Neubaugebiet kaufen

Worauf bei der Wahl des richtigen Neubaugebiets achten? So finden Sie Ihr ideales Zuhause

Beim Hausbau in einem Neubaugebiet sollten Bauinteressenten auf ein paar wichtige Aspekte achten. Neben der Lage und dem Bebauungsplan sind das die verschiedenen Grundstücksbedingungen sowie die finanzielle Absicherung und eine Vielzahl von rechtlichen Aspekten in Bezug auf Vorschriften und Auflagen, die bei der Bebauung des Grundstücks beachtet werden müssen. Für weitere Informationen zu diesem Thema bietet sich die Website von Büdenbender Hausbau an.

Lage, Lage, Lage

Beim Hausbau in Neubaugebieten müssen Baufamilien neben der Lage auch auf die Infrastruktur in Bezug auf Nähe zu Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten und medizinische Versorgung achten. Ebenso wichtig sind die Umgebungsgeräusche, die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr sowie die zukünftige Entwicklung des Gebietes. Zu Letzterem zählen unter anderem geplante Baumaßnahmen, die die Attraktivität der Neubaugebiete negativ beeinflussen können. Bevor ein Grundstück gekauft wird, sollte die Siedlung zu unterschiedlichen Zeiten besucht werden, um sich ein Bild zu Verkehrslärm und anderen Lärmquellen wie Industrie und dem öffentlichen Nahverkehr (Bahnen) zu verschaffen.

Grundstücksmerkmale

Baufamilien sollten sich beim Kauf eines Grundstücks in Neubaugebieten überlegen, wie viel Platz sie tatsächlich benötigen. Ein zu großes Grundstück bedeutet nicht nur höhere Kaufkosten, sondern auch höhere laufende Kosten in Bezug auf die Grundsteuer und die Pflege.

Besonderes Augenmerk muss auf die Bodenbeschaffenheit gelegt werden. Es ist sinnvoll, ein Bodengutachten erstellen zu lassen, um über schwierige Bodenverhältnisse des Grundstücks von Anfang an informiert zu sein, da dies die Baukosten erhöhen kann. Ebenso sieht es bei einem Grundstück in Hanglage aus.

Und zu guter Letzt sollte überprüft werden, ob die Lage des Grundstücks zu den eigenen Bedürfnissen passt und ob man sich in der Nachbarschaft wohlfühlen kann.

Rechtliche Aspekte

Bauherren müssen sich intensiv mit dem Bebauungsplan auseinandersetzen, da hier Vorgaben zur Gestaltung des Hauses, der Dachform und zur Art der verwendeten Materialien gemacht werden.

Des Weiteren lohnt sich ein Blick in das Grundbuch sowie in das Baulastenverzeichnis. Dort erfahren die zukünftigen Eigentümer, ob es bestehende Baulasten gibt und wie die Grenzen des Grundstücks exakt aussehen.

In bestimmten Regionen in Deutschland ist es wichtig, die Hochwasser- und Risikokarten zu überprüfen, da hier Informationen zu markanten Naturereignissen wie Starkregen, Hochwasser oder gar zu einem Erdbebenrisiko zu finden sind.

Preisgestaltung

Die Kosten des Grundstücks setzen sich aus dem Kaufpreis, den Kosten für die Erschließung, der Grunderwerbsteuer sowie den Notarkosten zusammen. Es gilt zu überprüfen, ob eventuell ein Verhandlungsspielraum bezüglich der reinen Grundstückskosten besteht, da diese stark je nach Lage und Region variieren können.

Regionale Faktoren: Wie Bauland und kommunale Vorgaben die Preise beeinflussen

Beim Bauland im Neubaugebiet unterscheiden sich die Bedingungen je nach Bundesland, da sowohl das BauGB als auch kommunale Richtlinien den Grundstückskauf stark prägen. Die Kommune legt meist fest, wie hoch die Grundstückspreise pro Quadratmeter ausfallen und welchen Wert eine Immobilie langfristig entwickeln kann. Im jeweiligen Baugebiet beeinflussen zudem Erschließungskosten, planerische Ziele und die Entwicklung des gesamten Gebiets den endgültigen Kaufpreis. Wer frühzeitig die regionalen Marktberichte studiert, erkennt schneller, wie sich Bauland in der Zukunft entwickeln kann und welche Faktoren im eigenen Bundesland besonders wichtig für eine nachhaltige Wertsteigerung des Grundstücks sind – ein Vorteil, der beim Grundstückskauf oft über die Attraktivität eines Neubaugebiets entscheidet.

Worauf bei Planung und Bau Ihres Traumhauses im Neubaugebiet achten?

Das Bauen eines Hauses in einem neuen Baugebiet erfordert eine sorgfältige Planung. Dabei geht es nicht nur um die Vorgaben aus dem Bebauungsplan, sondern auch um die Detailplanung gemeinsam mit einem Architekten, der sich mit den behördlichen Auflagen auskennt. Im Anschluss daran muss die Baugenehmigung eingeholt werden, damit der Hausbau beginnen kann und sich der Traum von den eigenen vier Wänden erfüllt.

Bebauungsplan und Gestaltungsfreiheit

Neubaugebiete schränken die Gestaltungsfreiheit beim Hausbau oftmals stark ein. So gibt es verschiedene Vorgaben zur Dachform, Fassade, Bauweise und Anzahl der Stockwerke. Diese Informationen können dem Bebauungsplan, der von den Gemeinden erstellt wird, entnommen werden.

Die Vorgaben der Gemeinden legen fest, was auf dem Grundstück gebaut werden darf. Dabei geht es um die Art der Nutzung (Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus), maximale Geschosszahl, Dachform, Dachneigung sowie um die zulässige Farbe für die Fassade und das Dach. Anhand dieser Vorgaben soll die Bebauung innerhalb der Wohngebiete gesteuert und einheitliche Standards garantiert werden. Des Weiteren wird im Bebauungsplan die Bauweise, also offene, mit Grenzabständen oder die geschlossene wie etwa Reihenhäuser vorgegeben.

Während die äußere Erscheinung des Hauses stark reglementiert wird, haben Bauherren ausreichend Spielraum, wenn es um die Gestaltung der Grundrisse und des Innenausbaus geht.

Hausplanung und Architekturstile

Die Planung für ein Haus in Neubausiedlungen umfasst neben der Entwurfsplanung auch die Genehmigungs- und Ausführungsplanung. Baufamilien müssen sich an dieser Stelle für die Bauweise wie das Massivhaus, das Fertighaus oder das Architektenhaus entscheiden. Während beim Fertighaus die Grundrissvorschläge vom Hersteller erarbeitet werden, werden beim Architektenhaus die individuellen Wünsche der Baufamilie vom Architekten mit den Gegebenheiten der Grundstücke sowie den Vorgaben aus dem Bebauungsplan in Einklang gebracht. In Bezug auf die Architekturstile kommt es nicht nur auf die Bauweise, sondern vielmehr auf die Stile, klassisch, modern, Landhaus usw. an.

Im weiteren Verlauf wird festgelegt, ob das energieeffiziente Haus als Passivhaus oder als Energiesparhaus realisiert werden soll. Nicht unwichtig in diesem Zusammenhang sind auch das vorhandene Budget sowie die geplante Finanzierung.

Baugenehmigung und behördliche Auflagen

Um die Baugrundstücke innerhalb der Siedlungs-Neubaugebiete zu bebauen, ist in Deutschland zwingend eine Baugenehmigung erforderlich. Dazu muss der Bauantrag mit detaillierten Unterlagen wie Bauzeichnungen, Lageplan, statischen Berechnungen und einem Wärmeschutznachweis bei der zuständigen Baubehörde eingereicht werden. Wichtig dabei ist, dass der Bauantrag von einer bauvorlageberechtigten Person (Architekt, Bauingenieur) erstellt wird. Wie schnell die Genehmigung erteilt wird, hängt unter anderem von der Einhaltung der behördlichen Auflagen, welche im Bebauungsplan festgesetzt sind, ab. Bei Nichterfüllung kann es zu einer Verzögerung beim Baubeginn oder im schlimmsten Fall zu Bußgeldern kommen.

Bauausführung und Bauphasen

Sobald die Baugenehmigung vorliegt, kann mit dem Bauvorhaben auf dem entsprechenden Grundstück in der Siedlung begonnen werden. Nach den Erdarbeiten und dem Fundament sowie dem Verlegen der unterirdischen Anschlüsse wird mit dem Rohbau begonnen. Dies beinhaltet das Errichten der tragenden Wände, Decken und der Dachkonstruktion sowie dem Einbau von Fenster und Türen. Im Anschluss daran erfolgt der Innenausbau mit den Installationen für Strom, Wasser und Elektrik, das Verlegen der Böden und das Verputzen der Wände.

Sämtliche Bauphasen werden einer umfassenden Qualitätskontrolle unterzogen, um frühzeitig Mängel und Schäden zu erkennen. Wenn möglich, sollten Baufamilien diese Kontrollen von einem unabhängigen Bausachverständigen durchführen lassen.

Sobald alle Arbeiten abgeschlossen sind, erfolgt die offizielle Bauabnahme, bei der eventuelle Mängel dokumentiert werden, damit diese im Anschluss nachgebessert werden. Nach der offiziellen Schlüsselübergabe steht dem Einzug ins Traumhaus nichts mehr im Wege.

Wie gestalten sich Kosten und Finanzierung Ihres Bauprojekts im Neubaugebiet?

Zu den Kosten für den Hausbau innerhalb der Neubaugebiete zählen die Kosten für das Grundstück, die Erschließung sowie die Grunderwerbssteuer und die Gebühren für den Notar und den Grundbucheintrag. Im Rahmen der Finanzierung müssen Eigenkapital und Fremdkapital unter Berücksichtigung der verschiedenen Fördermöglichkeiten kombiniert werden. Wer mehr zu diesen Punkten erfahren möchte, für den lohnt sich ein Blick auf die Website von Büdenbender Hausbau.

Baukostenkalkulation

Für die Kostenkalkulation rund um das Bauvorhaben in einer Neubausiedlung müssen diverse Posten berücksichtigt werden. Die reinen Baukosten, die sich je nach Ausstattung und Region (Stadt oder ländlich) deutlich unterscheiden können, machen nur einen Teil der Gesamtkosten aus. Viel wichtiger sind in diesem Zusammenhang neben den Kosten für das Grundstück auch dessen Nebenkosten wie Erschließung sowie die Baunebenkosten für Planung und Genehmigungen und für die Gestaltung der Außenanlagen. Vielfach werden die Kosten für die Bodenplatte oder einen Keller bei der Kostenkalkulation vergessen, was wiederum die Finanzierung gefährden kann.

Finanzierungsmöglichkeiten

Rund um das Bauvorhaben gibt es für Baufamilien verschiedene Finanzierungsoptionen. Neben vorhandenem Eigenkapital gibt es verschiedene Formen der Darlehen als Fremdkapital. Baufamilien sollten sich hierüber rechtzeitig informieren und verschiedene Angebote von Banken einholen, um diese vergleichen zu können. Einige Banken bieten hierbei das sogenannte Green Finance an. Es handelt sich hierbei um zinsgünstige Kredite für nachhaltig gebaute Immobilien.

Nicht zu vergessen sind die verschiedenen Möglichkeiten der staatlichen Förderungen. Dazu zählen neben dem KfW-Wohneigentumsprogramm mit zinsgünstigen Krediten bis zu 100.000 Euro für den Kauf oder das Bauen eines Eigenheims auch das KfW-Wohneigentum für Familien mit bis zu einem Kredit von 270.000 Euro, welcher abhängig von der Energieeffizienz und Anzahl der Kinder ist. Umweltfreundliche Neubauten werden mit dem Förderprogramm „Klimafreundlicher Neubau“ mit zinsgünstigen Krediten gefördert. Des Weiteren stehen Baufamilien das Wohn-Riester sowie die Wohnungsbauprämie zur Verfügung.

Sparpotenziale und Kostenfallen

Beim Hausbau in einem Neubaugebiet gibt es eine Reihe von Möglichkeiten, um Geld zu sparen. Neben einer kompakten Bauweise und dem Weglassen von Extras wie Keller oder Garage sind dies Eigenleistungen der Baufamilie.

Zu den häufigsten Kostenfallen zählen nachträgliche Änderungen der Planung, eine unvollständige Kalkulation der Nebenkosten sowie der Verzicht auf Fachwissen bei den Eigenleistungen.

Die folgende Tabelle zeigt sowohl die Sparpotenziale als auch die Kostenfallen in einer übersichtlichen Darstellung.