Mehrstöckiges Haus
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Bauherren, denen es unter anderem um die Kapitalanlage bzw. die Altersvorsorge geht, entscheiden sich in den meisten Fällen für ein mehrstöckiges Haus. Wenn laut Bebauungsplan nichts gegen ein mehrgeschossiges Haus spricht, kann dies nach Fertigstellung effizienter genutzt werden, da auf einer kleineren Grundfläche mehr Wohnfläche entsteht. Diese kann sowohl selbst genutzt als auch vermietet werden. Der folgende Artikel gibt Interessenten Tipps, worauf sie bereits beim Planen und anschließenden Bauen achten müssen. Da das mehrstöckige Haus nicht immer neu gebaut werden muss, möchten wir auch erläutern, was bei einem Kauf essenziell wichtig ist.
Inhaltsverzeichnis
Kurz & Kompakt - Das Wichtigste
Von Bedeutung bei der Grundstücksauswahl sowie bei den Bauvorschriften: Zum einen muss das Baugrundstück ausreichend groß sein und zum anderen muss der Bebauungsplan das mehrgeschossige Bauen zulassen, da es auch Wohngebiete gibt, in denen nur eingeschossige Häuser bzw. der Bungalow erlaubt sind.
Finanzierung und Fördermöglichkeiten: Investoren haben die Wahl zwischen verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten. Dabei sollten sie jedoch die Förderungen für den nachhaltigen und energieeffizienten Hausbau nicht außer Acht lassen. Ebenso von Bedeutung ist der Anteil an Eigenkapital.
Auswahl von Baumaterialien: Je nach Baukonzept kommen unterschiedliche Baustoffe zum Einsatz. Nach Möglichkeit sollte immer Wert auf nachhaltige und nachwachsende Baustoffe gelegt werden.
Worauf beim mehrstöckigen Haus planen achten?
Neben den eigenen Wünschen sollten Bauherren beim mehrgeschossigen Haus auch auf das Grundstück, die Kosten, die Fördermöglichkeiten und im Besonderen auf die Bauplanung achten. Eine Vielzahl von hilfreichen Informationen bietet die Website von Büdenbender-Haus.
Grundstücksauswahl
Die Grundstücksauswahl ist ein entscheidender Punkt bei der Planung rund um das neue Zuhause bzw. wenn ein mehrgeschossiges Haus gebaut werden soll.
Grundstücksgröße – Das Baugrundstück muss mit Blick auf die Zukunft ausreichend groß sein, damit auch ausreichend Platz für Stellplätze, eventuell ein Kinderspielplatz sowie Grünanlagen vorhanden ist.
Bebauungsplan prüfen – Gemäß dem Bebauungsplan muss es erlaubt sein, auf dem Grundstück ein mehrgeschossiges Haus zu bauen, da es auch Wohngebiete gibt, die nur den Bau von eingeschossigen Häusern bzw. dem Bungalow zulassen.
Rechtliche Aspekte und Bauvorschriften: Der Bebauungsplan gibt wertvolle Hinweise, wenn es um die Vorgaben zu Baulinien, Abstandsflächen, Gebäudehöhe bzw. Anzahl der Stockwerke sowie Dachform und dessen Neigung geht.
Infrastruktur und Lage – Wichtig neben der Verkehrsanbindung ist auch die Nähe zu Schulen, Kitas, Geschäften des täglichen Bedarfs sowie zur medizinischen Versorgung.
Bodenbeschaffenheit – Mit einem Bodengutachten kann die Bodenqualität bereits im Vorfeld geklärt werden, was wichtig ist, um die Kosten für Erdarbeiten bzw. einen eventuellen Keller zu planen.
Hausentwurf
Beim Hausentwurf für eine mehrstöckige Immobilie spielt die durchdachte Raumaufteilung eine ebenso wichtige Rolle wie die Architektur und die Stilrichtung, um sich den Wohntraum zu erfüllen.
Etagenanzahl und Raumaufteilung: Wie bereits erwähnt, kann das Haus selbst bewohnt werden. In einem solchen Fall sind im Erdgeschoss in den meisten Fällen die Räume zum gemeinsamen Nutzen (Küche, Wohnzimmer, Essbereich) und im Obergeschoss die Schlafzimmer, das Bad und eventuell Arbeits- und Gästezimmer zu finden. Anders sieht es aus, wenn die Wohneinheiten fremd vermietet werden sollen. Für die Planung bedeutet dies, dass Wohnungen mit verschiedenen Größen geplant werden, um allen Zielgruppen gerecht zu werden. In den einzelnen Wohneinheiten sollte die Raumaufteilung gut durchdacht sein, denn dies erleichtert das spätere Vermieten. Nach Möglichkeit sollte auch auf die Barrierefreiheit innerhalb des Hauses geachtet werden.
Architektur und Stilrichtung: Hierbei muss nicht nur der jeweilige Bebauungsplan beachtet werden, sondern auch die Bedingungen auf dem Grundstück und die eigenen Bedürfnisse sind zu berücksichtigen. Bei der Stilrichtung bzw. dem Design geht es um individuelle Vorstellungen wie klassisch, modern oder Landhaus, während bei der Anzahl der Etagen die Bauvorschriften beachtet werden müssen.
Energieeffizienz und Nachhaltigkeit: Durch eine hochwertige Wärmedämmung der Wände, Decken und des Daches lassen sich Wärmeverluste minimieren. Ebenso wichtig sind moderne Fenster mit Dreifachverglasung sowie gut abgedichtete Türen. Die Heiztechnik sollte energieeffizient sein und möglichst mit erneuerbaren Energien genutzt werden. In Bezug auf die Nachhaltigkeit spielt die Wahl der Materialien eine entscheidende Rolle. Nach Möglichkeit sollten nur schadstofffreie, nachwachsende und/oder regionale Baustoffe zum Einsatz kommen.
Bauplanung
Neben einem detaillierten Bauplan spielen der Zeit- und Kostenplan sowie die Auswahl der Baumaterialien und der ausführenden Bauunternehmen eine ebenso wichtige Rolle.
Bauplan – vollkommen egal, ob es um den Bau eines Bungalows oder um mehrstöckige Häuser geht, der Bauplan ist das und O für ein gelungenes Bauprojekt. Neben der Nutzung von Online-Programmen kann auch ein Architekt mit der Planung beauftragt werden. Wichtig ist, dass der Bauplan bis ins letzte Detail geplant wird, da dieser auch Grundlage für den Bauantrag ist. Mit einem professionell erstellten Bauplan kann sichergestellt werden, dass alle baurechtlichen und sicherheitsrelevanten Anforderungen sowie die Vorgaben rund um die Statik eingehalten werden.
Zeitplan und Kostenkalkulation: Je nach Bauweise beträgt die Bauzeit mehrere Monate, sodass hier keine pauschale Aussage getroffen werden kann. Die Kostenkalkulation sollte alle Ausgaben vom Grundstückskauf über die Baukosten, die Baunebenkosten sowie die Planungskosten bis hin zu den Kosten für die Außenanlagen berücksichtigen. Wichtig ist ein finanzieller Puffer für unvorhergesehene Ausgaben.
Auswahl von Baustoffen und Handwerkern: Die Bauweise bestimmt in erster Linie die Wahl der Baustoffe. Für ein Massivhaus sind dies Steine, Beton und dergleichen, während bei einem Fertighaus in erster Linie Holz als nachwachsender Rohstoff in Betracht kommt. Dementsprechend werden auch die Bauunternehmen bzw. die Handwerker ausgewählt. Diese sollten jedoch grundsätzlich Erfahrung im Bau von mehrgeschossigen Häusern haben.
Beantragung von Baugenehmigungen: In Deutschland muss für jeden Hausbau eine Baugenehmigung vorliegen. Um diese zu bekommen, muss von einer bauvorlageberechtigten Person (Architekt, Bauingenieur) ein Bauantrag mit allen erforderlichen Unterlagen bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde eingereicht werden. Die Behörde wird den Bauantrag mit allen Unterlagen prüfen und wenn nichts gegen das Bauvorhaben spricht, die Baugenehmigung erteilen.
Fördermöglichkeiten
Rund um den Bau eines mehrgeschossigen Hauses gibt es verschiedene Fördermöglichkeiten, die bereits im Vorfeld überprüft werden sollten.
| Fördermöglichkeit | Art der Förderungen | Erläuterungen |
| Allgemeine Förderungen | KfW-Wohneigentumsprogramm | bietet zinsgünstige Kredite für den Kauf oder Neubau einer Immobilie |
| Förderung klimafreundlicher Neubau | zinsgünstige Kredite bis zu 150.000 euro pro Wohneinheit, wenn ein bestimmter Effizienzstandard erreicht wird | |
| Spezielle Förderungen | Familienförderung | Mit dem KfW-Programm Wohneigentum für Familien werden Familien mit niedrigem oder mittlerem Einkommen mit zinsgünstigen Krediten unterstützt. |
| Förderung altersgerechter Maßnahmen | Das KfW-Programm Altersgerecht bauen kann für den Bau von Häusern mit Bezug auf die Barrierefreiheit genutzt werden | |
| zusätzliche Förderungen | Landes- und Kommunalförderprogramme | Gemeint sind hiermit spezifische Programme des Bundeslandes oder der Kommunen |
| Energieberatung | Individuelle Beratungen durch einen Energieberater werden von der BAFA gefördert | |
| staatliche Sparförderungen | Hier geht es um Programme wie Arbeitnehmer-Sparzulage oder Wohnungsbauprämie |
Hausaufstockung und flexible Gestaltungsmöglichkeiten
Eine Hausaufstockung eröffnet Bauherren zusätzlichen Zugriff auf mehr Fläche, ohne neues Bauland zu benötigen. Durch die Aufstockung entstehen weitere Etagen, die sich für Wohnen oder Vermietung eignen und an individuelle Anforderungen angepasst werden können. Die Gestaltung neuer Wände ermöglicht eine hohe Flexibilität bei Grundrissen und schafft Raum, der sich wie im Mehrfamilienhaus nutzen lässt. Mithilfe einer sorgfältigen Deckungsbeitragsrechnung behalten Bauherren die Wirtschaftlichkeit im Blick, wenn eine Hausaufstockung oder Aufstockung zur Erweiterung des bestehenden Gebäudes geplant wird.
Welche Bauphasen gibt es beim Bau eines mehrstöckigen Hauses?
Zu den wesentlichen Bauphasen eines solchen Hauses zählen nach der Planung, das Fundament bzw. der Keller, der Rohbau, der Innenausbau sowie die Bauabnahme.
Fundament und Keller:
Auswahl der Gründungsart: Das Bodengutachten gibt Auskunft über die Gründungsart zur Erstellung des Fundaments sowie für die Bodenplatte.
Abdichtung und Dämmung: Diese beiden Aspekte sind essenziell wichtig, wenn es um Bodenfeuchtigkeit und Wärmedämmung geht. Nur so lassen sich Schäden vermeiden und Energie einsparen.
Wohnraum oder Nutzfläche: Bereits beim Planen des Hauses sollte festgelegt werden, ob der Keller später als Wohnraum oder reine Nutzfläche genutzt wird. Für die Nutzung als Wohnfläche müssen deutlich strengere Vorgaben rund um das Baurecht erfüllt werden als bei einem reinen Nutzkeller.
Rohbau:
Wandkonstruktion: Diese umfasst das Errichten der Außen- und Innenwände sowie die Integration von tragenden Elementen wie Decken, Treppen und Schornsteinen. Abhängig von der Hausbauweise (Massivbau bzw. Holzbau) unterscheiden sich die verwendeten Baumaterialien dementsprechend.
Dachkonstruktion und Dachdeckung: Die Dachkonstruktion ist der Abschluss des Rohbaus und dient als Tragwerk für das Dach. Die Dachdeckung dagegen ist die abschließende Schicht, die das Dach vor Witterungseinflüssen schützt und auf der Dachkonstruktion angebracht wird.
Fenster und Türen: Diese Elemente sind ein wichtiger Schritt beim Rohbau, da sie das Gebäude gegen Witterung, Einbruch und Diebstahl schützen. Entscheidend für den späteren Erfolg sind dabei die exakte Ermittlung der Rohbaumaße sowie der fachgerechte Einbau.
Decken und Treppen: Sie stellen das tragende Element des Rohbaus dar und garantieren die Verbindung von Stockwerk zu Stockwerk innerhalb des Hauses.
Ausbau:
Elektroinstallation: Es handelt sich um ein komplexes Projekt, welches das Planen und Verlegen von Kabeln in Schlitzen oder per Aufputz sowie die Installation von Dosen, Schaltern und Steckdosen umfasst.
Sanitärinstallation: Diese umfasst die Installation von Wasser- und Abwasserrohren sowie die Feininstallation von Armaturen und Sanitärobjekten.
Heizung und Klimaanlage: Baufamilien können unter verschiedenen Optionen wie Wärmepumpe, Solarthermie oder Photovoltaikanlage wählen. Sinnvoll ist der Einbau einer Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung, da beim Energiesparen hilft.
Innenausbau: Dazu zählen Bodenbeläge und die Wandgestaltung, um die Häuser bewohnbar zu machen und den Menschen ein Gefühl von Wohlfühlatmosphäre zu vermitteln.
Bauabnahme:
Kontrolle der Bauleistungen: Es handelt sich hierbei um die formelle Kontrolle und Abnahme der Bauleistungen durch den Auftraggeber (Bauherr), um zu bestätigen, dass alle Arbeiten vertragsgemäß erfüllt wurden.
Abnahme einzelner Gewerke: Dies wird oft auch als Teilabnahme bezeichnet. Üblicherweise geht es um die Abnahme eines fertiggestellten Bauabschnitts vor Fertigstellung des Hauses und der Endabnahme.
Gewährleistung: Sobald die Bauabnahme erfolgt ist, beginnt die Gewährleistungsfrist, in der Bauunternehmen für Mängel haften, die zum Zeitpunkt der Abnahme bestanden. Gemäß BGB beträgt diese Frist 5 Jahre. Um Ansprüche geltend zu machen, muss eine schriftliche Mängelrüge mit angemessener Frist erfolgen.
Worauf beim mehrstöckigen Haus kaufen achten?
Dabei geht es nicht um den Kauf einer Bestandsimmobilie, sondern vielmehr um das Kaufen eines neugebauten Hauses, welches von einem Anbieter solch spezieller Häuser errichtet wurde. Dies kann für den späteren Eigentümer sowohl Vor- als auch Nachteile mit sich bringen.
Kaufvertrag:
Inhalt und Formvorschriften: Hierzu zählen die vollständigen Namen und Adressen aller Vertragsparteien sowie die exakte Beschreibung des Objekts.
Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten: Neben dem Kaufpreis werden auch die Zahlungsmodalitäten sowie das Bankkonto des Verkäufers festgelegt.
Grunderwerbsteuer und Notarkosten: Diese werden üblicherweise vom Käufer getragen, die Grunderwerbsteuer ist von Bundesland zu Bundesland verschieden und liegt zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises. Die Notar- und Grundbuchkosten müssen mit ca. 1,5 bis 2 % des Kaufpreises kalkuliert werden.
Gewährleistung und Haftung: Die Beschreibung bekannter Mängel sowie klare Regelungen zur Gewährleistung und zu einem eventuellen Rücktrittsrecht müssen schriftlich fixiert werden.
Bauträger oder Generalunternehmer:
Vorteile und Nachteile: Während der Bauträger ein schlüsselfertiges Gebäude einschließlich Baugrundstück plant, errichtet und verkauft, koordiniert der Generalunternehmer die Bauarbeiten, welche er im Auftrag des Bauherren ausführt. Beim Bauträger ist der spätere Eigentümer lediglich der Käufer: Bezüglich Wohnfläche, Ausstattung (Terrasse) und dergleichen, werden dessen Wünsche nicht berücksichtigt. Anders beim GU, der Bauherr ist Auftraggeber und somit ist es möglich, das Haus gemäß seinen Bedürfnissen und Vorstellungen zu bauen.
Auswahlkriterien und Vertragsgestaltung: Wer ein schlüsselfertiges Haus, ohne viel eigenen Aufwand, erwerben möchte, ist mit einem Bauträger gut beraten. Wer allerdings ein Baugrundstück besitzt und einen zentralen Ansprechpartner rund um die gesamte Bauausführung haben möchte, der sollte sich für einen GU entscheiden.
Gewährleistung: Beim Bauträger sollte die Leistungsbeschreibung möglichst detailliert sein, damit es später nicht zu Streitigkeiten kommt. Beim GU sollten im Vertrag auch Mängelansprüche gegenüber eventuellen Subunternehmen geregelt sein, da diese nicht der Vertragspartner des Bauherrn sind.
Eigenleistung:
Möglichkeiten und Grenzen: Käufer sollten die Möglichkeit zu Eigenleistungen realistisch einschätzen und dabei stets die Materialkosten sowie den Aufwand im Blick behalten. Ebenso wichtig sollten die späteren Hausbesitzer auch ihre Fähigkeiten realistisch einschätzen und mit der Bank abklären, ob die Eigenleistung im Rahmen der Finanzierung anerkannt wird.
Kostenersparnis und Eigenverantwortung: Sicherlich helfen Arbeiten in Eigenregie beim Kosten sparen. Dennoch sollten die Menschen nie vergessen, dass sie für diese Arbeiten auch die komplette Verantwortung tragen und keinen Dritten für Mängel haftbar machen können.
Fachkenntnisse und handwerkliches Geschick: Neben den vorhandenen Fachkenntnissen sollten Hausbesitzer auch eine gute Portion handwerkliches Geschick mitbringen und dabei stets den Überblick über anfallende Arbeiten behalten.
Wie sieht es mit den Kosten für ein mehrstöckiges Haus aus?
Im Vergleich zum Bungalow muss bei einem mehrstöckigen Haus mit deutlich höheren Kosten gerechnet werden. Maßgeblich entscheidend dafür sind zum Beispiel die Statik des Hauses sowie die verschiedenen Varianten rund um den Grundriss. Bauinteressenten, die mehr zu den Kosten erfahren möchten, sollten sich die Bautipps von Almondia ansehen.
Schätzung der Baukosten
Je nach Bauausführung und Anbieter liegen die Baukosten für ein solches Bauvorhaben zwischen 2.500 und 4.000 Euro pro Quadratmeter. Für ein Bauvorhaben mit einer Wohnfläche von 400 m² liegen die Gesamtkosten ohne Grundstück bei ca. 1.000.000 bis 1.600.000 Euro.
Einflussfaktoren der Baukosten: Für eine höhere Ausstattungsqualität mit zusätzlichen Features muss mit höheren Gesamtkosten gerechnet werden. Auch der Baugrund und dessen Lage spielen bei den Kosten einen entscheidenden Faktor. Des Weiteren ist ein Massivhaus in der Regel teurer als ein Fertighaus und zu guter Letzt wirkt es sich auf den Preis aus, ob das Haus unterkellert oder nur mit einer Bodenplatte gebaut wird.
Berücksichtigung von Baunebenkosten: Diese liegen im Schnitt bei 5 bis 10 % der Gesamtsumme.
Puffer einplanen: Im Rahmen der Finanzierung ist ein solcher Puffer wichtig, wenn es zu unvorhergesehenen Kosten durch Lieferengpässe und Personalengpässe kommt.
Finanzierung
Finanzierungsmöglichkeiten: Neben einem Eigenkapital von 10 bis 20 % der Gesamtkosten stehen Bauherren die klassischen Darlehensformen wie das Annuitätendarlehen, Volltilgerdarlehen oder das endfällige Darlehen zur Verfügung.
Finanzierungsplanung: Baufamilien sollten sich, sobald sie das Budget für den Hausbau ermittelt haben, verschiedene Angebote einholen, um die Konditionen zu vergleichen, damit sie für sich das beste Preis-Leistungs-Verhältnis erhalten.
Tilgung und Zinsen: Entscheidend für die Gesamtkosten und die Laufzeit sind neben der Tilgung auch die Zinsen. Durch eine höhere anfängliche Tilgung verkürzt sich die Laufzeit, was wiederum Zinskosten spart.
Fazit
Grundsätzlich sind mehrgeschossige Häuser für Investoren interessant, da sie auf einem relativ kleinen Baugrund viel bezahlbaren Wohnraum schaffen können. Somit können sie auf der einen Seite der Wohnungsknappheit entgegenwirken und auf der anderen Seite mit einer solchen Kapitalanlage ihre Altersvorsorge absichern.
Wohnungen mit einem ansprechenden Grundriss lassen sich gut vermieten, sodass kaum von einem längeren Leerstand ausgegangen werden kann.
FAQ
Ab wann ist von einem mehrstöckigen Gebäude die Rede?
Das Gebäude umfasst mehrere Stockwerke und bietet unterschiedlich viel Wohnraum. Üblicherweise wird ein solches Gebäude auch als Mehrfamilienhaus bezeichnet.
Ist der Bungalow günstiger als das mehrstöckige Einfamilienhaus?
Je nach Ansprüchen kann der Bungalow tatsächlich günstiger sein. Dies liegt unter anderem an den statischen Vorgaben sowie der weniger aufwendigen Planungsphase, da der Grundriss meist offen geplant wird, was eine Vielzahl von weiteren Vorteilen mit sich bringt.
Welche Haustypen sind beim mehrgeschossigen Haus möglich?
Zum einen wird unterschieden in Massivhaus, Fertighaus, Holzhaus und Fachwerkhaus und zum anderen je nach Energiestandard in Passivhaus, Niedrigenergiehaus und Nullenergiehaus bzw. Plusenergiehaus.
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Als Experte für den Fertighausbau widmet sich Tobias Beuler, der Gründer von Fertighausexperte, allen Fragen rund um Ihr Bauprojekt.
Technisch ausgebildet von der HWK, kaufmännisch ausgebildet von der IHK und weitergebildet im WBZ der Universität St. Gallen sowie vom Bundesverband deutscher Fertigbau, begleitet Tobias Beuler seit 2000 europaweit den Auf- und Ausbau von Fertighäusern. Nachdem er jahrelang selbst auf Baustellen tätig war, bietet er sein Insiderwissen über Fertighausexperte.com seit 2018 an, um Andere bei Ihren Fertigbauprojekten zu unterstützen und ist in TV und Print als Bauexperte bekannt. Mit seinem Buch “Bau keinen Scheiss” ist er seit Juli 2024 auch Spiegel Bestseller Autor.
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