Viergeschossiges Haus planen, bauen und kaufen
- Die Doku des Jahres „Ausgerechnet- Fertighaus“ mit Tobias Beuler jetzt in der ARD Mediathek schauen
- Die Doku des Jahres „Ausgerechnet- Fertighaus“ mit Tobias Beuler jetzt in der ARD Mediathek schauen
- Die Doku des Jahres „Ausgerechnet- Fertighaus“ mit Tobias Beuler jetzt in der ARD Mediathek schauen
- Die Doku des Jahres „Ausgerechnet- Fertighaus“ mit Tobias Beuler jetzt in der ARD Mediathek schauen
Ein viergeschossiges Haus schafft auf kleiner Grundfläche viel Wohnraum und ist vor allem in dicht bebauten Lagen eine wirtschaftlich sinnvolle Lösung. Vier Geschosse eröffnen Spielraum für mehrere Wohnungen, generationsübergreifendes Wohnen oder eine Kombination aus Wohnen und Arbeiten unter einem Dach.
Als Neubau in moderner Holzbauweise oder als massiv errichtetes Objekt vereint ein solches Gebäude urbane Flächennutzung mit langfristiger Wertstabilität. Gleichzeitig steigen mit jedem zusätzlichen Geschoss die Anforderungen an Statik, Brand- und Schallschutz sowie an das Genehmigungsverfahren.
Inhaltsverzeichnis
Kurz & Kompakt - Das Wichtigste
Maximaler Wohnraum: Ein viergeschossiges Haus besitzt vier Vollgeschosse und nutzt begrenzte Grundstücksflächen optimal. Es eignet sich für Mehrfamilienhäuser, Mehrgenerationenwohnen und Kapitalanlagen.
Begriffe synonym: Viergeschossig und vierstöckig bezeichnen im allgemeinen Sprachgebrauch ein Gebäude mit vier übereinanderliegenden Ebenen.
Erhöhte Anforderungen: Vier Geschosse fallen baurechtlich meist in die Gebäudeklasse 4 und stellen höhere Ansprüche an Brandschutz, Schallschutz und Barrierefreiheit.
Realistische Baukosten: Die Kosten liegen je nach Bauweise und Ausstattung bei rund 2.000 bis 3.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, in Ballungsräumen darüber.
Holz oder Massiv: Die Holzbauweise punktet mit kurzer Bauzeit, hoher Energieeffizienz und gutem Raumklima, während der Massivbau beim Schallschutz Vorteile bietet.
Was ist ein viergeschossiges Haus?
Ein viergeschossiges Haus ist ein Gebäude mit vier nutzbaren Ebenen übereinander. In der Regel setzt es sich aus einem Erdgeschoss und drei Obergeschossen zusammen, alternativ aus Erdgeschoss, zwei Obergeschossen und einem ausgebauten Dach- oder Staffelgeschoss. Ein solches Gebäude schafft auf gleicher Grundfläche etwa die vierfache Wohnfläche eines eingeschossigen Baus.
Die zusätzliche Höhe verlagert den Wohnraum in die Vertikale. Das reduziert den Flächenverbrauch pro Wohneinheit und macht die Bauform besonders in Städten mit knappen und teuren Grundstücken attraktiv.
Worin unterscheiden sich viergeschossig und vierstöckig?
Im alltäglichen Sprachgebrauch bezeichnen viergeschossig und vierstöckig ein Gebäude mit vier übereinanderliegenden Ebenen. Ein vierstöckiges Haus und ein viergeschossiges Haus meinen daher dieselbe Bauform. Die Begriffe Geschoss, Stockwerk und Etage werden weitgehend synonym verwendet.
Ein technischer Unterschied besteht in der baurechtlichen Zählweise. Maßgeblich ist der Begriff des Vollgeschosses, den die jeweilige Landesbauordnung definiert. Als Vollgeschoss gilt eine Ebene, die eine bestimmte Mindesthöhe über einen festgelegten Flächenanteil erreicht. Kellergeschosse und niedrige Dachräume zählen häufig nicht als Vollgeschoss. Für die Bemessung der zulässigen Bebauung ist deshalb nicht die umgangssprachliche Stockwerkszahl entscheidend, sondern die Zahl der Vollgeschosse im Bebauungsplan.
Für wen eignet sich ein viergeschossiges Haus?
Ein viergeschossiges Haus eignet sich für unterschiedliche Wohnkonzepte auf begrenzter Fläche. Die häufigsten Formen sind das Mehrfamilienhaus mit mehreren Parteien und vermietbaren Einheiten, das Mehrgenerationenhaus, in dem Eltern und Kinder in getrennten Wohnbereichen leben, sowie die Kombination aus Wohnraum und gewerblich genutzten Flächen im Erdgeschoss. Für Investoren steht die Nutzung als Kapitalanlage im Vordergrund, für eine Familie der langfristige Eigenbedarf mit optionaler Einliegerwohnung.
Als Kapitalanlage bietet die Bauform besonderes Potenzial. Mehrere Wohneinheiten erzeugen laufende Mieteinnahmen, die die Finanzierung tragen und langfristig eine Rendite abwerfen. In Regionen mit hoher Wohnungsnachfrage lässt sich der Wohnraum verlässlich vermieten. Als kompaktere Alternative bieten sich ein dreistöckiges Haus oder ein Zweifamilienhaus an.
Den Vorteilen stehen konkrete Herausforderungen gegenüber.
Vorteile
Viel Wohnraum auf kleiner Grundfläche
Geeignet für Mehrgenerationenwohnen und Vermietung
Laufende Mieteinnahmen und stabile Wertentwicklung
Nachhaltige Holzbauweise möglich
Flexible Aufteilung der Innenwände
Herausforderungen
Höhere Anforderungen an Statik und Planung
Erhöhter Aufwand beim Brandschutz
Technisch anspruchsvoller Schallschutz zwischen den Einheiten
Komplexeres Genehmigungsverfahren
Barrierefreiheit und ggf. Aufzug erforderlich
Planung eines viergeschossigen Hauses
Die Planung eines viergeschossigen Hauses erfordert eine strukturierte Vorbereitung, weil mehrere Wohneinheiten, technische Anforderungen und baurechtliche Vorgaben zusammenspielen. Beim Planen eines vierstöckigen Hauses stehen Statik, Brandschutz und die Erschließung mehrerer Einheiten besonders im Mittelpunkt. Grundlage jedes Bauprojekts sind ein geeignetes Grundstück, ein tragfähiges Nutzungskonzept und eine realistische Kostenkalkulation. Für Bauherren schaffen eine frühzeitige Planung und hohe Qualität bei Material und Ausführung die Basis für eine reibungslose Realisierung und ein dauerhaft wertstabiles Objekt.
Grundstückssuche und Bebauungsplan
Nicht jedes Grundstück erlaubt vier Vollgeschosse. Der Bebauungsplan der Gemeinde legt fest, wie hoch und wie dicht gebaut werden darf. Vor dem Kauf sind mehrere Kriterien entscheidend.
Zulässige Geschosszahl: Der Bebauungsplan gibt die maximale Zahl der Vollgeschosse sowie die zulässige Höhe vor. Nur bei passenden Vorgaben ist eine viergeschossige Bebauung möglich.
Baurechtliche Rahmenbedingungen: Abstandsflächen, Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl und Nutzungsart bestimmen den baulichen Spielraum. Diese Angaben lassen sich im Bebauungsplan ablesen.
Bodenbeschaffenheit: Ein Bodengutachten liefert Daten zur Tragfähigkeit und zum Grundwasserstand. Beide Faktoren beeinflussen die Gründungskosten bei mehrgeschossigen Bauten erheblich.
Erschließung: Anschlüsse für Strom, Wasser, Abwasser und Telekommunikation müssen vorhanden oder herstellbar sein. Fehlende Anschlüsse erhöhen die Erschließungskosten.
Lage und Infrastruktur: Nahversorgung, Schulen, medizinische Einrichtungen und Anbindung an den öffentlichen Verkehr steigern die Vermietbarkeit der einzelnen Einheiten.
Welche Bauweise eignet sich für vier Geschosse?
Für ein viergeschossiges Haus kommen der Fertighausbau in Holzbauweise und der Massivbau infrage. Die Holzbauweise bietet einen hohen Vorfertigungsgrad, kurze Bauzeiten, ein angenehmes Raumklima und gute Energiewerte. Moderne Holzkonstruktionen sind statisch für vier Geschosse geeignet und leichter als Massivbauten, was die Gründung entlasten kann. Ein viergeschossiges Holzhaus verbindet damit Nachhaltigkeit mit wirtschaftlicher Bauzeit.
Der Massivbau punktet vor allem beim Schallschutz zwischen den Wohneinheiten, der bei vermieteten Objekten besonders wichtig ist. Bei einem geplanten Massivhaus lohnt der Vergleich der Systeme frühzeitig, da die Wahl der Bauweise Statik, Kosten und Bauzeit maßgeblich beeinflusst. Mehrere Bundesländer wie Hamburg, Berlin und Nordrhein-Westfalen haben ihre Bauordnungen novelliert und lassen den Holzbau inzwischen auch in den Gebäudeklassen 4 und 5 zu.
Welche baurechtlichen Vorgaben gelten?
Mit der Geschosszahl steigen die baurechtlichen Anforderungen. Die Musterbauordnung (MBO) unterteilt Gebäude in fünf Gebäudeklassen, die sich nach Höhe und Größe der Nutzungseinheiten richten. Die Gebäudeklassen 2 und 3 umfassen Gebäude bis zu einer Höhe von sieben Metern. Ein viergeschossiges Haus überschreitet diese Grenze in der Regel und fällt bei einer Höhe bis 13 Meter in die Gebäudeklasse 4, deren Nutzungseinheiten jeweils höchstens 400 Quadratmeter groß sein dürfen. Maßgeblich ist die Höhe der Fußbodenoberkante des obersten Geschosses mit Aufenthaltsräumen über dem Gelände. Wird die 13-Meter-Grenze überschritten, gelten die strengeren Regeln der Gebäudeklasse 5.
Verbindlich ist jeweils die Landesbauordnung des Bundeslandes, die sich an der MBO orientiert, im Detail aber abweichen kann. Je nach Bundesland gelten daher unterschiedliche Vorgaben. Die Gebäudeklasse 4 verlangt unter anderem hochfeuerhemmende tragende Bauteile sowie erhöhte Anforderungen an Fluchtwege und Baustoffe. Der Schallschutz zwischen den Wohneinheiten ist über Decken- und Wandaufbauten sicherzustellen. Für die Barrierefreiheit schreiben viele Landesbauordnungen ab einer bestimmten Wohnungszahl barrierefrei erreichbare Wohnungen vor. Ob ein Aufzug zwingend ist, hängt von der Landesbauordnung und der Gebäudehöhe ab. Ein früh eingebundener Architekt oder Bauingenieur klärt diese Punkte verbindlich. Eine passende Fachkraft mit Erfahrung im mehrgeschossigen Bau lässt sich über ein Architektennetzwerk finden.
Architektur, Grundriss und Innenausbau
Vier Geschosse bieten Raum für individuelle Architektur und funktionale Grundrisse. Die Gestaltung richtet sich nach dem Nutzungskonzept. Bei mehreren Wohneinheiten stehen klare Erschließung, kurze Wege und gut belichtete Räume im Vordergrund. Große Wohnungen mit rund 70 bis 100 Quadratmetern lassen sich in vielen Regionen am besten vermieten, wobei nicht jede Einheit denselben Grundriss aufweisen muss.
Offene Übergänge zwischen Küche, Wohn- und Essbereich schaffen großzügige Raumeindrücke. Das oberste Geschoss eignet sich als Rückzugsort, gegebenenfalls mit Dachterrasse. Das Treppenhaus bildet das zentrale vertikale Element eines viergeschossigen Gebäudes und verbindet alle Ebenen. Bei der vertikalen Erschließung sind Treppen und je nach Höhe und Nutzung ein Aufzug einzuplanen, insbesondere beim Mehrgenerationenwohnen. Die Verteilung der Wohnbereiche über mehrere Ebenen erhöht zugleich die Privatsphäre der einzelnen Einheiten.
Beim Innenausbau bestimmen mehrere Gewerke Komfort und Wert.
Elektroinstallation: Durchdachte Licht- und Steckdosenkonzepte je Wohneinheit.
Sanitärbereiche: Hochwertige Bäder erhöhen Wohnkomfort und Vermietbarkeit.
Heizung und Lüftung: Effiziente Anlagentechnik sichert niedrige Betriebskosten über alle Geschosse.
Böden und Wände: Materialien, die zu Nutzung und Beanspruchung passen.
Eine gegliederte Fassade kann die Höhe des Gebäudes optisch brechen und es harmonisch in die Umgebung einfügen. Eine kompakte Bauweise und eine optimierte Ausrichtung der Fenster verbessern die Energieeffizienz, während große Dachflächen Potenzial für Photovoltaikanlagen zur Senkung der Betriebskosten bieten. Eine zentrale Versorgung für Wasser, Abwasser und Heizung versorgt alle Wohneinheiten und vereinfacht Wartung und Abrechnung.
Architektonisch wirkt ein viergeschossiges Gebäude als Stadtvilla ebenso überzeugend wie als sachliches, urbanes Mehrfamilienhaus.
Was kostet ein viergeschossiges Haus?
Die Baukosten eines viergeschossigen Hauses liegen je nach Bauweise, Ausstattung und Standort bei rund 2.000 bis 3.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. In Ballungsräumen mit hohen Grundstücks- und Handwerkerpreisen können die Werte deutlich darüber liegen. Die Kosten für ein vierstöckiges Haus setzen sich aus Grundstück, Baukosten, Planung und Baunebenkosten zusammen.
Zu beachten ist, dass bei mehreren Wohneinheiten nicht die gesamte Gebäudefläche als Wohnfläche nutzbar ist. Treppenhaus, Aufzug und Technikräume zählen zu den Allgemeinflächen und verringern die vermietbare Fläche.
| Kostenart | Richtwert (ca.) |
| Grundstück | 400 bis 1.000 € pro m² (stark lageabhängig) |
| Baukosten | 2.000 bis 3.500 € pro m² Wohnfläche |
| Planung und Architektur | 10 bis 15 % der Bausumme |
| Baunebenkosten (Genehmigung, Gutachten, Versicherung) | 15 bis 20 % der Bausumme |
| Außenanlagen und Erschließung | 50.000 bis 100.000 € |
Tobias Beuler, Gründer von Fertighausexperte und Autor des Spiegel-Bestsellers „Bau keinen Scheiss“, verweist bei mehrgeschossigen Projekten regelmäßig auf die Bedeutung einer unabhängigen Prüfung von Angeboten und Bauverträgen. Gerade bei vier Geschossen summieren sich kleine Nachträge über mehrere Einheiten schnell zu erheblichen Beträgen, weshalb Kostentransparenz vor Vertragsunterschrift entscheidend ist.
Bei vermieteten Objekten stützen die Mieteinnahmen die Finanzierung. Eine vorausschauende Kalkulation mit Puffer für Preissteigerungen schützt vor finanziellen Überraschungen und sichert den langfristigen Werterhalt. Ähnliche Rechenlogiken gelten für vergleichbare Renditeobjekte wie ein Zinshaus oder ein 4-Parteienhaus.
Bau und Bauabwicklung
Eine detaillierte Bauplanung mit verlässlichem Zeitplan bildet die Grundlage einer reibungslosen Umsetzung. Beim Bau eines vierstöckigen Hauses sind Materialien, ausführende Firmen und die Reihenfolge der Gewerke frühzeitig festzulegen. Die Baugenehmigung ist rechtzeitig zu beantragen, da das Verfahren bei mehrgeschossigen Bauten mehr Prüfungen umfasst als bei einem Einfamilienhaus.
Während der Bauphase sichert die enge Zusammenarbeit zwischen Architekt, Bauleitung und Handwerkern die Einhaltung von Qualität und Zeitrahmen. Eine professionelle Bauüberwachung mit Rohbaukontrolle und Abnahme deckt Mängel früh auf und verhindert kostspielige Nacharbeiten. Der Hausbau in dieser Größenordnung profitiert vom hohen Vorfertigungsgrad der Holzbauweise, der die Bauzeit gegenüber dem Massivbau spürbar verkürzt.
Kauf statt Neubau
Der Kauf eines bereits bestehenden vierstöckigen Hauses ist eine Alternative zum Neubau und verkürzt den Weg zum Eigentum. Als langfristige Investition erfordert er eine sorgfältige Prüfung des Objekts. Vor dem Erwerb einer Bestandsimmobilie sind Bausubstanz, Sanierungsstand, Energieausweis und vorhandene Technik zu bewerten. Bei vermieteten Objekten spielen zudem bestehende Mietverträge und anstehende, gesetzlich vorgeschriebene Sanierungen eine Rolle.
Energieeffiziente Konzepte wie das Passivhaus senken den laufenden Energieverbrauch und tragen zur Werthaltigkeit bei. Referenzen des Bauträgers, frühere Projekte und die baulichen Erweiterungsmöglichkeiten geben zusätzlich Aufschluss über die Qualität des Objekts.
Fazit
Ein viergeschossiges Haus verbindet effiziente Flächennutzung mit hoher Flexibilität. Als Mehrfamilienhaus, Mehrgenerationenhaus oder Kapitalanlage schafft es viel Wohnraum auf kleiner Grundfläche und bietet in nachfragestarken Lagen stabile Erträge. Die Bauform stellt zugleich erhöhte Anforderungen an Statik, Brand- und Schallschutz sowie an das Genehmigungsverfahren.
Entscheidend für den Erfolg sind ein geeignetes Grundstück, eine durchdachte Planung und eine realistische Kostenkalkulation. Die moderne Holzbauweise bietet dabei kurze Bauzeiten, ein gutes Raumklima und hohe Energieeffizienz, während der Massivbau beim Schallschutz überzeugt. Eine frühzeitige Berücksichtigung dieser Faktoren und eine transparente Kostenkalkulation sichern ein wertstabiles Objekt mit langfristiger Perspektive.
FAQ – Häufige Fragen zum viergeschossigen Haus
Wie viele Wohnungen passen in ein viergeschossiges Haus?
Ein viergeschossiges Haus bietet je nach Grundriss Platz für vier bis acht Wohneinheiten. Bei Wohnungsgrößen zwischen 70 und 100 Quadratmetern entfallen meist ein bis zwei Einheiten auf jedes Geschoss.
Wie hoch ist ein viergeschossiges Haus?
Ein viergeschossiges Wohngebäude erreicht in der Regel eine Höhe von etwa 11 bis 13 Metern. Die genaue Gebäudehöhe ergibt sich aus den Geschosshöhen und der gewählten Dachform.
Wie lange dauert der Bau eines viergeschossigen Hauses?
Die Bauzeit beträgt je nach Bauweise etwa 10 bis 18 Monate. Der hohe Vorfertigungsgrad der Holzbauweise verkürzt die Rohbauphase gegenüber dem Massivbau erheblich.
Braucht ein viergeschossiges Haus einen Keller?
Ein Keller ist nicht vorgeschrieben, schafft aber zusätzliche Flächen für Technik, Lager und Stellplätze. Die Entscheidung hängt von Grundstück, Grundwasserstand und Budget ab.
Lässt sich ein viergeschossiges Haus als Fertighaus bauen?
Ein viergeschossiges Haus lässt sich als Fertighaus in Holzbauweise errichten. Moderne Holzkonstruktionen sind statisch für vier Geschosse ausgelegt und ermöglichen kurze Bauzeiten bei hoher Energieeffizienz.
Welche Förderungen gibt es für ein viergeschossiges Haus?
Für ein viergeschossiges Haus mit energieeffizientem Standard bestehen zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse der KfW. Die Höhe der Förderung richtet sich nach dem erreichten Effizienzhausstandard.
Newsletter Anmeldung
Als Experte für den Fertighausbau widmet sich Tobias Beuler, der Gründer von Fertighausexperte, allen Fragen rund um Ihr Bauprojekt.
Technisch ausgebildet von der HWK, kaufmännisch ausgebildet von der IHK und weitergebildet im WBZ der Universität St. Gallen sowie vom Bundesverband deutscher Fertigbau, begleitet Tobias Beuler seit 2000 europaweit den Auf- und Ausbau von Fertighäusern. Nachdem er jahrelang selbst auf Baustellen tätig war, bietet er sein Insiderwissen über Fertighausexperte.com seit 2018 an, um Andere bei Ihren Fertigbauprojekten zu unterstützen und ist in TV und Print als Bauexperte bekannt. Mit seinem Buch “Bau keinen Scheiss” ist er seit Juli 2024 auch Spiegel Bestseller Autor.
Auf unserer Website erhalten Sie kostenlose Tipps rund rum den Fertighausbau und können auf Wunsch eine individuelle Betreuung Ihres Bauprojekts buchen. Unsere Experten helfen Ihnen u. a. beim Prüfen von Angeboten und Baubeschreibungen oder dem Optimieren von Werkverträgen, damit Sie Baurisiken mindern können. Zudem besuchen wir Baustellen vor Ort und führen bspw. Rohbaukontrollen durch oder begleiten Hausabnahmen.
Holen Sie sich professionelle Unterstützung und verhindern Sie Bauzeitverzögerungen, Mängel oder lästige Diskussionen um Schadensersatzansprüche. Wir helfen Ihnen.
Vier Ratgeber, die Ihnen teures Lehrgeld ersparen
