Kernsanierung Kosten (pro qm) - Eine umfassende Checkliste
Autor: Tobias Beuler - Fertighausexperte
Kategorie: Fertighaus Anbieter
Datum: 18. June 2023
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Eine Kernsanierung stellt eine umfassende Modernisierung eines Gebäudes dar, bei der dieses technisch und optisch auf den neuesten Stand gebracht wird. Dabei können umfangreiche Arbeiten wie die Erneuerung von Wasserleitungen, Elektroinstallationen und Dächern anfallen. Die Kosten für eine solche Sanierung hängen von zahlreichen Faktoren ab, darunter das Alter des Gebäudes, die gewählten Materialien und die Art der Maßnahmen.
Doch trotz der anfänglichen Investition bietet eine solch umfassende Renovierung zahlreiche Vorteile: von der deutlichen Wertsteigerung der Immobilie bis hin zu langfristigen Einsparungen bei den Energiekosten. In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Arbeiten bei einer Kernsanierung anfallen, mit welchen Kosten Sie rechnen müssen und wie Sie diese bestmöglich planen.
Wenn Sie eine Sanierung planen oder prüfen möchten, ob sich eine Kernsanierung für Ihr Haus lohnt, finden Sie auf Sanierungsexperte.net Bausachverständige und Architekten, die Sie bei der Planung, Kostenkalkulation und Umsetzung professionell unterstützen.
Inhaltsverzeichnis
Kurz & Kompakt - Das Wichtigste
Kernsanierung bedeutet eine komplette Modernisierung: Dabei wird das Gebäude technisch und optisch auf den neuesten Stand gebracht. Zu den typischen Arbeiten zählen die Erneuerung von Wasserleitungen, Elektroinstallationen, Dächern und die Dämmung.
Kosten liegen zwischen 400 und 600 Euro pro Quadratmeter: Die genauen Ausgaben hängen vom Alter des Gebäudes, den verwendeten Materialien und dem Umfang der Sanierungsmaßnahmen ab. Ältere Gebäude verursachen in der Regel höhere Kosten.
Vorteile einer Kernsanierung: Steigerung des Immobilienwerts, langfristige Einsparungen durch Energieeffizienz und staatliche Fördermöglichkeiten, die die finanzielle Belastung reduzieren können.
Was genau ist eine Kernsanierung?
Im Rahmen einer Kernsanierung wird ein altes Gebäude mit verschiedenen Sanierungsmaßnahmen wieder in einen neuwertigen Zustand versetzt sowie technisch auf den neuesten Stand gebracht. Dabei lassen sich die exakten Arbeiten rund um die Kernsanierung nicht eindeutig definieren.
Wie der Name schon vermuten lässt, werden bei der Sanierung nicht die tragenden Elemente wie zum Beispiel die Außenwände, Fundamente und Decken neu aufgebaut. Es geht vielmehr um die Sanierung im Inneren, dem Kern des Hauses. Im Zuge dessen können sowohl die Wasserleitungen als auch die Elektroinstallationen, die Bodenbeläge, die Dacheindeckung und Dämmungen erneuert werden.
Wichtig bei der Kernsanierung ist die Entkernung des Hauses. Dies bedeutet, dass alle baulichen Elemente im Inneren des Gebäudes entfernt werden, lediglich die Grundmauern bleiben bestehen. Das Gebäude befindet sich dann in einem Rohbauzustand, von dem aus alle Arbeiten ähnlich wie bei einem Neubau ausgeführt werden.
Der Ablauf einer Kernsanierung
Eine Kernsanierung erfordert eine sorgfältige Planung und präzise Durchführung, um das Gebäude fachgerecht zu modernisieren, ohne die Struktur beim Rückbau zu gefährden. Die Arbeiten lassen sich in folgende Phasen unterteilen:
Vorbereitung und Planung: Zu Beginn wird die Bausubstanz des Gebäudes geprüft, ein Sanierungsplan erstellt und alle nötigen Genehmigungen eingeholt. Gleichzeitig erfolgt die Budgetplanung, bei der auch Fördermöglichkeiten berücksichtigt werden sollten.
Entkernung des Gebäudes: In dieser Phase wird das Gebäude auf seinen Kern zurückgebaut. Alle nicht tragenden Bauteile wie Innenwände, Böden, alte Leitungen und Anlagen werden entfernt, sodass nur die Grundstruktur des Gebäudes bestehen bleibt.
Sanierung der Bausubstanz: Nun werden grundlegende Arbeiten an der Substanz durchgeführt. Dazu gehören Reparaturen an tragenden Elementen, die Sanierung oder Erneuerung des Dachstuhls, der Fassade und anderer wichtiger Gebäudeteile.
Technische Modernisierung: Dieser Schritt umfasst die Erneuerung aller technischen Installationen, wie Strom-, Wasser- und Heizungsleitungen. Auch energetische Maßnahmen, wie die Installation von Dämmungen und modernen Fenstern, fallen in diese Phase.
Innenausbau: Nach Abschluss der technischen Arbeiten wird das Gebäude wieder wohnlich gemacht. Wände werden gestrichen oder tapeziert, Böden verlegt und Sanitäranlagen sowie Einbauten installiert. Hier erhalten die Räume ihren endgültigen Charakter.
Abschluss und Qualitätsprüfung: Zum Schluss werden alle Arbeiten von Fachleuten überprüft, um die Qualität sicherzustellen. Abschließend erfolgt die Dokumentation der Maßnahmen und gegebenenfalls die Einholung von Energieausweisen oder anderen Nachweisen.
Folgendes Beispiel zeigt, wie eine Kernsanierung im Detail aussehen kann.
Die Vorteile einer Kernsanierung
Eine Kernsanierung des Hauses kann als Investition in die Zukunft gesehen werden. Die Immobilie erfährt eine Wertsteigerung, die letztendlich auch den Wohlfühlfaktor der Bewohner bzw. Eigentümer steigert.
Durch die energetischen Sanierungsmaßnahmen kommt es mittel- und langfristig zu deutlichen Kosteneinsparungen, die sich bei den aktuell steigenden Energiekosten schnell bemerkbar machen. Der Einbau von neuen Fenstern sowie die Dämmung der Fassade und des Daches reduzieren ebenfalls die Energiekosten und bieten einen positiven Effekt für Umwelt und Klima. Je nach gewählter Maßnahme kann mit Energieeinsparungen von bis zu 20 % gerechnet werden.
Eigentümer müssen sich keine allzu großen Gedanken wegen der anfallenden Kosten für die Sanierung machen, denn es gibt Unterstützung durch verschiedene Förderprojekte.
Die Vorteile der Kernsanierung kurz zusammengefasst:
Höhere Energieeffizienz
Einsparungen bei den Energiekosten durch Wärmedämmung und neue Heizungsanlagen im Idealfall mit erneuerbaren Energien.
Werterhalt / Wertsteigerung
Das Gebäude wird nicht nur in seinem Wert erhalten, sondern es kommt meist zu einer Wertsteigerung.
Nachhaltigkeit
in geringerer Energieverbrauch führt zu einem nachhaltigen Umgang mit den natürlichen Ressourcen und senkt gleichzeitig die Emissionen.
Kostenfaktoren bei einer Kernsanierung
Üblicherweise werden die Kosten bei einer Kernsanierung pro Quadratmeter angegeben. Hausbesitzer können daher bei einer vollständigen Sanierung des Hauses mit Renovierungskosten von 400 bis 600 Euro pro Quadratmeter kalkulieren. Allerdings sind die einzelnen Kosten stark von den bauspezifischen Eigenschaften des Gebäudes sowie dem Vorhaben der Sanierung abhängig.
Dies bedeutet, dass die Sanierung eines Altbaus deutlich teurer wird als die Sanierung eines Hauses, welches nach 1950 erbaut wurde. Entscheidend dafür sind die verwendeten Baumaterialien, denn Rohrleitungen aus Kupfer sind im Rahmen der Sanierung deutlich teurer als Rohre aus Kunststoff. Ein ebenfalls schwer einzuschätzender Kostenfaktor sind die aktuelle Rohstoffknappheit sowie die stark gestiegenen Preise am Weltmarkt.
Wir haben uns die einzelnen Sanierungsmaßnahmen und die dabei anfallenden Kosten näher angeschaut.
“Die Kosten einer Kernsanierung sind zwar zunächst hoch, doch sie bieten die Möglichkeit, ein bestehendes Gebäude nachhaltig und zukunftssicher zu machen – vorausgesetzt, die Planung ist präzise und die Ausführung fachgerecht.” – Tobias Beuler, Bausachverständiger.
Dachsanierung
Eine Dachsanierung ist eine wichtige Maßnahme, um den Schutz, die Energieeffizienz und den Wert einer Immobilie langfristig zu sichern. Je nach Zustand des Daches können folgende Arbeiten anfallen:
Dachdämmung: Die Dämmung spielt eine zentrale Rolle, um Energieverluste zu reduzieren. Varianten wie die Aufsparren-, Zwischen- oder Untersparrendämmung kommen je nach Zustand und Anforderungen zum Einsatz. Die Kosten liegen zwischen 100 und 300 Euro pro Quadratmeter.
Neueindeckung: Eine Erneuerung der Dacheindeckung ist nötig, wenn das Material stark beschädigt oder veraltet ist. Günstige Optionen wie Betondachsteine starten ab 25 Euro pro Quadratmeter, während hochwertigere Materialien wie Schiefer deutlich teurer sein können.
Reparatur des Dachstuhls: Schäden an der Konstruktion erfordern häufig eine Instandsetzung. Hierbei werden Balken ausgetauscht oder verstärkt, was je nach Umfang der Arbeiten ab 50 Euro pro Quadratmeter kosten kann.
Fassadensanierung
Die Außenwanddämmung ist die wirkungsvollste Sanierungsmaßnahme an einem Gebäude. Bei einer Kernsanierung ist sie daher auch unverzichtbar. Kostengünstig ist ein Wärmeverbundsystem (WDVS), das direkt auf die Wand geklebt und verputzt oder verkleidet wird. Beliebt in Norddeutschland ist die Kerndämmung mit einblasbaren oder schüttbaren Flocken.
Neben den Materialkosten fallen auch Kosten für ein Baugerüst sowie eventuell Neugestaltungen von Laibungen, Ecken, Fenstern und dergleichen an. Für das Material muss mit Kosten von 70 bis zu 400 Euro pro Quadratmeter gerechnet werden. Die Lebensdauer liegt bei rund 40 Jahren.
Auf den ersten Blick scheint bei der Sanierung der Fassade der Anstrich die einfachste Methode zu sein. Auch wenn Kalkfarbe bzw. Kunststoff-Dispersionsfarbe günstig sind, sollte auf eine widerstandsfähige Silikatfarbe zurückgegriffen werden. Im Schnitt liegen die Kosten bei 30 Euro pro Quadratmeter. Zusätzlich dürfen die Kosten für das Baugerüst nicht vergessen werden. Diese liegen bei ca. 15 bis 20 Euro pro Quadratmeter inklusive der anfallenden Mietkosten.
Haussanierung von Innen
Bei einem Gebäude mit Sichtfachwerk oder einem denkmalgeschützten Haus darf die Fassade nicht verändert werden. Hier kommt dann nur die Innendämmung der Außenwände infrage. Um eine fachgerechte Dämmung zu garantieren, muss eine sogenannte Dampfbremse installiert werden. Natürlich darf auch die Statik allgemein nicht beeinträgticgt werden. Im Schnitt muss bei der Innendämmung der Außenwände mit Kosten in Höhe von 50 bis 200 Euro pro Quadratmeter gerechnet werden.
Fenster und Türerneuerung
Bei einer Kernsanierung führt kein Weg an der Erneuerung von Fenstern und Türen vorbei. Die Kosten richten sich hier an Anzahl, Größe und Art der Fenster und Türen.
Kunststoff ist bei Fenstern das günstigste Fensterrahmenmaterial. Danach kommt Holz und dann erst der Holz-Alu-Rahmen, der Schnitt kostet um die Hälfte mehr. Neben den Fensterrahmen wird auch die energieeffiziente Dreifach-Verglasung bzw. die übliche Zweifach-Verglasung nötig. Pro Fenster muss mit Kosten ab 650 Euro gerechnet werden.
Für eine Fenstertür sind Preise ab 950 Euro üblich und für eine Hauseingangstür ist mit Kosten von 2.200 bis 2.800 Euro zu kalkulieren. Bei diesen Preisen sind Ausbau und Entsorgung der alten Fenster und Türen enthalten, jedoch keine Rollläden, Insektenschutz oder sonstiges Zubehör.
Baderneuerung
Zur Altbausanierung gehört üblicherweise auch die Erneuerung des Bades. Die günstigste Lösung ist die Badezimmer-Modernisierung mit Fliesen, Sanitärmöbeln einer Badewanne oder Dusche inklusive kleiner Umbaumaßnahmen. Deutlich teurer wird es bei der Komplettsanierung des Badezimmers mit individueller Neugestaltung und Nutzung von hochwertigen Markenprodukten. Pro Quadratmeter muss hier mit Kosten von 1.000 bis 3.500 Euro gerechnet werden.
Bodensanierung
Von einer Bodensanierung ist die Rede, wenn er massiv beschädigt ist. Je nach Art des Schadens kann möglicherweise das Parkett durch Abschleifen ausgebessert werden. Ist dies nicht der Fall, dann bleibt nur das komplette Austauschen des Parkettbodens. Ähnlich sieht es bei gesprungenen Fliesen oder abgewetztem Laminat aus. Meist muss auch hier ein Komplettaustausch erfolgen. Pro Arbeitsstunde berechnen Handwerker zwischen 30 und 60 Euro ohne Materialkosten. Muss beim Boden auch die Unterkonstruktion saniert werden, dann sollten Hauseigentümer mit mindestens 50 Euro pro Quadratmeter kalkulieren.
Kellersanierung
Im Rahmen der Kernsanierung eines Hauses raten Experten auch zur Dämmung der Kellerdecke, welche als eine der effektivsten Maßnahmen bei der Kernsanierung gilt. Je nach verwendetem Material für den Wärmeschutz und der Dicke der Dämmschicht können die Preise variieren. Hauseigentümer können mit Kosten von rund 50 Euro pro Quadratmeter kalkulieren, wobei dies nur die Materialkosten betrifft. Die Kosten für den Handwerker müssen addiert werden. Die Lebensdauer dieser Maßnahme liegt bei über 25 Jahren.
Sanierung der Wasser- und Elektroleitungen
Sehr oft wird bei der Kernsanierung die Erneuerung der elektrischen Leitungen vergessen. Man darf jedoch nicht vergessen, dass sich sowohl die Nutzung als auch die Sicherheitsanforderungen deutlich geändert haben. Es müssen nicht zwingend die Wände aufgestemmt werden, um die neue Elektroinstallation zu ermöglichen.
Vielfach können die Installationen in den Fußleisten oder in Deckenprofilen verlegt werden. Wer sich jedoch eine intelligente Haussteuerung für seine Elektroinstallation wünscht, der muss deutlich tiefer in die Tasche greifen.
Zu den aufwändigen Maßnahmen bei der Kernsanierung zählen die Erneuerung der alten Wasserrohre. Je nach Größe und Zugänglichkeit lohnt es vielfach, eine Neuinstallation in Angriff zu nehmen, statt alte Leitungen zu ersetzen. Bei Verwendung von Kunststoffrohren kann im Vergleich mit Kupferrohren deutlich Geld gespart werden. Pro laufendem Meter muss mit Kosten von 20 bis 60 Euro gerechnet werden – zuzüglich der Arbeitskosten.
Heizungserneuerung
Wer ein älteres Haus gekauft hat, der wird oftmals innerhalb einer bestimmten Frist zur Erneuerung der Heizungsanlage verpflichtet. Die wohl einfachste Methode ist, den alten Heizkessel gegen ein effizientes Brennwertgerät auszutauschen.
Sicherlich kann von Öl auf Gas gewechselt werden, doch im Hinblick auf die aktuelle Preisentwicklung sollte über erneuerbare Energien nachgedacht werden. Dies geht zum Beispiel mit dem Einbau einer Solarthermie. Vielfach wird vorgeschrieben, dass beim Austausch der Heizung auf regenerative Energien gesetzt werden muss.
Wer sich für eine Wärmepumpe oder für eine Holzpelletheizung entscheidet, muss zu Anfang mehr investieren, spart aber auf lange Sicht. Interessierte können von Fördermitteln für die neue Heizung profitieren.
Ist der Austausch der alten Heizung nur eine Maßnahme bei der Kernsanierung, dann sollte man einen Energieberater zurate ziehen, denn nach Dämmung von Dach und Fassade muss die neue Heizung deutlich weniger leisten.
Die Kosten variieren je nach Art der neuen Heizungsanlage und betragen für eine Gasbrennwertheizung zwischen 9.000 und 13.000 Euro, für eine Wärmepumpe zwischen 25.000 und 40.000 Euro und für einen Pelletheizunng zwischen 30.000 und 35.000 Euro. Pro neuem Heizkörper kann mit zusätzlichen Kosten von rund 500 Euro gerechnet werden.
Kernsanierung, ein Kosten-Beispiel
Hier finden Sie ein Beispiel der Baukosten pro qm, damit Sie sich ein besseres Bild von der gesamten Lage verschaffen können:
| Maßnahme | Kosten |
| Erneuerung des Daches (Dacheindeckung) | 80 bis 130 pro qm für die Dacheindeckung |
| Erneuerung des Daches (Dachstuhl) | 50 bis 80 Euro pro qm für den Dachstuhl |
| Fensteraustausch | 500 bis 800 Euro je Fenster |
| Fassadendämmung | 30 bis 300 Euro pro qm |
| Dämmung der Kellerdecke | 15 bis 80 Euro pro qm |
| Heizungserneuerung | abhängig vom System: 8.000 bis 30.000 Euro |
| Erneuerung der Rohrleitungen | 200 bis 300 Euro je Meter |
| Sanierung der elektrischen Leitungen | 100 bis 130 Euro pro qm |
| Umbau der Sanitäranlagen | 9.000 bis 30.000 Euro je nach Individualität |
| Materialkosten | je hochwertiger, umso teurer; Tendenz steigend |
Finanzierungsmöglichkeiten für eine Kernsanierung
Eigentümer werden durch den Staat mit verschiedenen Fördermöglichkeiten finanziell unterstützt. Zum einen können die Kosten für den Handwerker bei der Steuer abgesetzt werden. Dies bedeutet, dass Betroffene bei ihrer Steuererklärung bis zu 20 % der Handwerkerkosten zurückerhalten, maximal jedoch nur 1.200 Euro.
Zusätzlich gibt es Förderprogramme für Altbausanierungen. Die BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle), die BMWi (Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz) sowie die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) bieten verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten im Rahmen der energetischen Sanierungen von Häusern.
Pro Wohneinheit können die Zuschüsse bis zu 75.000 Euro betragen. Kredite können sogar bis zu 150.000 Euro hoch sein und einen Tilgungszuschuss zwischen 5 und 45 % beinhalten.
Zeitlicher Rahmen einer Kernsanierung
Wie lange eine Kernsanierung dauert, kann nicht pauschal beantwortet werden. Unter anderem ist die Dauer der Kernsanierung von den verschiedenen Bauvorhaben abhängig. Sicherlich muss für eine Kernsanierung eines Hauses mehr Zeit eingeplant werden als für die Kernsanierung einer Wohnung.
Zusätzlich muss die Zeit für Anträge zur Baugenehmigungen oder rund um den Denkmalschutz mit eingeplant werden, was in der Regel sehr viel Zeit in Anspruch nimmt. Allein für die Bauarbeiten bei einer Kernsanierung kann gut und gerne mit drei bis sechs Monaten gerechnet werden. Werden alle Planungen und dergleichen dazugerechnet, ist ein Jahr realistisch für eine Kernsanierung.
Die Dauer einer Kernsanierung kann dennoch verkürzt werden, wenn mit den Planungen frühzeitig begonnen wird und wenn Hauseigentümer die Handwerker mit Eigenleistungen unterstützen.
Tipps für eine gelungene Kernsanierung
Damit die Kernsanierung nicht in einem Desaster endet, ist es sinnvoll, die folgenden Tipps zu beachten.
Realistische Kalkulation des Budgets – Viele Einzelschritte gehören zur Kernsanierung und jeder Schritt kostet Geld. Dies gilt insbesondere dann, wenn keine Eigenleistungen erbracht werden. Aus diesem Grund ist die realistische Kalkulation der Kosten wichtig und wenn möglich sollten Kostensteigerungen niedrig gehalten werden.
Absichern der Finanzierung – In der Regel ist bei einer Kernsanierung mit Kosten im fünfstelligen Bereich zu rechnen. Die Finanzierung ist daher besonders wichtig.
Förderungsmöglichkeiten nutzen – Mit staatlichen Förderungen kann das Budget deutlich geschont werden. Aus diesem Grund ist es sinnvoll, sich frühzeitig um die Förderungen zu kümmern.
Prioritäten setzen – Bei kleinem Budget müssen Abstriche gemacht werden. Daher sollte nur mit einer Priorisierung gearbeitet werden. Einige Arbeiten können sicherlich aufgeschoben werden, während andere vom Gesetzgeber vorgeschrieben sind.
Bausubstanz prüfen – Ein Gutachter sollte im Vorfeld die Bausubstanz prüfen, damit es während der Kernsanierung nicht zu unschönen Überraschungen kommt.
Zeitpläne nutzen – Durch Zeitpläne kann die Kostenplanung erleichtert werden und die verschiedenen Gewerke lassen sich besser koordinieren.
Unser Fazit
Wie bereits erwähnt, wird durch eine Kernsanierung ein altes Gebäude in einen neuwertigen Zustand versetzt. Dabei kann es auch technisch auf den neuesten Stand gebracht werden. Die Kosten für eine Kernsanierung können stark variieren und reichen im Schnitt von 400 bis 600 Euro pro Quadratmeter.
Je älter das Gebäude ist, desto höher fallen die Kosten für die Kernsanierung aus und desto größer wird auch die Herausforderung. Durch eine Kernsanierung profitieren Hauseigentümer von einer Wertsteigerung des Hauses sowie von Kosteneinsparungen durch energetische Maßnahmen.
Zusätzlich kann durch die Kernsanierung die Wohngebäudeversicherung um bis zu 50 % günstiger werden. Bei einer Kernsanierung können die Handwerkerkosten bis zu 20 % von der Steuer abgesetzt werden. Des Weiteren gibt es verschiedene Förderprogramme von der BAFA, BMWi und der KfW. Durch Zuschüsse können so die Kosten für die Sanierung des Hauses niedrig gehalten werden.
FAQ zum Thema Kernsanierung Kosten pro Qm
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Als Experte für den Fertighausbau widmet sich Tobias Beuler, der Gründer von Fertighausexperte, allen Fragen rund um Ihr Bauprojekt.
Technisch ausgebildet von der HWK, kaufmännisch ausgebildet von der IHK und weitergebildet im WBZ der Universität St. Gallen sowie vom Bundesverband deutscher Fertigbau, begleitet Tobias Beuler seit 2000 europaweit den Auf- und Ausbau von Fertighäusern. Nachdem er jahrelang selbst auf Baustellen tätig war, bietet er sein Insiderwissen über Fertighausexperte.com seit 2018 an, um Andere bei Ihren Fertigbauprojekten zu unterstützen und ist in TV und Print als Bauexperte bekannt. Mit seinem Buch “Bau keinen Scheiss” ist er seit Juli 2024 auch Spiegel Bestseller Autor.
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