Der Einbehalt bezieht sich auf einen Teil der Zahlung, der vom Auftraggeber einbehalten wird, um Baumängel oder -minderungen zu berücksichtigen. Dieser Betrag dient als Sicherheit, um den Auftragnehmer zur Mängelbeseitigung zu motivieren.
Einbehalt bei Mängeln oder nicht erbrachter Leistungen – Das sollten Sie wissen
Inhaltsverzeichnis
Definiton Einbehalte:
Einbehalte für Mängel und noch nicht erbrachte Leistungen sind für Bausachverständige und Bauherren ein Mittel, um eine Hausübergabe abzuschließen. Üblich sind circa die doppelten Mängelbeseitigungskosten. Darunter fällt nicht nur das Material, sondern auch die Arbeitszeit. Die aufschlussreichste Liste stellt „Fertighausexperte“ gegen eine kleine Gebühr zur Verfügung, die sowohl für Massiv- als auch Stein- und Holzhäuser, sowie für den Wohnungsbau gültig ist.
Einbehalte bei der Hausübergabe
Nähert sich die Hausübergabe, stehen Bauherren aufgrund von Fachkräftemangel alle vor dem gleichen Problem die meisten Sachverständigen, unabhängig davon, ob auf Stein- oder Fertighäuser spezialisiert, sind bereits lange im Voraus über Wochen ausgebucht und können nur einen Termin pro Tag annehmen.
Bauherren, die in der Regel zum ersten Mal in ihrem Leben bauen, müssen jetzt also versuchen mit dem Bauleiter des Hausbauunternehmens für diverse Mängel und für nicht erbrachte Leistungen entsprechend passende Beträge, Gutschriften und Einbehalte auszuhandeln.
In diesem Kampf zwischen David und Goliath ist die erste Regel, cool zu bleiben. Und gerade an dem Punkt haben viele Bauherren schon verloren, weil der Bauleiter, der den Auftraggeber, also das Hausbauunternehmen, vor Ort vertritt, in der Regel einen unfairen Vorteil an der Hand hat: er hat es nämlich, im Gegensatz zu den Bauherren, oft nicht eilig.
Bauherren hingegen, die vor der Hausübergabe stehen, möchten in der Regel schnell ins Haus, da nicht nur noch die letzten Beträge an die Bank fällig sind (Bereitstellungszinsen auf nicht abgerufene Beträge), sondern eventuell auch länger Miete gezahlt werden muss. Einigt man sich bei der Hausübergabe also nicht auf entsprechende Einbehalte, müssen Bauherren im schlimmsten Fall noch eine Mietswohnung beziehen. Dieser Stress ist den meisten Baufirmen und deren Bauleitern bestens bekannt. Und wird entsprechend gerne ausgenutzt.
Sollten Sie aus den anfangs genannten Gründen ebenfalls keinen Bausachverständigen für ihr Stein- oder Fertighaus zur Unterstützung beauftragen können, erhalten Sie über folgenden Link (Hausübergabe-Einbehalte-Tabelle) eine Tabelle, die circa 100 wichtige Punkte bzw. Mängel und Einbehalte regelt und beziffert. Sozusagen die Schleuder für David.
Machen Sie sich aber bitte klar, dass diese Liste, da jedes Bauvorhaben individuell ist, nie zu 100% komplett und vollständig sein kann. Auch kann die Liste niemals eine Baubegleitung durch einen Bausachverständigen ersetzen. Erst recht nicht zum großen Finale der Hausübergabe. Trotzdem lassen sich anhand der Beträge in der Liste gute Richtwerte erkennen, um die entsprechenden Einbehalte für Mängel und nicht erbrachte Leistungen zu verhandeln.
Beachten Sie bitte außerdem, dass in der Einbehaltstabelle für Hausübergaben fast ausschließlich mit Spannen gearbeitet wird. Man kann also nicht pauschal sagen, dass einem für eine Haustür, die noch fehlt, 2.000 Euro, 3.000 Euro oder 5.000 Euro zustehen, denn der eine Bauherr baut mit einem Massenanbieter, der fast ausschließlich billige Materialen verwendet und der nächste Bauherr baut mit einem Premiumanbieter. Mal ist die Haustür dann nur aus Kunststoff, mal aus Holz und manchmal auch aus Aluminium. Und ab und zu hat die Haustür außerdem ein Seitenteil und manchmal sogar zwei. Sie merken also, man kann nicht einfach den einen idealen Betrag für einen Einbehalt nennen, sondern man muss sich bei jeder Hausübergabe in der Tabelle die Spannen anschauen und versuchen, sich in diesem Korridor zu bewegen. Denn Mängelbeseitigungskosten sind stets ein Schätzbetrag.
Übrigens: Die Hausübergabeneinbehaltstabelle wird ständig bearbeitet und auf dem neusten Stand gehalten. So haben Sie aktuelle Zahlen an der Hand und müssen sich im besten Fall nicht mit dem Bauleiter des Hausbauunternehmens streiten.
Zusatztipp: Im Zweifelsfall können Sie auch gerne den ein oder anderen Einbehalt auch leicht zu hoch ansetzen. Die Rechtsprechung sieht bei Übergaben nämlich das Hausbauunternehmen in der Beweislast. Der Bauleiter des Fertighausunternehmens muss also erklären können, warum er den von Ihnen aufgerufenen Betrag nicht akzeptieren möchte. In diesem Fall wählen sie dann einen Betrag, der sich in der Einbehaltstabelle für Hausübergaben etwas weiter unten befindet.
Hier noch der Quellennachweis: BGH, Urteil vom 6.12.2007, Az. VII ZR 125/06, Abruf-Nr. 080137
Aber: Bezüglich Mängel und Einbehalte bei Hausübergaben dürfen Sie aber auch nicht übertreiben, denn das Hausbauunternehmen hat das Recht, eine Leistung erstmal zu verweigern und die Arbeit einzustellen. Im besten Fall haben Sie also eine auf Fertighäuser spezialisierte Unterstützung zur Seite.
Zur besseren Übersicht ist die Tabelle für Einbehalte von oben nach unten gegliedert. Es geht also vom Schornstein am Dach übers Erdgeschoss bis nach draußen zu Garage, Carport und Außenwasserhähne.
Viel Erfolg bei Ihrer Hausübergabe,
Ihr Fertighausexperte-Team
Hier können Sie die Tabelle erwerben: Hausübergabe-Einbehalte-Tabelle
Und hier können Sie (bitte rechtzeitig und mit mindestens vier bis sechs Wochen Vorlauf) eine professionelle Begleitung zur Hausübergabe buchen. Dann unterstützt Sie einer meiner Kollegen in Sachen Einbehalte bei Hausübergaben, hier der Link zum Shop: Begleitung bei der Hausübergabe
Rechtliche Grundlagen und praktische Anwendung von Sicherheitseinbehalten im Bauvertrag
Im Rahmen der Abwicklung eines Bauvertrags treffen Auftraggeber und Auftragnehmer oft auf die Herausforderung der Mängelbeseitigung und der damit verbundenen Abschlagszahlungen sowie der Sicherheitsleistung. Ein wichtiger Mechanismus, um die Interessen beider Parteien zu schützen, ist der Sicherheitseinbehalt. Dieser ermöglicht es dem Besteller, einen Teil der Vergütung zurückzuhalten, um die Erfüllung aller vertraglichen Verpflichtungen, insbesondere die Mängelbeseitigung vor der Fertigstellung, sicherzustellen.
Gemäß § 641 Abs. 3 BGB kann der Auftraggeber einen angemessenen Teil der Vergütung als Sicherheit für die Beseitigung von Mängeln einbehalten. Diese Sicherheitsleistung gibt dem Besteller eine gewisse Sicherheit, falls Mängel am Werk festgestellt werden, die der Unternehmer nicht beseitigt. Die Höhe des Einbehalts ist gesetzlich nicht genau definiert, jedoch schlagen die VOB/B vor, dass diese Sicherheit in der Regel 5% der Vergütung beträgt.
Für den Bauunternehmer ergibt sich daraus die Notwendigkeit, die Voraussetzungen für die Abnahme seines Werks genau zu kennen und Abschlagsrechnungen entsprechend anzupassen. Die Frist für die Beseitigung der Mängel sollte klar definiert sein, und nach deren Ablauf kann der Besteller einen Druckzuschlag oder Schadensersatz geltend machen, sollte der Unternehmer seine Verpflichtungen nicht erfüllen.
Darüber hinaus ermöglicht § 648a BGB dem Auftraggeber, unter bestimmten Voraussetzungen ein Sicherheitsleistung für die Erfüllung aller vertraglichen Pflichten zu verlangen. Dies kann zusätzlich zu dem üblichen Sicherheitseinbehalt verlangt werden und gibt dem Besteller noch mehr Sicherheit bei der Fertigstellung des Bauvertrags.
Die Leistungsverweigerungsrechte und das Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB ermöglichen es beiden Parteien, ihre Ansprüche durchzusetzen und bei Nichterfüllung der vertraglichen Vergütung oder der Mängelbeseitigung angemessene Maßnahmen zu ergreifen. Im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung hat der Bundesgerichtshof (BGH) wiederholt die Bedeutung dieser vertraglichen Sicherheitsleistungen und Einbehalte zur Sicherstellung der Vertragserfüllung und Mängelbeseitigung bestätigt.
Es ist essenziell, dass Auftraggeber und Auftragnehmer im Bauvertrag klare Vereinbarungen über Abschlagszahlungen, Sicherheitseinbehalte, Fristen für die Mängelbeseitigung und die Höhe der Sicherheitsleistung treffen, um spätere Konflikte zu vermeiden und eine reibungslose Abnahme des Werks zu gewährleisten.
Ein weiterer wichtiger Aspekt, der bei der Abwicklung von Bauunternehmer-Projekten zu beachten ist, bezieht sich auf den fälligen Anspruch auf Zahlung des Werklohns. Dieser Anspruch wird in der Regel nach Einreichung der Schlussrechnung geltend gemacht. Es ist jedoch nicht unüblich, dass Bauunternehmer auch Abschlagsrechnungen stellen, um eine frühzeitige Zahlung für bereits erbrachte Leistungen zu erhalten. Um die Interessen beider Parteien zu schützen, kann der Auftraggeber unter bestimmten Umständen ein Sperrkonto einrichten, auf dem die Zahlungen bis zur endgültigen Abnahme des Werks hinterlegt werden.
Sollte es zu Verzögerungen bei der Zahlung der Schlussrechnung oder der Abschlagsrechnungen kommen, hat der Bauunternehmer laut gesetzlicher Regelung nach § 641 Abs. 3 BGB die Möglichkeit, eine angemessene Nachfrist für die Zahlung zu setzen. Wird diese Nachfrist ohne Eingang der Zahlung verstreichen gelassen, kann dies dem Bauunternehmer ein Zurückbehaltungsrecht verschaffen und unter Umständen auch einen Druckzuschlag nach § 641 Abs. 4 BGB rechtfertigen.
Des Weiteren besteht nach § 648a BGB die Möglichkeit für den Auftraggeber, eine Sicherheit für die Erfüllung aller vertraglichen Pflichten, einschließlich der Zahlung des Werklohns, zu verlangen. Dies kann besonders dann von Bedeutung sein, wenn es Anzeichen dafür gibt, dass der Bauunternehmer nicht in der Lage sein wird, den vertraglichen Verpflichtungen nachzukommen.
Ein Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) vom 6.12.2007, Az. VII ZR 125/06, hat außerdem klargestellt, dass das Zurückbehaltungsrecht des Auftraggebers auch dann bestehen bleibt, wenn der Bauunternehmer bereits einen fälligen Anspruch auf Zahlung des Werklohns hat, solange die gesetzliche Nachfrist zur Mängelbehebung noch nicht abgelaufen ist. Diese Rechtsprechung stärkt die Position des Auftraggebers und setzt gleichzeitig einen effektiven Druckzuschlag auf den Bauunternehmer, die vereinbarten Leistungen fristgerecht und mängelfrei zu erfüllen.
In einem Vertrag, der nach den Regeln der VOB gestaltet ist, kann die Einrichtung eines Sperrkontos als Sicherheit für die Erfüllung aller vertraglichen Pflichten dienen und im Falle einer Nichterfüllung als Grundlage für die Geltendmachung von Schadensersatz fungieren.
FAQs zum Thema Einbehalt
Wie hoch ist der typische Einbehalt bei Baumängeln?
Die Höhe des Einbehalts kann variieren und wird oft vertraglich festgelegt. In der Regel beträgt der Einbehalt zwischen 5% und 10% der Gesamtvergütung für das Bauprojekt.
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Als Experte für den Fertighausbau widmet sich Tobias Beuler, der Gründer von Fertighausexperte, allen Fragen rund um Ihr Bauprojekt.
Technisch ausgebildet von der HWK, kaufmännisch ausgebildet von der IHK und weitergebildet im WBZ der Universität St. Gallen sowie vom Bundesverband deutscher Fertigbau, begleitet Tobias Beuler seit 2000 europaweit den Auf- und Ausbau von Fertighäusern. Nachdem er jahrelang selbst auf Baustellen tätig war, bietet er sein Insiderwissen über Fertighausexperte.com seit 2018 an, um Andere bei Ihren Fertigbauprojekten zu unterstützen und ist in TV und Print als Bauexperte bekannt.
Auf unserer Website erhalten Sie kostenlose Tipps rund rum den Fertighausbau und können auf Wunsch eine individuelle Betreuung Ihres Bauprojekts buchen. Unsere Experten helfen Ihnen u. a. beim Prüfen von Angeboten und Baubeschreibungen oder dem Optimieren von Werkverträgen, damit Sie Baurisiken mindern können. Zudem besuchen wir Baustellen vor Ort und führen bspw. Rohbaukontrollen durch oder begleiten Hausabnahmen.
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