Der ultimative Guide zum 5-Parteien-Haus

Warum ein 5-Parteienhaus?

Der Bau eines Mehrfamilienhauses mit fünf Wohneinheiten ist aufgrund der höheren Rendite durch die regelmäßigen Mieteinnahmen attraktiv, bietet aber noch weitere Vorteile. Wir haben uns diese genauer angeschaut:

• Hohe Rendite – Mehr Wohnungen in einem Haus sorgen für höhere Gesamtmieteinnahmen, was wiederum zu einer höheren Rendite führt.

• Flexibilität – Selbst bei einem Leerstand einer Wohnung können die anderen Wohneinheiten weiter vermietet werden, was das zusätzliche Einkommen sichert.

• Kosten- und Risikoverteilung – Im Zuge einer Baugemeinschaft können sowohl die Kosten als auch die Risiken rund um den Hausbau minimiert werden.

• Soziale Interaktionen –  In einem Mehrfamilienhaus profitieren die Bewohner von der gegenseitigen Hilfe sowie dem Nutzen von Gemeinschaftseinrichtungen.

• Individuelle Gestaltung – Jede Wohnung innerhalb des Mehrfamilienhauses kann individuell gestaltet werden, sodass sie den Bedürfnissen der verschiedenen Bewohner gerecht wird.

• Altersvorsorge – Die regelmäßigen Einnahmen der Miete sind eine Art Altersvorsorge für die Eigentümer.

• Steuerliche Vorteile – Der Bau solcher Immobilien garantiert Möglichkeiten der Abschreibungen und Werbungskosten, was wiederum die Steuerbelastung reduziert.

Aktuelle Trends und Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt

• Marktanalyse für Mehrfamilienhäuser: Diese dient dazu, das Angebot und die Nachfrage auf dem Markt zu analysieren und ins Verhältnis zu setzen. Neben der Analyse der Lage muss auch eine ökonomische Analyse vorgenommen werden. Im Rahmen der durchgeführten Analysen geht es um die demografische Entwicklung in einem Gebiet sowie um die Art der Nachfrage nach Wohnungen, welche neben der Größe auch auf die Miete abzielen. Investoren müssen hier die verschiedenen Wettbewerbsangebote analysieren, um eine Entscheidung treffen zu können.

• Zukunftsaussichten und Entwicklungen: Gerade in der Zukunft bieten Mehrfamilienhäuser vielversprechende Aussichten, wenn es um Kapitalanlage und die Form des Wohnens geht. Das Mehrfamilienhaus ist nicht nur ökologisch wertvoll, sondern auch ressourcenschonend und bietet eine solide Wertanlage mit Potenzial für steigende Mieteinnahmen. Aufgrund der steigenden Nachfrage nach Wohnraum wird der Bau eines Mehrfamilienhauses immer attraktiver.

• Einflussfaktoren auf Preise und Nachfrage: Sowohl die Preise als auch die Nachfrage für diesen Haustyp werden von verschiedenen Faktoren beeinflusst. Neben einer guten Lage spielen auch die Größe und die Anzahl der Wohnungen eine entscheidende Rolle. Einen weiteren Einfluss auf die Preise haben die Marktsituation (Angebot und Nachfrage), die wirtschaftliche Lage sowie die politischen Rahmenbedingungen.  

Schritt-für-Schritt-Planung eines 5-Parteienhauses

Der Bau eines Mehrfamilienhauses erfordert eine komplexe Planungsphase, weshalb die Zusammenarbeit mit einem Architekten, der über entsprechende Erfahrung verfügt, sinnvoll ist.

Standortanalyse und Grundstücksauswahl

In Bezug auf die Wahl des Grundstücks ist eine Standortanalyse unabdingbar. Hierbei werden die örtlichen Rahmenbedingungen überprüft. Dazu zählen:

• Entwicklungspotenzial – In diesem Zusammenhang sollten Bauherren nicht nur die demografische, sondern auch die wirtschaftliche und infrastrukturelle Entwicklung am Standort analysieren, bevor sie ein Grundstück kaufen. Hierbei geht es unter anderem auch um die Altersstruktur sowie die durchschnittlichen Haushaltsgrößen, da Singles, Paare, Familien und Rentner jeweils anderen Ansprüche an die Wohnumgebung stellen.

• Wirtschaftliche Rahmenbedingungen – Dazu zählen die Arbeitslosenquote sowie das Pro-Kopf-Einkommen in der Region. Diese Zahlen sind wichtig, um die Mieten für die Wohnungen festzusetzen.

• Infrastruktur – Ebenso wichtig für den Bau eines Mehrfamilienhauses ist die Infrastruktur. Dabei geht es um die Verkehrsanbindung sowie die Versorgungseinrichtungen (Kitas, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten) und verschiedene Freizeitmöglichkeiten.

Grundrissgestaltung und Raumaufteilung

Die Grundrissgestaltung für ein Mehrfamilienhaus erfordert eine flexible Raumaufteilung. Dies gilt sowohl für die einzelnen Wohneinheiten als auch für die Gemeinschaftsbereiche wie Treppenhaus, Flur, Keller oder Dachgeschoss. Wichtig für die Grundrisse Mehrfamilienhaus sind ausreichend Privatsphäre, Schallschutz, Barrierefreiheit vom Erdgeschoss bis ins Obergeschoss und das Einhalten von gesetzlichen Vorgaben.

Im Zuge der Grundrisse sollte darauf geachtet werden, dass die Wohnungen und Zimmer unterschiedlich groß sind, sodass auf die Bedürfnisse der verschiedenen Mieter eingegangen werden kann. Auch Balkone oder barrierefreie Badezimmer sollten in Betracht gezogen werden. Gemeinsam mit dem Architekten sollten Bauherren sich für den offenen bzw. den geschlossenen Grundriss entscheiden und im Zuge dessen auch die Anordnung der Räume in den Wohnungen sowie die Gemeinschaftsbereiche planen.

Wichtige Planungsaspekte

Ebenso wichtig bei der Planung eines Mehrfamilienhauses ist die Integration eines Aufzugs, was im Rahmen der Barrierefreiheit von der Landesbauordnung vorgeschrieben wird.

Grundsätzlich sollten bei der Planungsphase der Häuser auch die Aspekte Nachhaltigkeit und Energieeffizienz beachtet werden. Zu letzterem zählen die Energieeffizienzstandards für Heizung, Lüftung und Beleuchtung.

Detaillierte Analyse der Kosten für ein 5-Parteienhaus

Die 5-Parteienhaus-Preise werden von einer Reihe von verschiedenen Faktoren beeinflusst, sodass eine detaillierte Analyse der Kosten und ein belastbarer Vergleich verschiedener Objekte nicht möglich sind. Dennoch haben wir uns die Baukosten, Nebenkosten und laufende Kosten näher angeschaut.

• Baukosten –  Im Gegensatz zum Einfamilienhaus werden beim Bau der Mehrfamilienhäuser deutlich mehr Materialien und umfangreichere Bauleistungen benötigt. Dies bedeutet wiederum höhere Baukosten. Im Durchschnitt sollten Bauherren für das Mehrfamilienhaus mit Baukosten von durchschnittlich 2.700 bis 4.000 Euro pro Quadratmeter rechnen.

• Nebenkosten – Dazu zählen Gebühren für die verschiedenen Genehmigungen, die Grunderwerbssteuer, Gebühren für den Notar und den Grundbucheintrag sowie anfallende Versicherungen rund um das Bauvorhaben.

• Laufende Kosten – Neben den umlagefähigen Kosten wie Grundsteuer, Wasser- und Abwasserkosten, Müllabfuhr, Straßenreinigung und Gartenpflege muss auch an die Betriebskosten für Wartung und Instandhaltung gedacht werden.

Finanzierung und Förderungen für den Bau eines 5-Parteienhauses

Für ein Haus mit 5 Wohneinheiten spielen neben der Finanzierung auch die verschiedenen staatlichen Förderprogramme und Zuschüsse eine wichtige Rolle.

Banken fordern im Rahmen der Baufinanzierung einen Eigenkapitalanteil von 10 bis 20 % der Gesamtkosten. Damit lassen sich einen Teil der Nebenkosten wie Grunderwerbssteuer und Gebühren für den Notar begleichen. Zu den verschiedenen Finanzierungsmodellen rund um das Mehrfamilienhaus gehören die verschiedenen Darlehensformen wie zum Beispiel das Volltilgerdarlehen, das Annuitätendarlehen oder das endfällige Darlehen.

Bauherren, die mit einem Mehrfamilienhaus bezahlbaren Wohnraum schaffen, profitieren zusätzlich von verschiedenen Förderprogrammen der KfW-Bank, der BAFA sowie den verschiedenen Länderprogrammen.

Im Rahmen der Baufinanzierung für ihr neues Haus mit mehreren Wohneinheiten sollten Bauherren an vorhandene Lebensversicherungen, Bausparverträge und Depotvermögen denken. Grundsätzlich gilt, je mehr Eigenkapital bzw. Kapital aus alternativen Quellen zur Verfügung steht, umso günstiger und sicherer wird die Baufinanzierung.  

Vom Baubeginn zur Fertigstellung: Ein Projektmanagement-Leitfaden

• Auswahl der Baupartner – Für ein erfolgreiches Bauprojekt Mehrfamilienhaus ist es wichtig, dass Bauherren mit erfahrenen Architekten und Bauunternehmen zusammenarbeiten. Aus diesem Grund ist es wichtig, sich im Vorfeld umfassend zu informieren und entsprechende Referenzen einzuholen.

• Bauphasen und Zeitplan – Der Bau solcher Häuser umfasst verschiedene Bauphasen, die alle mehr oder weniger lang andauern. Im Grunde genommen beginnt alles mit der Planungsphase, in der Entscheidungen über die Grundfläche, Bauweise, Baustil, Anzahl der Wohnungen, Ausstattung und die technischen Details getroffen werden. Die anschließende Bauphase unterteilt sich in Rohbau und Innenausbau – inklusive Entscheidungen über Dachform wie z. B. Flachdach oder Walmdach sowie Gestaltung der Außenanlagen. Durchschnittlich müssen Bauherren beim Mehrfamilienhaus mit einer Bauzeit von 12 bis 24 Monaten rechnen, wobei ein Fertighaus in der Regel schneller errichtet werden kann als ein konventionell errichtetes Haus. Es lohnt sich zudem, hier bereits auf eine Festpreisgarantie zu achten, um finanzielle Planungssicherheit zu gewinnen.

• Qualitätssicherung und Bauabnahme – Sobald die einzelnen Bauphasen abgeschlossen sind, wird die Bauabnahme durchgeführt. Nach Möglichkeit sollte die Bauabnahme von einem Sachverständigen begleitet werden, der auch das Abnahmeprotokoll führt. Hier werden auch eventuelle Mängel dokumentiert und eine Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt.

Ein fertiges 5-Parteienhaus kaufen: Worauf Sie achten sollten

Nicht immer muss ein Mehrfamilienhaus als Neubau errichtet werden. Immer wieder gibt es Angebote für Häuser mit mehreren Wohneinheiten, die zum Verkauf stehen.

Die Vorteile gegenüber einem Neubau sind durch einen günstigen Kaufpreis überschaubare Kosten sowie die schnelle Möglichkeit der Vermietung von Wohnfläche. So können vom ersten Tag an Mieterträge erzielt werden, was wiederum die finanzielle Belastung im Rahmen der Finanzierung reduziert.

Vor dem Kauf sollte das Haus umfassend besichtigt und inspiziert werden. Wenn möglich, sollte ein Beratungstermin mit einem Gutachter vereinbart werden, der Sie bei der Besichtigung begleitet und aufgrund seiner Expertise Mängel und Ähnliches leichter erkennen kann. Des Weiteren kann er auch überprüfen, ob der geforderte Kaufpreis vom Anbieter dem Zustand des Objekts entspricht bzw. ob Sanierungen anstehen und welche Kosten auf den Käufer diesbezüglich zukommen.

Vermietung und Verwaltung eines 5-Parteienhauses

• Mietmanagement – Dazu zählen das Finden von Mietern sowie die Gestaltung der Mietverträge. Sobald eine Wohneinheit vermietet ist, müssen die laufenden Zahlungen überwacht und gesetzeskonforme Abrechnungen für Heiz- und Betriebskosten erstellt werden.

• Verwaltung – Rund um die Verwaltung des Hauses wird in der Regel ein Dienstleister engagiert, der sich neben der Hausverwaltung auch um die Wartung und Instandhaltung kümmert.

• Rechtliche Rahmenbedingungen und Pflichten – Rund um die Vermietung müssen eine Reihe von rechtlichen Rahmenbedingungen und Pflichten eingehalten werden, welche neben den gesetzlichen Regelungen auch Verpflichtungen enthalten, die der Vermieter beachten muss. Aus diesem Grund ist der Mietvertrag die Grundlage für die Vermietung einer Wohneinheit. Darin müssen alle wichtigen Punkte wie Mietzins, Mietdauer, Kaution und Regelungen zu den Nebenkosten sowie zu eventuellen Mieterhöhungen enthalten sein. Des Weiteren ist der Vermieter verpflichtet jährlich eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen und diese dem Mieter zu übermitteln.

Langfristige Perspektiven und Investitionsstrategien für ein 5-Parteienhaus

Zu den langfristigen Perspektiven für ein Mehrfamilienhaus zählen neben der Kapitalanlage auch folgende Punkte:

• Renditen – Mit einem Mehrfamilienhaus können ähnlich wie beim Zweifamilienhaus hohe Renditen erzielt werden, insbesondere wenn sich das Haus in einer attraktiven Lage befindet und die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum hoch ist.

• Wertsteigerung – In einer Region mit wachsenden Zukunftsaussichten gewinnt das Mehrfamilienhaus schnell an Wert.

• Sichere Einnahmen – Einnahmen durch Miete sorgen für eine sichere und stabile Einnahmenquelle.

Rund um das Mehrfamilienhaus gibt es auch verschiedene Investitionsstrategien, die wir uns näher angeschaut haben.

• Buy-and-Hold – Damit ist der Bau oder Kauf eines Hauses gemeint, welches langfristig als Vermietobjekt genutzt wird.

• BRRRR (Buy, Renovate, Rent, Refinance, Repeat) – Ein Haus wird gekauft, saniert, vermietet und  refinanziert. Dieser Kreislauf wiederholt sich immer wieder.

• Steuerliche Vorteile – Durch das Abschreiben von Baukosten, sowie den Förderungen für energieeffiziente Neubauten kann die Rendite deutlich verbessert werden.

Fazit

Ähnlich wie das Doppelhaus stellt das Mehrfamilienhaus eine gute Kapitalanlage mit hoher Rendite dar. Es handelt sich um eine attraktive Investition in die Zukunft, welche für Eigentümer durch die regelmäßige Einnahme von Mieten für ein zusätzliches Einkommen sorgt bzw. als Altersvorsorge dienen kann.

Das Mehrfamilienhaus bietet eine Reihe von Vorzügen. Neben der hohen Rendite kann das Haus auch als Mehrgenerationenhaus genutzt werden, indem alle Familienmitglieder vom Enkel bis zur Oma als Wohngemeinschaft unter einem Dach leben.

FAQ zum 5-Parteienhaus