Der Komplettratgeber für 6-Parteienhäuser

Was ist ein 6-Parteienhaus?

• Definition und Grundkonzept – Bei einem solchen Haus handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus, welches ausreichend Platz für sechs separate Wohnungen bietet. Das 6-Parteienhaus ist somit die Alternative zum Einfamilienhaus bzw. Zweifamilienhaus, welches für eine oder zwei Familien geeignet ist. Grundsätzlich kann in einem 6-Parteienhaus jede Wohnung sowohl in Größe als auch in Anzahl der Zimmer sowie der Ausstattung variieren, um den unterschiedlichen Bedürfnissen der Bewohner gerecht zu werden. Typischerweise verfügen die Wohnungen über eine Küche, ein Wohnzimmer, ein Badezimmer sowie ein bis zwei Schlafzimmer. In familienfreundlichen Einheiten ist zudem ein separates Kinderzimmer vorgesehen.

• Vor- und Nachteile eines Mehrparteienhauses – Im Vergleich zum Einfamilienhaus lassen sich in einem Mehrparteienhaus mehrere Haushalte unter einem Dach vereinen. Dies führt zu einer effizienten Nutzung des Grundstücks sowie zum sozialen Austausch zwischen den Mietern. Des Weiteren kann ein Mehrfamilienhaus auch als Mehrgenerationenhaus genutzt werden, um alle Familienmitglieder von den Kindern über die Eltern, Enkel und Großeltern unter einem Dach zu vereinen. Das Mehrparteienhaus bringt aber auch Nachteile mit, welche sich in einem höheren Verwaltungsaufwand sowie einem höheren Konfliktpotenzial zeigen.

Marktanalyse und Preise für ein 6-Parteienhaus

Bevor eine endgültige Entscheidung zum Bauen oder Kaufen eines Mehrfamilienhauses getroffen wird, sollten Bauherren sich sowohl die aktuelle Marktlage als auch die Preisentwicklung in diesem Segment genauer anschauen.

Aktuelle Marktlage

• Marktpreise in verschiedenen Regionen: Sowohl die Preise für Grundstücke als auch die Lohnkosten können in den einzelnen Bundesländern stark variieren. Zusätzlich gibt es auch innerhalb eines Bundesland je nach Region deutlich Unterschiede. Ein Grundstück in einem Stadtgebiet oder in stadtnaher Lage ist in den meisten Fällen deutlich teurer als Baugrund in ländlichen Gebieten.

• Vergleich von Neubau- und Bestandsimmobilien: Mehrfamilienhäuser können sowohl neu gebaut als auch als Bestandsimmobilie erworben werden. Das neu gebaute Mehrfamilienhaus bietet neben der Energieeffizienz eine moderne Innenausstattung und deutlich weniger Sanierungsbedarf als eine Bestandsimmobilie. Bei einem Neubau sind sowohl der Baufortschritt als auch die Kostenkalkulation vorhersehbar. Bauherren profitieren von staatlichen Förderungsmöglichkeiten für energieeffiziente Neubauten und sind sowohl bei der Gestaltung als auch bei der Aufteilung der Wohnungen flexibel. Bestehende Mehrfamilienhäuser dagegen sind im Vergleich zu einem Neubau oftmals deutlich günstiger, erfordern allerdings oft Modernisierungen, Renovierungen oder gar Sanierungen. Vielfach verfügen solche Mehrfamilienhäuser über ältere Ausstattungsvarianten und bieten den Eigentümern weniger Flexibilität bei der Gestaltung. In den meisten Fällen befinden sich Häuser im Bestand in zentralen Lagen, sodass hier eine höhere Mietrendite erzielt werden kann.

Preisentwicklung

• Historische Preisentwicklung und Prognosen – In den letzten Jahrzehnten kam es zu einer deutlichen Mehrsteigerung bei Immobilien inklusive der Mehrfamilienhäuser. So zeigt uns der Baupreisindex, dass Rohbauarbeiten in den letzten Jahren einen starken Preisanstieg erfahren haben. Für 2025 wird ein moderater Preisanstieg für nahezu jede Immobilie in den urbanen Gebieten vorausgesagt, während in ländlichen Regionen die Preise leicht sinken.

• Einflussfaktoren auf die Preisentwicklung – Zu den Einflussfaktoren, die sich auf die Kosten eines Mehrfamilienhauses auswirken, zählen neben der Lage auch die Bauweise, da Fertighäuser in der Regel günstiger sind als Massivbauten. Besonders bei der Holzfertigbauweise lassen sich Bauzeit und Materialkosten im Vergleich zu traditionellen Bauformen deutlich reduzieren. Bei den Gesamtkosten für ein solches Haus ist auch die Ausbaustufe entscheidend, da ein höherer Ausbaustandard die Baukosten in die Höhe treibt. Und last but not least darf auch die Baukostenentwicklung nicht aus den Augen verloren werden, denn in den letzten Jahren sind die Baupreise deutlich gestiegen, sodass keine echte Prognose für die Zukunft gestellt werden kann.

Kostenfaktoren für ein 6-Parteienhaus

Je nach Lage und Bauqualität können die 6-Parteienhaus-Preise stark variieren. Zum besseren Verständnis haben wir uns die verschiedenen Kostenfaktoren für ein solches Objekt näher angeschaut. Grundsätzlich sollten Bauherren sich Angebote der verschiedenen Gewerke einholen, umso das beste Preis-Leistungs-Verhältnis zu erhalten.

Grundstückskosten

Diese werden durch die Wahl des Grundstücks stark beeinflusst. Entscheidend für die Grundstückskosten sind neben der Lage auch die Grundstücksgröße sowie eventuell anfallende Erschließungskosten. Je größer die Grundfläche ist, umso teurer wird das Grundstück. Für ein Reihenhaus mit 6 Parteien sollte das Grundstück eine Größe von 500 bis 1.500 Quadratmeter haben, sodass ausreichend Platz für das Gebäude, benötigte Stellplätze und für Außenanlagen ist. Es gilt zu beachten, dass Grundstücke in begehrten Lagen mit Schulen, Kitas, Einkaufsmöglichkeiten und Anschluss an öffentliche Verkehrsmittel deutlich teurer sind. Ein erschlossenes Grundstück mit Anschluss an die verschiedenen Versorgungsleitungen sowie Zufahrtsstraßen ist ebenfalls teurer als unerschlossene Grundstücke. Ebenso wichtig bei den Grundstückskosten ist der Zustand des Grundstücks. Ist dies bepflanzt oder befinden sich alte Gebäude darauf, verursacht dies zur Beseitigung Zusatzkosten, bevor mit dem Bau des Mehrfamilienhauses begonnen werden kann. .

Baukosten

• Kosten für Planung und Architektur – Um ein Mehrfamilienhaus mit 6 Wohneinheiten zu planen ist im Schnitt mit Kosten von 3.000 bis 5.000 Euro zu rechnen. Für die technische Planung können die Kosten bis auf 10.000 Euro ansteigen. Die Architekturkosten für ein Mehrfamilienhaus sind mit denen eines Einfamilienhauses zu vergleichen. Je nach Wahl der Leistungsphasen kann das Architektenhonorar zwischen 2 und 32 % der Gesamtkosten betragen.

• Materialkosten und Bauausführung – Der Rohbau einschließlich Fundament zählt bei den Mehrfamilienhäusern zu den größten Kostenfaktoren, wobei es immer auf die Auswahl der Materialien ankommt. In der Regel sind Mauerziegel günstiger als Wände aus Ortbeton. Um die Baukosten möglichst exakt zu planen, dürfen bei der Kalkulation die Angaben für die Leistungen der verschiedenen Handwerker für Rohbau, Fassade, Innenausbau und Installationen nicht außer Acht gelassen werden.

• Nebenkosten – Dazu zählen neben der Baustelleneinrichtung, und den verschiedenen Bauversicherungen auf die Gebühren für Genehmigungen und dergleichen.

Ausstattung und Innenausbau

• Standard- vs. Premium-Ausstattung: Bauherren können für die einzelnen Einheiten im Haus den Ausstattungsstandard frei wählen. Dabei ist klar, dass eine Standardausführung günstiger ist, als wenn Wert auf eine Luxusausführung gelegt wird. Je nach Ausstattungsvariante müssen Bauherren pro Wohnung zwischen 48.000 und 84.000 Euro kalkulieren.

• Kosten für Heizung, Sanitär, Elektroinstallation: Üblicherweise können Bauherren für eine Gaszentralheizung in einem Mehrfamilienhaus mit Investitionskosten von ca. 6.000 Euro pro Wohnung rechnen. Entscheiden sich Bauherren für eine Wärmepumpe, sind es für das komplette Haus 25.000 Euro oder mehr an Investitionskosten. Die Kosten für die Sanitärinstallationen hängen unter anderem von der Größe des Hauses sowie den gewählten Materialien ab. Für die Elektroinstallationen muss mit Kosten pro Wohnung zwischen 1.000 und 5.000 Euro gerechnet werden. Auch hier kommt es auf die gewählten Materialien und die Qualität an.

• Kosten für Bodenbeläge, Türen und Fenster: Für die Bodenbeläge belaufen sich die Kosten zwischen 10 und 150 Euro pro Quadratmeter. Entscheidend ist hierbei das Material, da neben Fliesen auch Laminat, Vinyl oder Parkett verlegt werden kann. Nicht vergessen werden dürfen hier die Arbeitskosten der Handwerker. Für sämtliche Türen in einem Mehrfamilienhaus muss mit 6.000 bis 25.000 Euro kalkuliert werden. Die Gesamtkosten für die Fenster im Mehrfamilienhaus liegen zwischen 10.000 und 30.000 Euro.

Weitere Kosten

Soll das Mehrfamilienhaus einen Keller bekommen und muss ein Aufzug installiert werden, dann erhöht dies die Kosten ebenfalls.

Zu den weiteren Kosten beim Hausbau zählen Notarkosten, Gebühren für den Grundbucheintrag, Grunderwerbssteuer, Baugenehmigungen, Versicherungen, Finanzierungskosten sowie bereits erwähnt die möglichen Erschließungskosten, wenn diese nicht in den Grundstückskosten enthalten sind.

Des Weiteren ist es ratsam, ein extra Budget für unvorhergesehene Ausgaben einzuplanen. Dies kann durch Kostensteigerungen bei den Materialien und Löhnen sowie bei sonstigen Problemen der Fall sein.

Planung eines 6-Parteienhauses

• Architektonische Planung – Grundsätzlich muss dabei auf die Gesamtwohnfläche des Mehrfamilienhauses geachtet werden, damit alle sechs Wohneinheiten darin untergebracht werden können. Des Weiteren geht es um die individuelle Wohnungsgestaltung. Dazu zählen sowohl die Anzahl als auch die Aufteilung der Zimmer, um den Bewohnern optimale Bedingungen bieten zu bieten. Der Zugang zu den einzelnen Wohnungen, ob im Erdgeschoss oder im Obergeschoss, über Treppenhaus, Flur und Aufzug sollte gut durchdacht werden. Um einen angenehmen Wohnkomfort im Mehrfamilienhaus zu gewährleisten, muss auch an Gemeinschaftsbereiche wie Keller, Abstellraum, Dachboden oder ein Gemeinschaftsraum, der von allen Bewohnern gleichermaßen genutzt werden kann, gedacht werden. Nicht zu vergessen sind eine ausreichende Anzahl an Stellplätzen sowie ein Spielplatz und genügend Grünanlagen, die für eine angenehme Wohnumgebung sorgen. Wo es baulich möglich ist, erhöht ein privater Balkon den Wohnwert erheblich und bietet zusätzlichen Raum für Erholung im Freien.

• Technische Planung – Diese umfasst die Technik des Mehrfamilienhauses. Dazu zählen Heizung, Warmwasserbereitung sowie die Elektrik. Um einen effizienten und zuverlässigen Betrieb sicherzustellen, muss die Technik sorgfältig geplant und umgesetzt werden. Für mehr Nachhaltigkeit und Energieeffizienz in einem Mehrfamilienhaus sollte auf nachhaltige Materialien und Bauweisen geachtet werden. Neben Holz als Baustoff sollten auch Recyclingmaterialien beim Objektbau zum Einsatz kommen. Damit Wärmeverluste reduziert und die Heizkosten gesenkt werden können, sollte Wert auf eine hochwertige Dämmung von Fassade, Wänden und Dach gelegt werden. Mit einem Gründach lasen sich sogenannte Wärmeinsel-Effekte reduzieren. In Bezug auf die Energieeffizienz sollte auf moderne Heizungssysteme, Wärmepumpen und Photovoltaik gesetzt werden. Mithilfe von Smart Home Systemen lässt sich der Energieverbrauch in einem Mehrfamilienhaus optimieren.

• Rechtliche Rahmenbedingungen – Rund um den Bau eines Mehrfamilienhauses müssen die verschiedenen Bauvorschriften und gesetzlichen Regelungen eingehalten werden. Der bauliche Brandschutz stellt sicher, dass ein Brand sich nicht unkontrolliert ausbreitet und auf Nachbargebäude übergreift. Aus diesem Grund müssen Wände und Decken bestimmten Feuerwiderstandsklassen entsprechen. Des Weiteren muss das Mehrfamilienhaus über ausreichend Flucht- und Rettungswege verfügen, um bei einem Brand eine sichere Evakuierung zu gewährleisten. In Bezug auf den Schallschutz müssen bestimmte Schallschutzwerte im Mehrfamilienhaus erfüllt werden. Dabei geht es zum Beispiel um den Luftschallschutz sowie um den Trittschallschutz. Zu den weiteren baulichen Anforderungen zählen neben den energetischen Anforderungen auch die Barrierefreiheit in einem Mehrfamilienhaus. Sämtliche bauliche Anforderungen können in den jeweiligen Landesbauordnungen nachgelesen werden.

Bau eines 6-Parteienhauses

• Vorbereitungsphase – Diese beginnt mit der Ausschreibung und der Auswahl der verschiedenen Bauunternehmen. Die Ausschreibung muss alle relevanten Details des Bauvorhabens Mehrfamilienhaus enthalten. Dazu zählen Größe des Mehrfamilienhauses, Anzahl der Wohneinheiten sowie die gewünschte Bauweise. In diesem Zusammenhang müssen die verschiedenen Angebote eingeholt und miteinander verglichen werden. Man kann sich in diesem Schritt auch an eine Bauberatung wenden. Im Anschluss daran werden mit den einzelnen Bauunternehmen Verhandlungen geführt, um einen Vertragsabschluss herbeizuführen. In der Regel wird die Baufirma mit dem besten Angebot den Zuschlag erhalten und es kann ein Bauvertrag abgeschlossen werden.

• Bauphase – Es wird gemeinsam mit den Bauunternehmen ein Bauablauflauf sowie ein Zeitplan erstellt. Während der Bauausführung werden regelmäßig Bauüberwachungsmaßnahmen durchgeführt, um sicherzustellen, dass sämtliche Arbeiten gemäß dem Bauvertrag sowie den technischen Anforderungen ausgeführt werden. Die einzelnen Bauphasen sowie relevante Schritte und Entscheidungen werden dokumentiert und eventuell mit Fotos untermauert. Wichtig in diesem Zusammenhang ist die Kommunikation und die Koordination zwischen allen Baubeteiligten.

• Fertigstellung – Sobald das Mehrfamilienhaus fertiggestellt ist, wird es auf eventuelle Mängel überprüft und für die Bauabnahme vorbereitet. Nach Bauabnahme und Beseitigung sämtlicher Mängel kann das Mehrfamilienhaus dem Bauherren übergeben werden, damit dieser die Wohnungen innerhalb des Mehrfamilienhauses vermieten kann.

Kauf eines 6-Parteienhauses

• Kaufentscheidung – Soll ein Mehrfamilienhaus gekauft werden, muss im Vorfeld überprüft werden, ob es die Bedürfnisse in Bezug auf die Fläche zum Wohnen, die Grundrisse in den Wohneinheiten sowie die Wünsche an die Gesamtfläche erfüllt. Das Mehrfamilienhaus bzw. das Reihenhaus sollte nur gekauft werden, wenn es den gestellten Anforderungen gerecht wird. Auch wenn ein Neubau im Vergleich mit einem bestehenden Mehrfamilienhaus eine Reihe von Vorteilen mit sich bringt, entscheiden sich immer öfter Investoren für den Kauf. Die Wohneinheiten in einem gekauften Mehrfamilienhaus können direkt vermietet werden oder bestehende Mieter werden übernommen, sodass vom ersten Tag an Mieteinnahmen generiert werden können. Als Orientierungswert für Investoren dient häufig die erzielbare Kaltmiete pro Quadratmeter, die je nach Region und Ausstattung stark variiert.

• Kaufprozess – Die Investitionen rund um das Mehrfamilienhaus erfordern eine gut durchdachte Finanzierung und damit verbunden auch eine Finanzierungsstrategie. Investoren sollten sich daher im Vorfeld umfassend von einem Experten bzw. einem Steuerberater informieren und beraten lassen. Dies gilt auch für die verschiedenen Rechtsfragen oder bei Fragen rund um den Kaufvertrag. Neben dem Hauptvertrag können je nach Kaufmodell weitere Verträge notwendig sein – etwa bei Aufteilung nach Wohnungseigentum oder bei Fremdverwaltung.

• Bewertung und Due Diligence – Sowohl die Due Diligence (angemessene Sorgfalt) als such eine Bewertung sind beim Kauf eines Mehrfamilienhauses unabdingbar. Im Rahmen der Bewertung wird der Verkehrswert ermittelt, während beim Due Diligence die Risiken und die Chancen rund um den Kauf analysiert werden. Dazu zählen technische, finanzielle, rechtliche sowie steuerliche Aspekte. Bei der Bewertung geht es um die bauliche Substanz sowie den Zustand der technischen Anlagen. Nach Möglichkeit sollte hier ein Bausachverständiger zurate gezogen werden.

Fazit

Nicht nur die Grundfläche beim Mehrfamilienhaus, sondern auch die einzelnen Einheiten sowie deren Grundrisse haben einen großen Einfluss auf die Gesamtkosten beim Bauen oder Kaufen der Mehrfamilienhäuser. Ein durchdachter Grundriss mit gut nutzbaren Räumen – etwa für Küche, Wohn- und Schlafbereiche – kann langfristig den Wohnkomfort und die Vermietbarkeit verbessern.

Je nach vorhandenem Budget der Investoren können die Wünsche und Vorstellungen in Bezug auf Ausführung und Gestaltung der Wohneinheiten realisiert werden.

Grundsätzlich gilt, dass das Mehrfamilienhaus eine Investition in die Zukunft ist und sowohl als Kapitalanlage als auch als Altersvorsorge gesehen werden kann.