Hochhaus planen, bauen und kaufen von den Kosten bis zur Genehmigung
Ein Hochhaus zu planen, zu bauen oder zu kaufen unterscheidet sich grundlegend vom Bau eines klassischen Wohn- oder Mehrfamilienhauses. Sobald ein Gebäude die Hochhausgrenze überschreitet, greifen eigene Richtlinien, verschärfte Brandschutzanforderungen und ein deutlich umfangreicheres Genehmigungsverfahren. Für Bauherren und Investoren entstehen dadurch höhere Kosten, längere Planungszeiten und ein größerer Koordinationsaufwand.
Ein Hochhaus ist ein Gebäude, bei dem der Fußboden eines Aufenthaltsraumes mehr als 22 Meter über der festgelegten Geländeoberfläche liegt. Diese Grenze markiert den Übergang von einem normalen Gebäude zu einem Sonderbau mit eigenen technischen und rechtlichen Regeln. Der Bau eines Hochhauses ist damit weniger eine Frage des Wollens als eine Frage der Machbarkeit, der Finanzierung und der behördlichen Zulässigkeit.
Inhaltsverzeichnis
Kurz & Kompakt - Das Wichtigste
Ab 22 Metern: Ein Hochhaus beginnt dort, wo der Fußboden eines Aufenthaltsraumes mehr als 22 Meter über der Geländeoberfläche liegt. Hochhäuser zählen zu den Sonderbauten und fallen aus den regulären Gebäudeklassen heraus.
Kosten pro Quadratmeter: Die reinen Baukosten liegen rund 10 bis 15 Prozent über einem vergleichbaren Projekt unterhalb der Hochhausgrenze. Die durchschnittlichen Investitionskosten von Wohnhochhäusern bewegen sich bei etwa 4.600 Euro pro Quadratmeter.
Aufwendige Genehmigung: Für jedes Hochhaus ist ein umfangreiches Verfahren mit einer Vielzahl beteiligter Ämter erforderlich, von der Bauaufsicht über den Brandschutz bis zur Flugsicherung.
Strenger Brandschutz: Der Brandschutz richtet sich nach der Muster-Hochhaus-Richtlinie (MHHR). Ab 60 Meter Höhe müssen tragende Bauteile eine Feuerwiderstandsfähigkeit von 120 Minuten aufweisen.
Attraktive Kapitalanlage: Hochhäuser sind für Investoren vor allem interessant, weil sich auf kleiner Grundfläche viele Wohn- oder Gewerbeeinheiten realisieren lassen.
Einführung in Hochhausprojekte
Hochhausprojekte gehören zu den anspruchsvollsten Vorhaben im Hochbau. Sie prägen das Stadtbild, schaffen auf wenig Fläche viel Nutzraum und stellen zugleich hohe Anforderungen an Technik, Sicherheit und Kapital. Chancen und Herausforderungen liegen dabei eng beieinander. Der hohen Flächenausnutzung und der Renditeerwartung stehen komplexe Genehmigungen, verschärfter Brandschutz und lange Projektlaufzeiten gegenüber.
Ein Hochhausprojekt bindet über Jahre erhebliche finanzielle und personelle Ressourcen. Bereits kleine Fehler in der frühen Phase können später hohe Folgekosten verursachen. Aus diesem Grund entscheidet die Qualität der Vorbereitung maßgeblich über den Erfolg des gesamten Vorhabens.
Ab wann gilt ein Gebäude als Hochhaus?
Ein Gebäude gilt als Hochhaus, wenn der Fußboden mindestens eines Aufenthaltsraumes mehr als 22 Meter über der festgelegten Geländeoberfläche liegt. Diese 22-Meter-Grenze ist die entscheidende Schwelle. Sie entspricht in etwa der Höhe, bis zu der eine Rettung von Personen über die Rettungsgeräte der Feuerwehr noch möglich ist. Oberhalb dieser Grenze ist eine Rettung von außen nicht mehr sichergestellt, weshalb bauliche Selbstrettungswege zwingend erforderlich werden. Innerhalb der Hochhäuser besteht eine weitere wichtige Schwelle bei 60 Metern Höhe, ab der nochmals strengere Anforderungen greifen.
Welche Gebäudeklasse hat ein Hochhaus?
Hochhäuser lassen sich nicht in die üblichen Gebäudeklassen 1 bis 5 der Musterbauordnung (MBO) einordnen. Sie zählen gemäß MBO zu den Sonderbauten nach Paragraph 2 Absatz 4. Sonderbauten sind Gebäude besonderer Art oder Nutzung, für die individuelle Anforderungen an die Standsicherheit, den Brandschutz und die Rettungswege gestellt werden. Jedes Hochhaus unterliegt damit einer Einzelfallprüfung durch die Bauaufsichtsbehörde. Für größere Wohnprojekte unterhalb der Hochhausgrenze bietet der Mehrfamilienhausbau dagegen deutlich planbarere Rahmenbedingungen.
Standortwahl für ein Hochhaus
Die Standortwahl ist die wichtigste Weichenstellung beim Hochhausbau. Ein geeigneter Standort muss städtebaulich zulässig, verkehrlich gut angebunden und wirtschaftlich tragfähig sein. Zugänglichkeit, Infrastruktur, Einbindung ins Stadtbild und die Nachfrage nach Wohn- oder Gewerbeflächen bestimmen gemeinsam, ob sich ein Hochhaus an einem Ort überhaupt rentiert.
Viele Städte verfügen über Hochhausentwicklungspläne, die genau festlegen, in welchen Bereichen hohe Gebäude entstehen dürfen. Außerhalb dieser Zonen ist ein Hochhausbau in der Regel ausgeschlossen. Die Nähe zu öffentlichem Nahverkehr, Arbeitsplätzen und Versorgungseinrichtungen steigert zusätzlich die Attraktivität und damit die erzielbaren Miet- und Verkaufspreise.
Grundstück und Baugrund
Ein geeignetes Grundstück muss ausreichend groß und tragfähig sein. Hochhäuser erfordern tiefe und aufwendige Gründungen, um die hohen Lasten sicher in den Untergrund abzuleiten. Ein Baugrundgutachten klärt vor dem Kauf, ob der Untergrund für ein hohes Gebäude geeignet ist. Ein ungünstiger Baugrund kann die Gründungskosten erheblich in die Höhe treiben und die Wirtschaftlichkeit eines Projekts spürbar verschlechtern.
Bebauungsplan und Machbarkeitsstudie
Der Bebauungsplan legt fest, was auf einem Grundstück gebaut werden darf. Er regelt unter anderem die zulässige Höhe, die Geschossflächenzahl und die Art der Nutzung. Existiert für ein Grundstück kein passender Bebauungsplan, muss dieser erst aufgestellt oder geändert werden, was das Projekt um Jahre verzögern kann. Eine Machbarkeitsstudie prüft parallel, ob das Vorhaben technisch, rechtlich und wirtschaftlich umsetzbar ist, und bildet die Grundlage jeder seriösen Investitionsentscheidung.
Planung und Architektur eines Hochhauses
Die Planung eines Hochhauses beginnt lange vor dem ersten Entwurf und verbindet gestalterische mit technischen Anforderungen. Grundriss, Fassade, Tragwerk und Haustechnik müssen von Anfang an zusammen gedacht werden. Der Bau ist ohne ein Team aus spezialisierten Fachplanern nicht möglich, darunter Architekt, Tragwerksplaner, Brandschutzsachverständige, Fachplaner für die technische Gebäudeausrüstung und Aufzugsplaner.
„Die Qualitätskontrolle im Werk ist ein wesentlicher Vorteil der Fertigbauweise. Was unter Fabrikbedingungen entsteht, ist weniger witterungsabhängig und leichter prüfbar als auf einer klassischen Baustelle“, so beschreibt Tobias Beuler, Gründer von Fertighausexperte, den Vorteil der Werkfertigung beim Bau großer Objekte.
In der frühen Planungsphase eines anspruchsvollen Objekts senkt eine unabhängige Baubegleitung die Planungs- und Kostenrisiken. Eine solche unabhängige Baubegleitung prüft Konzept, Verträge und Angebote, bevor verbindliche Entscheidungen getroffen werden.
Grundriss und Raumplanung
Der Grundriss eines Hochhauses ist stark durch den tragenden Kern und die vertikale Erschließung geprägt. Treppenhäuser, Aufzugsschächte und Versorgungsschächte werden meist in einem zentralen Stahlbetonkern gebündelt, um den herum sich die nutzbaren Flächen anordnen. Eine effiziente Raumplanung sorgt dafür, dass möglichst viel vermietbare oder verkaufbare Fläche entsteht, ohne die Belichtung und die Wohnqualität zu beeinträchtigen.
Fassade und Einbindung in die Umgebung
Die Fassade muss gestalterischen, bauphysikalischen und brandschutztechnischen Anforderungen zugleich genügen. Sie beeinflusst den Energiebedarf, den Schallschutz und das äußere Erscheinungsbild. Ein Hochhaus prägt seine Umgebung dauerhaft, weshalb die Einbindung in das Stadtbild und die Wirkung auf Nachbargebäude bei der Gestaltung eine zentrale Rolle spielen.
Tragwerk, Aufzüge und Tiefgarage
Die Statik eines Hochhauses muss neben dem Eigengewicht auch Windlasten und in bestimmten Regionen Erdbebenlasten aufnehmen. Je höher das Gebäude, desto aufwendiger wird die Aussteifung. Aufzüge bilden das Haupterschließungssystem, wobei mindestens zwei Aufzugsanlagen erforderlich sind, damit der Zugang zu höher liegenden Geschossen auch bei Ausfall eines Aufzugs barrierefrei möglich bleibt. Eine Tiefgarage ist bei innerstädtischen Hochhäusern nahezu unverzichtbar und treibt die Baukosten spürbar nach oben.
Bauprozess für ein Hochhaus
Der Bau eines Hochhauses folgt einem klar strukturierten Ablauf, der sich über mehrere Jahre erstrecken kann. Jede Phase baut auf der vorherigen auf, sodass Verzögerungen in einem Abschnitt den gesamten Zeitplan verschieben. Der typische Ablauf lässt sich in folgende Schritte gliedern:
Machbarkeitsstudie und Grundstückssicherung als Grundlage für die Investitionsentscheidung.
Entwurfsplanung durch Architekt und Fachplaner mit erster Kostenschätzung.
Einreichung des Bauantrags und Durchlaufen des Genehmigungsverfahrens.
Ausführungsplanung mit detaillierten Plänen für alle Gewerke.
Gründung und Rohbau, beginnend mit tiefen Fundamenten und dem tragenden Kern.
Ausbau und Installation der technischen Gebäudeausrüstung.
Abnahme, Übergabe und Inbetriebnahme des fertigen Gebäudes.
Die reine Bauzeit hängt stark von Höhe, Bauweise und Witterung ab. Bei Hochhäusern zieht sich die Ausführung häufig über zwei Jahre oder länger, da jede Etage nacheinander errichtet und mit Technik ausgestattet werden muss.
Rechtliche und regulatorische Anforderungen für Hochhausprojekte
Hochhausprojekte unterliegen strengen rechtlichen und regulatorischen Vorgaben. Diese betreffen die Baugenehmigung, die Bauvorschriften und die Sicherheitsstandards. Da Hochhäuser als Sonderbauten gelten, prüft die Bauaufsicht jedes Vorhaben individuell.
Welche Genehmigungen braucht ein Hochhaus?
Für ein Hochhaus ist eine Baugenehmigung erforderlich, an deren Erteilung eine Vielzahl von Ämtern beteiligt ist. Neben der Bauaufsichtsbehörde und dem Amt für Prüfstatik prüfen das Stadtplanungsamt den Bebauungsplan, das Erschließungsamt die Zuwegung und Kanalisation sowie die Branddirektion den vorbeugenden Brandschutz. Bei hohen Gebäuden kommt das Bundesamt für Flugsicherung hinzu, das die Lichtbefeuerung anordnet und sicherstellt, dass die Fassade den Flugverkehr nicht durch Radarreflexionen stört.
Wie lange ein solches Verfahren dauern kann, zeigt der Commerzbank Tower in Frankfurt. Der Bauantrag umfasste 17 prallgefüllte Aktenordner. Zwischen der Einreichung im Dezember 1992 und der finalen Baugenehmigung im Dezember 1994 vergingen rund zwei Jahre. Für ein Projekt dieser Größenordnung galt das sogar als zügig. Bauherren benötigen bei Hochhausprojekten daher einen langen Atem und ausreichend Vorlaufzeit.
Hochhausrichtlinie und Brandschutz
Der Brandschutz von Hochhäusern richtet sich nach der Muster-Hochhaus-Richtlinie (MHHR). Sie enthält besondere Anforderungen an den baulichen, den anlagentechnischen und den betrieblichen Brandschutz. Nahezu alle Bauteile von Hochhäusern müssen aus nicht brennbaren Baustoffen bestehen. Ab einer Höhe von 60 Metern muss die Feuerwiderstandsfähigkeit tragender und aussteifender Bauteile 120 Minuten betragen (F120-A). Ergänzt wird der bauliche Brandschutz durch automatische Feuerlöschanlagen im Vollschutz, Brandmelde- und Alarmierungsanlagen sowie eine Sicherheitsstromversorgung.
Rettungswege und Sicherheitstreppenräume
In Hochhäusern müssen ausnahmslos zwei voneinander unabhängige bauliche Flucht- und Rettungswege für alle Geschosse vorhanden sein. Ein zentrales Element sind Sicherheitstreppenräume. Bei Hochhäusern bis 60 Meter können sie als erster und zweiter Rettungsweg dienen, bei höheren Gebäuden sind mindestens zwei Sicherheitstreppenräume erforderlich. Das Eindringen von Feuer und Rauch wird durch Druckbelüftungsanlagen verhindert. Die lichte Breite eines Rettungsweges muss mindestens 1,20 Meter betragen, ein Ausgang ins Freie oder in einen notwendigen Treppenraum ist in höchstens 35 Metern Entfernung zu erreichen.
Hochhaus bauen und die Kosten im Überblick
Ein Hochhaus ist pro Quadratmeter teurer als ein vergleichbares Gebäude unterhalb der Hochhausgrenze. Die Mehrkosten entstehen durch aufwendigere Statik, höheren Brandschutzaufwand, teurere Kräne und eine komplexere Baustellenlogistik. Die reinen Baukosten eines Hochhauses liegen daher rund 10 bis 15 Prozent über einem vergleichbaren Projekt ohne Hochhausstatus. Die durchschnittlichen Investitionskosten von Wohnhochhäusern liegen bei etwa 4.600 Euro pro Quadratmeter, mit einer Spanne von rund 3.000 bis 7.300 Euro je nach Lage, Ausstattung und Höhe.
| Kostenposition | Beschreibung | Einordnung |
| Grundstück | innerstädtische Lagen mit Hochhauszulassung sind besonders teuer | stark standortabhängig |
| Baukosten | Rohbau, Ausbau, Haustechnik, Aufzüge, Brandschutz | rund 3.000 bis 7.300 €/m² |
| Erschließung | Anschluss an Straße, Wasser, Abwasser, Energie | Teil der Baunebenkosten |
| Baunebenkosten | Genehmigungen, Statik, Fachplaner, Notar | rund 15 bis 20 % der Baukosten |
| Keller und Tiefgarage | tiefe Gründung und Stellplätze im Untergrund | erhöht die Kosten deutlich |
Kostenkomponenten und Kostenkontrolle
Die Baunebenkosten werden bei Hochhausprojekten häufig unterschätzt. Zu ihnen zählen die Kosten für Genehmigungen, Prüfstatik, Fachplanung, Vermessung und Notar. Sie machen erfahrungsgemäß rund 15 bis 20 Prozent der reinen Baukosten aus. Ein Keller oder eine Tiefgarage erhöht die Kosten spürbar, da die Gründung tiefer reicht und die Bauteile gegen drückendes Wasser abgedichtet werden müssen. Eine engmaschige Kostenkontrolle über alle Bauphasen hinweg schützt vor Budgetüberschreitungen. Eine detaillierte Aufschlüsselung der einzelnen Positionen liefert die Übersicht zu den Baukosten pro Quadratmeter.
Beispielrechnung für ein Wohnhochhaus
Eine grobe Beispielrechnung verdeutlicht die Größenordnung. Bei einem Wohnhochhaus mit 4.000 Quadratmetern Wohnfläche und angenommenen Baukosten von 4.600 Euro pro Quadratmeter ergeben sich reine Baukosten von rund 18,4 Millionen Euro. Hinzu kommen Grundstück, Erschließung und Baunebenkosten, sodass die Gesamtinvestition deutlich höher ausfällt. Die tatsächlichen Werte hängen im Einzelfall stark von Standort, Höhe und Ausstattung ab.
Finanzierungsmöglichkeiten für Hochhausprojekte
Die Finanzierung eines Hochhauses erfolgt in der Regel über eine Kombination aus Eigenkapital und Fremdkapital. Banken erwarten bei Investmentobjekten meist einen Eigenkapitalanteil im zweistelligen Prozentbereich sowie eine belastbare Kalkulation der zu erwartenden Mieteinnahmen. Je früher Mieteinnahmen fließen, desto geringer fallen die Finanzierungskosten der Bauphase aus. Neben klassischen Bankdarlehen kommen je nach Projekt auch Eigenkapitalbeteiligungen von Investoren sowie öffentliche Fördermittel in Betracht, etwa für energieeffizientes Bauen oder geförderten Wohnraum.
Hochhaus kaufen oder neu bauen?
Statt eines Neubaus kommt auch der Kauf eines bestehenden Hochhauses als Kapitalanlage in Betracht. Der Kauf einer Bestandsimmobilie ist häufig schneller realisierbar und ermöglicht sofortige Mieteinnahmen. Bei älteren Hochhäusern können jedoch erhebliche Sanierungskosten anfallen, insbesondere bei Brandschutz, Aufzügen und energetischer Ertüchtigung. Vor dem Kauf ist eine gründliche technische Prüfung der Bausubstanz und der Haustechnik unverzichtbar. Die Verkaufspreise für Wohnungen in Wohnhochhäusern liegen im Durchschnitt zwischen 6.500 und 10.000 Euro pro Quadratmeter, in Spitzenlagen deutlich darüber.
Sicherheit und Lebensqualität in Hochhäusern
Sicherheit und Lebensqualität entscheiden über die langfristige Vermietbarkeit und den Wert eines Hochhauses. Über den vorgeschriebenen Brandschutz hinaus tragen zahlreiche weitere Faktoren zum Wohlbefinden der Bewohner bei. Ein durchdachtes Sicherheits- und Komfortkonzept steigert die Attraktivität eines Objekts spürbar.
Zur baulichen Sicherheit gehören neben Brandschutz und Rettungswegen auch Zugangskontrollen, Videoüberwachung in Gemeinschaftsbereichen und eine zuverlässige Notstromversorgung. Für die Lebensqualität sind ein wirksamer Schallschutz zwischen den Einheiten, eine ausreichende Aufzugskapazität, viel Tageslicht und begrünte Freiflächen von großer Bedeutung. Gerade in hohen Gebäuden beeinflussen eine gute Belüftung und ein angenehmes Raumklima das Wohlbefinden der Bewohner unmittelbar.
Fazit zum Hochhaus
Ein Hochhaus zu planen, zu bauen oder zu kaufen ist ein anspruchsvolles Vorhaben mit eigenen rechtlichen und technischen Spielregeln. Die entscheidende Grenze liegt bei 22 Metern. Ab dieser Höhe wird ein Gebäude zum Sonderbau und unterliegt der Muster-Hochhaus-Richtlinie mit verschärften Anforderungen an Brandschutz, Rettungswege und Statik. Ab 60 Metern gelten nochmals strengere Regeln.
Die Kosten liegen spürbar über einem vergleichbaren Bau unterhalb der Hochhausgrenze, mit Investitionskosten von durchschnittlich rund 4.600 Euro pro Quadratmeter zuzüglich Grundstück, Erschließung und Baunebenkosten. Das Genehmigungsverfahren bindet zahlreiche Ämter und erfordert viel Zeit. Für Investoren bleibt das Hochhaus dennoch attraktiv, weil sich auf kleiner Fläche viel vermietbarer Raum schaffen lässt. Standortwahl, Machbarkeitsstudie, ein erfahrenes Planungsteam und eine solide Finanzierung tragen jedes erfolgreiche Hochhausprojekt.
FAQ – Häufige Fragen zum Hochhaus
Wie hoch darf ein Hochhaus in Deutschland gebaut werden?
Eine bundesweit einheitliche Maximalhöhe existiert nicht. Wie hoch ein Hochhaus werden darf, ergibt sich aus dem Bebauungsplan und dem Hochhausentwicklungsplan der jeweiligen Stadt. Technisch sind auch Höhen jenseits von 200 Metern möglich, sofern das Baurecht dies zulässt.
Wie lange dauert der Bau eines Hochhauses?
Vom Planungsbeginn bis zur Fertigstellung vergehen bei einem Hochhaus in der Regel mehrere Jahre. Allein das Genehmigungsverfahren kann sich über ein bis zwei Jahre erstrecken, die reine Bauzeit hängt stark von Höhe, Bauweise und Witterung ab.
Eignet sich Holzbauweise für ein Hochhaus?
Holz gewinnt auch im Hochhausbau an Bedeutung, meist in Kombination mit einem tragenden Kern aus Stahlbeton als Hybridbauweise. Reine Holzhochhäuser sind technisch möglich, unterliegen jedoch besonders strengen Brandschutzanforderungen und Nachweisen.
Worin unterscheidet sich ein Hochhaus von einem Mehrfamilienhaus?
Ein Mehrfamilienhaus bleibt unterhalb der 22-Meter-Grenze und wird nach den regulären Gebäudeklassen behandelt. Ein Hochhaus überschreitet diese Grenze, gilt als Sonderbau und unterliegt eigenen Vorschriften für Brandschutz, Rettungswege und Genehmigung.
Braucht jedes Hochhaus eine Tiefgarage?
Eine Tiefgarage ist nicht in jedem Fall gesetzlich vorgeschrieben, in innerstädtischen Lagen jedoch meist unumgänglich. Die kommunale Stellplatzsatzung legt fest, wie viele Stellplätze für die geplante Anzahl an Wohn- oder Gewerbeeinheiten nachzuweisen sind.
Warum sind mindestens zwei Aufzüge im Hochhaus Pflicht?
Aufzüge bilden das Haupterschließungssystem eines Hochhauses. Zwei voneinander unabhängige Aufzugsanlagen stellen sicher, dass der barrierefreie Zugang zu den oberen Geschossen auch bei Ausfall oder Wartung eines Aufzugs erhalten bleibt.
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