Ratgeber für den Bau und Kauf eines 7-Parteienhauses

Planung eines 7-Parteienhauses

Soll ein Familienhaus für mehrere Parteien gebaut werden, müssen Bauherren bereits im Vorfeld eine Reihe von Entscheidungen treffen. Es müssen nicht nur die eigenen Wünsche und Bedürfnisse analysiert werden, sondern auch die der zukünftigen Bewohner. Des Weiteren müssen die örtlichen Bauvorschriften sowie die finanziellen Rahmenbedingungen geklärt werden.

Standortwahl und Grundstückssuche

• Standortwahl – Hierzu müssen eine Reihe von Faktoren beachtet werden. Wichtig ist die Infrastruktur, also die Anbindung an den öffentlichen Verkehr sowie das Vorhandensein von Kitas, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten. Dabei ist es wichtig, dass der Standort zu den Bedürfnissen und dem Lebensstil der Bewohner passt. Des Weiteren sollte die Region eine solide wirtschaftliche Basis aufweisen und Möglichkeiten für Arbeitsplätze bieten. Aus Sicht der Investoren sollte die Nachfrage nah Mietwohnungen hoch sein, was wiederum in engem Zusammenhang mit der zukünftigen Nachbarschaft steht. Es sollte also in der Umgebung bereits ein positiver Gemeinschaftsgeist herrschen. Um diesen Faktoren gerecht zu werden, sollten Bauinteressenten bereits im Vorfeld eine Standortanalyse durchführen. Ist diese positiv verlaufen, müssen einige Aspekte rund um das Grundstück beachtet werden. Dazu zählen der Grundwasserspiegel, die Bodenbeschaffenheit, Tragfähigkeit des Bodens, Altlasten sowie die Bodenklassen. Diese Fragen lassen sich durch ein Bodengutachten klären.

• Kosten: Ein weiterer wichtiger Aspekt sind die Kosten rund um das Grundstück. Dabei geht es nicht nur um die Erschließungskosten, sondern auch um die Grunderwerbssteuer sowie die Gebühren für den Notar und den Grundbucheintrag. Eventuell fallen Provisionen für einen Makler an und dergleichen an.

Architektonische Planung

Für die architektonische Planung und das Gebäudekonzept ist die Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Architekten essenziell.

• Gestaltung der Grundrisse und Raumaufteilung: Neben der Anzahl der Etagen geht es auch um die Größe und die Grundrisse der Wohnungen. Sehr beliebt bei Mietern sind Wohnungen mit einer Wohnfläche von 70 bis 100 qm, da diese ausreichend Platz für Singles, Paare und Familien bieten. Nicht minder wichtig ist es, ob die einzelnen Etagen im Mehrfamilienhaus nur durch ein Treppenhaus oder auch mit einem Aufzug miteinander verbunden sind.  

• Berücksichtigung von Gemeinschaftsbereichen und Außenanlagen: Mehrfamilienhäuser verfügen in der Regel auch über Gemeinschaftsbereiche wie zum Beispiel Keller, Dachboden, Garten oder ein Raum für sportliche Aktivitäten, welche von allen Mietern genutzt werden können. Im Rahmen der Planung dürfen die Außenanlagen, welche aus Stellplätzen, Spielplätzen und Grünanlagen bestehen, nicht vernachlässigt werden. Die Landesbauverordnung legt unter anderem mit der Stellplatzverordnung fest, wie viele Parkplätze vorhanden sein müssen.

• Barrierefreiheit und energetische Standards: In einem Mehrfamilienhaus spielt die Barrierefreiheit eine wichtige Rolle, welche ebenfalls von der Landesbauordnung vorgeschrieben wird. Der Zugang zum Haus sowie zu den Wohnungen und dem Sanitärbereich muss barrierefrei sein. Das bedeutet, dass sowohl die Türen ausreichend breit sind und es entsprechende Bewegungsflächen im Haus gibt. Und last but not least spielt die Energieeffizienz im Mehrfamilienhaus eine ebenso wichtige Rolle wie im Doppelhaus oder Reihenhaus. Dies bedeutet, dass sowohl das Dach als auch die Außenwände gut gedämmt sein müssen und durch das Installieren von modernen Heizsystemen der Energieverbrauch gesenkt wird. Nicht unwichtig in diesem Zusammenhang sind auch intelligente Steuerungen für die Heizung sowie die Beleuchtung im Haus.

Rechtliche Rahmenbedingungen und Genehmigungen

Für den Neubau Mehrfamilienhaus muss in jedem Fall ein Bauantrag bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde gestellt werden. Dem Bauantrag müssen eine Reihe von Unterlagen wie zum Beispiel detaillierte Pläne, Berechnungen und Nachweise beigefügt werden. Damit soll sichergestellt werden, dass mit dem Bauen der Immobilie die rechtlichen und gesetzlichen Vorgaben eingehalten werden. Wir haben uns die wichtigsten Punkte näher angeschaut.

• Bebauungspläne – Neben den Bauvorschriften speilen auch die Bebauungspläne eine wichtige Rolle. Im Bebauungsplan wird unter anderem festgelegt, wie die Außenanlagen gestaltet werden müssen, wieviel Grundfläche vom Grundstück bebaut werden darf oder wie die Dachform und die Fassade auszusehen haben. Können einige der Vorgaben nicht eingehalten werden, wird von der Behörde üblicherweise die Baugenehmigung verweigert. Aus diesem Grund sollte der Bauherr in Bezug auf Planung und Gestaltung eng mit einem Architekt zusammenarbeiten, der bereits Erfahrung mit dem Bau von Mehrfamilienhäusern hat.

• Genehmigungen und Anträge – Der Architekt kümmert sich auch um die nötigen Genehmigungen bzw. die Anträge rund um das Traumhaus. Gerade beim Mehrfamilienhaus sind spezielle Genehmigungen nötig, wenn es um den Einbau eines Aufzugs, die Nutzung der Außenanlagen sowie um die Vorgaben rund um den Brand- und Schallschutz der jeweiligen Gebäudeklasse geht.

• Umweltauflagen – Mehrfamilienhäuser erfordern eine Reihe von Umweltauflagen, dabei spiel es keine Rolle, ob es sich um einen Neubau oder eine Sanierung handelt. Im Zuge der Sanierungspflicht bei Bestandsimmobilien muss gemäß GEG die Energieeffizienzklasse mindestens E betragen. Bei einem Neubau ist sowohl an den Schallschutz als auch an den Brandschutz mit entsprechenden Fluchtwegen zu denken. Des Weiteren muss das Haus ordentlich an die Kanalisation angeschlossen sein, um sicherzustellen, dass Abwasser nicht in das Grundwasser gelangen können.

Kosten eines 7-Parteienhauses

Im Rahmen der 7-Parteienhaus-Preise kann keine pauschale Aussage getroffen werden, da diese von verschiedenen Faktoren abhängig sind.

Überblick über die Gesamtkosten

• Baukosten: Die Baukosten variieren je nach Gesamtwohnfläche, Ausstattung, Bauweise und Lage. Im Schnitt müssen Bauherren mit einem Quadratmeterpreis von 1.800 bis 3.000 Euro kalkulieren. In Bezug auf die Ausstattung führen hochwertige Materialien und Sonderwünsche zu höheren Kosten als eine Standardausstattung. Wird das Mehrfamilienhaus als Fertighaus gebaut sind die Baukosten  in der Regel niedriger als bei einem Massivhaus mit traditioneller der Massivbauweise. Die Lage des Hauses spielt für die Arbeitslöhne eine entscheidende Rolle, da diese von Region zu Region deutlich variieren können.

• Baunebenkosten: Hierzu zählen Gebühren für Genehmigungen, Gutachten sowie für Versicherungen rund um das Bauvorhaben.

• Unvorhergesehene Kosten  – Bauherren sollten immer einen finanziellen Puffer in ihre Planung mit einbeziehen, um nicht in Kostenfallen zu geraten und unvorhersehbare Kosten decken zu können. Diese entstehen durch Verzögerungen aufgrund von Materialengpässen oder Engpässen bei den Bauunternehmen.

Finanzierungsmöglichkeiten

• Eigenkapital, Bankkredite, Fördermittel – Die Finanzierung spielt bei einem Mehrfamilien- oder Mehrgenerationenhaus eine wichtige Rolle. Investoren sollten über 10 bis 20 % an Eigenkapital verfügen, damit Banken dem Investment zustimmen. Mit dem vorhandenen Eigenkapitalanteil können Nebenkosten wie Notar- und Gerichtskosten, Grunderwerbssteuer sowie die Maklerprovision beglichen werden. Im Rahmen der Finanzierung sollten auch die verschiedenen Fördermittel in Anspruch genommen werden. Hierüber sollten Bauherren sich frühzeitig informieren, um in einem persönlichen Gespräch alle Fragen klären zu können. Die KfW-Bank bietet sowohl Kredite als auch Tilgungszuschüsse für energieeffiziente Neubauten. Welche Förderung möglich ist hängt von der Effizienzklasse des Gebäudes ab. Zu den KfW-Fördermöglichkeiten für einen Neubau zählen die Programme 124 (KfW-Wohneigentumsprogramm), 296, 297 und 298 (Klimafreundlicher Neubau) sowie 300 (Wohneigentum für Familien). Des Weitern gibt es auch Fördermittel von der BAFA sowie durch verschiedene Länderprogramme.

• Finanzierungsmodelle – Bauherren haben bei der Finanzierung verschiedene Möglichkeiten. Sie können zwischen den verschiedenen Darlehensformen wie zum Beispiel das Volltilgerdarlehen, das Annuitätendarlehen oder das endfällige Darlehen wählen. Auch Lebensversichrungen, Bausparverträge und dergleichen können in die Finanzierung für das Traumhaus mit einfließen. Vor einer endgültigen Entscheidung sollte der zukünftige Bauherr die verschiedenen Angebote und Konditionen überprüfen und vergleichen.

• Steuerliche Aspekte und Abschreibungsmöglichkeiten – Im Rahmen der Einkommenssteuer können sowohl Werbungskosten als auch Abschreibungen geltend gemacht werden. Werden die Wohnungen im Haus vermietet sind die Einnahmen daraus gemäß § 4 Nr. 12 a UstG umsatzsteuerfrei. Allerdings müssen Grundstückseigentümer an die jeweilige Gemeinde oder Stadt Grundsteuer zahlen, welche von jeder Kommune individuell festgelegt werden kann. Für ein Mehrfamilienhaus können pro Jahr 2 % der Gebäudekosten abgeschrieben werden. Vom Gesetzgeber wird hierzu eine Nutzungsdauer von 50 Jahren unterstellt.

Betriebskosten nach Fertigstellung

• Wartung und Instandhaltung – Um das Haus wertstabil zu halten oder gar eine Wertsteigerung zu erzielen, ist es wichtig , dass es regelmäßig gewartet wird und Instandhaltungsarbeiten zeitnah durchgeführt werden. Grundsätzlich ist der Hauseigentümer bzw. Vermieter verpflichtet die Wohnungen in einem guten Zustand zu halten.

• Energiekosten und Betriebskostenabrechnung – Neben den Wartungs- und Instandhaltungskosten fallen auch Kosten für Heizung, Strom, Wasser, Müllabfuhr und für den Garten an. Diese Kosten werden im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die verschiedenen Wohneinheiten und somit auf die Mieter umgelegt. Wichtig dabei ist, dass die jährlichen Betriebskosten detailliert aufgeschlüsselt werden müssen. Im Anschluss daran werden die Betriebskosten gemäß einen Verteilerschlüssel auf die einzelnen Wohnungen verteilt, meistens ist die Wohnfläche maßgeblich.

• Verwaltungskosten – Hausbesitzer engagieren für die Verwaltung der Häuser oftmals einen externen Dienstleister, der sich um die Vermietung , die Abrechnung der Umlagen, sonstige Ausgaben und auch um kleinere Reparaturen kümmert.

Bau eines 7-Parteienhauses

Rund um den Bau solcher Häuser müssen einige wichtige Aspekte beachtet werden. Die Bauzeit kann dabei abhängig von der Größe und Komplexität bei 12 bis 24 Monaten liegen.

Bauphasen und Zeitplan

• Entwurfsplanung – In dieser Bauphase werden die grundlegenden Vorstellungen rund um das Mehrfamilienhaus zusammengetragen. Architekten erstellen die ersten Entwürfe, welche die Wünsche und Anforderungen des Bauherren berücksichtigen. Um das optimale Baukonzept zu finden, sind in der Regel verschiedene Varianten und Anpassungen nötig.  

• Ausführungsplanung und Baugenehmigung – Nachdem der Bauantrag eingereicht wurde, werden die weiteren Genehmigungen eingeholt. Dabei arbeiten die Architekten eng mit dem Bauherr zusammen, um sicherzustellen, dass alle behördlichen Anforderungen erfüllt werden. In der draus resultierenden Ausführungsplanung sind die detaillierten Pläne und Berechnungen rund um den Bau enthalten.

• Rohbau – Es werden Fundament, Bodenplatte bzw. Keller, Wände und das Dach errichtet. Je nach Komplexität und den verwendeten Materialien kann der Rohbau mehrere Wochen bis einige Monate dauern.

• Innenausbau – Die Zimmer im Mehrfamilienhaus werden mit den nötigen Ausbauten versehen. Dazu zählen Sanitär-, Elektro- und Heizungsinstallation sowie das Verlegen der Böden und Gestalten der Wände. Auch hier richtet sich die Dauer nach dem Umfang und der Komplexität.

• Bauabnahme – Sobald der Innenausbau abgeschlossen ist, erfolgt die Endabnahme durch die zuständige Baubehörde. Die Bauabnahme stellt sicher, dass das Haus den Bauvorschriften entspricht und eine sichere Nutzung möglich ist. Erst nach der Abnahme kann das Mehrfamilienhaus von den Familien bezogen werden.

Auswahl und Zusammenarbeit mit Bauunternehmen

Für den Erfolg des Projekts Mehrfamilienhaus ist die Auswahl des passenden Bauunternehmens sowie die Zusammenarbeit aller beteiligten Parteien  essenziell wichtig.

• Auswahl von Bauunternehmen – Grundsätzlich empfiehlt es sich mit einem Bauunternehmen zusammenzuarbeiten, welches bereits Erfahrung mit dem Bauen von Mehrfamilienhäusern hat, da ein solches Bauvorhaben deutlich komplexer ist als ein Einfamilienhaus. Im Vorfeld sollten Referenzen zum Bauunternehmen eingeholt werden. Sobald einige Unternehmen in die engere Wahl kommen – etwa für den Rohbau oder ein schlüsselfertiges Angebot – ist es sinnvoll Angebote einzuholen und diese miteinander zu vergleichen.

• Zusammenarbeit mit dem Bauunternehmen – Grundsätzlich sollte ein Bauvertrag aufgesetzt werden. In diesem werden alle Details zu den Leistungen, Termine und Preise schriftlich fixiert. Zwischen der Baufamilie, dem Bauunternehmen sowie anderen Baubeteiligten sollte stets eine offene und transparente Kommunikation bestehen, sodass Probleme und dergleichen sofort besprochen werden können.

• Qualitätskontrolle und Abnahme – Mit einer professionellen Baubegleitung können Mängel frühzeitig erkannt werden, sodass die Bauqualität gesichert wird. Der Bausachverständige wird auch die Abnahme vorbereiten, diese dokumentieren und gegebenenfalls Fristen für Nachbesserungen setzen.

Nachhaltigkeit und Energieeffizienz im Bau

• Energetische Standards und Dämmung – Der Hausbau muss die Vorgaben zur Energieeffizienzklasse D (Effizienzhaus 55) erfüllen. Dach, Wände, Kellerdecken und die Fassade müssen gemäß den Vorschriften gedämmt werden. So kann der Wärmeverlust reduziert und die Energieeffizienz gesteigert werden.

• Einsatz erneuerbarer Energien – Nach Möglichkeit sollte erneuerbare Energien zum Einsatz kommen. Dazu zählen unter anderem Wärmepumpen, Solarthermie und Photovoltaik. Durch deren Nutzung kann der Anteil von fossilen Brennstoffen reduziert werden, was wiederum auch die Umweltbelastung senkt.

• Zertifizierungsmöglichkeiten – Für das Mehrfamilienhaus gibt es unterschiedliche Zertifizierungsmöglichkeiten wie zum Beispiel die DNGB-Zertifizierung sowie die Green-Building-Zertifikate (BREEAM und LEED). Sowohl für den Bauherren als auch für die Bewohner bringen die Zertifizierungen reine Reihe von Vorteilen. Die Baufamilie profitiert von besseren Finanzierungsmöglichkeiten und Mieter von einer höheren Attraktivität der Wohnungen.  

Kaufen eines 7-Parteienhauses

Nicht immer muss ein Haus mit mehreren Wohnungen neu gebaut werden. Auf dem Immobilienmarkt werden verschiedene Mehrfamilienhäuser angeboten. Für Investoren lohnt es sich einen Blick darauf zu werfen.

Marktanalyse und Bewertung

Grundsätzlich sollten Investoren die. lokale Immobilienpreisentwicklung sowie die Nachfrage nach Wohnraum im Blick haben.

Um ein Mehrfamilienhaus bewerten zu können, spielt auch die Nachfrage nach Mietwohnungen eine wichtige Rolle. Wichtig in diesem Zusammenhang ist die lokale Wirtschaftslage. Dazu zählen vorhandene Arbeitsplätze sowie das Einkommen der Bevölkerung. Des Weiteren sollte die Lage des Mehrfamilienhauses attraktiv sein. Dies bedeutet, es sollte ein gute Infrastruktur mit Verkehrsanbindungen, Schulen, Kitas und Einkaufsmöglichkeiten vorhanden sein.

Finanzierung des Kaufes

Vielfach werden von Banken Renditeobjekte wie ein Mehrfamilienhaus bis zu 75 % des Kaufpreises finanziert. Investoren sollten über einen Eigenkapitalanteil von 25 % und mehr verfügen, um die verschiedenen Tragbarkeitskriterien der Banken zu erfüllen.

Um einen realistischen Kaufpreis für das Mehrfamilienhaus zu ermitteln ist es wichtig den Ertragswert zu berechnen. In diesem sind die Mieteinnahmen, die Unterhaltskosten, die Verwaltungskosten sowie der Bodenwert berücksichtigt.  

Rechtliche Aspekte des Kaufs

• Kaufvertrag und notarielle Beurkundung – Beim Kauf eines Hauses zählt der Kaufvertrag zu den entscheidenden Schritten. Grundsätzlich muss der Kaufvertrag notariell beurkundet werden, da dieser alle wichtigen Informationen rund um das Haus, das Grundstück, den Preis sowie die Zahlungsmodalitäten enthält. Für die Beurkundung durch den Notar müssen sowohl Käufer als auch Verkäufer anwesend sein. Im Anschluss daran muss der Käufer die Grunderwerbssteuer zahlen, sobald ihm der Grunderwerbsteuerbescheid vorliegt.

• Eigentumsübertragung – Diese erfolgt erst mit der Eintragung in das Grundbuch, selbst wenn die Schlüsselübergabe bereits im Vorfeld erfolgt ist.

• Weitere wichtige Aspekte – Bestehende Mietverhältnisse müssen überprüft und in den Kaufvertrag eingetragen und geregelt werden. Der Verkäufer muss dem Käufer den Energieausweis für das Haus vorlegen. Des Weiteren werden im Kaufvertrag bestehende Belastungen durch Hypotheken oder Grundschulden geregelt. Und last but not least sollte im Kaufvertrag eine Gewährleistung für etwaige Mängel festgelegt werden.

Verwaltung und Vermietung eines 7-Parteienhauses

Werden die Wohneinheiten in einem Mehrfamilienhaus vermietet, müssen einige wichtige Aspekte beachtet werden.

Mietmanagement und Vermietung

• Mietverträge – Rechtssichere Mietverträge sind wichtig, um Streitigkeiten zu vermeiden. Aus diesem Grund müssen im Mietvertrag alle Details zu Mietpreis, Nebenkosten und Kündigungsfristen geregelt sein.

• Auswahl von Mietern und Mietersuche – Die Auswahl von geeigneten Mietern ist wichtig, um bereits im Vorfeld Mietausfällen sowie Schäden vorzubeugen. Wichtig bei der Suche nach Mietern sind neben Referenzen vom Letzten Vermieter auch Bonitätsprüfungen.

• Vorteile der professionellen Mietverwaltung – Zum einen kann diese die Rendite für das Mehrfamilienhaus steigern und zum anderen wird durch eine gute Mieterselektion und entsprechender Verwaltung das Risiko von Leerständen minimiert.

Instandhaltung und Modernisierung

• Regelmäßige Wartungsarbeiten – Zur Instandhaltung gehören regelmäßige Wartungen wie zum Beispiel der Austausch von Verschleißteilen, Heizungswartung, Reparaturen und die Beseitigung von Mängeln.

• Planung und Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen – Dazu zählen neben der Sanierung von Dächern auch Arbeiten an der Fassade sowie an den Installationen. Modernisierungsmaßnahmen müssen frühzeitig geplant werden, um die Mieter ausreichend früh über die Maßnahmen zu informieren.

Rechtliche Rahmenbedingungen für Vermieter

• Pflichten des Vermieters – Er muss die Mietsache in einem gebrauchsmäßigen Zustand halten, sodass sie vom Mieter zum vorgesehenen Zweck genutzt werden kann. Dazu zählen Reparaturen an der Heizung, an den Wasserleitungen, der Elektrik sowie an sämtlichen anderen Teilen der Wohnung. Des Weiteren muss er dafür sorgen, dass auf dem Grundstück keine Gefahren für Personen oder Sachen entstehen. Einmal. Pro Jahr muss eine nachvollziehbare und übersichtliche Nebenkostenabrechnung erstellt werden.

• Umgang mit Mietstreitigkeiten und rechtlichen Auseinandersetzungen – Die ruhige Kommunikation ist hierbei das A und O. Vermieter müssen den Mietern zuhören und deren Standpunkt verstehen. Gespräche sollten schriftlich fixiert werden, um bei Rechtsstreitigkeiten einen Nachweis zu haben.

• Mieterdatenschutz – Vermieter dürfen von ihren Mietern nur die für die Vermietung notwendigen Daten abfragen und diese auch nur zum Zweck der Vermietung verwenden. Mieter haben das Recht auf Auskunft ihrer gespeicherten Daten und können eine Berichtigung sowie eine Lösung verlangen, sollten diese fehlerhaft sein.

Fazit

Beim Mehrfamilienhaus handelt es sich um eine Kapitalanlage, welche aus einer soliden Investition hervorgeht. Durch die regelmäßigen Mieteinnahmen kann auf der einen Seite die Finanzierung für das Haus auf sichere Beine gestellt werden und auf der anderen Seite stellen diese eine gut Altersvorsorge dar.

Der Hausbau eines Mehrfamilienhauses ist ein komplexes Projekt, das vielfach von Baugemeinschaften getragen wird, um so die Risiken zu teilen. Dennoch bietet das Mehrfamilienhaus eine hohe Rendite, ein zusätzliches Einkommen und eine gute Wertsteigerung der Immobilie.