So beeinflussen Zinsen die Baufinanzierung

Erfahrungen & Bewertungen zu Tobias Beuler

Der Traum von den eigenen vier Wänden ist für viele Menschen ein großes Lebensziel. Doch bevor man den Schlüssel zum Eigenheim in den Händen hält, steht eine wichtige Entscheidung an: die Baufinanzierung. Entscheidend dabei sind die Zinsen, die die Höhe der monatlichen Tilgungsraten und die Gesamtbelastung deutlich beeinflussen. Wie das genau funktioniert und was man tun kann, um die Zinsen möglichst niedrig zu halten, erfahren Sie in diesem Artikel.

Was genau versteht man unter Zinsen?

Zinsen sind quasi der Preis, den Sie für das Leihen von Geld zahlen. Bei der Baufinanzierung spielen die Zinsen eine große Rolle, da sie direkt beeinflussen, wie hoch Ihre gesamte Rate ausfällt (also wie viel Sie monatlich an die Bank zurückzahlen müssen). Wie hoch die Zinsen bei Ihrem Hauskredit  sein werden, hängt von mehreren Faktoren ab, u. a. von Ihrer persönlichen finanziellen Situation und den Konditionen Ihres Kreditinstituts.

Faktoren, die die Höhe der Bauzinsen beeinflussen

  1. Wirtschaftliche Lage: Wenn die Wirtschaft boomt, steigen oft auch die Zinsen, weil die Nachfrage nach Krediten höher ist. In wirtschaftlich schwierigen Zeiten senken Banken die Zinsen, um Kredite attraktiver zu machen.
  2. Inflation: Eine hohe Inflationsrate führt in der Regel zu höheren Zinsen, da Banken den Wertverlust des Geldes ausgleichen müssen.
  3. Leitzins der Zentralbank: Die Europäische Zentralbank (EZB) legt den Leitzins fest, zu dem sich Banken Geld leihen können. Ein niedriger Leitzins führt meist zu niedrigeren Bauzinsen und umgekehrt.
  4. Ihre Bonität: Ihre persönliche Kreditwürdigkeit, also wie sicher die Bank ist, dass Sie den Kredit zurückzahlen können, ist ebenso ausschlaggebend. Eine gute Bonität kann Ihnen günstigere Zinsen verschaffen.
  1. Eigenkapital: Je mehr Erspartes Sie in die Baufinanzierung einbringen, desto weniger müssen Sie von der Bank leihen. Ein höherer Eigenkapitalanteil führt zu besseren Zinskonditionen, da das Risiko für die Bank geringer ist.
  2. Laufzeit und Tilgung: Die Dauer des Kredits und die Höhe der monatlichen Tilgungsraten beeinflussen ebenfalls die Zinsen. In der aktuellen Zeit kann es sich lohnen, sogenannte Volltilgerdarlehen als Vergleich heranzuziehen. Lange Laufzeiten mit gleichbleibender Rate bedeuten für Banken ein kalkulierbares Risiko und werden aktuell gerne zu günstigen Konditionen angeboten. Eine Vergleichsrechnung kann sich hier lohnen.

Sollzins vs. Effektivzins

Der Sollzins, auch Nominalzins genannt, ist der reine Zinssatz, den Sie für das geliehene Geld zahlen. Er gibt an, wie viel Zinsen Sie pro Jahr auf den noch ausstehenden Kreditbetrag zahlen müssen. Der Sollzins berücksichtigt jedoch keine weiteren Kosten, die mit dem Kredit verbunden sein können, wie Bearbeitungsgebühren oder Versicherungen.

Der Effektivzins, auch effektiver Jahreszins genannt, umfasst nicht nur den Sollzins, sondern auch alle zusätzlichen Kosten, die mit dem Kredit verbunden sind. Dazu gehören Bearbeitungsgebühren, Kontoführungsgebühren und andere Nebenkosten. Der Effektivzins gibt somit ein vollständigeres Bild der tatsächlichen Kosten eines Kredits und erlaubt Ihnen, verschiedene Kreditangebote besser zu vergleichen.

Warum ist der Unterschied von Bedeutung?

Der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins ist wichtig, weil der Effektivzins die tatsächlichen Gesamtkosten des Kredits widerspiegelt. Während der Sollzins einen ersten Eindruck von den Zinskosten vermittelt, zeigt der Effektivzins, wie teuer der Kredit insgesamt wirklich ist. Achten Sie daher bei der Auswahl eines Kredits immer auf den Effektivzins, um eine richtige Entscheidung treffen zu können.

Was ist eine Zinsbindungsfrist und warum ist sie wichtig?

Die Zinsbindungsfrist bezeichnet den Zeitraum, in dem der Zinssatz für Ihren Baukredit festgeschrieben ist. Während dieser Zeit bleiben Ihre individuellen Zinsen konstant, egal, wie sich die Marktzinsen verändern. Das gibt Ihnen Sicherheit, da Sie genau wissen, wie hoch Ihre monatlichen Raten sein werden. Übliche Zinsbindungsfristen liegen zwischen 5 und 30, maximal 40 Jahren.

Vor- und Nachteile verschiedener Zinsbindungsfristen

Kurze Zinsbindungsfrist (max. 5 Jahre)

Niedrigere Zinssätze:

Kürzere Zinsbindungsfristen haben oft niedrigere Zinssätze, da die Bank das Zinsänderungsrisiko nur für einen kurzen Zeitraum trägt.

Flexibilität:

Nach Ablauf der Frist können Sie den Kredit zu neuen Konditionen verhandeln, was von Vorteil ist, wenn die Zinsen gesunken sind.

Zinsänderungsrisiko:

Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist könnten die Zinsen gestiegen sein, was zu höheren monatlichen Raten führt.

Planungsaufwand:

Sie müssen sich nach Ablauf der Frist erneut um die Finanzierung kümmern.

Mittlere Zinsbindungsfrist (10-15 Jahre)

Ausgewogene Sicherheit:

Sie erhalten eine gute Balance zwischen Planungssicherheit und Flexibilität.

Stabilität:

Sie sind für einen längeren Zeitraum vor Zinssteigerung geschützt, was die finanzielle Planung erleichtert.

Möglicherweise höhere Zinssätze:

Mittelfristige Zinsbindungsfristen haben höhere Zinssätze als kurzfristige Fristen.

Eingeschränkte Flexibilität:

Sie sind für einen Zeitraum an den Kredit gebunden und können nicht sofort von sinkenden Zinsen profitieren.

Lange Zinsbindungsfrist (20-30, max. 40 Jahre)

Maximale Planungssicherheit:

Sie wissen über einen sehr langen Zeitraum genau, wie hoch Ihre monatlichen Raten sind.

Schutz vor steigenden Zinsen:

Sollten die Zinsen während der Laufzeit steigen, profitieren Sie weiterhin von den ursprünglich vereinbarten niedrigeren Zinsen.

Sonderkündigungsrecht:

Es besteht ein Sonderkündigungsrecht nach BGB §489 Abs. 1 Nr. 2

Höhere Zinssätze:

Längere Zinsbindungsfristen sind meistens mit höheren Zinssätzen verbunden.

Höhere Gesamtkosten:

Durch die höheren Zinssätze und die lange Laufzeit kann die gesamte Zinslast über die Jahre höher ausfallen als bei kürzeren Zinsbindungen mit einer eventuellen Anschlussfinanzierung zu besseren Konditionen.

Bauzinsen selbst berechnen mit der allgemeinen Zinsformel

Für eine grobe Orientierung dessen, was Sie ungefähr an Zinsen erwartet, können Sie zur Berechnung folgende Formel nutzen:

z = (k × p × t) / (100 × 360)

Dabei stehen:

  • z für den Zinsbetrag
  • k für das Kapital (Kreditbetrag)
  • p für den Zinssatz (in Prozent)
  • t für die Verzinsungszeit (in Tagen)

Angenommen, Sie nehmen einen Kredit über 400.000 € mit einem Sollzins von 2 % auf und möchten die Zinsen für ein Jahr berechnen:

  • Kapital (Kreditbetrag): 400.000 €
  • Zinssatz: 2 %
  • Verzinsungszeit: 360 Tage (ein Jahr)

 

Setzen Sie die Werte in die Formel ein:

z = (400.000 × 2 × 360) / (100 × 360)

Berechnen Sie den Zinsbetrag:

z = (400.000 × 2 × 360) / 36.000

z = 800.000 / 100

z = 8.000

Der Zinsbetrag für ein Jahr beträgt also 8.000 €. Dies ist der Betrag, den Sie zusätzlich zu den Tilgungsraten zahlen müssen.

Wie man die Zinsen bei der Baufinanzierung senken kann

Um die besten Zinskonditionen für Ihre Baufinanzierung zu erhalten, können Sie einige bewährte Strategien anwenden:

 

  1. Mehr Eigenkapital einbringen

Wie bereits erwähnt, wirkt sich ein hohes Eigenkapital positiv auf die Zinsen aus. Je mehr Eigenmittel Sie in Ihre Baufinanzierung einbringen, desto geringer ist der benötigte Kreditbetrag. Dadurch verringert sich das Risiko für die Bank, was sich wiederum in niedrigeren Zinsen niederschlägt.

  1. Nachrangdarlehen in die Finanzierung einbinden

Da Nachrangdarlehen als eigenkapitalähnliche Mittel gelten können, verbessert sich der Beleihungsauslauf bei der Bank. Dies führt dazu, dass das Risiko beim Hauptfinanzierer geringer wird und dadurch günstigere Zinsen herausgegeben werden können.

  1. Zinsbindungsfrist klug wählen

Eine kürzere Zinsbindungsfrist führt zu niedrigeren Zinsen, da die Bank das Zinsänderungsrisiko nur für einen begrenzten Zeitraum trägt. Beachten Sie jedoch, dass nach Ablauf der Zinsbindungsfrist die Zinsen steigen können und sich in diesem Fall die Gesamtkosten der Finanzierung erhöhen. Hier kann eine kluge Kombination aus verschiedenen Zinsbindungen und Tilgungshöhen sinnvoll sein, z. B. bei einem zu erwartenden Geldfluss aus einem Objektverkauf, einem fällig werdenden Sparvertrag etc.

  1. Hohe Tilgungsrate zu Beginn

Eine höhere anfängliche Tilgungsrate kann zu niedrigeren Zinsen führen, da Sie den Kredit schneller zurückzahlen und somit das Risiko für die Bank verringern. Dies bedeutet zwar eine höhere monatliche Belastung, kann aber insgesamt die Zinskosten erheblich senken. Bei Veränderung der Lebensumstände besteht oft auch die Möglichkeit, den Tilgungssatz anzupassen. Wenn dies für Sie wichtig ist, lassen Sie es im Darlehensvertrag festschreiben.

  1. Fördermittel nutzen

Wenn Sie energieeffizient bauen oder sanieren, können Sie von staatlichen Förderungen Gebrauch machen. Zinsgünstige Kredite oder Zuschüsse senken Ihre Finanzierungskosten. Informieren Sie sich vor Abschluss eines Kreditvertrags über die verschiedenen Förderprogramme.

  1. Fachliche Beratung in Anspruch nehmen

Eine professionelle Baufinanzierungsberatung kann Ihnen helfen, die besten Zinskonditionen zu finden und keine wichtigen Faktoren zu übersehen. Erfahrene Experten erarbeiten maßgeschneiderte Lösungen und helfen Ihnen, teure Fehlentscheidungen zu vermeiden. Das gibt Ihnen zusätzliche Sicherheit bei Ihrer Finanzierungsentscheidung.

Autor Tobias Beuler

Aktualisiert: 05.06.2021

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Als Experte für den Fertighausbau widmet sich Tobias Beuler, der Gründer von Fertighausexperte, allen Fragen rund um Ihr Bauprojekt.

Technisch ausgebildet von der HWK, kaufmännisch ausgebildet von der IHK und weitergebildet im WBZ der Universität St. Gallen sowie vom Bundesverband deutscher Fertigbau, begleitet Tobias Beuler seit 2000 europaweit den Auf- und Ausbau von Fertighäusern. Nachdem er jahrelang selbst auf Baustellen tätig war, bietet er sein Insiderwissen über Fertighausexperte.com seit 2018 an, um Andere bei Ihren Fertigbauprojekten zu unterstützen und ist in TV und Print als Bauexperte bekannt.


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