Baubeschreibung

Einführung in die Baubeschreibung

Um den Sinn und Zweck einer Baubeschreibung zu verstehen, möchten wir zuerst auf die Wichtigkeit der Baubeschreibung sowie die rechtlichen Anforderungen näher eingehen.

Definition und Zweck

Bei der Baubeschreibung handelt es sich um ein Dokument, das zwingend vor dem Bau eines Gebäudes vom Bauträger erstellt werden muss. In Fachkreisen wird die Baubeschreibung auch als Bauleistungsbeschreibung bezeichnet, da sie nicht nur eine detaillierte Beschreibung des Bauwerks darstellt, sondern auch den exakten Leistungsumfang beschreibt sowie die dazu nötigen Materialien und die Art der Ausführung.

Um einen Bauantrag zu stellen, ist die Baubeschreibung Voraussetzung. Für Bauherren bedeutet dies, dass noch vor dem unterschriebenen Bauvertrag die Bauleistungsbeschreibung vom Bauunternehmen vorliegen muss. Dies gilt für alle genehmigungspflichtigen Immobilien – vor allem für alle Wohngebäude inklusive der Fertighäuser. Zu den Wohngebäuden zählen:

• Einfamilienhäuser

• Reihenhäuser

• Doppelhaushälften

• Mehrfamilienhäuser

• Mehrparteienhäuser mit Eigentumswohnungen

Die Bauleistungsbeschreibung wird aber auch für gewerblich oder industriell genutzte Gebäude und Anlagen benötigt. Darunter fallen unter anderem:

• Büroimmobilien

• Einkaufszentren

• Freizeitimmobilien

• Hotels

• Industriebauten

• Lagerhallen

• Logistikimmobilien

• Pflegeheime

• Senioren-Residenzen

• Produktionsimmobilien 

• Spezialgewerbeimmobilien wie zum Beispiel Tankstellen 

Die Baubeschreibung dient

• zur Überwachung des gesamten Bauvorhabens

• zur Kontrolle, ob alle Vereinbarungen gemäß Vertrag durchgeführt wurden

• zur späteren Durchsetzung bei etwaigen Reklamationen

Welche rechtlichen Anforderungen gibt es?

Gesetzliche Regelungen zur Baubeschreibung sowie deren Rechtsgrundlage können im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) nachgelesen werden. Mit dem neuen Bauvertragsrecht von 2018 wurde die Baubeschreibung vom Gesetzgeber neu geregelt. Dadurch werden private Bauherren, welche in der Regel Laien auf dem Gebiet sind, im Sinne des Verbraucherschutzes rund um den Hausbau durch das Bürgerliche Gesetzbuch geschützt, sollte es später zum Streit darüber kommen.

Vor Abschluss eines Verbraucherbauvertrags für einen Neubau oder einen Umbau muss der General-Bauunternehmer dem Bauherren laut § 650i BGB die Baubeschreibung aushändigen.

Sollte es später zu Streitigkeiten oder einem Rechtsstreit aufgrund von Baumängeln kommen, ist die Baubeschreibung Grundlage zur Urteilsfindung. Aus diesem Grund ist die Baubeschreibung bindend und Bestandteil eines notariell beurkundeten Bauvertrags. Je detailgenauer die Baubeschreibung inklusive aller Leistungen und der verwendeten Materialien erstellt wird, umso einfacher ist es für den Bauherren, einen Prozess zu gewinnen.

Für öffentlich ausgeschriebene Bauprojekte gilt, dass mit dem Dokument der Rahmen des Bauvorhabens exakt abgesteckt wird. So können Bauunternehmen, die Interesse an einem Auftrag haben, nach innovativen und günstigen Lösungen suchen, sofern die Aspekte, die zwingend vorgegeben sind, eingehalten werden. Unter anderem sind dies:

• Die Gebäudeklasse

• Die Höhe des Bauprojekts

• Tragfähigkeit, die berücksichtigt werden muss

• Wärmekoeffizient, der eingehalten werden muss

Das Bauunternehmen kann in der Baubeschreibung jedes Detail nennen, um das vorgegebene Ziel zu erreichen. Grundsätzlich haftet es dann für die Arbeiten. Grundsätzlich die detaillierte Baubeschreibung sichert Bauwillige gegen Unwägbarkeiten und Mehrkosten ab.

Die Baubeschreibung sollte nicht nur möglichst genau und detailliert erstellt werden, sondern immer von einem Experten überprüft werden. Bauherren können sich zusätzlich rund um den üblichen Bau oder Umbau einer Immobilie auf der Seite von Fertighausexperte umfassend informieren sowie die eine oder andere Checkliste rund um den Hausbau erwerben. Mithilfe einer Baubeschreibung können Bauherren die Ausführungen kontrollieren und gegebenenfalls frühzeitig einschreiten.

Allgemeine Angaben zum Bauvorhaben

Laut dem Einführungsgesetz Artikel 249 § 2 zum Bürgerlichen Gesetzbuch zählen mindestens die folgenden Angaben zum Inhalt der Baubeschreibung.

• Projektbezeichnung: Eine allgemeine Beschreibung rund um das Bauvorhaben bzw. der vorzunehmenden Umbauten. Dazu zählen auch der Haustyp, die Bauweise (z. B. Plusenergiehaus), die Ausbaustufe sowie der Umfang der angebotenen Leistungen. Des Weiteren sind die Art, der Zweck, der Umfang, die Funktion sowie die Nutzung des Bauvorhabens wichtig.

• Bauherr: Der vollständige Name sowie sämtliche Kontaktinformationen des Bauherrn.

• Baugrundstück: Beschreibung sämtlicher Gegebenheiten vor Ort inklusive der weiteren Umgebung. Dies bedeutet, dass neben der Größe des Baugrundstücks auch die exakte Lage sowie sämtliche Besonderheiten erwähnt werden müssen.

• Baupartner: Beim Bau eines neuen Gebäudes zählen nicht nur Architekten, sondern auch Bauunternehmer sowie weitere beteiligte Partner rund um das Bauvorhaben dazu.

• Bauzeitenplan: Gemeint ist damit eine verbindliche Angabe zum Zeitpunkt der Fertigstellung. Sollte der Beginn der Baumaßnahme noch nicht feststehen, dann ist eine verbindliche Dauer für das Projekt anzugeben.

Architektonische Planung und Gestaltung

Damit rund um die architektonische Planung und Gestaltung des Traumhauses nichts vergessen wird, kann es hilfreich sein, wenn Bauherren sich im Vorfeld eine Checkliste aus dem Internet herunterladen. Als wesentlicher Inhalt sollte folgendes detailliert aufgeführt sein.

• Grundriss: Neben dem Grundriss und den Schnitten werden Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie deren Ansichten benötigt. Die Raumaufteilung muss dabei detailliert beschrieben werden.  

• Bauweise: Gemeint ist hierbei nicht nur die Art des Gebäudes (z.B. Massivbau, Holzbau), sondern auch eine Beschreibung der Baukonstruktionen der wesentlichen Gewerke von den Erdarbeiten bis zu einer eventuellen Terrasse.

• Fassadengestaltung: Dabei geht es nicht nur um die verwendeten Materialien, sondern auch um den Umfang der Leistungen sowie die spätere Außenansicht der Fassade.

• Dachkonstruktion: Neben der Art des Daches (Flachdach, Satteldach, Walmdach usw.) müssen exakt auch die verwendeten Dachmaterialien sowie die Leistungen rund um den Dachaufbau in der Baubeschreibung dargelegt werden.

• Funktionale Bereiche: Anhand der Grundrisse lassen sich die verschiedenen Zonen wie Wohnräume, Arbeitsräume und Gemeinschaftsbereiche gut erkennen.

Technische Details und Baumaterialien

Auch wenn es für den privaten Bauherren schwer ist, die technischen Details und die verwendeten Baumaterialien zu überprüfen, sollten diese detailliert in der Baubeschreibung aufgelistet werden. Im Nachhinein hat der Bauherr die Möglichkeit zu überprüfen, ob Vereinbarungen auch wirklich durchgeführt wurden. Aus diesem Grund sollten folgende Punkte klar geregelt sein:

• Konstruktion: In erster Linie geht es dabei um die Tragwerksplanung inklusive aller statischen Details.

• Materialien: Gemeint ist damit der gesamte Bauprozess inklusive Materialien für alle Gewerke (z.B. Beton, Ziegel, Holz).

• Dämmung und Isolierung: Es geht dabei nicht nur um die Arten und Stärken der Dämmung, sondern auch um die nötige Isolierung. Hierzu müssen alle Leistungen bis ins Detail erläutert werden.

• Fenster und Türen: Neben den Typen und Materialien für die Fenster und Türen spielt die  Energieeffizienz ebenfalls eine wichtige Rolle. Der künftige Bauherr kann mehrere Angebote vergleichen und so eventuell bei gleichen Leistungen Geld sparen.

• Fundament: Auch wenn der Bauherr auf den ersten Blick mit den Informationen rund um das Fundament nicht viel anfangen kann, spielen die Art und Tiefe der Fundamente eine wichtige Rolle, wenn es eventuell später zu Folgeschäden am Haus kommt.

Innenausbau und Ausstattung

In der Baubeschreibung spielen auch der Innenausbau sowie die komplette Ausstattung eines Hauses eine wichtige Rolle. Bauherren können möglicherweise bei gleichen Leistungen Geld sparen.

• Raumaufteilung: Es müssen in der Baubeschreibung exakte Angaben zur Raumaufteilung inklusive der verschiedenen Wohn- und Nutzräume gemacht werden.

• Ausstattung: In der Baubeschreibung müssen sowohl die Sanitäreinrichtungen als auch die  Bodenbeläge und Wandverkleidungen exakt beschrieben werden. Ebenfalls in der Baubeschreibung erwähnt werden müssen Besonderheiten rund um das barrierefreie Wohnen.

• Technische Ausstattungen: Die Baubeschreibung muss ebenfalls eine detaillierte Auflistung der Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlagen enthalten.

• Elektroinstallation: Wichtig in der Baubeschreibung im Zuge der Elektroinstallationen sind die Verteilung der verschiedenen Stromkreise sowie die Anzahl und Platzierung von Schaltern und Steckdosen.  

• Smart Home: Gleiches gilt in der Baubeschreibung rund um die Integration von intelligenten Gebäudetechnologien wie zum Beispiel der verschiedenen Smart-Home-Lösungen.

Baurechtliche Anforderungen und Genehmigungen

Rund um jedes Bauvorhaben, wie etwa beim üblichen Bau eines Hauses oder bei Immobilieninvestitionen, müssen verschiedene baurechtliche Anforderungen eingehalten und die dazugehörigen Genehmigungen beantragt werden. Auch dies muss in der Baubeschreibung geregelt werden.

Notwendige behördliche Genehmigungen

• Bauantrag: Neben den üblichen Unterlagen und Dokumenten muss mit dem Bauantrag auch die Baubeschreibung bei der zuständigen Behörde eingereicht werden. Nur wenn alle Unterlagen komplett sind, kann der Genehmigungsprozess beginnen. Der Bauherr muss dazu folgende Unterlagen zusammenstellen: Bauantragsformular, Baupläne, Baubeschreibung, Statik-Nachweis, Brandschutz-Nachweis, Nachweis zur Entwässerung.

• Baugenehmigung: Nach ausführlicher Prüfung der Unterlagen durch das Bauamt wird die Baugenehmigung erteilt. Bauherren sollten sich auf eine Bearbeitungsdauer von 3 bis 4 Monaten einstellen. In der Regel ist die Baugenehmigung mit weiteren Auflagen verbunden, die während der Bauphase umgesetzt werden müssen.

Vorschriften – Einhaltung von Bauvorschriften und Normen

• Bauordnung: In Bezug auf die Bauordnung müssen eine Reihe von Gesetzen und Vorschriften eingehalten werden. Dazu zählen die Landesbauordnung (LBO), die in jedem Bundesland anders geregelt wird, sowie die Baunutzungsverordnung (BauNVO), welche die bauliche Nutzung von Grundstücken bestimmt. Des Weiteren gelten die Bebauungspläne, die von der jeweiligen Gemeinde erstellt werden, sowie die Wohnbauflächenverordnung (WoFIV), welche die Mindestgröße von Wohnflächen regelt. Ebenso wichtig im Rahmen der Bauordnung sind aber auch die verschiedenen DIN-Normen zum Schallschutz (DIN 4109) und zu eventuellen Treppen (DIN 18065).

• Energieeinsparverordnung (EnEV): In der Energieeinsparverordnung werden alle Anforderungen an die Energieeffizienz bei Alt- und Neubauten, die gedämmt werden müssen, geregelt. Zum 1. November 2020 wurde die Energieeinsparverordnung, die Teil des deutschen Wirtschaftsverwaltungsgesetzes war, durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG) abgelöst.

Sicherheitsstandards

• Brandschutz: Darunter sind alle Maßnahmen und Vorschriften, die sowohl der Entstehung als auch der Ausbreitung eines Brandes vorbeugen bzw. die Rettung von Menschen und Tieren ermöglichen. Es gibt verschiedene Arten des Brandschutzes. Dabei unterschieden in baulicher Brandschutz (Brandschutzkonzept, Baustoffe), anlagentechnischer Brandschutz (Brandmeldeanlagen, Sprinkleranlagen) sowie organisatorischer Brandschutz (Flucht- und Rettungspläne). Der Brandschutz wird anhand der DIN 41002, DIN EN 13501 und DIN EN 1992-1-1 geregelt.

• Barrierefreiheit: Damit ist gemeint, dass ein Gebäude so gestaltet werden muss, dass es für alle Menschen ohne fremde Hilfe zugänglich und nutzbar ist. Dazu müssen die verschiedenen Anforderungen für behindertengerechtes Bauen beachtet werden. Diese sind in der Verordnung zum Barrierefreiheitsstärkungsgesetz (BFSGV) geregelt.

Dies bedeutet, dass in der Baubeschreibung sämtliche Bauvorschriften und Normen dokumentiert und eingehalten werden müssen.

Bauablauf und Zeitplan

Ebenfalls in der Baubeschreibung geregelt werden muss der exakte Bauprozess inklusive Materialien, Terminen und den dazugehörigen Kontrollmechanismen.

Phasen des Bauvorhabens

Jedes Bauvorhaben ist in verschiedene Phasen gegliedert, die wir kurz erläutern möchten.

• Rohbau: Mit Rohbau ist ein Gebäude gemeint, bei dem das Fundament inklusive der Fundamentplatte, die Außenmauern sowie die Dachkonstruktion fertiggestellt sind. Es fehlen lediglich die Fenster und die Fassadenverkleidung.

• Innenausbau: Hiermit werden alle Baumaßnahmen der verschiedenen Gewerke bezeichnet, die über den Rohbau hinausgehen. Dazu gehören unter anderem die Herstellung der Fußböden sowie die Wand- und Deckenverkleidungen. Zu den typischen Arbeiten des Innenausbaus zählen neben dem Trockenbau auch der Estrich, die Heizungs- und Sanitärarbeiten, Installationen rund um Klima und Lüftung, Treppenbau, Innenputz, Innentüren, Maler- und Lackierarbeiten, Fliesenarbeiten und Elektroinstallationen.

• Endfertigung: Dazu zählen alle Leistungen in Bezug auf verschiedene Detailarbeiten wie zum Beispiel das Befestigen von Elementen und dergleichen.

Geplanter Zeitrahmen und wichtige Meilensteine

• Projektphasen: Durchschnittlich kann bei den verschiedenen Bauphasen von den nachfolgenden Zeiten ausgegangen werden. Die Planungsphase nimmt etwa 4 bis 9 Monate Zeit in Anspruch. Für die Rohbauphase müssen je nach Bauweise zwischen 1 und 2 Monate geplant werden. Der Innenausbau dauert durchschnittlich 6 bis 8 Monate, bevor die Endabnahme erfolgt.

• Pufferzeiten: Rund um jedes Bauvorhaben sollte immer ein zeitlicher Puffer von 2 bis 3 Monaten geplant werden. Solche Pufferzeiten müssen ebenfalls in der Baubeschreibung fixiert werden.

Baufortschritt

• Kontrollmechanismen: Sicherlich werden in der Baubeschreibung die Ziele und der Fertigstellungstermin für das Traumhaus klar definiert. Dennoch sollte der Baufortschritt regelmäßig kontrolliert werden. Nach Möglichkeit sollten Bauherren eine professionelle Baubegleitung engagieren. Der Baubegleiter kann mithilfe von verschiedenen Planungstools sowie dem Einsatz von modernen Softwaretools den Baufortschritt akribisch nachvollziehen und die Baufamilie zeitnah über eventuelle Verzögerungen informieren.

• Berichtswesen: Dazu ist es wichtig, dass regelmäßig Dokumentationen rund um das Bauprojekt erstellt werden. Des Weiteren sollte der Baubegleiter regelmäßig Kontakt zum Bauherren haben, um sich mit diesem auszutauschen.

Kostenkalkulation und Budgetierung

Sowohl für den privaten Bauherren als auch bei öffentlichen Bauprojekten spielen Kostenplanung und Budgetierung eine wichtige Rolle. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) sieht vor, dass diese Punkte in der Baubeschreibung exakt formuliert werden müssen.

Gesamtkosten und Kostenaufstellung

• Materialkosten: Zu den Materialkosten zählen alle Ausgaben, die direkt mit dem Hausbau in Verbindung stehen. Dazu gehören sämtliche Kosten für Baumaterialien, die für das Fundament, den Rohbau, den Innenausbau sowie für die Gestaltung der Außenanlagen benötigt werden.

• Arbeitskosten: Im Schnitt kann beim Hausbau von Arbeitskosten von rund 55 % ausgegangen werden. Gemeint sind damit alle Kosten für die Handwerker sowie sonstiges Baupersonal.

Finanzierungsmöglichkeiten und -pläne

• Darlehen: Gemeint sind damit alle Baukredite und -darlehen, die für die Immobilienfinanzierung infrage kommen. Durch ein Darlehen der KfW-Bank kann die Immobilienfinanzierung erleichtert werden. Dies gilt insbesondere für alle Bauvorhaben, bei den auf Energieeffizienz und Nachhaltigkeit geachtet wird.

• Eigenkapital: Damit sind alle finanziellen Mittel gemeint, die aus dem eigenen Kapital der Baufamilie kommen. Dazu zählen Bargeld, Sacheinlagen, Aktien, Sparbücher, Tagesgeldkonten und Bausparverträge.

Kostenkontrolle

Durch die effektive Kostenkontrolle lassen sich finanzielle Überschreitungen beim Hausbau vermeiden.

• Unvorhergesehene Kosten: Durch unvorhersehbare Ereignisse wie Lieferengpässe und somit ein Ausweichen auf andere Materialien kann es leicht zu unvorhergesehenen Kosten kommen. Aber auch Änderungen während der Bauphase führen zu unvorhergesehenen Kosten.

• Budgetanpassungen: Kosten rund um den Hausbau lassen sich durch Eigenleistungen reduzieren. Des Weiteren sollten Baufamilien sich für die Planung ausreichend Zeit nehmen, damit es während der Bauphase nicht immer wieder zu Änderungen kommt.  

Qualitätsmanagement und Abnahme

• Qualitätskontrollen: Für jedes Bauvorhaben ist die Sicherstellung der Bauqualität ein wesentlicher Faktor, der ebenfalls in der Baubeschreibung geregelt werden muss. Kommt es zu einer mangelhaften Bauqualität, können Bauherren auf konkrete rechtliche Vorgaben zurückgreifen. Wir haben zu den verschiedenen Maßnahmen, die zur Sicherstellung der Bauqualität führen, recherchiert. Bereits aus der Baubeschreibung muss hervorgehen, was mit Qualität genau gemeint ist. Dies bedeutet, dass alle relevanten Details der Leistungen genau definiert werden müssen. Des Weiteren muss bereits bei der Planung und dem Entwurf rund um das Haus  auf eine entsprechende Qualitätssicherung geachtet werden. Aus diesem Grund ist es auch wichtig beim Einkauf von Materialien nicht nur auf den Preis zu schauen, sondern vielmehr die Qualität im Vordergrund zu haben. Gleichzeitig muss regelmäßig auf eine transparente Kommunikation zwischen allen Baubeteiligten geachtet werden. Für die Hausabnahme müssen sämtliche Abläufe bereits in der Baubeschreibung klar definiert werden. Neben der Implementierung eines Qualitätsmanagementsystem (ISO 9001)  sollen weitere moderne Technologien genutzt und alle Beteiligten am Bau permanent geschult werden.

• Abnahme: Das Abnahmeprotokoll muss laut VOB § 12 schriftlich erstellt werden und ist somit zentraler Bestandteil der förmlichen Abnahme.

• Mängelmanagement: Das Mängelmanagement ist Voraussetzung für eine Geltendmachung von bestimmten Ansprüchen. Aus diesem Grund müssen alle Mängel umfassend dokumentiert werden. Des Weiteren müssen Angaben zur Beseitigung gemacht werden. Nach Beseitigung der Mängel muss dies ebenfalls schriftlich fixiert werden.  

Dokumentation und Übergabe

• Bauunterlagen: Der Verband privater Bauherren erklärt, welche Unterlagen und Checklisten rund ums Eigenheim wichtig sind. Dazu zählen Baugenehmigungsunterlagen, die Entwässerungsplanung, der Lageplan mit Höhenbezugspunkt und Baufluchtlinien, die Schnurgerüst-Einmessung, die Prüfstatik, wenn sie von der LBO gefordert wird sowie der Schall- und Brandschutznachweis.

• Übergabeprotokoll: Das Übergabeprotokoll ist das A und O bei der Hausübergabe. Es dokumentiert den Ist-Zustand vom Haus bei der Übergabe inklusive aller Räume und der Außenanlagen. Sollten Mängel und Schäden bei der Hausübergabe festgestellt werden, müssen diese im Übergabeprotokoll dokumentiert werden.

• Wartungshinweise: Diese Checkliste enthält Empfehlungen für die spätere Wartung und Pflege rund um das Haus. Darin werden auch die regelmäßigen Wartungsintervalle der technischen Anlagen aufgeführt. Auch dies wird in der Baubeschreibung fixiert.

Fazit und Empfehlungen zur Baubeschreibung

Der Bauherren Schutzbund e.V. sagt dazu, je konkreter die Baubeschreibung ist, desto besser ist es für den Bauherren. Die Baubeschreibung ist eine der sogenannten Einreich-Unterlagen, die von einem Architekten oder dem ausführenden Bauunternehmen erstellt und gemeinsam mit weiteren Dokumenten wie zum Beispiel Energieausweis   bei der zuständigen Behörde eingereicht werden. In der Folge kann dann die Baugenehmigung erteilt werden.

Des Weiteren dient die Baubeschreibung als Basis für eine Ausschreibung der auszuführenden Tätigkeiten. Die einzelnen Unternehmen bzw. Handwerker können jederzeit die Baubeschreibung einsehen und wissen genau, welche Arbeiten angeboten werden und wie diese ausgeführt werden müssen.

FAQ: Baubeschreibung