9 Parteienhaus - Die ultimative Anleitung für Bau, Kauf und Planung

Planung und Bau eines 9 Parteienhauses

Der Bau eines Mehrfamilienhauses ist ein komplexes Vorhaben, welches eine sorgfältige Planung erfordert. Neben den örtlichen Bauvorschriften müssen auch die Finanzierungsmöglichkeiten sowie die Auswahl verschiedener Materialien berücksichtigt werden.

Grundlagenermittlung und Vorplanung

• Grundstücksanalyse: Sobald ein passendes Grundstück gefunden wurde, muss überprüft werden, ob dieses sich für den Bau eines Mehrfamilienhauses eignet. Dazu müssen die örtlichen Baubestimmungen und Vorschriften überprüft werden. Durch ein Bodengutachten muss geklärt werden, ob eventuell kostspielige Maßnahmen zur Bodenverbesserung nötig sind. Es sollte ebenso geprüft werden, ob sich auf dem Grundstück ein Garagenhof anlegen lässt.

• Planung der Architektur: Gemeinsam mit einem Architekten wird die Architektur des Mehrfamilienhauses gestaltet. Dazu zählen die maximale Höhe der Immobilie, die Anzahl der Vollgeschosse, die Anzahl der Zimmer in den Wohnungen, die Anzahl der Kellerabteile, die Dachform und -neigung sowie die überbaute Fläche. Sobald die Größe des Mehrfamilienhauses feststeht, wird die Größe der einzelnen Wohnungen ermittelt. In diesem Zusammenhang werden wahlweise ein einzelner Grundriss für die komplette Immobilie oder aber verschiedene Grundrisse für jede Wohneinheit im Mehrfamilienhaus erstellt. Ist ein Vorderhaus geplant, ist das hier in der Planung aufzunehmen.

• Wahl der Baupartner: Gemeinsam mit dem Architekten werden geeignete Bauunternehmen mit Erfahrung für das Bauprojekt ausgewählt. Es ist ratsam, sich hierbei auch nach Anbietern für Fertighaus oder Massivbauweise zu erkundigen. Im weiteren Verlauf muss das Bauvorhaben durch einen Bausachverständigen überprüft werden.  

• Bauausführung: Gemeinsam mit Architekt und Bauunternehmen werden die Bauvorschriften und Bauordnungen auf Einhaltung überprüft und in die Planung integriert. Im Anschluss daran werden moderne Technologien wie zum Beispiel Smart Home Systeme, die Nutzung von erneuerbaren Energien Moderne für die Energieeffizienz sowie Planungen rund um die Barrierefreiheit in die Bauplanung integriert. Zusätzlich müssen die benötigten Materialien für das Bauvorhaben bzw. die spätere Ausstattung ausgewählt werden. Wichtig ist auch die Planung für den Strom für jede einzelne Wohneinheit. Und last but not least müssen eine Reihe von Versicherungen rund um das Bauvorhaben abgeschlossen werden.

• Fördermöglichkeiten: Im Rahmen der Recherche der verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten wird überprüft, ob die Möglichkeit von Fördermitteln der KfW-Bank oder aus regionalen Programmen besteht. Gleichzeitig können gemeinsam mit einem Steuerberater die steuerlichen Vorteile durch den Bau der Mehrfamilienhäuser herausgearbeitet werden.

Detailplanung und Bauausführung

• Architekten- und Ingenieurleistungen: Rund um den Bau eines Mehrfamilienhauses sind verschiedene Architekten- und Ingenieurleistungen nötig. Dabei geht es neben der Planung um die Statik, die Haustechnik und noch vieles mehr. Der Architekt kümmert sich in diesem Zusammenhang um die Grundlagenermittlung der verschiedenen Planungsstufen von der Vorplanung bis zur Ausführungsplanung. Des Weiteren ist er zuständig für die Bauüberwachung, die Objektbetreuung sowie die dazugehörige Dokumentation inklusive der Organisation, Koordination und der Qualitäts- und Kostenkontrolle. Zu den Ingenieursleistungen zählen neben der Statik die Haustechnik, die Geologie sowie der Wärme- und Schallschutz.

• Bauantrag und behördliche Genehmigungen: Der Architekt, als bauvorlagenberechtigte Person wird bei der Baubehörde den Bauantrag stellen. Bis die endgültige Baugenehmigung erteilt wird, kann es ein paar Wochen dauern. In dieser Zeit können Bauherr und Architekt sich gemeinsam mit weitere nötige Genehmigungen kümmern, damit dem Baubeginn dann nichts mehr im Wege steht.

• Bauausführung: Die Bauausführung ist in verschiedene Bauphasen unterteilt und wird häufig von einem Bauträger übernommen. Nach dem das Fundament erstellt wurde, kann mit dem Rohbau sowie der Dachkonstruktion des Mehrfamilienhauses begonnen werden. Im Anschluss daran erfolgt der komplette Innenausbau.

• Bauzeit und Baukosten: Die Bauzeit für das Mehrfamilienhaus ist in erster Linie von der Bauweise abhängig. Durch extreme Wetterbedingungen bzw. Engpässe bei der Materiallieferung kann es zu Verzögerungen beim Hausbau kommen. Zu den Baukosten kann pauschal keine Aussage getroffen werden, da diese sowohl von der Größe der Immobilien als auch von der gewünschten Ausstattung und der Region beeinflusst werden.

Auswahl von Baupartnern und -unternehmen

Hierbei ist es wichtig auf die Erfahrung, Kompetenz und bereits vorhandene Referenzen zu achten. Selbstverständlich muss das gewählte Bauunternehmen auf der einen Seite zu den Vorstellungen der Bauherren und auf der anderen Seite zum vorhandenen Budget passen. Die folgenden Kriterien sollten bei der Auswahl unbedingt beachtet werden:

• Erfahrung: Hier geht es darum, wie lange das Unternehmen bereits am Markt ist und wieviel ähnliche Häuser bereits errichtet wurden.

• Referenzen: Wenn möglich sollten bereits erstellte Gebäude besichtigt werden und andere Bauherren zu ihren Erfahrungen mit dem Unternehmen befragt werden.

• Angebote: Für das beste Preis-Leistungs-Verhältnis rund um den Neubau sollten verschiedene Angebote eingeholt und miteinander verglichen werden.

• Budget: Das gewählte Unternehmen sollte sich eng an die Budgetvorgaben für den Bau des Gebäudes halten.

• Planung: Bei der Bauplanung rund um die Immobilie sollte das gewählte Unternehmen mitarbeiten.

• Regionalität: Das gewählte Unternehmen sollte möglichst aus der Region kommen, da es sich so bereits mit den Vorgaben auskennt und auch Ansprechpartner leichter zu erreichen sind.

Rechtliche Aspekte und Vertragswerke

• Bauvertrag: Der Bauvertrag ist Grundlage für jedes Bauvorhaben, da in ihm alle Regelungen festgeschrieben werden. Dazu zählen alle Bauleistungen, Zuständigkeiten und Fristen rund um das Bauvorhaben. Die rechtliche Grundlage für den Bauvertrag wird durch die Vorschriften der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen sowie den Regelungen aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch geschaffen. Vor der Unterzeichnung sollte der Vertrag durch einen Architekten oder von einem Anwalt für Baurecht bzw. Vertragsrecht überprüft werden.

• Baurecht und Bauvorschriften: Mit dem Baurecht werden alle Rechtsvorschriften rund um das Bauen von der Planung bis zur Fertigstellung des Gebäudes geregelt. Darin enthalten sind unter anderem die Vorgaben zu den Abständen, die Form und Größe des Mehrfamilienhauses sowie dessen Dachform, -neigung und -farbe., Energieeffizienz und einiges mehr. Die Grundlage für das Baurecht als Teil des öffentlichen Rechts ist das Baugesetzbuch (BauGB). Um eine Baugenehmigung zu bekommen ist das Einhalten des Baurechts zwingend nötig. Werden Bauvorschriften nicht beachtet muss mit einem Bußgeld oder gar einem Rückbau gerechnet werden.

• Nachbarschaftsrecht: Hiermit werden beim Bau von Immobilien die Abstände, die Immissionen sowie die Anzeige- und Duldungspflichten geregelt. Ziel ist es Konflikte zu vermeiden oder frühzeitig beizulegen. Im Einzelnen bedeutet dies, dass in Deutschland die Abstände zwischen zwei Gebäude 2,5 bis 3 m betragen müssen. Des Weiteren muss ein Neubau sich an den Gebietscharakter anpassen, sonst Nachbarn Einspruch einlegen.

• Eigentumsverhältnisse und Wohnungseigentum: Wem das Mehrfamilienhaus gehört, richtet sich nach dem Eintrag im Grundbuch. Somit ist der Grundbuchauszug das wichtigste Element für den Eigentumsnachweis. Es ist somit auch wichtig zu wissen, dass Häuser, die auf einem fremden Baugrund errichtet wurden, ebenfalls zum Eigentum des Grundstücksbesitzers zählen. Wird die Immobilie später in Wohneinheiten aufgeteilt, die einzeln verkauft werden, dann gibt es für jede Wohnung einen Eigentümer. Gibt es für eine Wohneinheit mehrere Eigentümer, müssen alle als Eigentümergemeinschaft in das Grundbuch eingetragen werden. Die wichtigsten Aspekte hierzu werden im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt.

Kauf eines 9-Parteienhauses

Anstatt ein Mehrfamilienhaus zu bauen, kann auch ein Bestandsgebäude erworben werden. Hierzu sind ein paar wichtige Aspekte zu beachten, damit es im Nachhinein nicht zu Problemen kommt.

Marktanalyse und Immobiliensuche

Im Zuge einer Marktanalyse kann der Wert einer Immobilie abgeschätzt werden, um am Ende eine fundierte Kaufentscheidung treffen zu können. Folgendes sollte im Rahmen einer Marktanalyse beachtet werden.

• Standortsuche: Ähnlich wie beim Hausbau sollten hier die Lagefaktoren abgewogen werden. Dazu zählen neben der Lage auch die vorhandene Infrastruktur sowie die zukünftige Bevölkerungsentwicklung. Letzteres spielt bei Vermietungen eine entscheidende Rolle.

• Angebotsrecherche: Dazu können neben den verschiedenen Online-Portalen auch Makler, Zeitungsanzeigen genutzt werden. Beliebt sind auch Angebotsverfahren, bei denen Interessenten bis zu einem festen Stichtag ihr Angebot die ausgewählte Häuser abgeben können.

• Besichtigung und Bewertung von Immobilien: Die Besichtigung der ausgewählten Immobilien sollte immer gemeinsam mit einem Bausachverständigen durchgeführt werden. Dieser kann sowohl den Zustand als auch die Bausubstanz besser bewerten als ein Laie und im Zuge dessen auch Vorschläge zu Modernisierung oder Sanierung machen.

• Kaufpreisfindung: Da es sich beim Kaufen eines Mehrfamilienhauses um eine Kapitalanlage handelt, werden die 9-Parteienhaus Preise mittels verschiedener Verfahren ermittelt. Neben dem Sachwertverfahren sind dies Vergleichswertverfahren oder Ertragswertverfahren. Wichtig dabei ist neben dem Zustand des Mehrfamilienhauses auch die Marktlage. Bei Letzterem geht es in erster Linie um vergleichbare Mehrfamilienhäuser. Ebenfalls nicht unwichtig für die Kaufpreisfindung von Mehrfamilienhäusern sind gut durchdachte Verhandlungsstrategien.

Kaufvertrag und Finanzierung

• Due-Diligence-Prüfung: Bei Due-Diligence handelt es sich um ein wirksames Instrument, um potenzielle Risiken beim Kaufen eines Mehrfamilienhauses zu minimieren. Dazu werden die Mehrfamilienhäuser einer systematischen Überprüfung unterzogen, welche auch verschiedene Sachverständigengutachten beinhalten.

• Kaufvertrag: Es handelt sich. Hierbei um eine rechtlich bindende Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer eines Mehrfamilienhauses. Üblicherweise wird der Kaufvertrag von einem Notar erstellt, da dieser den auch beglaubigen muss.  Der Kaufvertrag sollte die folgenden wichtigen Details enthalten: Beschreibung und Lage des Mehrfamilienhauses,  Kaufpreis, Namen der beteiligten Parteien, Beschreibung der Ausstattung und eventueller Mängel sowie die Details zur Zahlungsabwicklung.

• Finanzierungsmöglichkeiten: Beim Kaufen von Mehrfamilienhäusern gibt es verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten. Dazu zählen das Eigenkapital, verschiedene Darlehensarten sowie eventuelle Fördermittel. Grundsätzlich gilt, je mehr Eigenkapital für das Mehrfamilienhaus zur Verfügung steht, umso attraktiver werden die Konditionen rund um die Finanzierung. Fördermittel rund um das Mehrfamilienhaus können bei der KfW, BAFA sowie bei regionalen Förderprogrammen von Stadt und Gemeinde beantragt werden.

• Nebenkosten beim Kaufen von Immobilien: Neben dem Kaufpreis für das Mehrfamilienhaus fallen noch weitere Kosten an, welche als Nebenkosten bezeichnet werden. Dazu zählen: Grunderwerbssteuer, Gebühren für den Notar und den Grundbucheintrag, Maklercourtage, Gutachterkosten, Kosten für Modernisierung oder Sanierung sowie Finanzierungskosten.

Hausverwaltung und Instandhaltung

• Hausverwaltung: In der Regel wird für ein Mehrfamilienhaus die Verwaltung und Betreuung für das Gebäude von einer Hausverwaltung übernommen. Diese  ist zuständig für die Suche nach Mietern, das Erstellen von Abrechnungen, Arbeiten rund um die Häuser (Hausmeistertätigkeiten, Pflege der Grünanlagen usw.) sowie für die Verwaltung des zur Verfügung stehenden Budgets. Die Kosten für die Hausverwaltung sind abhängig von der Größe und Lage des Mehrfamilienhauses sowie von dessem Zustand. Üblicherweise werden die Kosten auf die einzelnen Wohneinheiten umgelegt.

• Instandhaltungsplan: Dazu gehört eine Auflistung aller Arbeiten sowie ein Zeitplan für die jeweiligen Maßnahmen. Hausverwaltung oder Eigentümer sind dafür verantwortlich, dass anfallende Wartungen, Reparaturen und Modernisierungen zeitnah durchgeführt werden.

• Betriebskostenabrechnung: Die Betriebskosten in einem Mehrfamilienhaus werden anhand von Zählerständen bzw. der Wohnfläche ermittelt und auf die Mieter umgelegt. Wichtig dabei ist, dass die Betriebskostenabrechnung verständlich und jederzeit nachvollziehbar ist. Zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören: Grundsteuer, Wasserversorgung inkl. Entwässerung, Kosten für Heizung, Warmwasser, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung sowie für Sach- und Haftpflichtversicherungen. Grundsätzlich muss die Vorgehensweise für die Betriebskostenabrechnung aus dem Mietvertrag hervorgehen und daher transparent dargestellt werden.

• Mietrecht: Rund um das Mietrecht in Mehrfamilienhäusern gibt es genaue Regelungen in Bezug auf Hausordnung, Sauberkeit, Brandschutz und Gartenpflege. In der Hausordnung werden die Ruhezeiten und andere Regeln dargestellt. Jeder Bewohner hat Verantwortung in Bezug auf Sauberkeit von Treppen, Fluren und den Gemeinschaftsräumen. Wird von den Mietern ein Garten mitgemietet, dann sind sie für die Pflege verantwortlich, während größere Tätigkeiten wie das Fällen von Bäumen in die Zuständigkeit des Vermieters bzw. Eigentümers fällt. Der Vermieter bzw. Eigentümer ist für den Brandschutz in den Mehrfamilienhäusern zuständig.

Worauf muss geachtet werden?

Sowohl beim Bauen als auch beim Kaufen von Mehrfamilienhäusern muss auf einige Aspekte geachtet werden. Dazu zählen:

• Gesetzliche Vorschriften: Im Einzelnen sind das Bauordnungen, Anforderungen an den Brand- und Schallschutz sowie die Barrierefreiheit.

• Kosten: Diese hängen von der Größe der Gebäude sowie deren Lage , der Auswahl der Baumaterialien, der Ausstattung und weiteren Details ab.

• Planung: Eigene Wünsche und Bedürfnisse dürfen nicht vernachlässigt werden.

• Finanzierungmöglichkeiten: Diese sollten bereits im Vorfeld geklärt werden.

• Gesetzliche Regelungen: Zu beachten ist hierbei in erster Linie das Gebäudeenergiegesetz (GEG).

Wirtschaftlichkeit und Rendite

Die Wirtschaftlichkeit hängt stark von der Rendite und den anfallenden Finanzierungskosten ab. Realistisch ist eine Rendite von 3,5 bis 6 % pro Jahr.

Investitionskalkulation

Für die Investitionskalkulation spielen die Lage, der Zustand und die Kostenkalkulation eine wichtige Rolle. Das Mehrfamilienhaus ist eine gute Kapitalanlage, da es nicht nur hohe Renditen, sondern auch einen stabilen Cashflow bietet. Mit der Rendite wird angegeben, wie hoch der Gewinn zum eingesetzten Kapital ist. Dazu wird der Gewinn aus der Investition durch das eingesetzte Kapital geteilt. Die Mieteinnahmen stellen eine sichere Einnahmequelle dar, was unter anderem auch zum Inflationsschutz beiträgt.

Wie wird den Kauf eines 9-Parteienhauses kalkuliert?

Zur Kalkulation beim Mehrfamilienhaus zählen neben den Bau- bzw. Kaufkosten auch die Grundstücks- und Nebenkosten. Während beim Bauen Baunebenkosten anfallen, sind dies beim Kaufen verschiedene Kaufnebenkosten. Im Rahmen der Finanzierung fallen Finanzierungskosten an. Nicht zu vergessen sind die verschiedenen Förderungen, die sowohl beim Neubau als auch beim Kufen von Bestandsimmobilien möglich sind.

Des Weiteren fallen rund um das Mehrfamilienhaus Betriebskosten wie zum Beispiel die Grundsteuer, Heiz-, Wasser- und Stromkosten sowie Kosten für Straßenreinigung und dergleichen an.

Steuerliche Aspekte

• Einkommensteuer: Hausbesitzer haben die Möglichkeit im Rahmen ihrer Einkommensteuer  Werbungskosten und Abschreibungen geltend zu machen.

• Umsatzsteuer: Sobald ein Haus oder eine Wohnung vermietet wird, sind die Einnahmen daraus gemäß § 4 Nr. 12 a UstG umsatzsteuerfrei. Dies bedeutet, dass der Eigentümer weder Umsatzsteuer abführen muss noch, dass ihm Vorsteuer abgezogen wird.

• Grundsteuer: Diese muss als Steuer auf das Eigentum an Grundstücken an die jeweilige Stadt gezahlt werden. Als Bemessungsgrundlage dient der Wert des Grundstücks inklusive der tatsächlichen Bebauung. In Deutschland wird der Steuersatz auf kommunaler ebene von jede Stadt festgelegt.

• Vermögensteuer: Diese Steuer wird seit 1997 nicht mehr erhoben, sodass in Deutschland niemand mehr Vermögenssteuer bezahlen muss. Sollte diese irgendwann wieder erhobene werden, müssen die Grenzen für die Besteuerung noch festgelegt werden. Aktuell wird von einer Abgabe bei Vermögen ab 2 Millionen Euro nachgedacht.

Wertentwicklung und Wertsteigerung

Im vierten Quartal 2024 ist der Wert solcher Gebäude um 1,8 % gegenüber dem Vorjahr angestiegen. Für die Zukunft erwarten Experten weiter steigende Preise. Laut dem Ifo-Institut werden die Preise in den nächsten 10 Jahren jährlich im rund 9 % ansteigen.

Im Schnitt kann der Wert bei einem Mehrfamilienhaus pro Jahr um 3 bis 5 % steigen. Maßgeblich dafür sind jedoch die Lage und die Konjunktur. Gerade die Lage und die dazugehörige Infrastruktur beeinflussen die Wertsteigerung deutlich. Durch umfassende Renovierungs- oder Modernisierungsarbeiten kann eine Wertsteigerung von bis zu 30 % erzielt werden.

Tipps für die erfolgreiche Umsetzung Ihres 9-Parteienhaus-Projekts

Um ein solches Projekt erfolgreich umzusetzen, sollten Interessenten die folgenden Tipps beachten.

Neben der engen Zusammenarbeit mit qualifizierten Fachleuten wie zum Beispiel  Architekten, Bauingenieure, Bausachverständige du Bauunternehmen spielt auch die transparente Kommunikation mit allen Beteiligten eine wichtige Rolle. Sowohl mit den Bauunternehmen als auch den Handwerkern und Behörden sollte stets auf Augenhöhe kommuniziert werden.

Grundsätzlich sollten regelmäßige Kostenkontrolle durchgeführt werden, umso unvorhergesehene Ausgaben frühzeitig einzuplanen.

Ebenso wichtig für die erfolgreiche Umsetzung sind langfristige Perspektiven sowie die  nachhaltige des kompletten Vorhabens. Dabei sollte in jedem Fall auch die Wertentwicklung und Zukunftssicherheit berücksichtigt werden.

Fazit

Das Mehrfamilienhaus ist bei entsprechender Planung eine gute Investitionsmöglichkeit. Das Mehrfamilienhaus bietet eine Reihe von Vorteilen wie zum Beispiel regelmäßige Mieteinnahmen und damit eine stabile Einkommensquelle. Allerdings dürfen die Risiken nicht vernachlässigt werden. Dazu zählen neben den stetig steigenden Zinsen auch die Instandhaltungskosten, um den Wert des Hauses zu erhalten. Mit einem Mehrfamilienhaus können sowohl Bauherren als auch Käufer eine gute Rendite erzielen und so das eigene Vermögen permanent vermehren.

FAQ zum Thema 9-Parteienhaus