Baugrundgutachten

Erfahrungen & Bewertungen zu Tobias Beuler

Die Planung bei Eigentümern ist in der Regel sehr genau. Nicht selten stellt sich jedoch die Frage, ob der Baugrund dazu gehört. Im folgenden Ratgeber erfahren Eigentümer, weshalb sie nie auf ein Baugrundgutachten durch einen Baugrundgutachter verzichten sollen und wann es zur Pflicht gemacht wird. Es kann im Nachhinein nicht nur Ärger, sondern auch Geld sparen.

Was ist ein Baugrundgutachten?

Mit dem Baugrundachten durch einen Baugrundgutachter wird die Qualität des Bodens geprüft. Im Rahmen des Gutachtens wird ermittelt, ob der Boden als Baugrund verwendbar ist.

Für das Baugrundgutachten gibt es noch weitere Bezeichnungen, die eventuell geläufiger sind. Es ist die Rede von Gründungsgutachten oder geologischer Bericht. In allen Fällen wird der Baugrund geoanalytisch untersucht. Im Rahmen dieser Untersuchungen werden Wechselwirkungen zwischen der Bebauung in der Nähe, dem Grundwasser und dem Bauwerk sowie des Baugrundes und weiteren Gegebenheiten geprüft.

Nicht immer lässt sich sofort ermitteln, ob ein Boden als Grundlage für das Haus geeignet ist. Sehr oft wird auf den ersten Blick das Grundstück für gut befunden, da sich nebenan weitere Häuser befinden. Eventuell muss der Baugrund optimiert werden, da mit dem Hausbau erst begonnen werden darf, wenn der Boden massive Häuser oder einen Keller tragen kann. All dies kann mit einem Baugrundgutachten festgestellt werden. Dies bedeutet, dass ohne ein solches Gutachten eine Immobilie nicht gebaut werden darf.

Ist ein Baugrundgutachten wirklich wichtig?

Mit einem Baugrundgutachten durch einen Baugrundgutachter lassen sich durch detaillierte Analysen Risiken und Schäden bereits im Vorfeld am Bauwerk vermeiden. Sehr oft kommt es zu Schäden wie Risse durch Setzungsverhalten des Bodens, Absackungen oder Feuchtigkeit. Die Experten sprechen hier von einem Baugrundrisiko. Treten solche Schäden auf, droht im schlimmsten Fall der sofortige Baustopp. Dies bedeutet nicht nur sehr viel Ärger für den Eigentümer sondern ist in der Regel auch mit hohen Mehrkosten verbunden. Der Bauherr bekommt mit dem Bodengutachten mehr Sicherheit, was Planung und Kosten angeht. Des Weiteren stellt das Gutachten auch eine rechtliche Absicherung dar, wenn es zu Folgeschäden kommt.

Insbesondere für den Statiker sind alle Daten aus dem Baugrundgutachten durch einen Baugrundgutachter sehr wichtig. Auf Basis der Daten berechnet er das Maß des Fundaments und der Bodenplatte. Statiker sind auf die Informationen aus einem solchen Gutachten angewiesen, denn sie haften für ihre Grundstücks-Berechnungen.

Ist ein Baugrundgutachten notwendig?

Bauherren erlangen nur mit einem detaillierten Baugrundgutachten durch einen Bodengutachter vollkommene Klarheit über die tatsächliche Beschaffenheit des Grundstücks, auf dem sie planen, ihr Haus zu errichten. Auf keinen Fall sollten Häuslebauer so leichtgläubig sein und denken, da es bereits eine große Nachbarschaft gibt, sind die Bodeneigenschaften ideal. Selbst ein Nachbar, der auf seinem Grund ohne Probleme bauen konnte, ist keine Gewähr, dass dies auch auf dem eigenen Grundstück möglich ist. Selbst auf engstem Raum sind unterschiedliche Bodengegebenheiten des Grundstücks keine Seltenheit. Sie lassen sich oftmals nicht auf den ersten Blick erkennen.

Bauherren sollten auch misstrauisch werden, wenn die beauftragte Baufirma oder der Architekt als Experten behaupten, dass das Bauen auch ohne Baugrundgutachten durch einen Bodengutachter möglich und realisierbar ist. Nicht selten sind Argumente wie „Wir kennen die Gegend.“ oder „Wir erkennen das ohne Gutachten.“ zu hören. Hier ist größte Vorsicht angebracht, denn es wird oft versucht das Gutachten trotz der baurechtlichen Pflichten zu umgehen. Eigentümer sollten hier immer auf Nummer sicher gehen und eine Untersuchung des Grundstücks in Auftrag geben. Sehr oft wird behauptet, dass die Kosten für ein Bodengutachten unnötig sind. Das stimmt leider nicht, denn das Gutachten kann bei auftretenden Problemen beim Hausbau helfen, Geld zu sparen und die Nerven zu schonen.

Somit kann gesagt werden, dass blindes Vertrauen ohne Beratung den Bauherren teuer werden kann. Bei Baufirmen handelt es sich schließlich um Wirtschaftsunternehmen, die gewinnorientiert arbeiten müssen. Wird von unproblematischen oder optimalen Bodenbedingungen gesprochen, ohne dass eine Untersuchung und Beratung des Baugrunds vorliegt, sollte man die Finger von dem Unternehmen lassen. Eigentümer sollten immer die Analyse des Gutachtens abwarten. Wurde bereits mit dem Bauen begonnen und stellt sich dann heraus, dass der Baugrund problematisch und für den Bau ungeeignet ist, bedeutet dies für den Bauherren viele tausend Euro an Mehrkosten für das Haus.

Ist ein Baugrundgutachten in Deutschland verpflichtend vorgeschrieben?

In Deutschland sind Baugrundgutachten nicht verpflichtend vorgeschrieben. Dennoch sollten sich Eigentümer vor dem Grundstückskauf oder dem Hausbau ein solches Gutachten in Auftrag geben. Grundstückseigentümer tragen alle Risiken, die vom Baugrundstück durch eine Bebauung mit einem Haus ausgehen, allein. Aus diesem Grund sollten sich Bauherren vor Baubeginn immer ausführlich mit einer Baugrunduntersuchung und dem Baugrundgutachten beschäftigen, auch wenn keine Pflicht dazu besteht. In jedem Fall müssen die Durchführung und der Kostenaufwand der Maßnahme genau geregelt werden. Optimal ist dies, wenn es bereits vor dem Kauf geschieht.

Wirken sich die Baumaßnahmen eventuell auf das Nachbargrundstück aus, besteht die Pflicht zum Erstellen eines Gutachtens. Die wenigsten Eigentümer sind Spezialisten mit entsprechenden Bodenkenntnissen, daher sollten sie sich immer ein Baugrundgutachten von einem Sachverständigen oder Gutachter erstellen lassen. So können Folgeschäden vermieden werden.

Baugrundgutachten vs. Bodengutachten – Was ist der Unterschied?

Das Bodengutachten ist nur ein Teil des Baugrundgutachtens. Im Rahmen der Bodenanalyse werden alle chemischen Bodenuntersuchungen vom Gutachter bewertet und anschließend aufgelistet.

Zu einem vollständigen Baugrundgutachten gehört immer ein Lageplan, der maßstabsgetreu angefertigt sein muss. In diesem Lageplan wird das Baugrundstück markiert. Zu den weiteren Informationen gehören die Höhenbezugs- und Bohransatzpunkte sowie die Bohr- und Rammprofile. Zu dem Baugrundgutachten gehören chemische Analysen, Bodenversuche und Laborprüfberichte des Untergrundes. Zur weiteren Dokumentation werden Fotos beigefügt.

In erster Linie werden für das normale Bodengutachten die Beschaffenheit der Bodenschichten, die Tragfähigkeit und die Wasserverhältnisse untersucht. Sollen Gefahren oder Probleme bestehen, kann das normale Bodengutachten erweitert werden. In einem solchen Fall werden zusätzliche Informationen zu den möglichen Belastungen, für die ein Entsorgen und Abdichtungsmaßnahmen nötig sind, vermerkt. In einigen Fällen ist es nötig, dass das komplette Areal saniert werden muss. Für den Bauherren ist dies mit hohen Kosten verbunden.

Informationen, die im Baugrundgutachten enthalten sind

Beim Baugrundgutachten wird ein besonderes Augenmerk auf die Tragfähigkeit des Untergrunds sowie das Setzungsverhalten gelegt. Von großer Bedeutung sind auch wichtige Informationen zum Grundwasservorkommen und der Versickerung von Oberflächenwasser. Ebenfalls Bestandteil des Gutachtens sind für die Bemessung des Fundaments konkrete und maßgebliche Kennzahlen sowie darauf basierende und fundierte Gründungsempfehlungen. In einigen Regionen in Deutschland wird eine Zuordnung einer möglichen Erdbebenzone vorgenommen.

Diese Infos muss ein Baugrundgutachten enthalten:

  • Bauort
  • Bauwerk
  • Auftraggeber
  • Aufbau des Baugrunds
  • Bodenart und Bodenkennwerte
  • Bodenmechanische Eigenschaften wie etwa Setzungsverhalten und Tragfähigkeit
  • Informationen rund um das Grundwasservorkommen sowie eventuelle mögliche Belastungen
  • Versickerungsfähigkeit von Oberflächenwasser aus Regen oder künstlicher Bewässerung
  • Frostsicherheit
  • Ausführung und Vorgaben des Erdbaus (Aushebung)
  • Abdichtung des Bauwerks – Keller als einfaches Mauerwerk oder wasserdicht
  • Eventuelle Belastungen oder Schadstoffe durch ein erweitertes Gutachten

Werden Probleme oder Auffälligkeiten erkannt, dann werden im Baugrundgutachten konkrete Maßnahmen für die Bodenverbesserung angeraten, zum Beispiel entsprechende Verdichtungen.

Ein erweitertes Bodengutachten

In einem normalen Bodengutachten werden in erster Linie Zusammensetzung und Tragfähigkeit des Bodens sowie die Wasserverhältnisse analysiert. Besteht jedoch ein Verdacht auf mögliche Probleme oder Gefahren für das Bauwerk, kann das reguläre Bodengutachten durch ein spezielles Bodengutachten erweitert werden. Dieses Bodengutachten enthält dann weitere Auskünfte über eventuelle Altlasten und Belastungen, woraus sich eine Relevanz für Abdichtungsmaßnahmen oder die Entsorgung der Altlasten ableitet. In bestimmten Fällen muss das komplette Areal saniert werden. Dies ist eine kostspielige Angelegenheit.

Grundwasser, Altlasten und Blindgänger – Welche Probleme können dadurch entstehen?

Grundwasser – In tieferen Erdschichten kann es zu Schäden an der Immobilie führen. Das sogenannte drückende Wasser übt großen Druck auf die Abdichtungen des Gebäudes aus. Insbesondere ist dies der Fall, wenn der Grundwasserspiegel generell sehr hoch ist und/oder Sickerwasser nicht richtig abfließen kann.

Altlasten – Damit sind giftige Stoffe und Verunreinigungen im Boden gemeint. Diese treten oft auf, wenn das Grundstück im Vorfeld industriell genutzt wurde. In solchen Fällen ist ein großflächiges Flächenrecycling nötig. Die sehr hohen Kosten dafür trägt der Grundstückseigentümer. Bei Baugrund, der im Vorfeld von Militär oder Tankstelle genutzt wurde, ist mit solchen Altlasten zu rechnen.

Blindgänger – Unter der Erde liegen viele unentdeckte Fliegerbomben aus dem Zweiten Weltkrieg. Dies ist auf dem Grundstück der Fall muss eine Beseitigung mit hohem Zeitaufwand und Kosten erfolgen. Gehört das Grundstück zu einer verdächtig ausgewiesenen Fläche, besteht oft eine Sondierungspflicht.

Bodenuntersuchung des Baugrundes

Mittels einer Baugrundsondierung (Rammkernsondierung) sowie verschiedenen Bohrungen (Kleinrammbohrungen) werden alle wichtigen Informationen zum Baugrundstück gewonnen. Die Untersuchungen werden vom Baugrundgutachter an mindestens zwei diagonal gegenüberliegenden Ecken im Boden vorgenommen. Die Erkundungstiefe liegt bei 5 bis 6 m unter der Fundamentsohle. Danach werden im Labor die bodenmechanischen Untersuchungen durchgeführt.

Bodenklassen im Baugrundgutachten

Aus dem Baugrundgutachten lässt sich erkennen, zu welcher Bodenklasse das Baugrundstück gehört. Dies ist wichtig, weil dadurch die Gesamtdauer des Bauvorhabens, die architektonischen Möglichkeiten und somit auch die Baukosten beeinflusst werden. Kosten für den Aushub werden mittels der Bodenklasse kalkuliert.

  •       Bodenklasse 1: Oberboden
  •       Bodenklasse 2: fließende Bodenarten
  •       Bodenklasse 3: leicht lösbare Bodenarten
  •       Bodenklasse 4: mittelschwer lösbare Bodenarten
  •       Bodenklasse 5: schwer lösbare Bodenarten
  •       Bodenklasse 6: leicht lösbarer Fels und vergleichbare Bodenarten
  •     Bodenklasse 7: schwer lösbarer Fels

Auf den ersten Blick lässt sich erkennen, dass die Klasse 3 sich leichter bearbeiten lässt als die Klassen 4 bis 7. Aus diesem Grund werden viele Grundstücke von Baufirmen der Klasse 3 zugeordnet, auch wenn kein Baugrundgutachten zur Beschaffenheit vorliegt.

Die Erstellung des Baugrundgutachtens

Ein Baugrundgutachten ist nicht in wenigen Stunden erstellt. Die Bohrarbeiten auf dem Grundstück dauern am kürzesten. Deutlich mehr Zeit in Anspruch nimmt die detaillierte Bodenuntersuchung im Labor.

Dauer

Für die Bohrarbeiten werden ca. 3 Stunden angesetzt. Die Bodenuntersuchung im Labor dauert dagegen ein paar Tage. Für die darauffolgende schriftliche Ausarbeitung der Ergebnisse müssen weitere ein bis zwei Wochen eingeplant werden. Werden Schadstoffe in den Proben gefunden, verlängert sich die Dauer der Erstellung des Gutachtens.

Wer erstellt das Bodengutachten?

Der erste Ansprechpartner ist ein unabhängiger Sachverständiger für Geotechnik.

Ist ein Bodengutachten öffentlich einsehbar?

Es gibt Städte, Gemeinden und Kommunen, die Daten zu einem potenziellen Baugrundstück veröffentlichen. Jedoch muss klar sein, dass diese Daten nicht so detailliert ausgearbeitet sind wie das Gutachten eines Experten.

Die Daten werden meist bei der Erschließung des Grundstückes bzw. Baugebietes gewonnen und sind eher ein Erschließungsgutachten als ein Bodengutachten.

Problemgrundstück vorher erkennen

Niemand kann einfach untere die Erdkruste schauen. Es sind immer Bohrungen nötig. Einige Indizien können auf ein Problemgrundstück hinweisen:

  • Angehobene oder abgesackte Gehwege
  • Geneigte Straßenlaternen und geneigte Gebäude/Gebäudeteile
  • Aufgeschüttetes Gelände

Bauherren sollten bei diesen Indizien misstrauisch werden, auch wenn nebenan seit Generationen Gebäude stehen. Wurde das Grundstück vorher gewerblich genutzt oder handelte es sich um eine Müllhalde ist ebenfalls Vorsicht geboten.

Ist bei einem Fertighaus das Baugrundgutachten inklusive?

Diese Frage kann mit NEIN beantwortet werden.

Die Kosten für ein Baugrundgutachten

Der übliche Preis liegt bei 5 Euro pro Quadratmeter Grundfläche, sodass sich die Kosten abhängig von der Größe des Grundstückes und dem Aufwand der Analyse zwischen 1.000 und 2.500 Euro bewegen. Baugrundgutachten für Projekte mit Keller sind im Schnitt 15 bis 20 % teurer als Gutachten für Projekte ohne Keller.

Wer muss ein Bodengutachten bezahlen?

Das Gutachten muss immer vom Grundstückseigentümer bezahlt werden und fließt somit nur indirekt in diie Baukosten mit ein.

Alternativen zu einem Bodengutachten

In einigen Fällen liegen bei den Kommunen Daten zu einem Grundstück vor. Doch sind dies keine echten Alternativen zu einem Bodengutachten, da die Informationen bei Weitem nicht so detailliert sind.

Sollte auf dem Grundstück ein Gebäude stehen kann gegen eine Gebühr von 15 bis 100 Euro eine offizielle Bauakte eingesehen werden. Ebenfalls gegen eine Gebühr kann beim örtlichen Umweltamt erfragt werden, ob es auf dem Grundstück bereits entdeckte Altlasten gibt oder ob dort schon mal eine Bombe gefunden wurde.

Unser Fazit zum Baugrundgutachten

Mit einem Baugrundgutachten geht man beim Bau eines Fertighauses oder Massivhauses immer auf Nummer sicher. Die Investition für ein fachmännisches Baugrundgutachten ist in jedem Fall sinnvoll. Bauherren sollten nicht daran sparen, wenn es um die Erfüllung des Traums vom eigenen Zuhause geht.

Autor Tobias Beuler

Aktualisiert: 05.06.2021

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Als Experte für den Fertighausbau widmet sich Tobias Beuler, der Gründer von Fertighausexperte, allen Fragen rund um Ihr Bauprojekt.

Technisch ausgebildet von der HWK, kaufmännisch ausgebildet von der IHK und weitergebildet im WBZ der Universität St. Gallen sowie vom Bundesverband deutscher Fertigbau, begleitet Tobias Beuler seit 2000 europaweit den Auf- und Ausbau von Fertighäusern. Nachdem er jahrelang selbst auf Baustellen tätig war, bietet er sein Insiderwissen über Fertighausexperte.com seit 2018 an, um Andere bei Ihren Fertigbauprojekten zu unterstützen und ist in TV und Print als Bauexperte bekannt.


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