Es empfiehlt sich, ein Bodengutachten bereits vor dem Kauf eines Grundstücks oder zumindest vor dem Beginn der Bauplanung erstellen zu lassen. Dies gewährleistet, dass Sie alle wesentlichen Informationen über die Bodenbeschaffenheit, Tragfähigkeit und mögliche Risiken wie Altlasten oder ungünstige Grundwasserverhältnisse kennen. Eine frühzeitige Erstellung des Gutachtens hilft, spätere Überraschungen und zusätzliche Kosten zu vermeiden.
Das Bodengutachten für Ihren Hausbau
Autor: Tobias Beuler - Fertighausexperte
Kategorie: Unter dem Haus
Datum: 28. März 2019
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Inhaltsverzeichnis
Beim Traum vom Eigenheim ist das Baugrundgutachten ein unverzichtbarer Schritt. Dieser Artikel hebt die Bedeutung der Baugrunduntersuchung hervor und erläutert, warum genaue Angaben über die Beschaffenheit des Baugrunds essenziell sind.
Nicht nur wird beleuchtet, was ein Baugrundgutachten genau ist, sondern auch, wie es durchgeführt wird und welche Rolle es beim Fundamentbau spielt. Im Verlauf des Artikels wird aufgezeigt, dass die fundierte Kenntnis des Baugrunds die Basis für ein sicheres und stabiles Zuhause bildet.
Leser erhalten Einblicke in die verschiedenen Aspekte des Baugrundgutachtens und erfahren, warum es eine fundamentale Grundlage für jeden Hausbau darstellt – insbesondere für den Bau eines Fertighauses, bei dem die Vorbereitung und Planung entscheidende Faktoren sind.
Was ist ein Bodengutachten?
Bei einem Bodengutachten handelt es sich im Grunde genommen um ein Gutachten, bei dem die Beschaffenheit des Bodens kontrolliert wird. So können Grundstückbesitzer genau feststellen lassen, ob sich der Boden als Baugrund eignet oder nicht. Ich empfehle dringend, erst das Bodengutachten erstellen zu lassen und dann erst mit der Hausplanung zu beginnen.
Nur so erhalten Sie für Ihr Bauvorhaben Kostenklarheit. Nach der Untersuchung werden wertvolle Ergebnisse in Sachen Erkundung und Entdeckung des Grundstücks ermittelt. Die Bewertung erfolgt durch einen Sachverständigen. Danach ergeben sich weitere Vorkehrungen in Sachen Planung und Umsetzung des Bauwerks.
Darunter zählen unter anderem:
Infos zum Grundwasser
Tragfähigkeit des Bodens
Bodenklasse und Bodenart
Beschreibung der Geologie
Frostsicherheit und Versickerungsfähigkeit vom Boden
ökologische Belastungen
Abdichtung des Bauwerks (Vorgaben)
Ohne das Bodengutachten würden während des Hausbaus zu viele Probleme entstehen. Sie als Bauherr müssen dann mit hohen Mehrkosten und Nachtragsrechnungen rechnen. Das Gutachten gibt dem Bauherren also Sicherheit und bessere Planungsmöglichkeit.
Ein Beispiel dazu:
Ihr Handelsvertreter, der Ihnen das Haus verkauft, versucht grundsätzlich, Bauherren schnell vom Markt zu nehmen, damit diese sich nicht zu viel bei Wettbewerbern umschauen. Oft macht er das über eine angeblich bald kommende Preiserhöhung, die man so vermeiden könnte. Dann legen Sie sich fest, um sich den alten Preis zu sichern und unterschreiben einen ungeprüften Werkvertrag, der somit den zukünftigen Leistungsstandard Ihres Fertighauses festlegt.
Das heißt dann nämlich auch, dass Sie schon die Statik mitgekauft haben. Muss Ihr Haus jetzt noch umgeplant werden, weil das Gutachten feststellt, dass ein Keller zu teuer wird (z. B. weil eine Auftriebssicherung nötig ist) müssen Sie Ihr Fertighaus umplanen und zahlen alle Kosten, die dadurch entstehen.
Die Bedeutung eines Bodengutachtens im Bauwesen – Lernen vom schiefen Turm von Pisa
Seit 2008 ist es gesetzlich vorgeschrieben, dass Bauherren vor Beginn eines Bauvorhabens, sei es ein Fertighaus oder ein Massivhaus, ein Baugrundgutachten einholen müssen. Die Notwendigkeit eines solchen Gutachtens wird deutlich, wenn man an den schiefen Turm von Pisa denkt:
Ein klares Beispiel dafür, was geschehen kann, wenn die Tragfähigkeit und Beschaffenheit des Bodens nicht gründlich untersucht werden. Ein Hausbau ohne vorherige Baugrunduntersuchung birgt das Risiko, dass der Boden unter der Last des Gebäudes nachgibt, was zu schwerwiegenden Schäden an umliegenden Bauwerken führen kann.
Die Untersuchung des Baugrunds beinhaltet die Entnahme von Bodenproben und geotechnische Bohrungen, um die Bodenarten und das Setzungsverhalten zu analysieren. Ein geotechnischer Bericht gibt Aufschluss über die Bodenklasse und mögliche Altlasten im Erdreich, die beim Ausheben der Baugrube und der Gründung des Fundaments berücksichtigt werden müssen. Auch Faktoren wie ein hoher Grundwasserspiegel oder drückendes Wasser, die zu unerwartet hohen Kosten führen können, werden durch das Baugrundgutachten identifiziert.
Zudem liefert das Gutachten wichtige Informationen für die Abdichtung des Gebäudes und die Grundwasserhaltung. Für den Bauherren ist dies eine wesentliche Grundlage, um die Stärke des Fundaments adäquat zu planen und das Risiko eines Grundwassereinbruchs im Keller zu minimieren. Kurzum, eine gründliche Bodenuntersuchung und das Erstellen eines Baugrundgutachtens sind entscheidende Schritte, um beim Hausbau Risiken zu reduzieren und die Sicherheit und Stabilität des Bauwerks zu gewährleisten.
Wann sollte an ein Gutachten gedacht werden?
Die Frage, wann ein Baugrundgutachten in Betracht gezogen werden sollte, ist für Bauherren von großer Bedeutung. In diesem Abschnitt wird erläutert, dass idealerweise vor dem Kauf der Grundstücksfläche an das Baugrundgutachten gedacht werden sollte. Denn das Verständnis der Bodenbeschaffenheit kann entscheidend sein, um das Baugrundrisiko angemessen zu bewerten und später unerwartete Kosten zu vermeiden.
Dies gilt insbesondere für den Bau eines Fertighauses, wo eine exakte Planung für das Fundament unabdingbar ist. Es wird aufgezeigt, wie Bodenproben entnommen und Berechnungen durchgeführt werden, um ein präzises Gründungsgutachten zu erstellen. Das Baugrundgutachten ist mehr als nur eine formale Anforderung; es ist ein essentieller Schritt, um sicherzustellen, dass das Fundament Ihres Traumhauses auf solidem Grund steht.
Wer verfasst ein solches Gutachten?
Wie oben bereits angesprochen reicht es nicht aus des Nachbars Grundstück als Referenz zu ziehen. In die Beurteilung spielen viele weitere Faktoren eine Rolle. Deswegen wird das Gutachten von einem Sachverständigen für Geotechnik erstellt. Dieser Sachverständiger muss nach Maßgaben von DIN 4020 sowie 1054 berechtigt sein. Gefunden werden kann der Geotechniker über die Gelben Seiten im Internet oder örtliche Anlaufstellen. Ebenfalls helfen können die Handwerkskammer sowie Bauherrenverbände.
Tipp
Wer noch nicht sicher ist, mit wem er sein Fertighaus bauen wird und einen Geologen / Bodengutachter, der auf alle Fertighausanbieter passt, kann mir gerne eine kurze Mal schreiben. Je nach Region in der Sie bauen, gibt Geologen mit einem ganz guten Preis-Leistungsverhältnis.
Wie wird das Bodengutachten durchgeführt?
Das Erstellen eines Baugrundgutachtens ist ein grundlegender Schritt im Hausbau und sollte mit Sorgfalt angegangen werden. In diesem Abschnitt wird detailliert beschrieben, wie dieses Gutachten Schritt für Schritt durchgeführt wird.
Zunächst wird ein qualifizierter Sachverständiger für Geotechnik beauftragt. Dieser nimmt Bodenproben, um die Bodenbeschaffenheit und Bodenklassen genau zu analysieren. Diese Untersuchung ist essenziell, um die Tragfähigkeit des Grundstücks und das Setzungsverhalten des Bodens zu bestimmen. Es wird darauf geachtet, ob es Altlasten gibt, die das Baugrundrisiko erhöhen könnten.
Die Bodenproben werden durch Bohrungen entnommen, die bis zu einer Tiefe reichen, die für die geplante Bebauung relevant ist. Besonderes Augenmerk liegt dabei auf der Untersuchung des Grundwasserspiegels, da dieser erheblichen Einfluss auf das Fundament und die Abdichtung des zukünftigen Gebäudes haben kann.
Nach der Entnahme der Bodenproben folgen detaillierte Berechnungen und Analysen. Der Sachverständige bewertet die Risiken, die sich aus der Beschaffenheit des Baugrunds ergeben könnten, wie etwa Probleme mit der Versickerungsfähigkeit des Erdreichs oder potentielle Schäden am Untergrund des Bauwerks.
Das Baugrundgutachten enthält abschließend Empfehlungen für das Fundament und eventuell erforderliche Maßnahmen zur Abdichtung. Es bietet Bauherren und Architekten eine wichtige Entscheidungshilfe bei der Planung des Hausbaus und trägt dazu bei, spätere Probleme und zusätzliche Kosten zu vermeiden.
Für Bauvorhaben, insbesondere bei Fertighäusern, ist das Baugrundgutachten nicht nur eine Pflicht, sondern eine wertvolle Investition in die Sicherheit und Langlebigkeit des Hauses. Es gibt Gewissheit über die Eignung des Grundstücks für die Bebauung und hilft, das Baugrundrisiko effektiv zu minimieren.
Wie viel kostet ein Bodengutachten?
Ein Hausbau an sich ist bereits eine große finanzielle Hürde. Neben dem Fertighaus an sich kommen ja auch noch Fertigkeller oder Bodenplatte hinzu, genauso wie die Baunebenkosten. Neben der Planung müssen auch Rücklagen und Puffer angelegt werden, zum Beispiel für Ihre Bemusterung. Denn es kann immer wieder etwas passieren.
Die Preise der Bodengutachten können von Region zu Region variieren. Darüber hinaus nimmt der dafür erforderliche Aufwand Einfluss in die Kostenrechnung. Alleine für das Einmessen, dem Setzen der Bohrausrüstung und dem Bohren an den Ecken des Fundaments kommen etwa 350,00 € zusammen.
Für das Erstellen des Gutachtens muss auch gezahlt werden. Der Geotechniker bewegt sich in der Regel zwischen 1.000,00 € bis 2000,00 €, die er Ihnen für Ihr Haus berechnen wird. Sobald mehr als 1.500,00 € im Angebot stehen, würde ich unbedingt vergleichen und ein 2. Angebot einholen.
Bei Unsicherheiten immer nachfragen
Bei der Anschaffung eines Grundstücks ist es stets empfehlenswert, zu erfragen, ob bereits ein Bodengutachten vorliegt. Ein solches Gutachten könnte bereits existieren, vor allem wenn das Grundstück zuvor für gewerbliche Zwecke genutzt wurde oder bereits einmal von einem Bauherren erworben, aber aus verschiedenen Gründen nicht bebaut wurde. Solche Gründe können vielfältig sein, beispielsweise weil die Gesamtkosten für das Bauvorhaben das Budget überstiegen.
Für Bauherren sind insbesondere folgende Aspekte eines Bodengutachtens von Interesse:
Altlasten
Bodenbeschaffenheit und Tragfähigkeit
Grundwasserverhältnisse:
Die notwendigen Informationen über Altlasten erhält man aus dem Altlastenkataster, der von der Umweltbehörde geführt wird. Das Bundesbodenschutzgesetz definiert genau, was unter Altlasten zu verstehen ist. Durch diese vorherige Erkundigung können Bauherren sicherstellen, dass sie ein geeignetes und risikoarmes Grundstück erwerben, welches ihren Anforderungen für den Bau eines Hauses entspricht. Eine gründliche Überprüfung und eventuelle Anforderung eines aktuellen Bodengutachtens sind daher unerlässlich, um spätere Probleme und unerwartete Kosten zu vermeiden.
Definition Altlasten
Darunter versteht man beispielsweise Abfallbeseitigungsanlagen oder auch Grundstücke, welche früher lediglich zur Lagerung oder Behandlung von Abfall dienten. Selbst Grundstücke, auf denen zuvor mit gefährlichen Stoffen für die Umwelt gearbeitet wurde, gelten zu den Altlasten.
Allerdings werden die Altlasten nur anerkannt, wenn sie durch ein Bodengutachten nachgewiesen werden können. Dazu zählt auch die Untersuchung des Grundwassers. Denn oft liegen nur unbewiesene Hinweise vor, die das Gebäude als Altlast einstufen. Für den Nachweis der Altlast muss ebenfalls auf einen Sachverständigen zurückgegriffen werden.
Die Kosten hierbei belaufen sich auf etwa 1.000,00 €. Für Bauherren ist das bereits eine beachtliche Summe. Jedoch ist die Untersuchung zwingend notwendig und erspart im Falle eines Risikos deutliche Mehrkosten. Es kann immer wieder sein, dass der Verkäufer eine solche Prüfung nicht zulässt. In diesem Fall macht eine Erweiterung der gesetzlichen Verjährungsfrist Sinn. Diese liegt meist bei einem Jahr und kann auf bis zu 5 Jahre verlängert werden. Zudem müssen im Kaufvertrag die genauen Kosten in Bezug auf die Altlasten geregelt sein.
Aufspüren von Blindgängern
Auch heute gibt es noch zahlreiche Fliegerbomben aus dem zweiten Weltkrieg, die versteckt unter der Erde liegen. Selbst nach Jahrzehnten geht nach wie vor eine große Gefahr von ihnen aus. Besonders betroffen sind Grundstücke innerhalb von Städten. Diese galten früher als beliebtes Angriffsziel. Mittlerweile gibt es in manchen Kommunen eine Sondierungspflicht, sobald das Grundstück auf der ausgewiesenen Verdachtsfläche liegt. Die Kosten für die Untersuchung hat der Eigentümer des Grundstücks zu bezahlen. In diesen Kosten ist die Zeit von der Untersuchung bis zu Entschärfung des Blindgängers enthalten.
Tipp: Bodengutachten frühzeitig von einem Experten durchführen lassen
Sie sollten so früh wie möglich ein Bodengutachten beauftragen, am besten gleich nach Grundstückskauf. Warum? Nur so erhalten Sie die Kostenklarheit, die Sie benötigen um Baunebenkosten realistisch einschätzen zu können. Denn der Haus- und Kellerpreis eines Fertighausanbieters hängt auch vom Bodengutachten ab.
Der Fertighausexperte empfiehlt Ihnen aus diesem Grund die Webseite geologen-bodengutachten.de zu besuchen. Dort finden Sie den größten Bodengutachter der Fertighausbranche, der pro Jahr mehr als 6.000 Bodengutachten für sämtliche Fertighausanbieter der Branche durchführt. Darüber hinaus ist das Unternehmen der einzige Bodengutachter der auch Mitglied im BDF ist. Ein weiter Vorteil besteht durch die zahlreichen Zusammenarbeiten mit den unterschiedlichen Hausanbietern über die letzten Jahre. Dies hat nämlich zur Folge, dass alle Details bereits schon vorliegen und später Schnittstellenprobleme so gut wie ausgeschlossen sind.
Fazit
Das Bodengutachten ist ein unerlässliches Instrument im modernen Hausbau, dessen Wichtigkeit nicht hoch genug eingeschätzt werden kann. Es bildet eine solide Grundlage für eine sichere und fundierte Planung und Umsetzung des Bauvorhabens, insbesondere bei Fertighäusern. Die umfassende Baugrunduntersuchung gewährleistet nicht nur die Tragfähigkeit und Stabilität des Fundaments, sondern ermöglicht auch eine präzise Einschätzung potenzieller Risiken und Kosten.
Das Gutachten umfasst wesentliche Aspekte wie:
Tragfähigkeit des Bodens
Bodenbeschaffenheit und -klasse
Erkennung und Bewertung von Altlasten
Grundwasserverhältnisse und deren Einfluss auf das Gebäude
Geologische Bedingungen und Setzungsverhalten des Bodens
Notwendige Maßnahmen zur Abdichtung des Bauwerks
Diese Informationen sind unverzichtbar, um unvorhersehbare Probleme wie Grundwassereinbrüche im Keller oder Setzungsschäden am Gebäude zu vermeiden. Zudem schützt das Gutachten vor hohen Mehrkosten und Nachtragsforderungen, die durch unzureichende Planung entstehen können.
Ein Bodengutachten sollte idealerweise bereits vor dem Kauf des Grundstücks eingeholt werden. Dieser Prozess beinhaltet geotechnische Bohrungen und die Bewertung durch einen Sachverständigen, um eine vollständige Analyse des Baugrunds sicherzustellen. Die damit verbundenen Kosten variieren je nach Region und Aufwand, sind aber eine lohnende Investition in die Langlebigkeit und Sicherheit des Hauses.
FAQs zum Thema Bebauungsplan lesen
Was beinhaltet ein Bodengutachten im Detail?
Ein Bodengutachten umfasst in der Regel eine detaillierte Analyse der Bodenbeschaffenheit, die Tragfähigkeit des Bodens, Informationen zu Bodenklasse und -art, die geologischen Bedingungen, das Setzungsverhalten des Bodens, die Grundwasserverhältnisse und eventuelle Altlasten. Zudem werden Empfehlungen für das Fundament des Gebäudes und notwendige Maßnahmen zur Abdichtung gegeben.
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Als Experte für den Fertighausbau widmet sich Tobias Beuler, der Gründer von Fertighausexperte, allen Fragen rund um Ihr Bauprojekt.
Technisch ausgebildet von der HWK, kaufmännisch ausgebildet von der IHK und weitergebildet im WBZ der Universität St. Gallen sowie vom Bundesverband deutscher Fertigbau, begleitet Tobias Beuler seit 2000 europaweit den Auf- und Ausbau von Fertighäusern. Nachdem er jahrelang selbst auf Baustellen tätig war, bietet er sein Insiderwissen über Fertighausexperte.com seit 2018 an, um Andere bei Ihren Fertigbauprojekten zu unterstützen und ist in TV und Print als Bauexperte bekannt.
Auf unserer Website erhalten Sie kostenlose Tipps rund rum den Fertighausbau und können auf Wunsch eine individuelle Betreuung Ihres Bauprojekts buchen. Unsere Experten helfen Ihnen u. a. beim Prüfen von Angeboten und Baubeschreibungen oder dem Optimieren von Werkverträgen, damit Sie Baurisiken mindern können. Zudem besuchen wir Baustellen vor Ort und führen bspw. Rohbaukontrollen durch oder begleiten Hausabnahmen.
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