Ihre Fertighaus Finanzierung

Erst mal ein ganz wichtiger Hinweis: Dies ist keine Finanzierungsberatung. Diese dürfen nur zertifizierte, ausgebildete Banker und Finanzierungsberater machen.

Fertighaus Finanzierung – Die Baufinanzierung

Liebe Leser, bevor wir gleich die Frage klären, wie man ein Fertighaus finanziert, finden Sie hier zwei weiterführende Videos (Das zweite finden Sie am Seitenende). Wir haben einen Profi interviewt, der seine Tipps und Insides mit uns teilt:

 

Auf der Website fertighaus-finanzierung.de finden Sie noch weitere interessante Inhalte von Herrn Meier.

Ablauf: Wie gestaltet sich der Weg zur Baufinanzierung fürs Haus?

Viele Bauherren in spe wissen gar nicht so genau, wie sie an das Thema “Baufinanzierung” herangehen sollen. Deshalb bilden wir den Ablauf vom ersten Schritt bis zum Erhalt des Darlehens nachfolgend Step by Step ab:

1. Umfang der Finanzierung bestimmen

Zuallererst sollten Sie berechnen, wie viel Sie Ihr Bauvorhaben insgesamt kosten wird. Dabei genügt es nicht, den Preis für das Fertighaus mit dem Grundstückspreis zusammenzuzählen. Schließlich fallen Nebenkosten an, die durchschnittlich 10 % bis 15 % der Kaufsumme betragen. Diese Kosten entstehen mitunter durch:

• Grundbuchgebühr
• Grunderwerbsteuer
• Notar
• Erschließung
• Begutachtung
• Vermessung
• Maklergebühr

Zusätzlich sollte ein finanzieller Puffer eingeplant werden, denn Sie können vorab unmöglich mit Sicherheit wissen, dass alles genau so laufen wird wie geplant. Der Puffer sorgt dafür, dass Sie auch im Falle von anfallenden Zusatzkosten, die bisher nicht berücksichtigt wurden, nicht in einen finanziellen Engpass geraten. Die Summe, auf die Sie am Ende dieser Rechnung kommen, ist die Grundlage für alles Weitere.

2. Eigenmittel auflisten

Als nächstes sollte eine Liste des Eigenkapitals aufgestellt werden. Der Einsatz von Eigenkapital bei Baufinanzierungen hat die Vorteile, dass der Betrag, auf den Zinsen zu zahlen sind, kleiner ausfällt, und eine geringere Gesamtsumme zurückgezahlt werden muss. Das Eigenkapital setzt sich aus Guthaben auf Konten und in Bauspartöpfen sowie aus Sparbüchern, Wertpapierdepots und bestimmten Zuschüssen, wie etwa das Baukindergeld, zusammen. Ob und inwiefern auch Wertsachen, Immobilien und andere weniger direkt berechenbare Besitztümer ins Eigenkapital eingerechnet werden können, entscheidet die Bank.

3. Haushaltsrechnung anstellen

Bei der Haushaltsrechnung handelt es sich um eine Ermittlung des Geldbetrags, der monatlich nach Abzug der laufenden Kosten übrig bleibt. Dieser Betrag muss logischerweise hoch genug sein, um die späteren Raten für den Kredit begleichen zu können. Ist das nicht der Fall – selbst dann nicht, wenn von niedrigen Zinsen und einer langen Laufzeit ausgegangen wird – ist es an der Zeit, sich noch einmal gründlich zu überlegen, ob ein Hausbau in der aktuellen Lebenssituation überhaupt realisierbar ist.

4. Kaufvertrag vorbereiten

Zwischenzeitlich kann bereits der Kaufvertrag mit den Vertragspartnern für Haus und Grundstück vorbereitet werden. Gerade wenn es um Fertighäuser geht, kann es sich lohnen, einen Experten miteinzubeziehen, der beratend zur Seite steht, Optimierungen anstrebt und eventuelle Stolpersteine aus dem Weg räumt.

5. Angebote für das Darlehen einholen

Dann wird es ernst: Es gilt, Angebote für den Kredit einzuholen. Auch dabei helfen im Idealfall Finanzierungsexperten. Warum es nicht immer sinnvoll ist, mehrere Kreditanfragen zu tätigen, wird später in diesem Artikel im Selbstversuch dargelegt.

6. Verhandeln und Entscheidung treffen

Es ist in jedem Fall zu empfehlen, nicht das erstbeste Angebot anzunehmen, sondern in die Verhandlung zu gehen. Ein kompetenter Berater und Fachmann kann hier einiges für Sie rausholen und Sie dabei unterstützen, den besten Deal zu ergattern. Schließlich muss eine Entscheidung für einen Finanzierungspartner getroffen werden.

7. Kaufvertrag und Darlehensvertrag unterschreiben

Das Unterschreiben von Kauf- und Darlehensvertrag findet jeweils beim Notar statt. Zusätzlich sind weitere Unterlagen, darunter ein Eigenkapitalnachweis und ein Lageplan, bei den Banken einzureichen. Sind beide Verträge unter Dach und Fach, ist ein großer Schritt in Richtung eigene Immobilie geschafft.

8. Grundschuldbestellungsurkunde beantragen

Das zu erwerbende Grundstück beziehungsweise die Immobilie, die Sie kaufen möchten, dient den Banken als Sicherheit mit geringem Risiko. Zu diesem Zweck wird eine Grundschuld zugunsten der Bank vermerkt, wofür eine Grundschuldbestellungsurkunde bei der Bank beauftragt und notariell beglaubigt werden muss.

9. Kredit erhalten und Bezahlung des Eigenheims

Es folgt die Auszahlung des Darlehens, die je nach individueller Sachlage entweder auf einmal in vollem Umfang oder abschnittsweise erfolgt. Mit dem ausgezahlten Geld wird der Hauskauf abschließend finanziert.

Häuser Finanzierung: Selbstversuch und die Wichtigkeit des Scores

Im folgenden zeig ich Ihnen per Selbstversuch welche Mechanismen im Hintergrund ablaufen, wenn Sie sich um eine Finanzierung bemühen. Viel Spaß beim lesen.

Also, ganz viele Bauherren glauben Sie wären clever, wenn Sie sich viele Angebote für Ihre Finanzierung holen. Man kennt das von Möbelhäusern. Die gleiche Couch wird von mehreren Händlern angeboten und man muss nur überall auftauchen, sich ein Angebot machen lassen und kann die Verkäufer der Möbelhäuser gegeneinander ausspielen und gucken wer den besten Preis macht. So lernt man schell, dass Möbelhaus A “nur für Sie” eine “Aktion verlängert”, damit Sie den Kaufvertrag unterschreiben. Der Verkäufer von Möbelhaus B hat eine ähnliche Taktik. Er muss “erst mal den Chef anrufen” und dieser hat mitgeteilt, dass Sie “einmalig einen Sonderpreis” für die Couch erhalten, das aber “niemanden verraten dürfen”. Mir fällt gerade auf, dass das so ähnlich beim Hausverkauf in den Musterhäusern läuft 😀

Bei der Finanzierung für Ihr Fertighaus bzw. beim Hausbau überhaupt ist das auf jeden Fall umgekehrt. Fragen Sie gerade am Anfang Ihrer Bauabsichten immer nur nach einem unverbindlichen Finanzierungsangebot. Starten Sie keine konkrete Kreditanfrage, sondern erst, wenn Sie sich gut vorbereitet haben. Ich zeige Ihnen jetzt, warum.

 

Foto 1 und 2 zeigen, wie man sich bei meinschufa anmeldet. Das ist sehr zu empfehlen, wenn man sich mal anschauen möchte, was man dort für einen “Score” hat. Dieser hat nämlich Einfluss auf die Höhe Ihrer Zinsen. Die meisten Banken nutzen dieses Instrument, um Ihnen einen passenden Kredit anzubieten.

Hat man sich angemeldet, geht man anschließend auf “Meine Auskunft ansehen”. So einen Zugang kostet Sie nur 30 Euro im Jahr und ist sehr zu empfehlen. Ich bin dort seit 2012 angemeldet und konnte so lernen, wie man seinen Score beeinflußt.

In der nächsten Maske sieht man die Kategorien “persönliche Daten”, “Kreditinstitute”, “Handel und Versandhandel”, “sonstige Dienstleister” und “Score”. Mit dem nächsten Bild gehen wir in das erste Feld um zu schauen, was sich dort an hinterlegten Daten befindet.

 

 

Hier sehen Sie jetzt meine persönlichen Daten. Unter anderem ist vermerkt, dass ich schon 2 mal woanders gewohnt habe. Dies ist auch ok, wenn die alten Wohnorte nicht zu häufig gewechselt wurden. Wer mehrmals in kurzer Zeit umzieht, muss mit einem schlechteren Score rechnen.

Auf diesem Foto erkennen Sie, dass ich mal einen Kredit über 88.000 Euro abgeschlossen habe. Am Betrag ahnt man, dass es sich um eine Eigentumswohnung gehandelt hat und nicht um die Finanzierung eines Fertighauses. Außerdem ist zu erkennen, dass der Kredit von mir vollständig und frühzeitig zurückgezahlt wurde. So was ist für meinen Score Gold wert. Denn diese Info sagt folgendes über mich aus: Ich in kreditwürdig, ich konnte den Kredit bedienen und ich konnte den Kredit vorzeitig zurückzahlen.

Außerdem sehen Sie, dass ich ein Konto bei der Postbank habe. Schon mehr als 10 Jahre. Auch diese Treue zahlt sich irgendwo in der Score-Berechnung aus.

 

 

Und hier mein Score, der mit 98,54 von 100 möglichen Punkten angezeigt wird. Das ist ziemlich gut. In einem Interview mit dem Schufa-Chef habe ich mal gelesen, dass 100 Punkte nicht möglich sind und er selbst bei  99 Komma noch was liegt.

Trotzdem Vorsicht, denn schon ab 94 Punkten sieht die Schufa und somit auch Ihre Bank ein leicht erhöhtes Risiko, dass Ihr Kredit ausfallen könnte. Also es geht hier leider nicht nach Schulnoten. Alles unter 90 Punkten ist im Grunde schon eine Katastrophe und gefährdet Ihr Fertighaus-Bauvorhaben.

Und jetzt kommt es: Halten Sie sich für clever und starten bei Ihrer Hausbank, beim Finanzberater des Hausbauers und wegen mir noch online 2 oder 3 Kreditanfragen, zerschießen Sie sich Ihren Score. Denn jede Kreditanfrage wird der Schufa gemeldet und fließt in die Score-Berechnung mit ein. Der Algorithmus, der den Score berechnet, erkennt nämlich nur Folgendes: Da scheint jemand nicht kreditwürdig zu sein. Denn nur Menschen, die die bei Bank A keinen Kredit bekommen, gehen zu Bank B, um dort ihr Glück zu versuchen. 5 Kreditanfragen suggerieren dem Algorithmus, dass mindestens 4 Anfragen abgelehnt wurden.

Natürlich weiß Ihre Hausbank, dass Sie kreditwürdig sind, wenn Sie ein regelmäßiges Einkommen haben und sogar monatlich was auf Seite legen können. Sie weiß aber auch, dass Sie mit einem schlechten Score bei keiner fremden Bank mehr einen Kredit mit Top Konditionen bekommen können. Somit steigt Ihre Zinslast und Sie zahlen wesentlich mehr für Ihren Kredit wie andere Bauherren.

Im Shop biete ich detailliertes Know-how zu Ihrer Finanzierung für Ihr Fertighaus. Allerdings macht für Sie eine Buchung nur dann Sinn, wenn Sie in Sachen Finanzierung noch nichts unterschrieben haben und noch nicht geblockt wurden. Das heißt, wenn Sie mit Ihrer Bank oder dem Finanzierer des Hausbauers verhandeln möchten, können wir dies nur aus einer Position der Stärke heraus.

Neben dem Score, auf den Sie zumindest kurzfristig wenig Einfluss* haben, zeige ich Ihnen hier 3 Dinge auf, die Sie für Ihre Fertighaus-Finanzierung verhandeln können: https://www.fertighausexperte.com/produkt/finanzierung/

*Achten Sie zumindest darauf, bis zum Hausbau kein Auto, keine Waschmaschine und kein Fahrrad zu finanzieren.

Fertighaus Kosten: Mit welchem Preis muss man rechnen?

Was Neubau Fertighäuser kosten kann kaum pauschal gesagt werden. Es kommt mitunter auf den Anbieter, die Wohnfläche, den Bauort, die Qualität, den Rahmen der eingebrachten Eigenleistung und die Haus Ausstattung an. Nicht zu vernachlässigen ist zudem die Höhe der Zinsen, die für das Darlehen anfallen – mit Blick auf die endgültigen Gesamtkosten ein wichtiger Bestandteil. Was genau der Bau kosten wird, muss folglich immer im Einzelfall errechnet werden, was zum Beispiel im Zuge einer weiterführenden Beratung mit den Fertighausherstellern geschehen kann.

Wie viel Eigenkapital benötigt man fürs Eigenheim?

In einen Neubau fließt aufgrund der Nebenkosten im Normalfall erst einmal mehr Geld, als bei einem sofortigen Verkauf nach Bauabschluss wieder hereinkommen würde. Aus diesem Grund geht die Bank bei der Finanzierung trotz Sicherheit durch die Immobilie ein gewisses – wenn auch vergleichsweise kleines – Risiko ein. Dieses Risiko entfällt, wenn die Nebenkosten plus Puffer durch Eigenkapital gedeckt werden können, was in niedrigeren Zinsen resultiert. Deshalb sollten im Idealfall 20 % bis 30 % des Gesamtpreises für das Fertighaus an Eigenkapital zur Verfügung stehen, damit das Traumhaus möglichst günstig finanziert werden kann.

Traumhaus finanzieren mit Eigenkapitalersatzmitteln

Ist nicht genügend Eigenkapital vorhanden, um sich den Traum vom Haus damit bei günstigem Zinssatz zu verwirklichen, ist das kein Beinbruch. Gegebenenfalls kann mit Eigenkapitalersatzmitteln nachgeholfen werden. Dabei handelt es sich um geliehenes Geld für das Haus, das nicht als Kredit einer Bank angesehen wird, wie zum Beispiel:

• Geliehenes Geld aus dem Familien- oder Freundeskreis
• Arbeitgeberdarlehen
• Eigenleistung beim Häuser Bau
• Öffentliche Hausbau Darlehen
• Landesdarlehen
• Beleihung der Lebensversicherung
• Familienzusatzkredit
• Kredite von Gemeinden oder Kirchen

Finanzierung ohne Eigenkapital – Geht das?

Grundsätzlich ist auch eine Baufinanzierung ganz ohne Eigenkapital (Vollfinanzierung) möglich. Was früher undenkbar war, ist heute kein seltenes Thema mehr und wird immer häufiger praktiziert.

Bevorzugte und benachteiligte Personengruppen

Natürlich entscheiden letztlich die Banken, ob sie eine Finanzierung ohne Eigenkapital möglich machen. Dabei gibt es einige Kriterien und Kategorien, die die Chancen auf eine Bewilligung der Baufinanzierung erhöhen. Diese Personengruppen werden zumeist bevorzugt behandelt:

• Menschen mit einer unbefristeten Anstellung
• Erfolgreiche Freiberufler mit geregeltem Einkommen
• Beamte im höheren oder gehobenen Dienst
• Menschen mit fester Anstellung und mindestens einem Jahr Tätigkeit im jeweiligen Anstellungsverhältnis

Diese Personen haben hingegen eher schlechte Karten:

• Freiberufler mit unregelmäßigem Einkommen
• Selbstständige und Gewerbetreibende
• Menschen in einem befristeten Anstellungsverhältnis

Vor- und Nachteile: Hausbau ohne Eigenkapital

Die Nachteile der Finanzierung ohne Eigenmittel liegen auf der Hand: Die Zinsen sind höher oder die Laufzeiten länger, die finanzielle Belastung fällt oft deutlich größer aus und es ist unter Umständen schwierig, überhaupt an einen Kredit zu kommen. Doch die Vollfinanzierung hat auch ihre Vorzüge. So ermöglicht sie ein schnelles Reagieren auf gute Angebote und – je nach Lebenssituation – einen früheren Bau, da die Jahre des vorherigen Ansparens wegfallen.

Möglichkeiten der Förderung

Förderprogramme haben schon vielen Bauherren den Weg ins Traumhaus erleichtert oder sogar erst ermöglicht. Da die Zahl der potenziellen Möglichkeiten, je nach Situation und Budget an eine Förderung oder gleich mehrere Förderungen zu kommen, derzeit hoch ist, sollten die im Einzelfall gegebenen Optionen unbedingt mit einem kompetenten Berater besprochen werden. In diesem Bereich sind besonders viele Aspekte zu berücksichtigen und Fragen zu klären, sodass eine eigenständige Suche eher selten von Erfolg gekrönt ist. Gegebenenfalls stellen zum Beispiel diese Förderangebote eine Möglichkeit dar:

• Umwelt- und Energieeffizienzzuschüsse, z.B. für eine Photovoltaikanlage
• KfW Baubetreuungsförderung
• Förderungen vom Land

Kreditantrag abgelehnt – Gründe für eine Absage

Wenn fleißig vom eigenen Haus geträumt wird, kann eine Ablehnung des Kreditantrags niederschmetternd sein. Es gibt jedoch immer Gründe dafür, dass die Bank die Finanzierung nicht übernehmen möchte. Gründe, die gegebenenfalls aus dem Weg geräumt oder zumindest abgeschwächt werden können. In diesem Fall ist ebenfalls eine Beratung angebracht, die dabei unterstützt, den individuellen Fall attraktiver für Banken zu gestalten. Die gängigsten Gründe für eine Kreditabsage sind:

• Befristeter Arbeitsvertrag
• Arbeit in Probezeit
• Unregelmäßiges Einkommen
• Negative Haushaltsrechnung
• Schlechte Bonität laut SCHUFA
• Konten im Minus
• Bereits laufende Kredite
• Zu hohes Alter

Überblick Finanzierung – Das Wichtigste in der Übersicht

Abschließend fassen wir die wichtigsten Punkte und Themen rund um den Hausbau und insbesondere die Baufinanzierung anschaulich für Sie zusammen:

• Auf dem Weg zur Baufinanzierung gilt es, viele Fragen zu klären und sich mit einer Vielzahl von Themen auseinanderzusetzen, darunter bezüglich des Eigenkapital Budget, der Haushaltsrechnung, dem Preis für das Eigenheim, der Darlehensangebote, des Kaufvertrags und der Zinsen für den Haus Kredit
• Wer mit mindestens 20 % bis 30 % Eigenkapital finanziert, hat gute Chancen auf deutlich niedrigere Zinsen bei geringerer Laufzeit und kommt somit günstiger ins Eigenheim
• Auf der anderen Seite hat auch eine Vollfinanzierung gewisse Vorteile, beispielsweise die Möglichkeit, schnell auf besonders gute Fertighaus Angebote zu reagieren
• Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist jedoch nur unter bestimmten Umständen möglich
• Alternativ ist der Einsatz von Eigenkapitalersatzmitteln in Erwägung zu ziehen
• Darüber hinaus gibt es verschiedene Förderprogramme, über die man sich unbedingt informieren sollte

Übrigens: Der Bank ist es egal, ob sie mit Weber Haus, Schwörer Haus, Lux Haus, Kampa, Haas Haus oder Bien-Zenker Ihr Fertighaus bauen. Die Fertighäuser werden alle nach dem gleichen Schema bewertet. Auch für die ganz günstigen Fertighaus-Anbieter wie Massa Haus oder Allkauf Haus gibt es keine negativen Abstriche, auch wenn dies im Netz suggeriert wird. Inzwischen ist es gefühlt eher umgekehrt. Es gibt eine bessere Finanzierung, wenn man ein Fertighaus baut, siehe Video 1 in diesem Beitrag.

Und hier das zweite Video, welches sich mit dem Thema Kosten beschäftigt: