Fünffamilienhaus planen

Planung und Bau: Ihr Fünffamilienhaus nimmt Form an

Der Bauprozess für den Bau eines Mehrfamilienhauses geht weit über die Planung mit einem Architekten hinaus. Es muss eine Baugenehmigung beantragt werden, bevor ein detaillierter Bauplan erstellt werden kann. Erst danach kann das Projekt Mehrfamilienhaus bauen beginnen, welches im Schnitt je nach Komplexität zwischen 12 und 24 Monaten andauern kann. Bereits beim Planen und später beim Bauen müssen eine Reihe von verschiedenen gesetzlichen Vorgaben rund um den Bebauungsplan sowie dem Brandschutz und der Energieeinsparverordnung eingehalten werden. Für den Erfolg rund um das Projekt ist zusätzlich auch die gesicherte Finanzierung entscheidend.

Von der Idee zum Bauplan

Ein wesentlicher Schritt hierbei ist das Erstellen eines detaillierten Konzepts. In diesem Konzept enthalten sind die Anzahl der Wohnungen und Etagen im Mehrfamilienhaus sowie die Wohnungsgröße und deren Ausstattung. In diesem Zusammenhang müssen angehende Bauherren einen Businessplan aufstellen, um so die Rentabilität ihres Vorhabens zu sichern. Im Businessplan werden allerdings nicht nur die Mehrfamilienhaus Kosten berücksichtigt, sondern auch die potenziellen Mieteinnahmen. Diese Informationen sind Grundlage für die Finanzierung des Bauvorhabens.

Grundlagen: Baugrundstück, Bebauungsplan, Baugenehmigung

Zu den wesentlichen Grundlagen beim Mehrfamilienhaus bauen zählen die Suche nach einem passenden Grundstück, das Überprüfen des Bebauungsplans sowie die Beantragung einer Baugenehmigung.

Das Grundstück muss für ein Mehrfamilienhaus eine Größe zwischen 500 und 1.500 Quadratmetern haben, wobei die exakte Größe von den örtlichen Bauvorschriften abhängig ist. Ebenso wichtig bei der Suche nach dem passenden Grundstück ist der Bebauungsplan, denn dieser gibt vor, wie die Immobilien auszusehen haben und welche Aspekte und Anforderungen rund um den Bau beachtet werden müssen.

Um mit dem Mehrfamilienhaus bauen beginnen zu können, muss bei der örtlichen Behörde eine Baugenehmigung beantragt werden. Dazu muss gemeinsam mit einem Architekten eine Entwurfsplanung erstellt werden. Diese Pläne werden mit weiteren Unterlagen sowie dem Bauantrag beim Bauamt eingereicht.

Entwurf und Architektur: Funktionale Raumaufteilung, Fassadengestaltung, Energieeffizienz

Die Architektur des Mehrfamilienhauses bestimmt die äußere Erscheinung der Immobilie. Während bei modernen Entwürfen auf offene Grundrisse und symmetrische Aufbauten gesetzt wird, sind es bei den polygonalen Grundrissen eher die skulpturalen Baukörper, mit denen eine ansprechende Wirkung erzielt werden kann.

Gemeinsam mit dem Architekten wird ein erster Grundriss erstellt. Dieser beinhaltet die funktionale Raumaufteilung, bei der es darum geht, dass in einer Wohneinheit nicht nur Wohnräume zum Schlafen, sondern auch für andere Aktivitäten vorhanden sind. Des Weiteren muss bei der Gestaltung auf ausreichend Flexibilität der Grundrisse geachtet werden, damit diese den Bedürfnissen der Zielgruppe angepasst werden können.

Beim Bau eines Mehrfamilienhauses wird die Fassade in den meisten Fällen durch die Bauweise (Fertighaus oder Massivbauweise), die Gebäudeform sowie den Grundriss bestimmt. Dabei werden die verwendeten Materialien auf die Gesamtform des Hauses abgestimmt, damit ein harmonisches Gesamtbild entsteht.

Bereits beim Entwurf eines Mehrfamilienhauses muss auf die Energieeffizienz des Gebäudes geachtet werden. Zu den Maßnahmen zählen hierbei die Dämmung, der Einbau von modernen Fenstern und effizienten Heizsystemen.

Barrierefreiheit und generationengerechtes Wohnen: Ein Zuhause für alle

Die Barrierefreiheit in einem Mehrfamilienhaus ermöglicht allen Bewohnern im Haus, unabhängig vom Alter und ihrer Mobilität, ein selbstbestimmtes Wohnen. Wichtig in diesem Zusammenhang sind stufenlose Zugänge, ausreichend große Bewegungsflächen, leicht bedienbare Fenster und Türen sowie entsprechend ausgestattete Küchen und Sanitärbereiche. Mit einem solchen Design lässt sich nicht nur die Sicherheit in den eigenen vier Wänden fördern, sondern es sorgt auch dafür, dass die Menschen lange selbstständig in ihrer Wohnung leben können.  

Viele Bauherren und Baugemeinschaften entscheiden sich bei Bau für das Konzept Mehrgenerationenhaus, bei dem verschiedene Generationen unter einem Dach leben können und sich dabei wohlfühlen.

Den Traum Wirklichkeit werden lassen

Bei dieser Phrase handelt es sich um eine Marketingfloskel, die vielfach von Baufirmen und Maklern genutzt wird, um Interessenten zum Bauen oder Kaufen eines Mehrfamilienhauses zu motivieren. Dabei geht es in erster Linie darum, dass Interessenten sich mit dem Mehrfamilienhaus bauen bzw. kaufen einen Lebenstraum verfüllen. Durch die Begleitung und die Zusammenarbeit mit Experten, soll das Bauvorhaben oder der Kaufprozess erleichtert werden, was letztendlich zu einem zufriedenstellenden Ergebnis für alle Beteiligten führt.

Bauausführung: Auswahl der Baustoffe, Bauphasen, Qualitätskontrolle

Beim Mehrfamilienhaus bauen überwacht der Architekt die einzelnen Bauphasen. Dadurch können nicht nur Termine eingehalten, sondern auch die Qualität der Arbeiten sowie das Einhalten des Budgets sichergestellt werden. Im Rahmen der Überwachung der einzelnen Bauphasen ist der Architekt auch für das frühzeitige Erkennen von Mängeln verantwortlich. In der Folge muss er auch für deren Behebung sorgen.

Der Wahl der Baustoffe ist von verschiedenen Faktoren wie zum Beispiel Stabilität, Kosten, Energieeffizienz, Dämmung und den Nachhaltigkeitszielen abhängig. Zu den gängigsten Baumaterialien für ein Mehrfamilienhaus zählen Ziegel, Stahlbeton, Kalksandstein und Porenbeton. Nachhaltige Alternativen zu den Baustoffen sind Holzwerkstoffe, Lehm, Recycling-Baustoffe und ökologische Dämmstoffe.

Um die Interessen des Bauherrn zu schützen, sind baubegleitende Qualitätskontrollen durch einen unabhängigen Sachverständigen unerlässlich. Der Sachverständige wird nicht nur die Baupläne prüfen, sondern auch die Ausführung vor Ort während der verschiedenen Bauphasen. Dabei wird er den Fortschritt und eventuelle Mängel detailliert dokumentieren und Nachbesserungen durchsetzen.

Baunebenkosten: Architekten, Baugenehmigung, Versicherungen

Im Schnitt liegen die Baunebenkosten bei einem Mehrfamilienhaus zwischen 15 und 25 % der gesamten Baukosten für das Bauvorhaben. Neben den verschiedenen Steuern und Gebühren zählen die Kosten für den Bauantrag und die Baugenehmigung sowie die Baustellenvorbereitung und -infrastruktur dazu. Ebenfalls zu den Baunebenkosten gehören die Architekten- und Ingenieurhonorare sowie die Kosten für den Statiker und den Energieberater. Nicht zu vergessen bei den Baunebenkosten sind anfallende Kosten für die Vermessung und das Bodengutachten.

Ein weiterer wichtiger Punkt bei den Baustellennebenkosten sind Versicherungen wie die Bauherrenhaftpflichtversicherung, die Bauleistungsversicherung sowie die Elementar- und Wohngebäudeversicherung. Auch für die Finanzierung fallen Kosten in Form von Bankgebühren und Bauzeitzinsen an.

Smarthome und digitale Lösungen: Komfort und Energieeffizienz im Einklang

Gemeint ist damit eine Smart-Home-Zentrale, um so die Heizung, Beleuchtung, Beschattung und Sicherheit zu vernetzten und aus der Ferne steuern zu können. Die vorausschauende Planung ist bei diesem Punkt essenziell wichtig, denn neben der Verkabelung für das Netzwerk, die Antenne und dergleichen sollten auch die Strom- und Steuerungsleitungen für Jalousien, Kameras und die Außenbeleuchtung eingeplant werden.

Das Smarthome bietet den Bewohnern der Mehrfamilienhäuser eine Reihe von Vorteilen, wie etwa mehr Komfort und eine höhere Energieeffizienz durch eine Reduzierung des Energieverbrauchs. Allerdings sollten auch die Risiken, wie zum Beispiel technische Defekte und Datenschutzbedenken nicht außer Acht gelassen werden.  

Kaufen eines Fünffamilienhauses: Sorgfältige Prüfung, sichere Investition

Ein Mehrfamilienhaus zu kaufen, bedeutet eine langfristige Kapitalanlage, welche eine sorgfältige Planung, genügend Eigenkapital und eine genaue Prüfung der Immobilie erfordert.

Das Kaufen bringt eine Reihe von Vorteilen mit sich. Dazu zählen neben den langfristigen Mieteinnahmen auch der Schutz vor Inflation, steuerliche Vorteile sowie die Möglichkeit einer Wertsteigerung.

Gut vorbereitet zum Kauf

Interessenten müssen eine Reihe von Vorbereitungen treffen, damit das Kaufen des Hauses problemlos vonstattengehen kann.

• Finanzierung: Im ersten Schritt muss das verfügbare Budget ermittelt werden, um so die maximale Kreditrate festlegen zu können. Dabei müssen die verschiedenen Nebenkostenwie Grunderwerbsteuer, Notargebühren und eine eventuelle Maklerprovision berücksichtigt werden. Interessenten sollten sich vor einer endgültigen Entscheidung unbedingt von einem Experten in Bezug auf Zinsbindungen und Anschlussfinanzierungen beraten lassen.

• Objektsuche: Sobald das passende Mehrfamilienhaus gefunden wurde, steht eine gründliche Besichtigung gemeinsam mit einem Sachverständigen an. Hierbei lassen sich sowohl die Vorzüge als auch die Mängel rund um das Haus identifizieren, welche später Einfluss auf die Kaufpreisverhandlung haben. Kaufinteressenten sollten sich vom Verkäufer den aktuellen Grundbuchauszug, den gültigen Energieausweis, die Bauakte, den Bebauungsplan sowie die Grundrisse, Lagepläne und Wohnflächenberechnungen zeigen lassen. Ebenso wichtig sind Nachweise zu den Instandhaltungsmaßnahmen und Modernisierungen.

• Sachverständigen-Gutachten: Der Sachverständige wird für sein Gutachten den Zustand des Gebäudes überprüfen. Dazu zählen nicht nur die Bausubstanz und das Fundament, sondern auch das Dach, die Heizung, die Fassade, die Fenster. Sowie die Wasser- und Stromleitungen. Des Weiteren wird der Sachverständige das Haus auf Mängel oder versteckte Schäden überprüfen, welche für den Laien oftmals nicht ersichtlich sind. Im Rahmen dessen wird er die Kosten für einen eventuellen Sanierungsbedarf ermitteln, um im Anschluss daran beurteilen zu können, ob der Kaufpreis für das Haus realistisch ist.

Den Kaufvertrag sicher abschließen

• Kaufvertrag und Vertragsverhandlungen: Der Kaufvertrag für das Mehrfamilienhaus muss notariell beurkundet werden. Der Kaufvertrag muss alle Angaben zu beiden Parteien sowie zum Haus enthalten. Des Weiteren sind der Kaufpreis, die Zahlungsmodalitäten, der Übergabetermin sowie besondere Vereinbarungen oder Mängelbeschreibungen wichtiger Bestandteil des Kaufvertrags.

• Finanzierung und Grundbucheintragung: Zum Kaufen eines Mehrfamilienhauses wird ein solide Finanzierung benötigt, denn Mehrfamilienhäuser sind teuer. Die Banken werden dazu die Bonität und das Vermögen des Kaufinteressenten sowie den Beleihungswert des Hauses überprüfen. Interessenten sollten sich grundsätzlich verschiedene Kreditangebote einholen und diese miteinander vergleichen, um für sich das beste Preis-Leistungs-Verhältnis zu finden. Sobald der vom Notar aufgesetzte Kaufvertrag von beiden Parteien unterschrieben ist, wird der Notar eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch beantragen, um so den Verkauf an Dritte zu verhindern. Nach Zahlung des Kaufpreises und der Grunderwerbsteuer veranlasst der Notar die Eigentumsübertragung im Grundbuch.

• Übergabe und Abnahme: Mit dem Grundbucheintrag und der Übergabe des Hauses sind die Kaufinteressenten die neuen Eigentümer. Ab diesem Zeitpunkt gehen alle Rechte und Pflichten rund um das Mehrfamilienhaus an sie über.

Kosten im Überblick: Planung, Bau, Kauf – so kalkulieren Sie richtig

Die Kosten für Mehrfamilienhäuser können stark variieren, da sie von verschiedenen Faktoren abhängig sind. So können Interessenten bei einem Standard-Mehrfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 500 qm und Standardausstattung mit Kosten ab 900.000 Euro kalkulieren. Die Preise pro Wohneinheit werden in Quadratmeter gerechnet, wobei die Gesamtkosten für das Mehrfamilienhaus von der Anzahl der Wohnungen sowie der Ausstattung abhängig sind.

Grundstückskosten

Hier variieren die Kosten je nach Region und Lage.

• Kaufpreis des Grundstücks: Im bundesweiten Durchschnitt mit einem Quadratmeterpreis von rund 200 Euro zu rechnen ist. Es gilt zu bedenken, dass Grundstücke in gefragten Lagen oder in Großstädten wie Berlin und Hamburg deutlich teurer sind als auf dem Land. Des Weiteren werden die Grundstückskosten von der Größe des Grundstückes beeinflusst.

• Erschließungskosten: Dazu zählen die Herstellung von Straßen, Wegen sowie von Ver- und Entsorgungsleitungen. Im Schnitt muss mit Kosten zwischen 15.000 und 50.000 Euro gerechnet werden. Die Kosten können jedoch nach Lage und/oder kommunaler Satzung auch deutlich variieren. Der Grundstückseigentümer trägt dabei die vollständigen Kosten.

• Grunderwerbssteuer und Maklergebühren: Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises. Eventuell fällt eine Maklergebühr an, welche jedoch nicht gesetzlich geregelt ist und somit frei verhandelt werden kann.

Baukosten

Die reinen Baukosten liegen je nach Ausstattung und Region zwischen 2.300 und 3.500 Euro. ein schlüsselfertiges Mehrfamilienhaus im gehobenen Standard kann durchaus auch 4.000 Euro und mehr kosten.

• Rohbaukosten: Im Schnitt ist hier mit Kosten von 650 bis über 800 Euro pro Quadratmeter zu rechnen. Dies macht in etwa 50 % der gesamten Baukosten für ein schlüsselfertiges Mehrfamilienhaus aus.

• Ausbaukosten: Diese hängen von der Ausstattung ab und können nicht pauschal beziffert werden. Je luxuriöser die Ausstattung ist, um so höher fallen die Ausbaukosten aus.

• Außenanlagen: In den meisten Fällen betragen diese Kosten zwischen 5 und 15 % der gesamten Baukosten. Wobei die genauen Kosten nach Umfang und Ausstattung stark variieren.

• Baunebenkosten: Dazu zählen neben den Grundstückskosten auch die Erschließungsgebühren, die Planungskosten sowie Versicherungen und dergleichen. Im Schnitt betragen die Baunebenkosten rund 15 % der gesamten Baukosten.

Finanzierungskosten

Sehr oft werden die Finanzierungskosten beim Budget vernachlässigt, was in der Folge die komplette Finanzierung in Gefahr bringen kann.

• Zinsen für Darlehen: Diese variieren nicht nur von Bank zu Bank, sondern sind auch vom Eigenkapital und von der Restschuld abhängig.

• Tilgungskosten: Damit ist der Betrag gemeint, der von der monatlichen Kreditrate zur Reduzierung der Restschuld verwendet wird.

• Nebenkosten: Gemeint sind damit die Notar- und Grundbuchkosten, welche für die Abwicklung des Kaufs anfallen. Des Weiteren zählen dazu auch die Bearbeitungskosten der Banken, eventuelle Provisionen für einen Vermittler sowie die Bereitstellungszinsen.

Rechtliche Aspekte: Bauvertrag, Kaufvertrag, Mietrecht

Das Mehrfamilienhaus umfasst eine Reihe von rechtlichen Aspekten, welche sowohl den Bauvertrag als auch den Kaufvertrag bzw. eventuelle Vermietungen der Wohneinheiten betreffen.

Bauvertrag

Wesentliche Aspekte sind hierbei das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) sowie die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB).

• Wichtige Inhalte und Formvorschriften: Der rechtswirksame Bauvertrag für ein Mehrfamilienhaus muss eine detaillierte Leistungsbeschreibung, eine Baubeschreibung, die Kosten, den Zahlungsplan, die Bauzeit sowie die Abnahme inklusive der Gewährleistung enthalten.

• Rechte und Pflichten Bauherr: Der Bauherr hat das Recht bei Mängeln auf eine kostenlose Nachbesserung durch das Bauunternehmen zu bestehen. Bei schwerwiegenden Mängeln oder Vertragsverletzungen kann er vom Vertrag zurücktreten. Des Weiteren kann er bei Verzögerungen oder einer mangelhaften Ausführung Ansprüche auf Schadensersatz geltend machen. Zu den Pflichten des Bauherrn gehören die Abnahme sowie die Zahlung der vereinbarten Preise.

• Abnahme und Gewährleistung: Mit der Abnahme wird die formelle Annahme der Bauleistung durch den Auftraggeber bestätigt. Mit der Abnahme beginnt die Gewährleistungsfrist zu laufen. Grundsätzlich ist die Gewährleistungsfrist auf 5 Jahre festgelegt. Innerhalb dieser Frist hat der Bauherr Anspruch auf eine Mängelbeseitigung durch das Bauunternehmen.

Kaufvertrag

Der Kaufvertrag für ein Mehrfamilienhaus muss notariell beurkundet sein, damit dieser rechtswirksam wird. Die notarielle Beurkundungspflicht wird in § 311b im BGB geregelt.

• Wichtige Inhalte: Der Kaufvertrag muss die vollständigen Angaben zu den beiden Parteien sowie eine detaillierte Beschreibung der Immobilie inklusive Anschrift enthalten. Des Weiteren wird der Kaufpreis, die Zahlungsmodalitäten, die Übergabe sowie die Gewährleistung und die Haftung im Vertrag fixiert.

• Eigentumsvorbehalt und Grundbucheintragung: Beim Erwerb von Immobilien ist der Eigentumsübergang an spezielle Formalitäten gebunden. Dies bedeutet, dass der Eigentumsübergang erst durch die Einigung der Parteien (Auflassung) sowie durch den Grundbucheintrag vollzogen wird.

• Besondere Vereinbarungen: Dabei geht es in den meisten Fällen um bestehende Mietverhältnisse, die auch bei einem Eigentümerwechsel gemäß § 566 BGB grundsätzlich bestehen bleiben.

Mietrecht

Dabei geht es nicht nur um bestehende Mietverträge, sondern auch um die Rechte und Pflichten der Mieter und des Vermieters.

• Mietverträge und Mietbedingungen: Werden die Wohneinheiten vermietet, muss ein schriftlicher Mietvertrag erstellt werden. Bei einem unbefristeten Vertrag gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen. Die Mietsache ist von den Mietern pfleglich zu behandeln.

• Rechte und Pflichten von Vermieter und Mietern: Vermieter sind verpflichtet das Mehrfamilienhaus in einem mangelfreien und bewohnbaren Zustand zu halten. Dazu zählen Reparaturen ebenso wie regelmäßige Wartungen. Des Weiteren muss der Vermieter sicherstellen, dass alle Gemeinschaftsbereiche wie Treppenhaus und Wege frei und sicher von Gefahren sind. Der Vermieter hafte für alle Schäden, die durch Verletzung seiner Pflichten eintreten. Mieter hingegen sind zur Zahlung der Miete verpflichtet. Sie dürfen alle Gemeinschaftsbereiche nutzen. Mängel und ähnliches müssen unverzüglich dem Vermieter gemeldet werden. Bei erheblichen Mängel haben sie das Recht auf Mietminderung.

• Betriebskostenabrechnung und Nebenkosten: Nur bestimmte Betriebskosten dürfen auf die Mieter umgelegt werden. Dazu zählen Grundsteuer, Wasser, Heizung, Müllabfuhr, Fahrstuhl, Gebäudereinigung und Gartenpflege. Die Betriebskostenabrechnung muss spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums dem Mieter zugestellt werden. Wird diese Frist versäumt, dann verliert der Vermieter seinen Anspruch auf Nachzahlungen.

Tipps und Ratschläge: Von der Planung bis zur Vermietung

Nicht nur die Planung, sondern auch die spätere Vermietung der Wohneinheiten erfordert eine gründliche Vorbereitung. Essenziell wichtig sind die Finanzierung sowie das Einhalten der lokalen Bauvorschriften. Im Idealfall sollte mit einem Architekten zusammengearbeitet werden, der auch für die Einholung der Baugenehmigung verantwortlich ist.

Fazit: Ihr Mehrfamilienhaus – ein lohnendes Investment

Interessenten, die im Rahmen einer Investition an eine Kapitalanlage bzw. an die spätere Rendite denken, sollten sich mit dem Gedanken Mehrfamilienhaus vertraut machen. Ob das Mehrfamilienhaus als Neubau errichtet oder gekauft wird, hängt von den individuellen Vorstellungen der späteren Eigentümer ab.