Vierfamilienhaus planen

Wohnen und Investieren im Vierfamilienhaus

Für viele Deutsche ist das Wohnen in einem Einfamilienhaus oder Mehrfamilienhaus die optimale Lösung. Allerdings handelt es sich um weniger als 1 % der Haushalte, bei denen drei oder auch mehr Generationen unter einem Dach, dem sogenannten Mehrgenerationenhaus leben. Die meisten Menschen in Deutschland wohnen zur Miete, sodass Eigentümer der Mehrfamilienhäuser sich keine Gedanken um die Vermietbarkeit machen müssen. Für den Bauherren ist das Bauen eines Mehrfamilienhauses eine gute Investition in die Zukunft. Zusätzlich stellt das Mehrfamilienhaus eine stabile Wertanlage dar.

Planungsphase

Beim Bauen eines Mehrfamilienhauses ist die Planungsphase ein wichtiger Schritt, damit das Bauvorhaben erfolgreich vonstattengehen kann. Das Bauprojekt erfordert nicht nur eine sorgfältige Vorbereitung, sondern auch entsprechend Koordination, um einen reibungslosen Bauablauf zu garantieren und in der Folge eine gute Wohnqualität bieten zu können.

Auswahl des Standorts und der geeigneten Lage für ein Vierfamilienhaus

Der richtige Standort ist entscheidend für den Erfolg des Bauvorhabens. Dies bedeutet, dass sowohl die Makro- als auch die Mikrolage berücksichtigt werden muss. Die Mikrolage wird dabei subjektiv als wichtiger empfunden, während die Makrolage für die Zukunftsfähigkeit des Standorts entscheidend ist.

• Lage – Der wichtigste Faktor beim Hausbau ist die Grundstückslage. Dabei wird unterschieden in städtische und ländliche Lagen.

• Infrastruktur – Entscheidend ist eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel sowie Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten du medizinische Versorgung in unmittelbarer Nähe des Mehrfamilienhauses.

• Nachbarschaft – Hierbei spielt die Art eine entscheidende Rolle. Es muss überprüft werden, ob es sich um eine ruhige oder eher elbendige Gegend handelt. Ebenso wichtig ist das Erscheinungsbild der Umgebung.

• Bodenbeschaffenheit – Experten raten zu einer Bodenprüfung bzw. einem Bodengutachten, um so später Bauprobleme zu vermeiden.

• Umweltfaktoren – Es ratsam, Faktoren wie Lärmbelästigung oder eine Hochwassergefahr im Vorfeld zu berücksichtigen.

• Mietniveau und Nachfrage – Wie sieht es mit der Nachfrage nach Mietwohnungen in der Gegend aus und wie hoch ist das Mietniveau. Diese Fragen sind für die Rentabilität des Mehrfamilienhauses entscheidend.

Berücksichtigung von rechtlichen Bestimmungen und Bauvorschriften

Soll ein Mehrfamilienhaus gebaut werden, müssen eine Reihe von rechtlichen Bestimmungen und Bauvorschriften beachtet werden. Dazu zählen neben den baurechtlichen Vorgaben auch die Brand- und Schallschutzbestimmungen, die Anforderungen an die Barrierefreiheit sowie die Regelungen rund um den Naturschutz.

• Bebauungsplan – Mit diesem wird die bauliche Nutzung des Grundstücks festgelegt. Dabei geht es unter anderem um die Höhe des Gebäudes, die überbaubare Fläche sowie die Art der Nutzung.

• Abstandsflächen – Mit den Bauvorschriften werden auch die Abstandsflächen geregelt, die zu den Nachbargrundstücken eingehalten werden müssen. Diese dienen nicht nur der Privatsphäre, sondern auch dem Schutz vor Lärm und der Verschattung.

• Baugrenzen und Baulinien – Damit wird festgelegt, wo auf dem Grundstück das Mehrfamilienhaus errichtet werden darf.

• Brandschutzbestimmungen – Hierbei geht es um das Brandschutzkonzept, welches die Maßnahmen zur Brandverhütung und -bekämpfung regelt. Des Weiteren müssen Mehrfamilienhäuser über ausreichend Flucht- und Rettungswege verfügen und es müssen in den Häusern ausreichend Rauchmelder und Feuerlöscher zum Brandschutz vorhanden sein. Des Weiteren müssen beim Bauen feuerhemmende Baustoffe verwendet werden.

• Schallschutzbestimmungen – Die schallschutztechnischen Anforderungen für Mehrfamilienhäuser werden in der DIN 4109 geregelt. Dabei geht es im Schallschutz sowohl um den Trittschall als auch um den Luftschall. Um die Privatsphäre der Bewohner in den Einheiten zu schützen, müssen Wände und Decken zwischen den Wohnungen schallgedämmt sein.

• Barrierefreiheit – Mehrfamilienhäuser müssen über barrierefreie Zugänge verfügen, sodass alle Wohnungen barrierefrei zu erreichen sind. Dies bedeutet, es müssen Aufzüge oder Rampen verfügbar sein. Des Weiteren müssen die Wohnungen barrierefrei gestaltet werden.

Weitere Aspekte beim Bau von Mehrfamilienhäusern sind der Nachbarschutz, das Einhalten der Energieeinsparverordnung, Stellplätze sowie ausreichend Grünflächen und Kinderspielplätze.

Analyse der Nachfrage und des Marktpotenzials in der gewählten Region

Dazu zählen die zukünftigen Entwicklungen in der Region. Bauherren müssen sich frühzeitig über geplante Bauvorhaben und somit auch die Entwicklungen in der Umgebung informieren, da dies den Wert der Immobilie beeinflussen kann.

Ebenso wichtig ist die Nachfrage nach Mietwohnungen in der Umgebung sowie das vorherrschende Mietniveau.

Entwurfsphase

Beim Bauen von Mehrfamilienhäusern ist die Entwurfsphase die erste wichtige Phase. Sie basiert auf den Anforderungen und Wünschen des Bauherren und beinhaltet die Erstellung der Baupläne sowie 3D-Entwürfe.

• Entwicklung eines Grundrisskonzepts – Neben der sorgfältigen Planung müssen verschiedene Faktoren beim Mehrfamilienhaus bauen berücksichtigt werden. Im ersten Schritt geht es um die Anzahl und Größen der Wohnungen im Mehrfamilienhaus. Dabei sollten jedoch die zukünftigen Bewohner und ihre Bedürfnisse im Vordergrund stehen. Ebenso wichtig für das Grundrisskonzept sind die Grundstückssituation, die örtlichen Bauvorschriften sowie der Bebauungsplan.

• Überlegungen bei der Grundrissentwicklung – Die Wohnungen bzw. die Raumaufteilung und die Anzahl sowie Größe der Zimmer sollte immer auf die Zielgruppe der Mieter im Haus (Familien, Senioren, Singles) abgestimmt sein. Beliebt sind familienfreundliche Grundrisse mit offenen Wohnbereichen sowie separaten Schlafzimmern. Dabei sollte jede Wohnung über eine gut ausgestattete Küche, ein Badezimmer und ausreichend Stauraum verfügen.

• Integration von Gemeinschaftsbereichen: Dazu zählen Gärten, Grillplätze, Gemeinschaftsräume, Waschküchen, aber auch die Eingangsbereiche, Treppenhäuser und die Außenanlagen. Durch Gemeinschaftsbereiche wird das soziale Miteinander gefördert, das Zusammengehörigkeitsgefühl gestärkt und sie bieten Abwechslung für die Bewohner. Des Weiteren können durch die gemeinsame Nutzung von Waschmaschinen, Trocknern und dergleichen Ressourcen geschont und Kosten gesenkt werden.   

Flexibilität und Anpassungsfähigkeit des Grundrisses

Das Mehrfamilienhaus bietet ausreichend Möglichkeiten für eine flexible Grundrissgestaltung, um eine hohe Anpassungsfähigkeit zu bieten. Im Detail sind das:

• Anpassung an verschiedene Lebensphasen – Die Wohnungsgrundrisse können so gestaltet werden, dass sie sich leicht an veränderte Bedürfnisse anpassen können.

• Nutzungsänderungen – Die Räume werden so geplant, dass sie flexibel für verschiedene Zwecke genutzt werden können.

• Barrierefreiheit – Diese ist besonders wichtig, um sicherzustellen, dass die Wohnungen im Mehrfamilienhaus  auch von Personen mit eingeschränkter Mobilität genutzt werden können.

• Teilungsmöglichkeiten – Die Grundrisse können so gestaltet werden, dass einzelne Geschosse als separate Wohneinheit nutzbar sind, was für Flexibilität bei der Vermietung sorgt.

• Effiziente Flächennutzung – Beim Grundriss sollte auf eine effiziente Nutzung der Flächen innerhalb der Wohnungen geachtet werden, da dies den Wohnkomfort erhöht.

• Zielgruppenorientiert – Die Wohnungsgrundrisse sollten sich an den Bedürfnissen der zukünftigen Mieter orientieren. Für Familien wird oft eine größere Gesamtwohnfläche benötigt als für Senioren oder Singles.

Architektonisches Design und Stil

Nicht nur das architektonische Design, sondern auch der Stil beim Mehrfamilienhaus hängt von verschiedenen Faktoren ab. Neben der gewünschten Ästhetik geht es auch um die Umgebung, das vorhandene Budget sowie die Funktionalität. Die Stile beim Mehrfamilienhaus reichen von klassisch bis modern sowie von traditionell bis avantgardistisch.

• Auswahl eines architektonischen Stils: Bei den klassischen Stilen wird unterschieden zwischen Neoklassizismus, Jugendstil oder Biedermeier, während es bei den modernen Stilen sich um die moderne Architektur, die postmoderne Architektur oder den Minimalismus handelt. Des Weiteren gibt es auch noch den Landhausstil, den skandinavischen Stil sowie den industriellen Stil. Grundsätzlich gilt, dass der Stil immer zur Umgebung und zum lokalen Baustil passen muss. In den meisten Fällen wird dies bereits im Bebauungsplan festgelegt.

• Berücksichtigung von ästhetischen und funktionalen Aspekten: Zu den ästhetischen Aspekten gehört die Fassadengestaltung, da diese den ersten Eindruck rund um das Haus vermittelt. Die Fassade sollte sich harmonisch in das Umfeld einfügen. Ebenso wichtig sind der Eingangsbereich und das Treppenhaus im Mehrfamilienhaus. Beides sollte einladen und sicher gestaltet werden. Die Außenbereiche wie Garten Balkone und Gemeinschaftsflächen sollten attraktiv gestaltet werden, da dies den Bewohnern Mehrwert bietet. Auch auf die Gestaltung der Wohneinheiten sollte Wert gelegt werden. Diese sollten sowohl ästhetisch ansprechend als auch funktional sein. Hier lassen sich sehr gut moderne und zeitlose Elemente miteinander kombinieren.  

Gestaltung von Außenanlagen und Freiflächen

Für den Wert der Immobilie und für die Wohnqualität im Haus ist die Gestaltung der Außenanlagen ein wichtiger Faktor. Dazu zählen beim Mehrfamilienhaus bauen alle baulichen und gestalterischen Maßnahmen an den Außenanlagen, die der Nutzung, der Funktionalität und der Ästhetik dienen.

• Planung und Gestaltung von Außenanlagen: Neben dem Garten zählen auch Zufahrten, Gehwege und Stellplätze sowie eventuell Fahrradstellplätze dazu. Nicht zu vergessen sind Gestaltungsmöglichkeiten wie Zäune, Mauern oder Hecken rund um das Mehrfamilienhaus um das Grundstück abzugrenzen. Die Grünflächen rund um das Mehrfamilienhaus müssen mit Bäumen, Sträuchern und Blumen bepflanzt oder als Rasenfläche angelegt werden. Bei der Gestaltung der Außenanlagen muss auch an die Müllentsorgung, Entwässerung, Beleuchtung und eventuell ein Spielplatz gedacht werden. Durch Sitzgelegenheiten und Tische wird das Gesamtbild der Außenbereiche rund um das Mehrfamilienhaus abgerundet.

• Landschaftsarchitektur und Grüngestaltung: Hierbei sollte auf die Bedürfnisse der zukünftigen Bewohner geachtet werden. Durch eine gute Grüngestaltung lässt sich die Lebensqualität steigern und somit auch die Attraktivität rund um das Mehrfamilienhaus erhöhen. Dabei sollte gezielt auf die Funktionalität wie eine gut erreichbare Müllentsorgung, ausreichend Stellplätze sowie sichere Wege mit guter Beleuchtung geachtet werden. Selbstverständlich darf die Ästhetik nicht vernachlässigt werden, was auch für die Abgrenzung zu Nachbargrundstücken und die Schaffung von Rückzugsorten gilt.

Bauprozess und Bauausführung

Beim Mehrfamilienhaus bauen handelt es sich um einen komplexen Prozess, bei dem eine Reihe von Aspekten beachtet werden muss.

• Auswahl eines erfahrenen Bauteams bzw. Architekten: Sowohl das Bauunternehmen als auch der Architekt sollten Erfahrung mit dem Bauen von Mehrfamilienhäusern sowie den spezifischen Anforderungen, die ein solches Bauprojekt fordert, haben. Aus diesem Grund sollten angehende Bauherren oder Baugemeinschaften, Freunde und Bekannte nach Empfehlungen fragen und sich Referenzobjekte anschauen. Kommen einige Bauunternehmen und Architekten infrage, sollten ausführliche Erstgespräche geführt werden, um deren Expertise und deren Arbeitsweise beurteilen zu können. Sicherlich sind lokale Kenntnisse der Baupartner von Vorteil, beim Mehrfamilienhaus bauen zählt die Erfahrung jedoch mehr.

• Bauüberwachung: Die Überwachung des Baufortschritts sowie die Sicherstellung der Einhaltung von Zeitplänen und Budgets kann von einem erfahrenen Architekten übernommen werden.

• Qualitätssicherung: Um die Qualität rund um das Mehrfamilienhaus bauen sicherzustellen, sind regelmäßige Inspektionen während des Bauprozesses nötig. Ebenso wichtig ist die Kommunikation mit dem Baupartner, den Handwerker und weiteren Beteiligten.

Finanzierung und Budgetierung

Beim Mehrfamilienhaus bauen spielt sowohl die Finanzierung als auch die Budgetierung eine wichtige Rolle. Bauherren sollten sich bereits im Vorfeld einen Überblick über die zu erwartenden Kosten machen und aufgrund dessen einen Finanzierungsplan erstellen. In diesem müssen sowohl die Baukosten als auch die Nebenkosten berücksichtigt werden.

• Bewertung der Gesamtkosten: Die Grundstückskosten können nicht pauschal beziffert werden, da die Preise von der Lage der Grundstücke abhängig sind. Auch die Baukosten für Mehrfamilienhäuser variieren stark und sind von den Faktoren Größe, Bauweise und Ausstattung abhängig. Als grobe Orientierung kann mit Kosten von 1.800 bis 3.500 Euro pro Quadratmeter kalkuliert werden. Wird eine gehobene Ausstattung gewünscht oder müssen besondere architektonischen Wünsche berücksichtigt werden, können die Kosten auch deutlich höher liegen. Neben den Baukosten fallen auch Baunebenkosten an, die oftmals bei der Budgetierung vergessen werden. Dazu zählen Erschließungskosten, Notar- und Gerichtskosten, die Grunderwerbsteuer sowie eventuelle eine Maklerprovision. Soll das Mehrfamilienhaus unterkellert werden oder ist eine Tiefgarage bzw. eine Aufzugsanlage geplant, ist mit deutlichen Mehrkosten zu rechnen.

• Erstellung eines Finanzierungsplans: Sobald dieser erstellt ist, beginnt die Suche nach geeigneten Finanzierungsmöglichkeiten: Bevor die verschiedenen Baufinanzierungen miteinander verglichen werden, muss an Eigenkapital sowie an die verschiedenen Fördermöglichkeiten gedacht werden. Experten raten zu einem Eigenkapitalanteil von 20 bis 30 % der Gesamtkosten, um so die Kreditbelastung zu reduzieren. Für die Baufinanzierung stehen Investoren verschiedene Darlehensvarianten wie etwa das Volltilgerdarlehen, das Annuitätendarlehen oder das endfällige Darlehen zur Auswahl. Es ist sinnvoll sich von einem unabhängigen Finanzexperten beraten zu lassen, um für das Mehrfamilienhaus die passende Immobilienfinanzierung zu finden.

• Berücksichtigung von laufenden Kosten: Gemeint sind damit die umlagefähigen Kosten wie Betriebskosten und Heizkosten sowie die nicht umlagefähigen Kosten. Zu Letzteren gehören Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten für das Mehrfamilienhaus sowie eine Instandhaltungsrücklage, die für zukünftige Instandhaltungen angespart werden sollte. Als Richtwert gilt hier 0,8 bis 1 % der Kaufpreises pro Jahr. Experten nennen hier einen Wert von ca. 15 Euro pro Quadratmeter.   

Kaufprozess und Immobilienmarkt

Nicht immer müssen Mehrfamilienhäuser neu gebaut werden. Es ist durchaus lohnenswert einen Blick auf den Immobilienmarkt zu werfen und sich für eine Bestandsimmobilie zu entscheiden.

• Bewertung des aktuellen Immobilienmarktes: Als erstes sollte der lokale Immobilienmarkt analysiert werden. Dazu zählen neben der Nachfrage auch die Kaufpreise sowie die Durchschnittsmieten für die Vermietung von Wohntraum in einem Mehrfamilienhaus.  

• Objektsuche und Besichtigung: Die Suche nach einem geeigneten Mehrfamilienhaus kann sowohl über einen Makler als auch über Online-Portale oder direkte Kontakte erfolgen. Sobald einige Immobilien in die engere Wahl gekommen sind, sollten die Häuser besichtigt werden. Im Zuge der Besichtigung sind nicht nur der Bauzustand, sondern auch die bestehenden Mietverträge, die Nebenkostenabrechnungen sowie weitere relevante Dokumente zu überprüfen. Nach der Besichtigung und der Bewertung der infrage kommenden Immobilien können die Kaufverhandlungen für das jeweilige Mietobjekt mit den Verkäufern aufgenommen werden. Sobald es zu einer Einigung zwischen den Parteien kommt, kann der Kaufvertrag beim Notar abgeschlossen werden.

• Durchführung von Due Diligence-Prüfungen: Bevor ein Mehrfamilienhaus gekauft wird, sollte ein Due Diligence Prüfung durchgeführt werden. So lassen sich nicht nur Risiken identifizieren, sondern auch der Wert des Hauses bewerten. Die Due Diligence Prüfung umfasst neben den rechtliche auch technische, wirtschaftliche und steuerliche Aspekte, weshalb sie nach Möglichkeit von einem unabhängigen Experten durchgeführt werden sollte. Bei Unsicherheiten sollten Käufer sich in jedem Fall Rat von Fachleuten wie Anwälte, Steuerberater und Finanzexperten einholen.

Rendite und Investitionsanalyse

Dazu müssen rund um das Mehrfamilienhaus verschiedene Faktoren wie Kaufpreis, Baukosten, Mieteinnahmen, Instandhaltungskosten sowie Risiken bewertet werden. Um die Rentabilität und die Nachhaltigkeit der Investition in einem Mehrfamilienhaus beurteilen zu können ist eine gründliche Analyse unumgänglich.

• Berechnung der Rentabilität: Grundsätzlich wird dabei zwischen Bruttomietrendite und Nettomietrendite unterschieden. Mit der Bruttomietrendite wird die Relation zwischen den jährlichen Mieteinnahmen und den Kosten für das Mehrfamilienhaus in Prozent dargestellt. Errechnen lässt sich dies mit folgender Formel: (Jahrkaltmiete : Kosten) x 100.  

• Analyse von Mieteinnahmen: Die Mieteinnahmen beim Mehrfamilienhaus sind entscheidend für die Bewertung und die Rentabilität. Aus diesem Grund ist es wichtig nicht nur die aktuellen Mieteinnahmen, sondern auch die Kosten für die Bewirtschaftung und den Zustand des Hauses zu berücksichtigen.

• Analyse von Betriebskosten: Hierzu werden alle Kosten überprüft, die mit der Nutzung und der Instandhaltung verbunden sind. Die Betriebskosten können in der Regel auf die Mieter umgelegt werden.

• Bewertung von Risiken und Chancen: Das Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage bietet den Eigentümern sowohl Chancen als auch Risiken. Zu den Chancen zählen stabile Mieteinnahmen durch Diversifizierung, Steuervorteile und das Wertsteigerungspotenzial. Zu den Risiken gehören neben unvorhersehbaren Mietausfällen auch die Kosten für die Instandhaltung, ein eventueller Leerstand einzelner Wohneinheiten sowie Risiken im Rahmen der Immobilienfinanzierung.  

Verwaltung und Vermietung

Sowohl die Verwaltung als auch die Vermietung Mehrfamilienhaus umfasst eine Reihe von verschiedenen Aufgaben, welche in Eigenregie oder durch einen professionellen Hausverwalter durchgeführt werden können.

• Mietverwaltung: Es wird ein Vermietungskonzept entwickelt, welches die Suche nach geeigneten Mietern vereinfacht. Sobald Mieter für die Wohneinheiten gefunden sind, muss ein Mietvertrag erstellt werden. Für ein entspanntes Zusammenleben zwischen Mieter und Vermieter ist die Kommunikation sehr wichtig.

• Hausverwaltung: Sie kümmert sich um das Erstellen eines Wirtschaftsplans, die Jahresabrechnung inklusive der Verwaltung von Finanzen. Das Umsetzen und die Kontrolle von Instandhaltungsmaßnahmen werden ebenfalls von der Hausverwaltung übernommen.

Langfristige Werterhaltung und -steigerung

Für den Werterhalt und die Wertsteigerung rund um das Mehrfamilienhaus ist es wichtig, auf eine Kombination aus regelmäßiger Instandhaltung, Modernisierung und energetische Sanierung zu achten.

• Strategien zur langfristigen Wertsteigerung: Mit einem Wartungsplan für die verschiedenen Komponenten im Mehrfamilienhaus lassen sich anfallende Aufgaben leichter händeln und geraten nicht so schnell in Vergessenheit. Die verschiedenen Maßnahmen tragen dabei zum Werterhalt sowie zur Wertsteigerung rund um das Haus bei.  

• Berücksichtigung von Markttrends und Anpassung der Vermietungsstrategie: Eigentümer sollten beim Mehrfamilienhaus langfristig in zukunftsweisende Technologien wie eine Photovoltaikanlage oder eine Wärmepumpe investieren, da dies den Wert des Hauses zusätzlich steigern kann und gleichzeitig das Mehrfamilienhaus für Mieter attraktiv macht.

• Modernisierung: Das Mehrfamilienhaus sollte regelmäßig an aktuelle Standards wie ein modernes Bad oder eine moderne Küche angepasst werden, um so die Attraktivität für Mieter zu erhöhen und gleichzeitig den Wert zu steigern.

• Energetische Sanierung: Verschiedene Maßnahmen wie das Dämmen von Fassaden und Geschossdecken sowie die Erneuerung der Fenster oder der Austausch der Heizungsanlage kann helfen die Energiekosten zu senken und somit auch die Nebenkosten für die Mieter. Gleichzeitig steigert dies auch den Wert des Mehrfamilienhauses.

Fazit

Bei einem ausreichend großen Budget bieten sich sowohl der Bau als auch der Kauf eines Mehrfamilienhauses an. Allerdings kann diese Entscheidung immer nur individuell getroffen werden und muss zu den eigenen Vorstellungen passen.

Bei guter Planung, etwa mit einem Hausplaner, dient das Mehrfamilienhaus als gute Kapitalanlage, welche im Laufe der Jahre für hohe Renditen sorgt. Grund hierfür ist, dass der Wohnraum im Mehrfamilienhaus sowohl fremdvermietet als auch für die eigene Familie als Mehrgenerationenhaus genutzt werden kann.

Die Mehrfamilienhaus Kosten sind von verschiedenen Faktoren abhängig. Dazu zählen die Bauweise, die Ausstattung sowie die unterschiedlichen Lagen der infrage kommenden Grundstücke.