6-Parteienhaus: Preise, Kosten und Planung im Überblick
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Haben sich Investoren für den Bau oder Kauf eines Mehrfamilienhauses entschieden, denken sie vermutlich bereits an ihre finanzielle Zukunft. Ein 6-Parteienhaus ist nicht nur eine Kapitalanlage, sondern sorgt aufgrund der regelmäßigen Mieteinnahmen für eine sichere Rendite. Als Mehrfamilienhaus, kurz MFH, bietet dieser Haustyp Platz für sechs eigenständige Wohneinheiten auf vergleichsweise kompakter Fläche.
Bauherren und Investoren sollten bei Planung, Kosten, Bau und Kauf eines 6-Parteienhauses einige zentrale Punkte beachten, damit am Ende alles von der Grundstückswahl bis zur späteren Verwaltung zusammenpasst.
Inhaltsverzeichnis
Kurz & Kompakt - Das Wichtigste
Flächenbedarf: Wie viel Wohnfläche ein 6-Parteienhaus umfasst, hängt von Grundstück, Geschosszahl und Grundriss ab; die sechs Einheiten werden in der Praxis meist unterschiedlich groß geplant.
Baukosten Neubau: Die reinen Baukosten für einen Neubau liegen aktuell zwischen 2.200 und 2.800 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.
Gesamtkosten schlüsselfertig: Ein schlüsselfertiges 6-Parteienhaus kostet insgesamt meist zwischen 1,3 und 1,9 Millionen Euro.
Kaufpreisfaktor Bestand: Bei Bestandsobjekten liegt der Kaufpreisfaktor meist zwischen dem 15-fachen und 22-fachen der Jahresnettokaltmiete.
Preisspanne Lage: Der Quadratmeterpreis für Bestandsimmobilien variiert zwischen 2.100 Euro und 3.500 Euro, in A-Metropolen auch darüber.
Was ist ein 6-Parteienhaus?
Bei einem 6-Parteienhaus handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus, das ausreichend Platz für sechs separate Wohnungen bietet. Es ist damit die größere Alternative zum Einfamilienhaus oder Zweifamilienhaus, die für eine oder zwei Parteien ausgelegt sind. Jede Wohnung kann in Größe, Zimmeranzahl und Ausstattung variieren, um den unterschiedlichen Bedürfnissen der Bewohner gerecht zu werden. Typischerweise verfügen die Wohnungen über eine Küche, ein Wohnzimmer, ein Badezimmer sowie ein bis zwei Schlafzimmer, in familienfreundlichen Einheiten ist zusätzlich ein separates Kinderzimmer vorgesehen.
Im Vergleich zum Einfamilienhaus lassen sich in einem Mehrparteienhaus mehrere Haushalte unter einem Dach vereinen. Dies führt zu einer effizienten Nutzung des Grundstücks sowie zum sozialen Austausch zwischen den Mietern. Ein 6-Parteienhaus lässt sich zudem als Mehrgenerationenhaus nutzen, in dem Kinder, Eltern, Enkel und Großeltern unter einem Dach leben. Diese Art des Wohnens bringt allerdings auch Nachteile mit sich, dazu zählen ein höherer Verwaltungsaufwand sowie ein größeres Konfliktpotenzial zwischen den Parteien.
Marktanalyse und Preise für ein 6-Parteienhaus
Vor einer endgültigen Entscheidung zum Bauen oder Kaufen eines Mehrfamilienhauses lohnt sich ein genauer Blick auf die aktuelle Marktlage sowie die Preisentwicklung in diesem Segment.
Aktuelle Marktlage
Die Preise für Grundstücke und Lohnkosten können zwischen den einzelnen Bundesländern stark variieren, zusätzlich bestehen innerhalb eines Bundeslandes je nach Region deutliche Unterschiede. Ein Grundstück in einem Stadtgebiet oder in stadtnaher Lage ist in den meisten Fällen deutlich teurer als Baugrund in ländlichen Gebieten. Ein Grundstück mit 900 Quadratmetern kostet beispielsweise durchschnittlich rund 236 Euro pro Quadratmeter, während die Preise für Bestandsimmobilien in ländlichen Regionen oft zwischen 400.000 und 800.000 Euro liegen.
Mehrfamilienhäuser können sowohl neu gebaut als auch als Bestandsimmobilie erworben werden. Ein neu gebautes Mehrfamilienhaus bietet neben einer hohen Energieeffizienz eine moderne Innenausstattung und deutlich weniger Sanierungsbedarf als eine Bestandsimmobilie. Bei einem Neubau sind Baufortschritt und Kostenkalkulation besser vorhersehbar, zudem profitieren Bauherren von staatlichen Förderungsmöglichkeiten für energieeffiziente Neubauten. Bestehende Mehrfamilienhäuser sind im Vergleich zu einem Neubau oftmals günstiger, erfordern aber häufig Modernisierungen oder Sanierungen. Eine solche Immobilie befindet sich zudem oft in zentralerer Lage, wodurch sich dort eine höhere Mietrendite erzielen lässt.
Preisentwicklung und Einflussfaktoren
In den vergangenen Jahren sind die Preise für Immobilien einschließlich Mehrfamilienhäuser deutlich gestiegen. Im August 2023 lagen die Baukosten bereits um 6,4 Prozent höher als im Vorjahr, der Baupreisindex zeigt insbesondere bei Rohbauarbeiten einen starken Preisanstieg. Für urbane Gebiete wird weiterhin ein moderater Preisanstieg erwartet, während in ländlichen Regionen die Preise eher leicht sinken.
Zu den Einflussfaktoren auf die Kosten eines Mehrfamilienhauses und des Hauses insgesamt zählen neben der Lage auch die Bauweise, da Fertighäuser in der Regel günstiger sind als Massivbauten. Bei der Holzfertigbauweise lassen sich Bauzeit und Materialkosten im Vergleich zu traditionellen Bauformen zusätzlich reduzieren. Auch die gewählte Ausbaustufe beeinflusst die Gesamtkosten erheblich; höhere Investitionen in den Innenausbau sollten jedoch immer im Verhältnis zu möglichen Mieteinnahmen und der erzielbaren Rendite bewertet werden.
"Das Steinhaus wirkt im Rohbau erst einmal günstiger. Diesen preislichen Nachteil holt das Fertighaus aber bei den Innenausbau-Gewerken wieder herein, weil die Vorbereitung schon so gut ist, dass ein Handwerker auf der Baustelle weniger Zeit braucht."
6 Parteien 1
| Kriterium | Fertighaus | Massivhaus |
| Bauzeit | Vorfertigung ermöglicht weitgehend witterungsunabhängiges Arbeiten; je nach Projekt häufig deutlich kürzere Bauzeit | Witterungsbedingte Verzögerungen, insbesondere im Winter, möglich |
| Preissicherheit | Festpreisgarantie häufig üblich, abhängig vom Leistungsumfang | Höheres Risiko für Nachträge und zusätzliche Kosten |
| Start der Mieteinnahmen | Frühere Vermietung durch kürzere Bauzeit möglich | Späterer Mietbeginn bei längerer Bauzeit |
| Energieeffizienz | Häufig bereits hoher energetischer Standard | Abhängig von Bauweise, Dämmung und technischer Ausführung |
Quelle und Stand: Fertighausexperte-Videos „Fertighaus: der versteckte Kostenvorteil“ (2022) und „Mehrfamilienhaus bauen: Tipps, Beispiele und Förderung“ (2023); Bauzeiten sind Richtwerte und hängen vom Anbieter ab.
Kostenfaktoren für ein 6-Parteienhaus
Je nach Lage und Bauqualität können die Preise für ein 6-Parteienhaus stark variieren. Bauherren sollten sich daher für jeden Kostenposten Angebote verschiedener Gewerke einholen, um das beste Preis-Leistungs-Verhältnis zu erzielen.
6 Parteien 2
| Kostenart | Spanne | Hinweis |
| Baukosten Neubau | 2.200 bis 2.800 Euro/m² | Je nach Standard und Ausstattung |
| Schlüsselfertig gesamt | 1,3 bis 1,9 Millionen Euro | Für ein komplettes 6-Parteienhaus |
| Schlüsselfertig pro m² | 1.800 bis 3.000 Euro/m² | Abhängig von Ausstattungsstandard |
| Baunebenkosten | etwa 20 Prozent der Gesamtkosten | Genehmigungen, Versicherungen, Finanzierung |
Stand der Kostenangaben: Oktober 2026. Alle genannten Beträge, Quadratmeterpreise und Prozentwerte sind Markt-Richtwerte und schwanken stark nach Region, Ausstattung, Bauweise und Anbieter; maßgeblich sind konkrete Angebote. Die Angabe zur Baukostenentwicklung (+6,4 %) bezieht sich auf August 2023 und sollte für die aktuelle Budgetplanung aktualisiert werden (Quelle: Statistisches Bundesamt, destatis.de).
Grundstückskosten
Die Grundstückskosten werden stark durch die Wahl des Grundstücks beeinflusst. Entscheidend sind neben der Lage auch die Grundstücksgröße sowie eventuell anfallende Erschließungskosten, je größer die Grundfläche, desto teurer wird das Grundstück in der Regel. Für ein 6-Parteienhaus sollte das Grundstück eine Größe von 500 bis 1.500 Quadratmetern haben, damit ausreichend Platz für das Gebäude, Stellplätze und Außenanlagen bleibt. Grundstücke in begehrten Lagen mit Schulen, Kitas und Anschluss an den öffentlichen Nahverkehr sind dabei deutlich teurer als Grundstücke in weniger gefragten Gebieten. Auch der Zustand des Grundstücks spielt eine Rolle, Bepflanzung oder alte Gebäude verursachen zusätzliche Kosten für die Beseitigung vor Baubeginn.
Baukosten
Für die Planung eines Mehrfamilienhauses mit sechs Wohneinheiten ist im Schnitt mit Kosten von 3.000 bis 5.000 Euro zu rechnen, für die technische Planung können die Kosten auf bis zu 10.000 Euro ansteigen. Das Architektenhonorar richtet sich nach der HOAI und den beauftragten Leistungsphasen. Die einzelnen Leistungsphasen machen dabei unterschiedliche Anteile am Gesamthonorar aus – von rund 2 Prozent für die Grundlagenermittlung bis zu etwa 32 Prozent für die Objektüberwachung. Das gesamte Honorar bewegt sich je nach Projekt üblicherweise im Bereich von rund 10 bis 15 Prozent der Baukosten.
Ein großer Teil der Baukosten entfällt auf den Rohbau einschließlich Fundament, wobei die Auswahl der Materialien entscheidend ist. Mauerziegel sind in der Regel günstiger als Wände aus Ortbeton. Für eine möglichst exakte Kalkulation dürfen zudem die Kosten der verschiedenen Handwerker für Rohbau, Fassade, Innenausbau und Installationen nicht außer Acht gelassen werden.
Ausstattung und Innenausbau
Je nach Art der gewählten Ausstattung müssen Bauherren pro Wohnung zwischen 48.000 und 84.000 Euro kalkulieren, eine Standardausführung ist dabei deutlich günstiger als eine Luxusausführung. Für eine Gaszentralheizung fallen üblicherweise rund 6.000 Euro pro Wohnung an, bei einer Wärmepumpe für das gesamte Haus sind es 25.000 Euro oder mehr. Die Elektroinstallationen kosten pro Wohnung zwischen 1.000 und 5.000 Euro, abhängig von Materialwahl und Qualität.
Bei den Bodenbelägen liegen die Kosten zwischen 10 und 150 Euro pro Quadratmeter, je nach Material wie Fliesen, Laminat, Vinyl oder Parkett, zuzüglich der Arbeitskosten der Handwerker. Für sämtliche Türen in einem Mehrfamilienhaus muss mit 6.000 bis 25.000 Euro kalkuliert werden, die Gesamtkosten für die Fenster liegen zwischen 10.000 und 30.000 Euro.
Nebenkosten und weitere Kostenposten
Die Baunebenkosten machen insgesamt etwa 20 Prozent der Gesamtkosten aus. Dazu zählen Baustelleneinrichtung, verschiedene Bauversicherungen sowie Gebühren für Genehmigungen; neben den direkten Baukosten sollten in der Kalkulation aber auch weitere Posten wie Grundstück, Außenanlagen, Keller oder Bodenplatte berücksichtigt werden. Beim Kauf eines bestehenden Objekts kommen zusätzlich Kaufnebenkosten hinzu, die rund 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen können, darunter Notarkosten, Gebühren für den Grundbucheintrag und die Grunderwerbsteuer.
Soll das Mehrfamilienhaus einen Keller bekommen oder einen Aufzug erhalten, erhöht dies die Kosten zusätzlich; im Fall weiterer Ausstattungsmerkmale steigen die Gesamtkosten entsprechend weiter. Ebenfalls einzuplanen sind Finanzierungskosten sowie ein Budget für unvorhergesehene Ausgaben, etwa durch Kostensteigerungen bei Materialien und Löhnen.
Planung eines 6-Parteienhauses
Eine sorgfältige Planung entscheidet maßgeblich über Wohnkomfort, Baukosten und spätere Vermietbarkeit eines 6-Parteienhauses. Dabei spielen architektonische, technische und rechtliche Aspekte gleichermaßen eine Rolle.
Architektonische Planung
Bei der architektonischen Planung muss auf die Gesamtwohnfläche des Mehrfamilienhauses geachtet werden, damit alle sechs Wohneinheiten sinnvoll untergebracht werden können. Der Bebauungsplan ist dabei entscheidend für die Grundrissplanung, da er Vorgaben zu Höhe, Geschosszahl und Abstandsflächen macht. Ebenso wichtig ist die individuelle Wohnungsgestaltung, dazu zählen Anzahl und Aufteilung der Zimmer, um den Bewohnern optimale Bedingungen zu bieten.
Der Zugang zu den einzelnen Wohnungen, ob im Erdgeschoss oder im Obergeschoss, über Treppenhaus, Flur oder Aufzug, sollte gut durchdacht werden. Für einen angenehmen Wohnkomfort braucht es außerdem Gemeinschaftsbereiche wie Keller, Abstellraum, Dachboden oder einen gemeinsamen Aufenthaltsraum. Eine ausreichende Anzahl an Stellplätzen sowie Spielplatz und Grünanlagen runden eine angenehme Wohnumgebung ab, ein privater Balkon erhöht zusätzlich den Wohnwert.
Technische Planung
Zur technischen Planung zählen Heizung, Warmwasserbereitung und Elektrik, die sorgfältig geplant und umgesetzt werden müssen. Für mehr Nachhaltigkeit sollte auf nachhaltige Materialien und Bauweisen geachtet werden, neben Holz als Baustoff kommen zunehmend auch Recyclingmaterialien zum Einsatz. Eine hochwertige Dämmung von Fassade, Wänden und Dach reduziert Wärmeverluste spürbar, bei ungedämmten Häusern lassen sich die Heizenergieverluste um bis zu 20 Prozent senken. Moderne Heizungssysteme, Wärmepumpen, Photovoltaik und Smart Home Systeme tragen zusätzlich zu einem effizienten Betrieb bei.
Rechtliche Rahmenbedingungen
Rund um den Bau eines Mehrfamilienhauses müssen zudem verschiedene Bauvorschriften eingehalten werden. Der bauliche Brandschutz stellt sicher, dass sich ein Brand nicht unkontrolliert ausbreitet, Wände und Decken müssen deshalb bestimmten Feuerwiderstandsklassen entsprechen. Zusätzlich sind ausreichend Flucht- und Rettungswege sowie bestimmte Schallschutzwerte für Luft- und Trittschall vorgeschrieben. Auch energetische Anforderungen und barrierefreies Bauen zählen zu den baulichen Vorgaben, die jeweilige Landesbauordnung regelt die genauen Anforderungen.
Bau eines 6-Parteienhauses
Der eigentliche Bau eines 6-Parteienhauses gliedert sich in mehrere aufeinanderfolgende Phasen, von der Auswahl der Baupartner bis zur Übergabe an den Bauherren.
Vorbereitungsphase
Die Vorbereitungsphase beginnt mit der Ausschreibung und der Auswahl der Bauunternehmen. Die Ausschreibung sollte alle relevanten Details des Bauvorhabens enthalten, dazu zählen Größe des Mehrfamilienhauses, Anzahl der Wohneinheiten sowie die gewünschte Bauweise. In diesem Schritt lohnt sich eine Anfrage bei mehreren Bauunternehmen, um die verschiedenen Angebote miteinander zu vergleichen, auch ein Blick auf frühere Projekte auf der Seite eines Anbieters kann bei der Auswahl helfen. Anschließend werden mit den Bauunternehmen Verhandlungen geführt, bis ein Bauvertrag abgeschlossen werden kann.
Bauphase
In der Bauphase werden gemeinsam mit dem Bauunternehmen ein Bauablauf sowie ein Zeitplan erstellt. Während der Bauausführung finden regelmäßig Bauüberwachungsmaßnahmen statt, damit sämtliche Arbeiten gemäß Bauvertrag und technischen Anforderungen ausgeführt werden. Die einzelnen Bauphasen sowie relevante Entscheidungen sollten dokumentiert und möglichst mit Fotos festgehalten werden, eine klare Kommunikation zwischen allen Baubeteiligten ist dabei entscheidend.
Fertigstellung und Übergabe
Sobald das Mehrfamilienhaus fertiggestellt ist, wird es auf eventuelle Baumängel überprüft und für die Hausabnahme vorbereitet. Nach der Abnahme und der Beseitigung sämtlicher Mängel kann das Mehrfamilienhaus an den Bauherren übergeben werden, der die einzelnen Wohnungen anschließend vermieten kann.
"Es macht auf jeden Fall Sinn, ein Mehrfamilienhaus mit einem kostensicheren Unternehmen zu bauen – weil man dann eine Festpreisgarantie bekommt und das Projekt nicht teurer werden kann, als es ursprünglich geplant war."
Kauf eines 6-Parteienhauses
Neben dem Neubau ist auch der Kauf eines bestehenden 6-Parteienhauses für viele Investoren eine attraktive Option, die eigene Anforderungen an Kaufentscheidung, Finanzierung und Objektprüfung stellt.
Kaufentscheidung
Soll ein Mehrfamilienhaus gekauft werden, muss im Vorfeld geprüft werden, ob Wohnfläche, Grundrisse und Gesamtfläche den eigenen Anforderungen entsprechen. Auch wenn ein Neubau gegenüber einem bestehenden Mehrfamilienhaus einige Vorteile bietet, entscheiden sich viele Investoren aus Zeit- und Kostengründen für den Kauf eines bestehenden Objekts. Die Wohneinheiten können dabei direkt vermietet werden, oder bestehende Mieter werden übernommen, sodass bereits ab dem ersten Tag Mieteinnahmen erzielt werden. Als Orientierungswert dient Investoren häufig die erzielbare Kaltmiete pro Quadratmeter, die je nach Region und Ausstattung stark variiert.
Kaufprozess und Finanzierung
Die Investition in ein Mehrfamilienhaus erfordert zudem eine gut durchdachte Finanzierungsstrategie. Investoren sollten sich im Vorfeld umfassend von einem Experten oder Steuerberater beraten lassen, auch für Rechtsfragen rund um den Kaufvertrag empfiehlt sich fachkundige Unterstützung. Je nach Kaufmodell können neben dem Hauptvertrag weitere Verträge notwendig sein, etwa bei einer Aufteilung nach Wohnungseigentum oder bei Fremdverwaltung.
Bewertung und Due Diligence
Sowohl eine Bewertung als auch eine Due Diligence, also eine sorgfältige Prüfung, sind beim Kauf eines Mehrfamilienhauses unverzichtbar. Im Rahmen der Bewertung wird der Verkehrswert ermittelt, während bei der Due Diligence technische, finanzielle, rechtliche und steuerliche Risiken und Chancen analysiert werden. Dabei geht es insbesondere um die bauliche Substanz sowie den Zustand der technischen Anlagen, ein Bausachverständiger sollte hier nach Möglichkeit hinzugezogen werden.
"Man muss nicht jeden Tag auf der Baustelle sein, sondern man muss die wichtigen Stellen kontrollieren – und dann wird das Haus dadurch garantiert besser."
Fazit
Nicht nur die Grundfläche eines Mehrfamilienhauses, sondern auch die einzelnen Einheiten und deren Grundrisse beeinflussen die Gesamtkosten beim Bauen oder Kaufen maßgeblich. Ein durchdachter Grundriss mit gut nutzbaren Räumen, etwa für Küche, Wohn- und Schlafbereiche, kann langfristig den Wohnkomfort und die Vermietbarkeit verbessern.
Je nach verfügbarem Budget lassen sich die Wünsche und Vorstellungen der Investoren in Bezug auf Ausführung und Gestaltung der Wohneinheiten umsetzen. Ein 6-Parteienhaus bleibt dabei eine Investition in die Zukunft und kann sowohl als Kapitalanlage als auch als Altersvorsorge dienen.
FAQ – Häufige Fragen zum 6-Parteienhaus
Wie groß ist die durchschnittliche Wohnfläche pro Einheit in einem 6-Parteienhaus?
Die Wohnfläche pro Einheit richtet sich nach der geplanten Gesamtwohnfläche und der Aufteilung des Gebäudes. In der Praxis werden die sechs Einheiten häufig unterschiedlich groß geplant, sodass sich keine feste Durchschnittsgröße nennen lässt – maßgeblich ist der Grundriss des jeweiligen Projekts.
Wie hoch ist der Verwaltungsaufwand für ein 6-Parteienhaus im Vergleich zu kleineren Mehrfamilienhäusern?
Mit steigender Anzahl an Parteien wächst auch der Verwaltungsaufwand, da mehr Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen und Ansprechpartner koordiniert werden müssen. Viele Eigentümer beauftragen deshalb ab dieser Größenordnung eine externe Hausverwaltung.
Welche Rolle spielt der Bebauungsplan bei der Planung eines 6-Parteienhauses?
Der Bebauungsplan legt unter anderem die zulässige Geschosszahl, die Gebäudehöhe und die einzuhaltenden Abstandsflächen fest. Er bestimmt damit maßgeblich, wie groß und in welcher Form ein 6-Parteienhaus auf dem jeweiligen Grundstück überhaupt realisiert werden darf.
Wie stark lassen sich Heizkosten durch eine bessere Dämmung senken?
Bei ungedämmten Häusern lassen sich die Heizenergieverluste durch eine hochwertige Dämmung von Fassade, Wänden und Dach um bis zu 20 Prozent reduzieren. Über die Nutzungsdauer eines Mehrfamilienhauses macht sich diese Investition in der Regel deutlich bemerkbar.
Welche Nebenkosten fallen beim Kauf eines bestehenden 6-Parteienhauses zusätzlich an?
Die Kaufnebenkosten liegen meist bei rund 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises.
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Als Experte für den Fertighausbau widmet sich Tobias Beuler, der Gründer von Fertighausexperte, allen Fragen rund um Ihr Bauprojekt.
Technisch ausgebildet von der HWK, kaufmännisch ausgebildet von der IHK und weitergebildet im WBZ der Universität St. Gallen sowie vom Bundesverband deutscher Fertigbau, begleitet Tobias Beuler seit 2000 europaweit den Auf- und Ausbau von Fertighäusern. Nachdem er jahrelang selbst auf Baustellen tätig war, bietet er sein Insiderwissen über Fertighausexperte.com seit 2018 an, um Andere bei Ihren Fertigbauprojekten zu unterstützen und ist in TV und Print als Bauexperte bekannt. Mit seinem Buch “Bau keinen Scheiss” ist er seit Juli 2024 auch Spiegel Bestseller Autor.
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