jeweiligen Boddenwert. Um einen angemessenen Preis für den Grund und Boden zu ermitteln, werden oft ähnliche Grundstücke miteinander verglichen. Der folgende Ratgeber soll zeigen, was zu beachten ist, wenn der Preis für ein Grundstück ermittelt wird.

Aktuelle Grundstückspreise in Deutschland

Da die Grundstückspreise in Deutschland sich in den Bundesländern stark unterscheiden, muss im Vorfeld bekannt sein, in welchen Bundesland das Grundstück liegt. Die Preisspanne für einen Quadratmeter liegt zwischen 50 € bis knapp 1.300 €. In Berlin ist mit einem durchschnittlichen Preis von 708,254 € und in Hamburg sogar mit 1.127,89 € pro Quadratmeter zu rechnen.

Es gibt Bundesländer, da werden überdurchschnittliche hohe Quadratmeterpreise erzielt. So sind für Bayern 425,86 €/qm, Hessen 211,97 €/qm, Bremen 254,55 €/qm und Baden-Württemberg 284,76 €/qm keine Seltenheit.

Aktuelle Grundstückspreise in den Bundesländern

Viele Bundesländer liegen jedoch unter diesem Durchschnitt. So gelten für

  • Rheinland-Pfalz – 113,32 €/qm
  • Nordrhein-Westfalen – 154,87 €/qm
  • Schleswig-Holstein – 113,82 €/qm
  • Brandenburg – 708,25 €/qm
  • Niedersachsen – 99,56 €/qm
  • Saarland – 109,14 €/qm
  • Sachsen – 117,53 €/qm
  • Thüringen – 50,07 €/qm
  • Mecklenburg-Vorpommern – 57,65 €/qm
  • Sachsen-Anhalt – 45,20 €/qm

Bundesländer mit den niedrigsten Grundstückspreisen

Die obere Auflistung zeigt, die Grundstückspreise in den bekanntesten und beliebtesten Bundesländern. Sachsen-Anhalt hat hier mit 45,20 €/qm den aktuell niedrigsten Grundstückspreis, dicht gefolgt von Thüringen mit 50,07 €/qm. Darauf folgt Mecklenburg-Vorpommern mit aktuell 57,65 €/qm und Niedersachsen mit 99,56 €/qm bevor die 100 Euro pro Quadratmeter überschritten werden. Nordrhein-Westfalen gehört zu den Bundesländern mit den hohen Grundstückspreisen.

Städte mit den niedrigsten Grundstückspreisen

Hierzu zählen in erster Linie die Städte im Osten des Landes. Niedrige Quadratmeterpreise sollen die Einwohner gehalten bzw. neue Mitmenschen in die Städte gelockt werden.

Da sich mittlerweile die Wirtschaft im Osten von Deutschland stabilisiert hat, sind die Städte dort als Lebensraum interessant geworden. Um die Grundstückspreise zu veranschaulichen, ein kleines Beispiel. Die Kosten für Grundstücke sind in Leipzig oder Dresden oft 10-mal niedriger als in München.

Warum gibt es regionale Unterschiede?

In jedem Bundesland sind die Grundstückspreise in den letzten Jahren mehr oder weniger explodiert. Allerdings können nicht alle Regionen so gleichgesetzt werden. Je nach Bundesland lassen sich bei der Preisentwicklung für Grundstücke klare regionale Unterschiede erkennen.

In ländlichen Regionen liegen die Preise deutlich unter denen für ein Grundstück in einer Großstadt oder einem entsprechenden Ballungsraum. Die Grundstückspreise sind hier rasant angestiegen. Auch wenn vielfach Höchststände erreicht sind, ist ein Ende nicht in Sicht.

Zahlreiche Faktoren sind für diese Preisentwicklung verantwortlich.

Immer mehr Menschen ziehen vom Land in die Stadt. Der Grund liegt im besseren Angebot an Bildung und Arbeitsplätzen. Dies hat dafür gesorgt, dass die Nachfrage nach Grundstücken und Immobilien sich stark erhöht hat.

Aufgrund von Platzmangel sind die Angebote an Grundstücken in den Städten stark begrenzt.

In einer ländlichen Region steht mehr Platz zum Bauen zur Verfügung, die Grundstücke auf dem Land sind deutlich größer. Da es jedoch weniger Interessierte für Immobilien und Grundstücke gibt, lassen sich solche Grundstücke auf dem Land günstiger erwerben.

So führen Angebot und Nachfrage zu einem deutlichen Anstieg der Grundstücks- und Immobilienpreise. Im Besonderen gilt dies für bestimmte Großstädte und für Ballungsräume. In einer ländlichen Region dagegen ist die Nachfrage nach Grundstücken meistens gering, sodass die Preise hier deutlich unter denen in den Städten liegen und auch nicht so stark ansteigen. Zum Teil gibt es auch ländliche Regionen, wo die Preise für Grundstücke sinken.

Ermittlung des Grundstückspreises

Ein wichtiger Anhaltspunkt, um den Grundstückspreis zu ermitteln, ist der Quadratmeterpreis für Grundstücke, Häuser oder Wohnungen in der Region. Damit kann schon eine erste Einschätzung vorgenommen werden.

Um allerdings einen deutlich exakten Grundstückspreis zu ermitteln, gibt es zwei Möglichkeiten.

Das Vergleichswertverfahren

Für die Wertermittlung eines Grundstücks mit dem Vergleichswertverfahren dienen ähnliche Grundstücke in der Nähe. Dies bedeutet, dass für die Ermittlung der Grundstückspreise die Preise von Nachbargrundstücken herangezogen werden.

Der Bodenrichtwert

Sind keine vergleichbaren Grundstücke in der Nähe, dann wird der Bodenrichtwert, auch Boris D genannt, herangezogen. Beim Bodenrichtwert werden auf Basis der Durchschnittspreise beim Grundstücksverkauf in einem bestimmten Zeitraum von den Gutachterausschüssen der Gemeinden die Bodenrichtwerte festgesetzt. Gleichzeitig unterteilen die Gutachterausschüsse die Grundstücke auch in verschiedene Lagen. Die Rede ist von den Bodenrichtwertzonen.

Gemäß dem Bodenrichtwertinformationssystem dienen hier die Bodenrichtwerte als grobe Orientierung, wenn es um das Einschätzen eines Grundstückspreises geht. Die Bodenrichtwerte können zu jeder Zeit bei den Gemeinden oder dem Gutachterausschuss angefragt werden, sofern die konkrete Lage des Grundstückes bekannt ist. Vielfach lässt sich der Bodenrichtwert in Deutschland auch online abfragen bzw. auf einer Bodenrichtwertkarte ablesen. Durch individuelle Eigenschaften des jeweiligen Grundstücks kann es zu Preisanpassungen der Grundstückswerte kommen. Grund hierfür sind die verschiedenen Faktoren, die den Bodenrichtwert beeinflussen. Informationen gibt es bei den zuständigen Gemeinden.

Welche Faktoren beeinflussen Grundstückspreise?

Zahlreiche Faktoren beeinflussen die Grundstückspreise in Deutschland. Dazu gehören:

  • Ausweisung des Grundstücks als Bauland
  • Ausrichtung des Grundstücks
  • Bodenbeschaffenheit des Grundstücks
  • Größe des Grundstücks
  • Grad der Erschließung des Grundstücks
  • Schnitt des Grundstücks

Ein sehr wichtiger Faktor ist die Bebaubarkeit eines Grundstücks. Als Faustregel kann hier gesagt werden, ist ein Grundstück als Bauland ausgewiesen, dann fallen die Grundstückspreise höher aus. Ist auf dem Grundstück bereits die Erschließung erfolgt, dann sorgt dies für ein weiteres Ansteigen der Preise. Ebenso wichtig bei den Preisen ist der Schnitt des Grundstückes und die Unverbaubarkeit. Als potenzieller Käufer sollte vor dem Kauf darauf geachtet werden, welche Faktoren Einfluss auf den Grundstückspreis nehmen. Erst danach sollte man sich zum Kauf des Grundstückes entschließen. Entsprechende Informationen erteilen die Bauämter.

Die Lage

Die gute Lage hat einen deutlichen Einfluss auf den Wert des Grundstückes. Hier kann gesagt werden: Je zentraler die Lage der Grundstücksfläche ist, umso höher wird der Grundstückswert.

Dies verdeutlicht auch, weshalb die durchschnittlichen Preise für Grundstücke in Großstädten oder Ballungsräumen deutlich höher sind als für Grundstücke in abgelegenen oder ländlichen Regionen.

Die höchsten Preise werden dabei in Städten mit einer hohen Wirtschaftskraft erzielt. Als eine der teuersten Städte gilt hier München. Mit Höchstpreisen muss auch in Frankfurt, Düsseldorf, Köln oder Stuttgart gerechnet werden. Deutlich niedriger liegen die Preise in den Städten Duisburg, Dresden, Dortmund, Leipzig oder Magdeburg. Ein Grundstück in München erzielt bei entsprechender Lage einen 10-fach höheren Preis als ein Grundstück in Magdeburg oder Leipzig.

Bodenbeschaffenheit

Muss der Boden vor der Bebauung von Schadstoffen befreit oder müssen vorhandene Bepflanzungen entfernt werden, dann mindert dies den Grundstückspreis deutlich. Ebenfalls wird der Grundstückspreis gedrückt, wenn der Boden sehr felsig ist. Dies bedeutet mehr Aufwand und Kosten bei den nachfolgenden Bauarbeiten.

Um mehr über die Bodenbeschaffenheit zu erfahren, sollte im Vorfeld immer ein Baugrundgutachten des Bodens in Auftrag gegeben werden. Schon innerhalb kürzester Zeit amortisieren sich die Kosten für das Gutachten des Bodens.

Zustand der Erschließung

Neben den entsprechenden Anschlüssen an Wasser, Wärme oder Telefon bzw. Internet kommt es bei der Erschließung auch auf die Anbindung an Kitas oder Schulen als Bildungseinrichtung in der Umgebung an. Nicht weniger wichtig ist die Anbindung an öffentliche Einrichtungen wie Bahnhöfe oder gar Flughäfen sowie die Anbindung an Autobahnen. Aus diesem Grund sollte vor dem Erwerb nicht nur das Grundstück, sondern die Region bzw. die Umgebung genauestens unter die Lupe genommen werden.

Die Größe

Mit der Größe des Grundstücks steigen auch die Grundstückpreise und somit letztendlich auch der Grundstückswert. Als Faustregel gilt auch hier, je größer das Grundstück ist, umso mehr muss durchschnittlich an Kosten für den Quadratmeterpreis gezahlt werden.

Vor dem Kauf eines Grundstückes lohnt es sich also zu überlegen, welche Grundfläche für das Haus benötigt wird. Dennoch sollten die Flächen für Garten, Terrasse, Carport und sonstiges nicht vergessen werden.

Welche Nebenkosten erhöhen die Grundstückspreise?

Leider ist der Kaufpreis eines Grundstückes nicht die einzige Kostennote. Bevor der Bau des Traumhauses beginnt, müssen weitere Kosten zum Grundstückswert kalkuliert werden. Hierzu gehören:

  • Erschließungskosten: Damit sind die Anschlüsse an die örtlichen Gas- und Wasserversorger, Internetanschlüsse und Anschlüsse an das Telefonnetz gemeint. Die Erschließungskosten können hier je nach Aufwand deutlich variieren. Müssen Leitungen zu den Hauptanschlüssen verlegt werden, dann erhöht dies die Kosten deutlich. Im Schnitt sind Erschließungskosten von 7.000 bis 10.000 Euro einzuplanen.
  • Herrichtungskosten: Hierbei geht es um die Beschaffenheit und eine eventuelle Reinigung des Grundstückes, was oftmals auch als Altlastenbeseitigung bezeichnet wird. Zu den Herrichtungskosten zählen auch eventuelle Abrisskosten. Die Preise sind dabei vom Aufwand abhängig. Potenzielle Käufer sollten sich mit einem Kostenvoranschlag ein Bild über die möglichen Kosten machen.
  • Kaufnebenkosten: Diese werden oft vergessen. Es handelt sich hierbei um Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie Maklergebühren. Diese Kosten erhöhen den Grundstückspreis und müssen im Vorfeld kalkuliert werden. Die Kaufnebenkosten für ein Grundstück liegen im Schnitt bei 10 bis 15 % des Kaufpreises des Grundstücks.

Wie entwickeln sich die Grundstückspreise in Deutschland?

Warum steigen die Grundstückspreise?

In den letzten Jahren sind in Deutschland die Grundstückspreise sowie die Baulandpreise explosiv angestiegen. Sehr stark werden hier die regionalen Unterschiede bzw. die Unterschiede zwischen den Bundesländern deutlich. In Großstädten sowie den entsprechenden Ballungsräumen ist die Nachfrage nach Bauland oder Immobilien sehr stark angestiegen. In ländlichen Regionen dagegen ist die Nachfrage nach Baugrundstücken weiter gesunken. Es lässt sich deutlich eine Preisspanne erkennen.

Für das stadtnahe wohnen bzw. den Hausbau in einer Stadt suchen immer mehr Menschen gezielt nach entsprechenden Grundstücken. Aufgrund von Platzmangel in solchen Regionen sind freie Grundstücke mit entsprechender Beschaffenheit auf dem Immobilienmarkt nur noch schwer zu finden. Dies erhöht wiederum die Grundstückspreise. Ganz deutlich lässt sich hier erkennen, dass Angebot und Nachfrage den Preis für ein Grundstück bestimmen.

Nach wie vor herrscht in Deutschland eine Immobilienknappheit, die dafür sorgt, dass Grund und Boden immer wertvoller werden.

Kapitalanleger, die in Sach- und Immobilienwerte investieren wollen, werden auf die Grundstücke mit den steigenden Preisen aufmerksam, was wiederum dazu führt, dass die Grundstückspreise regelrecht explodieren. Teilweise haben sich die Grundstückspreise für baureifes Land in den letzten Jahren verdoppelt oder gar verdreifacht.

Während 2001 die durchschnittlichen Grundstückskosten pro Quadratmeter bei ca. 75 Euro lagen, müssen für das gleiche Grundstück 2021 schon ca. 217 Euro pro Quadratmeter gezahlt werden.

Wie finde ich ein bezahlbares Bauland?

An dieser Stelle stellt sich jeder potenzielle Käufer eines Grundstückes die Frage, ob es noch möglich ist bezahlbares Bauland zu finden. Mit den folgenden Tipps lässt sich bezahlbares Bauland trotz der steigenden Grundstückspreise finden.

  • Grundstücksgröße überdenken – Hilfreich kann hier ein Besuch einer Musterhaussiedlung sein. Anregungen lassen sich auch bei anderen Grundstücksbesitzern finden. Dennoch sollte neben der Fläche für das Haus genügend Platz für Garage, Garten und Co. eingeplant werden.
  • Grundstück in einer ländlichen Region – Gerade in ländlichen Regionen oder in Randgebieten muss für den Quadratmeter oft ein niedriger Grundstückspreis gezahlt werden.
  • Grundstück ohne Haus – Experten raten zum Kauf eines Grundstückes ohne Haus. Dadurch lässt sich ein Teil der Grunderwerbssteuer sparen. Käufer zahlen Grundsteuer nur für den Grundstückspreis. Ist das Grundstück bebaut, dann muss die Grundsteuer für den kompletten Kaufpreis gezahlt werden.
  • Erschlossenes Grundstück – Dies bedeutet, dass zum Kaufpreis des Grundstückes die Erschließungskosten addiert werden. Möchten Bauherren nicht Gefahr laufen, dass auf dem Grundstück nicht gebaut werden darf, sollte im Vorfeld geklärt werden, ob das entsprechende Grundstück bereits als Bauland zugelassen ist. In vielen Fällen wird bei erschlossenen Grundstücken die Bodenbeschaffenheit überprüft. Besitzer müssen dann nicht mit unschönen Überraschungen rechnen. Natürlich ist der Preis für ein nicht erschlossenes Grundstück im ersten Moment deutlich niedriger. Allerdings sollten die Erschließungskosten auf keinen Fall unterschätzt werden.

Unser Fazit

In Deutschland ist in den letzten Jahren ein kontinuierlicher Anstieg der Grundstückspreise zu erkennen. Es ist jedoch nicht unmöglich ein Grundstück, eine Immobilie oder ein Grundstück mit Immobilie zu finden, welches finanzierbar ist. Damit der Erwerb des Grundstückes erfolgreich verläuft, sollte eine strukturierte Planung vor dem Kauf stehen.

In jedem Fall ist es ratsam sich bereits vor dem Kauf nach den Bodenrichtwerten der infrage kommenden Städte oder Bundesländer zu informieren. So ist es möglich, einen Überblick über den ortsüblichen Marktwert der Grundstückspreise zu bekommen.

Steht ein Grundstück zum Verkauf, dann sollten in jedem Fall auch die Bodenrichtwerte für die Ermittlung der Grundstückspreise hinzugezogen werden. Nicht unwichtig beim Verkauf eines Grundstückes ist es, ob es sich um Bauland oder gar ein Grundstück mit einer Immobilie handelt.

Autor Tobias Beuler

Aktualisiert: 05.06.2021

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Als Experte für den Fertighausbau widmet sich Tobias Beuler, der Gründer von Fertighausexperte, allen Fragen rund um Ihr Bauprojekt.

Technisch ausgebildet von der HWK, kaufmännisch ausgebildet von der IHK und weitergebildet im WBZ der Universität St. Gallen sowie vom Bundesverband deutscher Fertigbau, begleitet Tobias Beuler seit 2000 europaweit den Auf- und Ausbau von Fertighäusern. Nachdem er jahrelang selbst auf Baustellen tätig war, bietet er sein Insiderwissen über Fertighausexperte.com seit 2018 an, um Andere bei Ihren Fertigbauprojekten zu unterstützen und ist in TV und Print als Bauexperte bekannt.


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