Zweistöckiges Haus

Vom Entwurf zur Baugenehmigung – Was muss beim zweistöckigen Haus planen beachtet werden?

Rund um die Bauplanung müssen für zweistöckige Häuser einige wichtige Aspekte beachtet werden. Neben den Bedürfnissen der Familie sind dies die Raumaufteilung, das Einholen der notwendigen Genehmigungen sowie die Wahl des Architekten. Einen ersten Überblick bekommen Baufamilien auf der Website von Büdenbender Hausbau.

Grundlagenermittlung

Neben der Analyse des Grundstücks in Bezug auf Größe, Lage und Bebauungsplan geht es um die eigenen Anforderungen und Bedürfnisse rund um das Traumhaus. Es muss überlegt werden, wie die Räume aufgeteilt werden sollen. In diesem Zusammenhang muss die Anzahl der Schlafzimmer, Bäder und weiterer Räume wie Arbeitszimmer, Gästezimmer und dergleichen bestimmt werden. Zusätzlich müssen Baufamilien sich überlegen, ob sie einen Keller oder eine Bodenplatte bevorzugen und wie es mit Terrassen, Balkonen, einem Wintergarten und einer Garage aussieht.

Nicht unwichtig ist auch das Festlegen eines Gesamtbudgets, da dies die Größe und die Ausstattung des Hauses beeinflusst. Dazu müssen bei der Budgetplanung verschiedene Kostenfaktoren wie Grundstückskosten, Baukosten, Baunebenkosten und Kosten für die Finanzierung berücksichtigt werden.

Grundriss

Typischerweise wird der Wohnraum in Erdgeschoss und Obergeschoss aufgeteilt. Die beiden Geschosse sind durch eine Treppe verbunden. Im Erdgeschoss sind zumeist die Gemeinschaftsbereiche wie Wohnzimmer, Esszimmer und Küche zu finden. Sehr oft befindet sich im Erdgeschoss auch ein Hauswirtschaftsraum sowie ein Gäste-WC. Im Obergeschoss befinden sich Schlafzimmer und Kinderzimmer, ein oder mehrere Bäder sowie ein Arbeitszimmer, ein Gästezimmer oder ein Hobbyraum. Einer der größten Vorteile hierbei ist, dass die Zimmer im Obergeschoss keine Dachschrägen haben, was sich positiv auf die Nutzung und Möblierung auswirkt.

Architektenwahl

Bei der Wahl eines Architekten rund um den Bau eines zweistöckigen Hauses sollten Bauherren auf dessen Erfahrung mit einer solchen Bauweise achten. Aufgrund seiner Erfahrung kann der Architekt beim Planen das Potenzial des Hauses wie zum Beispiel eine hohe Wohnqualität ohne Dachschrägen und eine effiziente Raumnutzung einfließen lassen. Dabei achtet der Architekt auf die rechtlichen Vorgaben, welche sich aus dem Bebauungsplan ergeben. Dazu zählen neben der Dachform auch die Fassadengestaltung. Ebenso wichtig ist es, dass der Bauherr mit dem Architekten gut kommunizieren kann, da dieser die Ideen der Familie aufgreift und in den Entwurfsplan des Hauses integriert.

Baugenehmigung

Der Bau zweistöckiger Häuser ist grundsätzlich genehmigungspflichtig. Dabei muss der Bauantrag dem Bebauungsplan entsprechen. Dies bedeutet, es muss auf Vorschriften wie zulässige Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ), erlaubte Firsthöhe und Abstandsflächen geachtet werden.

Gemeinsam mit dem Architekten wird eine Genehmigungsplanung erstellt. Diese wird mit allen notwendigen Unterlagen bei der Baubehörde eingereicht. Die Baubehörde wird den Antrag prüfen und wenn das Bauvorhaben den geltenden Vorschriften entspricht, die Baugenehmigung erteilen.

Von der Bodenplatte bis zum Dach – Was muss beim zweistöckigen Haus bauen beachtet werden?

Sobald die planerischen Aspekte rund um das zweistöckige Haus abgeschlossen sind und die Baugenehmigung vorliegt, steht dem Bau nichts mehr im Wege. Dennoch müssen auch hier einige wichtige Punkte beachtet werden.

• Auswahl des Bauunternehmens: Für ein solches Hauskonzept ist es wichtig, dass Bauherren die Erfahrung, die Referenzen sowie die angebotene Leistung überprüfen. Dazu müssen Angebote von verschiedenen Bauunternehmen verglichen werden. Wichtig hierbei sind detaillierte Leistungsbeschreibungen, die alle Bauphasen vom Rohbau bis zum Innenausbau abdecken.

• Bauphasen: Zu den Bauphasen beim zweistöckigen Haus zählen neben der Planungsphase mit Baugenehmigung der Rohbau mit Dachkonstruktion, der Innenausbau sowie das Gestalten der Außenanlagen und die Bauabnahme.

• Bauleitung und Qualitätskontrolle: Die Bauleitung umfasst die Koordination der einzelnen Gewerke, die Überwachung zur Einhaltung der Baupläne und Vorschriften sowie die Sicherstellung der Qualität. Bei der Qualitätskontrolle handelt es sich um einen kontinuierlichen Prozess, der für alle Bauphasen relevant ist und auch die Überprüfung der verwendeten Materialien und der handwerklichen Ausführung beinhaltet. Zu den zentralen Aufgaben für eine erfolgreiche Bauleitung und Qualitätskontrolle gehören die Einhaltung von Standards ebenso wie die Kommunikation mit allen Baubeteiligten.

• Bauzeitplanung: Ein realistischer Zeitplan für ein zweigeschossiges Haus liegt mit entsprechenden Pufferzeiten bei 6 bis 9 Monaten. Jedoch hängt die Gesamtdauer beim Hausbau von verschiedenen Faktoren wie Größe, Architektur, Ausstattung, Bauweise, Gegebenheiten vor Ort und Auslastung der Baufirmen ab.

• Bauabnahmen: Die Bauabnahme gilt als der formelle Abschluss des Bauvorhabens. Grundsätzlich müssen regelmäßige Kontrolle der Bauleistungen rund um den Hausbau vorgenommen werden. Es ist ratsam, mit einem unabhängigen Bausachverständigen zusammenzuarbeiten, da dieser Mängel leichter erkennen kann und diese in einem Abnahmeprotokoll festhält.

Mit welchen Kosten ist zu rechnen: Investition in Ihr zweistöckiges Traumhaus

Die Kosten für das zweistöckige Eigenheim können nicht pauschal beziffert werden, da diese von verschiedenen Faktoren abhängig sind.

Detaillierte Kostenkalkulation

Die Grundstückskosten müssen separat gesehen werden und sind oftmals ein erheblicher Kostenfaktor, der nach Lage und Region sowie Erschließungskosten stark variieren kann. Die reinen Baukosten unterscheiden sich je nach Konstruktion und variieren von rund 2.000 Euro ohne Innenausbau für das Fertighaus über 3.500 Euro beim Massivhaus bis hin zu rund 5.000 Euro beim Architektenhaus. Sämtliche Preise beziehen sich dabei auf pro Quadratmeter Wohnfläche.

Einflussfaktoren auf die Baukosten

Dazu zählen nicht nur der Haustyp wie Einfamilienhaus oder Doppelhaus, sondern auch die Bauweise (Massivbau bzw. Fertighaus). Ebenfalls entscheidend ist die Dachform. Ein Flachdach oder gar eine komplexe Dachform wie ein Walmdach oder ein Pultdach können teurer sein als das klassische Satteldach.  Auch die Haustechnik bestehend aus Heizsystem, Lüftung, Photovoltaik-Anlage und dergleichen wirkt sich genau wie die Hausgröße auf die Gesamtkosten aus.

Finanzierungsmöglichkeiten

Neben dem Eigenkapital stehen für das zweigeschossige Haus die klassischen Hypothekendarlehen, Bausparverträge sowie staatliche Förderungen zur Verfügung. Durch entsprechend Eigenkapital zwischen 10 und 20 % der Gesamtkosten reduzieren sich die Kreditsumme und somit auch die Zinskosten, während eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital bei hoher Bonität mit deutlich höheren Zinsen verbunden ist.

Sparpotenziale

Um die Kosten zu senken, kann auf teure Materialien bzw. eine gehobene Ausstattung verzichtet werden. Anstatt eine teure Villa zu bauen, können Baufamilien sich auch beim Einfamilienhaus für die Fertigbauweise entscheiden. Wird auf einen Keller zugunsten einer Bodenplatte verzichtet, reduziert dies ebenfalls die Kosten. Handwerklich begabte Bauherren können durch Eigenleistungen rund um ihr Eigenheim ebenfalls die Kosten senken. Ganz wichtig für eine Kostensenkung ist das Einholen von verschiedenen Angeboten, um so das beste Preis-Leistungs-Verhältnis rund um das neue Zuhause zu bekommen.

Sorgfältige Prüfung und Kaufvertragsgestaltung beim zweistöckigen Haus kaufen

Nicht immer muss das zweistöckige Haus neu gebaut werden. Baufamilien können sich für ihr neues Zuhause auch zum Kauf eines Hauses entscheiden. Der Immobilienmarkt hält einige interessante Einfamilienhäuser bereit. Bei dieser Form der Realisierung müssen Familien jedoch einige wichtige Aspekte beachtet werden. Wer bei der Entscheidung immer noch unsicher ist, kann sich zusätzliche Informationen auf der Website von Büdenbender Hausbau besorgen.

Lage und Umgebung

Gerade beim Kauf eines zweigeschossigen Hauses sollte die Lage und Umgebung genau geprüft werden. Zu berücksichtigen sind neben den persönlichen Bedürfnissen an das neue Zuhause auch die Nähe zu Arbeitsplätzen, Schulen, Kitas, Einkaufsmöglichkeiten und medizinische Versorgung sowie Anbindungen an die verschiedenen Verkehrsmöglichkeiten. Selbstverständlich spielen auch die Qualität der Nachbarschaft sowie die Zukunftsperspektiven der Region eine wichtige Rolle.

Zustand des Hauses

Grundsätzlich sollte vor dem Kauf die Bausubstanz gründlich überprüft werden. Dazu zählen auch der Zustand im oberen Stockwerk, der Treppe, der Zimmer sowie der Fenster. Hierbei ist auf erste Anzeichen von Schimmel und Feuchtigkeit zu achten. Mithilfe einer speziellen Checkliste rund um den Hauskauf lassen sich bei der Hausbesichtigung strukturelle Schäden wie Risse in Wänden oder an den Decken sowie funktionelle Mängel bei Fenster oder Elektroinstallationen erkennen. Anhand dieser Informationen kann der anstehende Renovierungsbedarf oder gar eine Sanierung erkannt und bei der Kostenkalkulation berücksichtigt werden. Käufer sollten sich in jedem Fall vom Verkäufer den Energieausweis des Hauses zeigen lassen.

Rechtliche Prüfung

Bevor der Kaufvertrag für das neue Haus endgültig unterschrieben wird, sollten Käufer eine technische Begutachtung durch einen Sachverständigen durchführen lassen.

Zur rechtlichen und vertraglichen Prüfung gehören:

• Notarieller Kaufvertrag: Ein Notar muss den Kaufvertrag für das Haus in jedem Fall beglaubigen.

• Notarische Prüfung: Der Notar überprüft die rechtlichen Formalitäten sowie die Identität von Käufer und Verkäufer.

• Grundbucheintrag: Es ist wichtig, dass die Eigentumsverhältnisse für das neue Haus im Grundbuch eingetragen werden. Dies gilt im Besonderen, wenn das Haus von zwei oder mehreren Eigentümern gekauft wird.

• Vorvertrag und Reservierungsvereinbarung: Käufer bekommen dadurch mehr Sicherheit, dass  das Haus zwischenzeitlich nicht anderweitig veräußert wird. Es gilt jedoch zu bedenken, dass sowohl Vorvertrag als auch Reservierungsvereinbarung nur gültig sind, wenn sie notariell beglaubigt sind.

Übergabe und Gewährleistung

Beim Hauskauf muss ein detailliertes Übergabeprotokoll erstellt werden. In diesem werden sämtliche Mängel, die Zählerstände sowie die Anzahl der übergebenen Schlüssel dokumentiert.

Für verdeckte Mängel beträgt die gesetzliche Gewährleistung fünf Jahre nach Übergabe. Sichtbare Mängel  dagegen werden bei der Übergabe dokumentiert, um zu verhindern, dass diese beim „gekauft wie gesehen“-Prinzip ausgeschlossen werden können. Grundsätzlich haftet der Verkäufer bei arglistig verschwiegenen und arglistig nicht erwähnten Mängeln.

Das Übergabeprotokoll sollte folgende Informationen enthalten:

• Persönliche Daten:  Namen, Adressen und Geburtsdaten von Käufer und Verkäufer.

• Informationen zum Haus: Genaue Anschrift des Objekts.

• Zustand des Hauses: Dies beinhaltet eine Bestandsaufnahme aller Räume, der  Außenanlagen inklusive einem eventuellen Garten einschließlich aller Schäden und Mängel.

• Inventar: Eine Liste aller Dinge, die im Haus verbleiben.

• Dokumente: Auflistung der übergebenen Dokumente wie Energieausweis, Versicherungsscheine, Grundsteuerbescheide und Rechnungen von Instandhaltungsmaßnahmen.

• Zählerstände: Dazu zählen Strom, Gas und Wasser.

• Schlüssel: Die Anzahl der übergebenen Schlüssel.

Fazit

Bei genauer Überlegung werden angehende Baufamilien schnell merken, dass sie mit einem zweistöckigen Haus oft einen besseren Wohnkomfort auf einer kleineren Grundfläche bekommen als beim typischen einstöckigen Haus. Diese Vorteile sprechen sowohl für den Bau als auch für den Kauf eines zweistöckigen Hauses.

Nicht selten bietet beim Bau das zweistöckige Haus nicht nur mehr Wohnfläche, sondern es ist im Vergleich zum Bungalow auch noch günstiger. Bevor angehende Eigentümer eine endgültige Entscheidung treffen, sollten sie sich nach Möglichkeit ein zweistöckiges Musterhaus bzw. andere Häuser in der Umgebung anschauen und mit einem einstöckigen Haus vergleichen.

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