Öfter als zu vermuten, werden Hausbesitzer gerade von älteren Immobilien mit dem Problem der Kernsanierung konfrontiert. Es handelt sich hierbei um ein umfangreiches und vor allen Dingen kostspieliges Vorhaben. Damit können jedoch auch ältere Gebäude wieder auf den neuesten Stand der Technik und der Energieeffizienz gebracht werden. Mit dem folgenden Ratgeber möchten wir erläutern, wie eine Kernsanierung abläuft und mit welchen Kosten zu rechnen ist.
Was genau ist eine Kernsanierung?
Im Rahmen einer Kernsanierung wird ein altes Gebäude mit verschiedenen Sanierungsmaßnahmen wieder in einen neuwertigen Zustand versetzt sowie technisch auf den neuesten Stand gebracht. Dabei lassen sich die exakten Arbeiten rund um die Kernsanierung nicht eindeutig definieren.
Wie der Name schon vermuten lässt, werden bei der Sanierung nicht die tragenden Elemente wie zum Beispiel die Außenwände, Fundamente und Decken neu aufgebaut. Es geht vielmehr um die Sanierung im Inneren, dem Kern des Hauses. Im Zuge dessen können sowohl die Wasserleitungen als auch die Elektroinstallationen, die Bodenbeläge, die Dacheindeckung und Dämmungen erneuert werden.
Wichtig bei der Kernsanierung ist die Entkernung des Hauses. Dies bedeutet, dass alle baulichen Elemente im Inneren des Gebäudes entfernt werden, lediglich die Grundmauern bleiben bestehen. Das Gebäude befindet sich dann in einem Rohbauzustand, von dem aus alle Arbeiten ähnlich wie bei einem Neubau ausgeführt werden.
Der Ablauf einer Kernsanierung
Für eine Kernsanierung müssen mehrere Phasen geplant werden. Als Erstes wird das Haus bis auf seinen Kern, damit sind die tragenden Strukturen gemeint, zurückgebaut. Im Zuge dieser Maßnahme bauen Handwerker die sanierungsbedürftigen Elemente und Leitungen ebenfalls zurück. Anschließend beginnen Maurer und Zimmermänner mit ihren Arbeiten im eigentlichen Rohbau des Hauses.
Sobald diese Arbeiten abgeschlossen sind, wird im Außenbereich weitergearbeitet. Dies bedeutet, dass neben der Fassade auch der Dachstuhl saniert werden muss. Parallel dazu können die Arbeiten im Innenbereich weiterlaufen.
Danach beginnen Heizungsbauer, Elektriker und Sanitärinstallateure mit ihrer Arbeit. Praktisch zeitgleich stellen sie den Strom, die Heizung und alles rund um das Wasser wieder her. Den Abschluss der Sanierung übernehmen die Bodenleger, Maler und Stuckateure, die dem Haus den endgültigen Schliff verleihen.
Die Vorteile einer Kernsanierung
Eine Kernsanierung des Hauses kann als Investition in die Zukunft gesehen werden. Die Immobilie erfährt eine Wertsteigerung, die letztendlich auch den Wohlfühlfaktor der Bewohner bzw. Eigentümer steigert.
Durch die energetischen Sanierungsmaßnahmen kommt es mittel- und langfristig zu deutlichen Kosteneinsparungen, die sich bei den aktuell steigenden Energiekosten schnell bemerkbar machen. Der Einbau von neuen Fenstern sowie die Dämmung der Fassade und des Daches reduzieren ebenfalls die Energiekosten und bieten einen positiven Effekt für Umwelt und Klima. Je nach gewählter Maßnahme kann mit Energieeinsparungen von bis zu 20 % gerechnet werden.
Eigentümer müssen sich keine allzu großen Gedanken wegen der anfallenden Kosten für die Sanierung machen, denn es gibt Unterstützung durch verschiedene Förderprojekte.
Die Vorteile der Kernsanierung kurz zusammengefasst:
Höhere Energieeffizienz – Einsparungen bei den Energiekosten durch Wärmedämmung und neue Heizungsanlagen im Idealfall mit erneuerbaren Energien.
Werterhalt / Wertsteigerung – Das Gebäude wird nicht nur in seinem Wert erhalten, sondern es kommt meist zu einer Wertsteigerung.
Nachhaltigkeit – Ein geringerer Energieverbrauch führt zu einem nachhaltigen Umgang mit den natürlichen Ressourcen und senkt gleichzeitig die Emissionen.
Kostenfaktoren bei einer Kernsanierung
Üblicherweise werden die Kosten bei einer Kernsanierung pro Quadratmeter angegeben. Hausbesitzer können daher bei einer vollständigen Sanierung des Hauses mit Kosten von 400 bis 600 Euro pro Quadratmeter kalkulieren. Allerdings sind die einzelnen Kosten stark von den bauspezifischen Eigenschaften des Gebäudes sowie dem Vorhaben der Sanierung abhängig. Dies bedeutet, dass die Sanierung eines Altbaus deutlich teurer wird als die Sanierung eines Hauses, welches nach 1950 erbaut wurde. Entscheidend dafür sind die verwendeten Baumaterialien, denn Rohrleitungen aus Kupfer sind im Rahmen der Sanierung deutlich teurer als Rohre aus Kunststoff. Ein ebenfalls schwer einzuschätzender Kostenfaktor sind die aktuelle Rohstoffknappheit sowie die stark gestiegenen Preise am Weltmarkt.
Wir haben uns die einzelnen Sanierungsmaßnahmen und die dabei anfallenden Kosten näher angeschaut.
Dachsanierung
Im Rahmen der Dachsanierung gibt es drei Varianten, die möglich sind.
Geschossdeckendämmung – Wurde das Haus nach Februar 2002 erworben, muss innerhalb einer bestimmten Frist die oberste Geschossdecke zwischen den beheizten Wohnräumen und dem unbeheizten Dachgeschoss gedämmt werden. Vorgeschrieben wird dies im Gebäudeenergiegesetz (GEG). Die Geschossdeckendämmung ist nicht nur sehr effizient, sondern auch kostengünstig und kann in Eigenleistung vorgenommen werden. Zur Wahl stehen nicht begehbare Matten und Platten aus Steinwolle, Mineralwolle oder organischen Fasern bzw. für einen begehbaren Dachboden OSB- und Spanplatten. Pro Quadratmeter ist bei einem U-Wert 0,24 w/(m²K) mit Kosten von 25 bis 75 Euro zu rechnen. Die Lebensdauer dieser Maßnahme wird auf 30 bis 40 Jahre geschätzt.
Dachdämmung – Soll das Dachgeschoss als Wohnraum dienen, müssen die Dachflächen gedämmt werden. Eigentümer haben die Wahl zwischen der Aufsparrendämmung, wenn die Eindeckung des Daches erneuert wird, da hier der Wohnraum nicht verkleinert wird. Soll die Eindeckung erhalten bleiben, kommt die Zwischensparrendämmung oder die Untersparrendämmung zum Einsatz. Die Kosten pro Quadratmeter beim oben genannten U-Wert belaufen sich bei der Untersparrendämmung auf ca. 100 Euro, bei der Zwischensparrendämmung auf rund 150 Euro und bei der Aufsparrendämmung auf ca. 300 Euro. Die Lebensdauer liegt bei jeweils 20 bis 40 Jahren.
Dachdeckung – Preisgünstig hierbei sind Betondachpfannen, Bitumenschindeln oder Stahlpfannen. Deutlich teurer, aber mit einer längeren Lebensdauer sind Schiefer. Die Materialkosten betragen pro Quadratmeter zwischen 25 und 120 Euro. Dazu gerechnet werden müssen die Arbeitskosten für die Handwerker.
Fassadensanierung
Die Außenwanddämmung ist die wirkungsvollste Sanierungsmaßnahme an einem Gebäude. Bei einer Kernsanierung ist sie daher auch unverzichtbar. Kostengünstig ist ein Wärmeverbundsystem (WDVS), das direkt auf die Wand geklebt und verputzt oder verkleidet wird. Beliebt in Norddeutschland ist die Kerndämmung mit einblasbaren oder schüttbaren Flocken. Neben den Materialkosten fallen auch Kosten für ein Baugerüst sowie eventuell Neugestaltungen von Laibungen, Ecken, Fenstern und dergleichen an. Für das Material muss mit Kosten von 70 bis zu 400 Euro pro Quadratmeter gerechnet werden. Die Lebensdauer liegt bei rund 40 Jahren.
Auf den ersten Blick scheint bei der Sanierung der Fassade der Anstrich die einfachste Methode zu sein. Auch wenn Kalkfarbe bzw. Kunststoff-Dispersionsfarbe günstig sind, sollte auf eine widerstandsfähige Silikatfarbe zurückgegriffen werden. Im Schnitt liegen die Kosten bei 30 Euro pro Quadratmeter. Zusätzlich dürfen die Kosten für das Baugerüst nicht vergessen werden. Diese liegen bei ca. 15 bis 20 Euro pro Quadratmeter inklusive der anfallenden Mietkosten.
Haussanierung von Innen
Bei einem Gebäude mit Sichtfachwerk oder einem denkmalgeschützten Haus darf die Fassade nicht verändert werden. Hier kommt dann nur die Innendämmung der Außenwände infrage. Um eine fachgerechte Dämmung zu garantieren, muss eine sogenannte Dampfbremse installiert werden. Im Schnitt muss bei der Innendämmung der Außenwände mit Kosten in Höhe von 50 bis 200 Euro pro Quadratmeter gerechnet werden.
Fenster und Türerneuerung
Bei einer Kernsanierung führt kein Weg an der Erneuerung von Fenstern und Türen vorbei. Die Kosten richten sich hier an Anzahl, Größe und Art der Fenster und Türen.
Kunststoff ist bei Fenstern das günstigste Fensterrahmenmaterial. Danach kommt Holz und dann erst der Holz-Alu-Rahmen, der Schnitt kostet um die Hälfte mehr. Neben den Fensterrahmen wird auch die energieeffiziente Dreifach-Verglasung bzw. die übliche Zweifach-Verglasung nötig. Pro Fenster muss mit Kosten ab 650 Euro gerechnet werden. Für eine Fenstertür sind Preise ab 950 Euro üblich und für eine Hauseingangstür ist mit Kosten von 2.200 bis 2.800 Euro zu kalkulieren. Bei diesen Preisen sind Ausbau und Entsorgung der alten Fenster und Türen enthalten, jedoch keine Rollläden, Insektenschutz oder sonstiges Zubehör.
Baderneuerung
Zur Altbausanierung gehört üblicherweise auch die Erneuerung des Bades. Die günstigste Lösung ist die Badezimmer-Modernisierung mit Fliesen, Sanitärmöbeln einer Badewanne oder Dusche inklusive kleiner Umbaumaßnahmen. Deutlich teurer wird es bei der Komplettsanierung des Badezimmers mit individueller Neugestaltung und Nutzung von hochwertigen Markenprodukten. Pro Quadratmeter muss hier mit Kosten von 1.000 bis 3.500 Euro gerechnet werden.
Bodensanierung
Von einer Bodensanierung ist die Rede, wenn er massiv beschädigt ist. Je nach Art des Schadens kann möglicherweise das Parkett durch Abschleifen ausgebessert werden. Ist dies nicht der Fall, dann bleibt nur das komplette Austauschen des Parkettbodens. Ähnlich sieht es bei gesprungenen Fliesen oder abgewetztem Laminat aus. Meist muss auch hier ein Komplettaustausch erfolgen. Pro Arbeitsstunde berechnen Handwerker zwischen 30 und 60 Euro ohne Materialkosten. Muss beim Boden auch die Unterkonstruktion saniert werden, dann sollten Hauseigentümer mit mindestens 50 Euro pro Quadratmeter kalkulieren.
Kellersanierung
Im Rahmen der Kernsanierung eines Hauses raten Experten auch zur Dämmung der Kellerdecke, welche als eine der effektivsten Maßnahmen bei der Kernsanierung gilt. Je nach verwendetem Material für den Wärmeschutz und der Dicke der Dämmschicht können die Preise variieren. Hauseigentümer können mit Kosten von rund 50 Euro pro Quadratmeter kalkulieren, wobei dies nur die Materialkosten betrifft. Die Kosten für den Handwerker müssen addiert werden. Die Lebensdauer dieser Maßnahme liegt bei über 25 Jahren.
Sanierung der Wasser- und Elektroleitungen
Sehr oft wird bei der Kernsanierung die Erneuerung der elektrischen Leitungen vergessen. Man darf jedoch nicht vergessen, dass sich sowohl die Nutzung als auch die Sicherheitsanforderungen deutlich geändert haben. Es müssen nicht zwingend die Wände aufgestemmt werden, um die neue Elektroinstallation zu ermöglichen. Vielfach können die Installationen in den Fußleisten oder in Deckenprofilen verlegt werden. Wer sich jedoch eine intelligente Haussteuerung für seine Elektroinstallation wünscht, der muss deutlich tiefer in die Tasche greifen.
Zu den aufwändigen Maßnahmen bei der Kernsanierung zählen die Erneuerung der alten Wasserrohre. Je nach Größe und Zugänglichkeit lohnt es vielfach, eine Neuinstallation in Angriff zu nehmen, statt alte Leitungen zu ersetzen. Bei Verwendung von Kunststoffrohren kann im Vergleich mit Kupferrohren deutlich Geld gespart werden. Pro laufendem Meter muss mit Kosten von 20 bis 60 Euro gerechnet werden – zuzüglich der Arbeitskosten.
Heizungserneuerung
Wer ein älteres Haus gekauft hat, der wird oftmals innerhalb einer bestimmten Frist zur Erneuerung der Heizungsanlage verpflichtet. Die wohl einfachste Methode ist, den alten Heizkessel gegen ein effizientes Brennwertgerät auszutauschen. Sicherlich kann von Öl auf Gas gewechselt werden, doch im Hinblick auf die aktuelle Preisentwicklung sollte über erneuerbare Energien nachgedacht werden. Dies geht zum Beispiel mit dem Einbau einer Solarthermie. Vielfach wird vorgeschrieben, dass beim Austausch der Heizung auf regenerative Energien gesetzt werden muss.
Wer sich für eine Wärmepumpe oder für eine Holzpelletheizung entscheidet, muss zu Anfang mehr investieren, spart aber auf lange Sicht. Interessierte können von Fördermitteln für die neue Heizung profitieren.
Ist der Austausch der alten Heizung nur eine Maßnahme bei der Kernsanierung, dann sollte man einen Energieberater zurate ziehen, denn nach Dämmung von Dach und Fassade muss die neue Heizung deutlich weniger leisten. Die Kosten variieren je nach Art der neuen Heizungsanlage und betragen für eine Gasbrennwertheizung zwischen 9.000 und 13.000 Euro, für eine Wärmepumpe zwischen 25.000 und 40.000 Euro und für einen Pelletheizunng zwischen 30.000 und 35.000 Euro. Pro neuem Heizkörper kann mit zusätzlichen Kosten von rund 500 Euro gerechnet werden.
Kernsanierung, ein Kosten-Beispiel
