10-Parteienhaus: Planung, Kosten und Bau im Überblick
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Für den Bau eines Mehrfamilienhauses mit zehn Wohneinheiten ist eine deutlich komplexere Planung nötig als für ein Einfamilienhaus oder ein Doppelhaus. Nur selten wagen sich einzelne Bauherren an ein solch umfassendes Projekt, meist übernimmt eine Baugemeinschaft Planung und Umsetzung, wodurch sich sowohl Risiken als auch Kosten auf mehrere Schultern verteilen.
Nichtsdestotrotz handelt es sich bei einem 10-Parteienhaus um eine Investition in die Zukunft, bei der Kosten, Planung, Bau und Finanzierung eng zusammenspielen und Investoren einiges beachten müssen.
Inhaltsverzeichnis
Kurz & Kompakt - Das Wichtigste
Mindestgrundstück Größe: Für ein 10-Parteienhaus sollte das Baugrundstück mindestens 2.000 Quadratmeter groß sein.
Baukosten Quadratmeter: Im Schnitt liegen die Baukosten zwischen 2.700 und 4.000 Euro pro Quadratmeter.
Eigenkapital Finanzierung: Banken fordern üblicherweise 10 bis 20 Prozent Eigenkapital von den Gesamtkosten.
Bauzeit Massivbau: Bei Massivbauweise dauert der Bau meist zwischen 12 und 24 Monaten.
Kaufpreisfaktor Bestand: Bei Bestandsimmobilien bewegt sich der Kaufpreisfaktor zwischen dem 15-fachen und 30-fachen der Jahresnettokaltmiete oder mehr.
Preise, Kosten und Marktentwicklung eines 10-Parteienhauses
Für den Bau eines Mehrfamilienhauses ist in allen Bereichen mit deutlich höheren Kosten zu rechnen als bei einem Einfamilienhaus, Bauweise, Größe, Lage und Ausstattung beeinflussen dabei die Gesamtkosten maßgeblich.
Baukosten
Im Schnitt muss mit einem Preis von 2.700 bis 4.000 Euro pro Quadratmeter gerechnet werden, mehrere Faktoren beeinflussen dabei die Baukosten im Detail.
Größe: Je größer ein Mehrfamilienhaus geplant wird, desto günstiger wird in der Regel der Preis pro Quadratmeter.
Lage: In teuren Lagen wie Städten sind sowohl Grundstücks- als auch Baukosten deutlich höher als in ländlicher Umgebung.
Bauweise: Fertighäuser sind günstiger als Häuser in konventioneller Massivbauweise.
Ausstattung: Je luxuriöser die Ausstattung der Einheiten, desto höher fallen die Gesamtkosten aus.
Besondere Anforderungen wie Keller, Garagen, Aufzüge, Türsprechanlagen, ein Innenhof oder zusätzliche Anforderungen an Schall- und Brandschutz wirken sich ebenfalls auf die Baukosten aus. Für Mehrfamilienhäuser gibt es zudem verschiedene Fördermöglichkeiten, die KfW-Bank bietet etwa über die Programme 124, 296, 297, 298 und 300 Kredite und Tilgungszuschüsse für energieeffiziente Neubauten an, ergänzend stehen Förderungen der BAFA sowie verschiedener Länderprogramme zur Verfügung. Fördermittel können dabei insgesamt eine sechsstellige Summe erreichen.
„Das Steinhaus wirkt im Rohbau erst einmal günstiger. Diesen preislichen Nachteil holt das Fertighaus aber bei den Innenausbau-Gewerken wieder herein, weil die Vorbereitung schon so gut ist, dass ein Handwerker auf der Baustelle weniger Zeit braucht.“ – Fertighausexperte, „Fertighaus: der versteckte Kostenvorteil, den Bauherren kennen sollten“
Preisspanne nach Lage
Der Kaufpreis eines 10-Parteienhauses kann von Hunderttausenden Euro bis zu mehreren Millionen Euro reichen, abhängig von Lage, Zustand und Ausstattung. In teuren A-Städten liegen die Quadratmeterpreise für Mehrfamilienhäuser bei 4.500 bis 8.500 Euro, Städte wie München und Frankfurt am Main gehören zu den teuersten Standorten und erfordern mit steigender Tendenz entsprechend hohe Investitionen. In strukturschwachen Regionen bewegen sich die Quadratmeterpreise dagegen oft zwischen 800 und 1.800 Euro, in Ostdeutschland liegen die Preise für vergleichbare Immobilien insgesamt deutlich niedriger als im Westen.
Kaufpreisfaktor, Rendite und Energieeffizienz
Der Kaufpreisfaktor für Bestandsimmobilien bewegt sich zwischen dem 15-fachen und 30-fachen der Jahresnettokaltmiete oder mehr. In großen Städten liegen die Bruttomietrenditen oft bei rund 3,2 Prozent oder höher, die energetische Effizienz einer Immobilie hat dabei massiven Einfluss auf den erzielbaren Preis.
Bewirtschaftungskosten
Zur Bewirtschaftung eines Mehrfamilienhauses zählen Führung und Verwaltung der Immobilie, die technische Unterhaltung, das Vermietungsmanagement sowie die Kommunikation mit Mietern und Behörden. Neben Instandhaltungskosten für Reparaturen und Wartungen fallen Nebenkosten für Heizung, Strom, Wasser, Reinigung, Gartenpflege und Müllabfuhr an, hinzu kommen Verwaltungskosten für Hausmeister beziehungsweise Verwalter sowie Versicherungen. Steht eine Wohnung leer, muss der Eigentümer sämtliche anfallenden Kosten allein tragen, da sich Leerstandskosten nicht auf die anderen Mieter umlegen lassen.
Finanzierung und Kaufnebenkosten
Banken fordern für die Baufinanzierung üblicherweise 10 bis 20 Prozent Eigenkapital der Gesamtkosten, damit das Investment sicher getragen werden kann. Mit dem Eigenkapital lassen sich Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notargebühren und eventuelle Maklerkosten begleichen. Beim Kauf eines Bestandsobjekts kommen Kaufnebenkosten von etwa 5 bis 12 Prozent des Kaufpreises hinzu. Zu den gängigen Finanzierungsmodellen zählen das Volltilgerdarlehen, das Annuitätendarlehen und das endfällige Darlehen, auch Lebensversicherungen, Bausparverträge und Depotvermögen lassen sich einbinden. Ziel sollte es sein, die Angebote verschiedener Banken hinsichtlich der Konditionen genau zu vergleichen, das Zinsniveau für Baukredite beeinflusst die Finanzierungsstrukturen dabei maßgeblich, ebenso wie die laufende Entwicklung der Bauzinsen. Seit Oktober 2023 gibt es zudem eine Sonderabschreibung von 6 Prozent der Investitionskosten für den Neubau von Mietwohnungen.
Stand der Markt-, Förder- und Zinsangaben: Oktober 2026. Baukosten, Quadratmeterpreise, Kaufpreisfaktoren, Renditen, Erschließungs- und Kaufnebenkosten sowie Bauzinsen sind stichtagsabhängige Richtwerte und schwanken stark nach Region, Zustand und Anbieter. KfW-Programmnummern, Fördersummen und die steuerliche Sonder-/degressive Abschreibung ändern sich regelmäßig und sollten vor der Finanzierung bei der KfW (kfw.de), der BAFA bzw. einem Steuerberater geprüft werden. Der Holzbau-Anteil von 5,3 % bezieht sich auf das Jahr 2020.
Planung eines 10-Parteienhauses
Die Planung eines Mehrfamilienhauses für mehrere Parteien ist deutlich komplexer als bei einem Einfamilien- oder Doppelhaus, Kosten, Bauweise und Größe der Wohneinheiten müssen dabei exakt analysiert werden.
Grundstücksfindung
Bei der Standortsuche müssen sowohl Größe als auch Form des Grundstücks berücksichtigt werden. Für Mehrfamilienhäuser mit sechs bis zehn Wohnungen werden allgemein 1.000 bis 2.000 Quadratmeter Grundstück veranschlagt, ein 10-Parteienhaus bewegt sich am oberen Ende dieser Spanne und sollte mindestens 2.000 Quadratmeter Baugrund haben. Ein möglichst quadratisches Grundstück ermöglicht zudem eine effiziente Bebauung, die Landesbauordnung legt über die Stellplatzpflicht fest, wie viele Parkplätze vorhanden sein müssen.
Für die Erschließung sollten Bauherren mit Kosten zwischen 10.000 und 30.000 Euro kalkulieren, dazu zählen Anschlüsse an Strom, Gas, Wasser, Abwasser und Straßen. Vor dem Grundstückskauf empfiehlt sich zudem ein Baugrundgutachten, das Aufschluss über Tragfähigkeit, Grundwasserverhältnisse, Altlasten und Bodenklassen gibt, zusätzlich lohnt sich Kontakt zur zuständigen Gemeinde für Informationen zu Bebauungsplänen und möglichen Auflagen.
„Wenn man ein paar Tausend Euro für eine vernünftige Auskunft ausgibt, ist das im Moment zwar etwas schmerzhaft. Aber wenn man dadurch eine belastbare Auskunft hat, die einen vor schlimmen Fehlern bewahrt, ist es Gold wert.“ – Fertighausexperte, „Warum ihr NIE am Bodengutachten sparen solltet“
Gebäudekonzept und Bauweise
Neben Anzahl und Größe der Wohneinheiten muss auch die Etagenaufteilung exakt geplant werden, inklusive der Frage, ob die Etagen nur über Treppen oder zusätzlich über einen Aufzug verbunden sind. Ein optimaler Grundriss sollte zudem eine möglichst breite Zielgruppe ansprechen, um die spätere Vermietung oder den Verkauf einzelner Einheiten zu erleichtern.
Mehrfamilienhäuser werden hauptsächlich massiv gebaut, der Anteil der Holzfertigbauweise lag 2020 bundesweit bei 5,3 Prozent. Daneben gewinnt die Hybridbauweise an Bedeutung, bei der Beton mit anderen Materialien kombiniert wird. Ein 10-Parteienhaus fällt je nach Höhe meist unter Gebäudeklasse 3, die Mehrfamilienhäuser bis 7 Meter Höhe umfasst, ab Gebäudeklasse 4 ist zusätzlich ein Brandschutzkonzept erforderlich.
Barrierefreiheit und Energieeffizienz
Die Barrierefreiheit spielt in einem Mehrfamilienhaus eine wichtige Rolle; je nach Landesbauordnung und Gebäudegröße müssen bestimmte Wohnungen barrierefrei erreichbar sein, dazu zählen ausreichend breite Türen und Bewegungsflächen im Eingangs- und Sanitärbereich. Ein Aufzug ist dabei nicht generell vorgeschrieben – eine Aufzugspflicht entsteht meist erst ab einer bestimmten Geschosszahl (häufig ab dem fünften Vollgeschoss); ein 10-Parteienhaus der Gebäudeklasse 3 (bis 7 Meter) liegt in der Regel darunter. Bei der Energieeffizienz sorgen eine gute Dämmung von Wänden und Dach sowie moderne Heizsysteme wie Wärmepumpen oder Hybridheizungen für einen geringeren Energieverbrauch, intelligente Steuerungen für Heizung und Beleuchtung über Smart Home Technik optimieren den Verbrauch zusätzlich.
Bauantrag und Ausschreibung
Für den Neubau muss bei der zuständigen Behörde ein Bauantrag gestellt werden, dem detaillierte Pläne, Berechnungen und Nachweise zu Brand- und Schallschutz beiliegen müssen, je nach Vorhaben sind zusätzliche Genehmigungen etwa für Stellplätze oder einen Garten nötig. Der Architekt übernimmt neben den Entwürfen die Hausplanung, Genehmigungen und Bauleitung, während der Ingenieur die technische Umsetzung von Statik, Heizung, Lüftung und Elektrik sicherstellt. Sobald die Detailplanung mit Grundrissen und Materialauswahl steht, kann die Ausschreibung und Vergabe der einzelnen Gewerke beginnen.
Aufteilung und Verkauf einzelner Wohnungen
Sollen einzelne Wohnungen eines 10-Parteienhauses später separat verkauft werden, braucht es eine Aufteilung in Eigentumswohnungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz.
Abgeschlossenheitsbescheinigung und Teilungserklärung
Die Aufteilung erfordert eine Abgeschlossenheitsbescheinigung von der zuständigen Bauordnungsbehörde, die bestätigt, dass jede Wohneinheit baulich eigenständig abgeschlossen ist. Eine notariell erstellte Teilungserklärung beschreibt zusätzlich die Eigentumsverhältnisse der einzelnen Einheiten, erst mit der Eintragung ins Grundbuch wird die Aufteilung wirksam.
Umwandlungsverbot
In bestimmten Gebieten kann für Mehrfamilienhäuser ab drei Wohneinheiten ein Umwandlungsverbot gelten, das den Verkauf einzelner Wohnungen an einen neuen Käufer einschränkt. Die zugrunde liegende Regelung (§ 250 BauGB) war zunächst bis Ende 2025 befristet; ob sie weiterhin gilt oder verlängert wurde, sollte vor einem Verkauf anhand der aktuellen Rechtslage und der jeweiligen Landesverordnung geprüft werden. Verkäufer und Investoren lassen sich dazu am besten frühzeitig rechtlich beraten.
Bau eines 10-Parteienhauses
Beim Bau eines Mehrfamilienhauses müssen neben der Bauzeit auch Bauvertrag und Bauabnahme sorgfältig beachtet werden.
Bauzeit
Die Bauzeit hängt neben der Größe auch von der Komplexität des Vorhabens ab, Witterungsbedingungen, fehlende Materialien oder Engpässe bei Bauunternehmen können sie zusätzlich verlängern.
Bauweise | Typische Bauzeit |
|---|---|
Massivbauweise | 12 bis 24 Monate |
Fertigbauweise | 6 bis 12 Monate |
Modulbauweise | Wenige Monate für die reine Bauzeit |
Bauvertrag
Der Bauvertrag bildet die Grundlage für die Realisierung eines Mehrfamilienhauses, darin werden neben Leistungen und Vergütung auch weitere Rechte und Pflichten der Vertragsparteien geregelt. Alle Eventualitäten sollten darin bis ins letzte Detail festgehalten werden, um spätere Probleme zu vermeiden.
Bauabnahme
Im Zuge der Bauabnahme überprüft der Bauherr die Leistungen des Bauunternehmens und bestätigt, dass die Arbeiten wie vereinbart erledigt wurden. Die Abnahme wird schriftlich in einem Abnahmeprotokoll festgehalten, darin vermerkt sind auch eventuelle Mängel sowie Fristen für deren Beseitigung. Ein Bausachverständiger kann die Abnahme unterstützen und dabei Bauqualität sowie Vollständigkeit der Leistungen beurteilen.
„Das sind die beiden wichtigsten Termine: einmal die Rohbaukontrolle und später die Hausübergabe – weil sich dann die Beweislast umkehrt.“ – Fertighausexperte, „So plant, baut und prüft man ein Mehrfamilienhaus“
Fazit
Das Mehrfamilienhaus stellt als Kapitalanlage eine solide und attraktive Investition dar. Ein 10-Parteienhaus bietet durch regelmäßige Mieteinnahmen nicht nur ein zusätzliches Einkommen für den Eigentümer, sondern auch eine hohe Rendite.
Ein solch komplexes Objekt bringt viele Vorteile mit sich, dazu zählen neben Einkommen und Rendite auch die Risikostreuung durch Vermietung mehrerer Wohneinheiten sowie eine attraktive Wertsteigerung, da sich Immobilien in guten Lagen zu einem späteren Zeitpunkt besonders rentabel verkaufen lassen.
FAQ – Häufige Fragen zum 10-Parteienhaus
Wie werden die Kosten bei Leerstand einer Wohnung im Mehrfamilienhaus geregelt?
Steht eine Wohnung leer, muss der Eigentümer sämtliche dadurch entstehenden Kosten allein tragen. Leerstandskosten dürfen nicht auf die übrigen Mietparteien umgelegt werden.
Ab welcher Gebäudeklasse ist ein Brandschutzkonzept für ein Mehrfamilienhaus notwendig?
Ab Gebäudeklasse 4 ist für ein Mehrfamilienhaus ein eigenes Brandschutzkonzept erforderlich. Ein 10-Parteienhaus fällt je nach Höhe häufig bereits unter Gebäudeklasse 3, in Einzelfällen kann die Einstufung aber höher ausfallen.
Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und wofür wird sie benötigt?
Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt, dass eine Wohneinheit baulich eigenständig abgeschlossen ist, etwa durch einen eigenen Zugang und abschließbare Räume. Sie wird von der zuständigen Bauordnungsbehörde ausgestellt und ist Voraussetzung dafür, Wohnungen später einzeln zu verkaufen.
Gilt für ein 10-Parteienhaus ein Umwandlungsverbot?
In bestimmten Gebieten kann für Mehrfamilienhäuser ab drei Wohneinheiten ein Umwandlungsverbot gelten, das den Verkauf einzelner Wohnungen an neue Käufer einschränkt. Die zugrunde liegende Regelung (§ 250 BauGB) war zunächst bis Ende 2025 befristet; ob sie noch gilt oder verlängert wurde, sollte vor einem Verkauf anhand der aktuellen Rechtslage geprüft werden.
Wie stark beeinflusst die energetische Effizienz den Kaufpreis eines Mehrfamilienhauses?
Die energetische Effizienz hat einen erheblichen Einfluss auf den erzielbaren Kaufpreis, da sie künftige Sanierungskosten und laufende Energiekosten widerspiegelt. Objekte mit schlechter Energieeffizienz werden am Markt entsprechend mit spürbaren Preisabschlägen gehandelt.
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Als Experte für den Fertighausbau widmet sich Tobias Beuler, der Gründer von Fertighausexperte, allen Fragen rund um Ihr Bauprojekt.
Technisch ausgebildet von der HWK, kaufmännisch ausgebildet von der IHK und weitergebildet im WBZ der Universität St. Gallen sowie vom Bundesverband deutscher Fertigbau, begleitet Tobias Beuler seit 2000 europaweit den Auf- und Ausbau von Fertighäusern. Nachdem er jahrelang selbst auf Baustellen tätig war, bietet er sein Insiderwissen über Fertighausexperte.com seit 2018 an, um Andere bei Ihren Fertigbauprojekten zu unterstützen und ist in TV und Print als Bauexperte bekannt. Mit seinem Buch “Bau keinen Scheiss” ist er seit Juli 2024 auch Spiegel Bestseller Autor.
Auf unserer Website erhalten Sie kostenlose Tipps rund rum den Fertighausbau und können auf Wunsch eine individuelle Betreuung Ihres Bauprojekts buchen. Unsere Experten helfen Ihnen u. a. beim Prüfen von Angeboten und Baubeschreibungen oder dem Optimieren von Werkverträgen, damit Sie Baurisiken mindern können. Zudem besuchen wir Baustellen vor Ort und führen bspw. Rohbaukontrollen durch oder begleiten Hausabnahmen.
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