Baunebenkosten

Baunebenkosten – leicht erklärt

Baunebenkosten – leicht erklärt

 

Ihre Baunebenkosten – leider unvermeidbar

 

Wenn Sie ein Fertighaus oder ein Massivhaus bauen wollen, kommt es zu Kosten, die nicht direkt mit dem Haus zu tun haben. Diese Kosten können von unterschiedlicher Art sein und werden Baunebenkosten genannt. Sie fallen in dem gesamten Prozess vom Kauf oder Bauanfang bis zum Einzug an. Was unter den Begriff Baunebenkosten fällt, ist im Paragraf 22, Absatz 2 der Wertermittlungsverordnung (WertV) festgelegt.

 

Gängige Baunebenkosten, die Sie in den verschiedenen Bauphasen Ihres Hauses treffen können, sind:

 

  • Gebühren für Maklertätigkeiten
  • Gebühren für den Notar
  • Kosten für den Grundbucheintrag
  • Grunderwerbssteuer
  • Nebenkosten für die Finanzierung
  • Kosten für den Bauantrag, die Baugenehmigung, und Bauanzeigen
  • Kosten für die Erschließung des Grundstücks
  • Kosten für benötigte Versicherungen

 

Die Baunebenkosten sind ein erheblicher Teil der Finanzierung und Sie sollten diese nicht zu niedrig ansetzen. Banken gehen davon aus, dass sich diese Kosten auf 15 bis 20 Prozent der Kosten Ihres Bauvorhabens belaufen.

Auch wenn Sie die Baunebenkosten mit Eigenkapital bezahlen können, sollten Sie diese bei den Verhandlungen mit der Bank angeben, da die Bank die Kosten häufig, wie oben schon geschrieben, mit einem Pauschalwert einrechnet. So vermeiden Sie schlechtere Bedingungen für Ihre Finanzierung. Wer hier mehr zu wissen möchte, kann auch gerne im Blog nach meinem Finanzierungsartikel schauen und sich einlesen. Da gibt es viele wertvolle Tipps.

 

Kalkulation der Baukosten nach DIN 276 und die Kostengruppen beim Hausbau

 

Die Feststellung der Baukosten ist genormt und kann anhand der Vorgaben der DIN 276 berechnet werden. Die Vorgaben sollen eine einheitliche Berechnung der Kosten für Bauherren, Banken und Planer ermöglichen und sorgen dafür, dass kein Posten vernachlässigt wird.

 

Die DIN 276 geht bei der Ermittlung der Baukosten in fünf Stufen vor. Das sind:

 

  1. Kostenrahmen
  2. Schätzung der Kosten
  3. Berechnung der Kosten
  4. Voranschlag für die Kosten
  5. Feststellung der Kosten

 

Die Gliederung der Kosten wird in sieben Kostengruppen festgelegt. Diese sind, wie folgt:

 

  • 100 für das Grundstück
  • 200 für das Herrichten und Erschließen
  • 300 für das Bauwerk – Baukonstruktionen
  • 400 für das Bauwerk – technische Anlagen
  • 500 für die Außenanlagen
  • 600 für Ausstattung und Kunstwerke
  • 700 für Baunebenkosten

 

Jede einzelne dieser Kostengruppen ist wiederum in Untergruppen aufgeteilt, um eine detaillierte Berechnung der Baukosten zu ermöglichen. Mit diesen Grundkenntnissen sind Kostenberechnungen, die von Ihrem Architekten oder Ihrer Hausbaufirma erstellt wurden, besser zu verstehen. Falls es die Firmen denn machen.

 

Die Baunebenkosten – Kostengruppen mit Untergruppen

 

Kostengruppe 100: Ihr Grundstück

 

Der Preis für Ihr Baugrundstück ist einer der größten Einzelposten beim Hausbau. Wenn die Kosten für das Baugrundstück grob überschlagen werden sollen, helfen die Daten des Statistischen Bundesamtes, die regelmäßig auf den neuesten Stand gebracht werden, weiter. Die Datentabellen können unter www.destatis.de kostenlos abgerufen werden. In der Kostengruppe 100 sind auch die Nebenkosten für das Grundstück zu finden. Es sind alle Kosten, die in Zusammenhang mit dem Grundstückskauf stehen. Das sind:

 

  • die Vermessungsgebühren (etwa 1.000,– Euro)
  • die Kosten für ein Bodengutachten (um 750,– Euro)
  • die Gerichtsgebühren für den gesamten Vorgang der Eintragungen in das Grundbuch (Vormerkung über Auflassungen, Durchführung der Auflassung, Eintrag in das Kataster-Register, Löschung der Vormerkung über die Auflassung, Eintragen und Löschen von Grundpfandrechten)
  • die Grunderwerbsteuer
  • die Notargebühren
  • Freimachungskosten (Löschung der Rechte Dritter an der Grundstücksnutzung wie Wegerechte, Vorkaufsrecht oder Grenzbebauungsrechte, die durch Zahlung von Abfindungen aus dem Grundbuch gelöscht werden, wodurch das Grundstück „frei gemacht“ wird.)

 

DIN 276

 

Kostengruppe (KG) 100: Grundstück

100 Grundstück
110 Grundstückswert
120 Grundstücksnebenkosten
121 Vermessungsgebühren
122 Gerichtsgebühren
123 Notariatsgebühren
124 Maklerprovisionen
125 Grunderwerbssteuer
126 Wertermittlungen, Untersuchungen
127 Genehmigungsgebühren
128 Bodenordnung, Grenzregulierung
129 Grundstücksnebenkosten, Sonstiges
130 Freimachen
131 Abfindungen
132 Ablösen dinglicher Rechte
139 Freimachen, Sonstiges

 

Kostengruppe 200: Herrichten und Erschließen (bedarf genauerer Betrachtung)

 

Unter Herrichten versteht man alle aufgaben, die getätigt werden müssen, damit das Grundstück bebaut werden kann. Dabei kann es sich um den Abriss eines bestehenden Gebäudes, die Beseitigung von Altlasten, das Fällen von Bäumen und Roden von Hecken handeln. Wenn das Haus von einer Hausbaufirma gebaut wird, sind diese Kosten meist im Gesamtpreis enthalten. Ist dies nicht der Fall, muss mit Kosten für Bauarbeiter und Mieten für Geräte gerechnet werden. Für einen Baufacharbeiter fallen etwa 30 Euro Stundenlohn und für die Miete von Baufahrzeugen etwa 70 Euro pro Stunde an. Für die genaue Berechnung ist jedoch der Zustand des Baugrundstückes maßgebend.

Unter der Erschließung versteht man den Anschluss an das öffentliche Straßen-, Wasser-, Abwasser-, Gas- und Telefonnetz. Zu diesem Zweck muss bei der zuständigen Kommunalverwaltung ein Entschließungsantrag gestellt werden. Oft beinhaltet der Kaufpreis für das Grundstück bereits diese Erschließungskosten. Wenn das nicht der Fall ist, können diese bei der Kommunalverwaltung oder dem Erschließungsträger in Erfahrung gebracht werden.

 

DIN 276 Kostengruppe ( KG ) 200 | Herrichten und Erschließen

 

210 Herrichten und Erschließen
210 Herrichten
211 Sicherungsmaßnahmen
212 Abbruchmaßnahmen
213 Altlastenbeseitigung
214 Herrichten der Geländeoberfläche
219 Herrichten Sonstiges
210 Öffentliche Erschließung
221 Abwasserentsorgung
222 Wasserentsorgung
223 Gasversorgung
224 Fernwärmeversorgung
225 Stromversorgung
226 Telekommunikation
227 Verkehrserschließung
229 Öffentliche Erschließung, Sonstiges
230 Nicht öffentliche Erschließung
240 Ausgleichsabgaben

 

Kostengruppe 300: Bauwerk-Baukonstruktionen

 

Diese Kostengruppe schließt alle Lieferungen von Material und die Bauleistungen für das Haus ein, wie den Bodenabtrag und den Aushub für die Baugrube, die Errichtung der Außen- und Innenwände und des Daches. Ebenfalls sind Einrichtungsgegenstände, die fest mit dem Gebäude verbunden sind, wie beispielsweise Schranktrennwände. Die technischen Anlagen, die unter Kostengruppe 400 zusammengefasst sind, sind ausgenommen.

Auch zu dieser Kostengruppe gehören Maßnahmen, für den Arbeitsschutz und für den Schutz des Gebäudes vor Witterungseinflüssen. Dazu gehören Baugerüste und Winterschutzvorkehrungen wie eine Bauheizung, Abdeckungen, Notverglasungen oder die Schneeräumung.

 

DIN 276 Kostengruppe 300 ( KG ) | Bauwerk und Baukonstruktion

 

300 Bauwerk — Baukonstruktionen
310 Baugrube
311 Baugrubenherstellung
312 Baugrubenumschließung
313 Wasserhaltung
319 Baugrube sonstiges
320 Gründung
321 Baugrundverbesserung
322 Flachgründungen
323 Tiefgründungen
324 Unterböden und Bodenplatten
325 Bodenbeläge
326 Bauwerksabdichtungen
327 Dränagen
329 Gründung sonstiges
330 Außenwände
331 Tragende Außenwände
332 Nichttragende Außenwände
333 Außenstützen
334 Außentüren und -fenster
335 Außenwandbekleidungen außen
336 Außenwandbekleidungen innen
337 Elementierte Außenwände
338 Sonnenschutz
339 Außenwände sonstiges
340 Innenwände
341 Tragende Innenwände
342 Nichttragende Innenwände
343 Innenstützen
344 Innentüren und -fenster
345 Innenwandbekleidungen
346 Elementierte Innenwände
349 Innenwände sonstiges
350 Decken
351 Deckenkonstruktionen
352 Deckenbeläge
353 Deckenbekleidungen
359 Decken sonstiges
360 Dächer
361 Dachkonstruktionen
362 Dachfenster Dachöffnungen
363 Dachbeläge
364 Dachbekleidungen
369 Dächer sonstiges
370 Baukonstruktive Einbauten
371 Allgemeine Einbauten
372 Besondere Einbauten
379 Baukonstruktive Einbauten sonstiges
390 Sonst. Maßnahmen f. Baukonstruktionen
391 Baustelleneinrichtung
392 Gerüste
393 Sicherungsmaßnahmen
394 Abbruchmaßnahmen
395 Instandsetzungen
396 Recycling
397 Schlechtwetterbau
398 Zusätzliche Maßnahmen
399 Sonstige Maßnahmen für Baukonstruktionen

 

Kostengruppe 400: Bauwerk – technische Anlagen

 

In dieser Kostengruppe wird alles, das zu den technischen Anlagen Ihres Hauses gehören kann, zusammengefasst. Diese Kostengruppe ist sehr umfangreich, weil sie nicht nur einzelne Geräte und Vorrichtungen wie Gas-, Strom-, Wasser- und Abwasseranschlüsse, Heizanlagen, sanitäre Einrichtungen und noch anderes, sondern auch deren Befestigungen, Armaturen und Maßnahmen zur Wärmedämmung oder Vorkehrungen für den Brand- und Schallschutz einschließt. Auch Fernmelde-, Datenverarbeitungs- und Solaranlagen werden unter dieser Kostengruppe aufgeführt.

Meist werden die Kostengruppen 300 und 400 addiert, um eine gemeinsame Summe zu erhalten, aus der die Kosten für das Gebäude hervorgehen.

 

DIN 276 Kostengruppe 400 | Bauwerk und technische Anlagen

 

400 Bauwerk — Technische Anlagen
410 Abwasser-, Wasser-, Gasanlagen
411 Abwasseranlagen
412 Wasseranlagen
413 Gasanlagen
414 Feuerlöschanlagen
419 Abwasser-, Wasser-, Gasanlagen, sonstiges
420 Wärmeversorgungsanlagen
421 Wärmeerzeugungsanlagen
422 Wärmeverteilnetze
423 Raumheizflächen
429 Wärmeversorgungsanlagen, sonstiges
430 Lufttechnische Anlagen
431 Lüftungsanlagen
432 Teilklimaanlagen
433 Klimaanlagen
434 Prozesslufttechnische Anlagen
435 Kälteanlagen
439 Lufttechnische Anlagen, sonstiges
440 Starkstromanlagen
441 Hoch- und Mittelspannungsanlagen
442 Eigenstromversorgungsanlagen
443 Niederspannungsschaltanlagen
444 Niederspannungsinstallationsanlagen
445 Beleuchtungsanlagen
446 Blitzschutz- und Erdungsanlagen
449 Starkstromanlagen, sonstiges
450 Fernmelde- u. informationstechn. Anlagen
451 Telekommunikationsanlagen
452 Such- und Signalanlagen
453 Zeitdienstanlagen
454 Elektroakustische Anlagen
455 Fernseh- und Antennenanlagen
456 Gefahrenmelde- und Alarmanlagen
457 Übertragungsnetze
459 Fernmelde / informationstechn. Anlagen, sonstiges
460 Förderanlagen
461 Aufzugsanlagen
462 Fahrtreppen, Fahrsteige
463 Befahranlagen
464 Transportanlagen
465 Krananlagen
469 Förderanlagen, sonstiges
470 Nutzungsspezifische Anlagen
471 Küchentechnische Anlagen
472 Wäscherei- und Reinigungsanlagen
473 Medienversorgungsanlagen
474 Medizintechnische Anlagen
475 Labortechnische Anlagen
476 Badetechnische Anlagen
477 Kälteanlagen
478 Entsorgungsanlagen
479 Nutzungsspezifische Anlagen, sonstiges
480 Gebäudeautomation
481 Automationssysteme
482 Leistungsteile
483 Zentrale Einrichtungen
489 Gebäudeautomation, sonstiges
490 Sonst. Maßnahmen f. Technische Anlagen
491 Baustelleneinrichtung
492 Gerüste
493 Sicherungsmaßnahmen
494 Abbruchmaßnahmen
495 Instandsetzungen
496 Recycling, Zwischendeponierung und Entsorgung
497 Schlechtwetterbau
498 Zusätzliche Maßnahmen
499 Sonst. Maßnahmen f. Techn. Anlagen, sonstiges

 

Kostengruppe 500: Außenanlagen

 

Diese Kostengruppe schließt die Außenanlagen wie den Garten, befestigte Flächen wie Wege, Zufahrten und Stellflächen ein. Hier können Sie zum Beispiel Geld sparen, indem Sie Eigenleistung erbringen.

 

DIN 276 Kostengruppe 500 | Außenanlagen

 

500 Außenanlagen
510 Geländeflächen
511 Geländebearbeitung
512 Vegetationstechnische Bodenbearbeitung
513 Sicherungsbauweisen
514 Pflanzen
515 Rasen
516 Begrünung unterbauter Flächen
517 Wasserflächen
519 Geländeflächen, sonstiges
520 Befestigte Flächen
521 Wege
522 Straßen
523 Plätze, Höfe
524 Stellplätze
525 Sportplatzflächen
526 Spielplatzflächen
527 Gleisanlagen
529 Befestigte Flächen, sonstiges
530 Baukonstruktionen in Außenanlagen
531 Einfriedungen
532 Schutzkonstruktionen
533 Mauern, Wände
534 Rampen Treppen Tribünen
535 Überdachungen
536 Brücken, Stege
537 Kanal- und Schachtbauanlagen
538 Wasserbauliche Anlagen
539 Baukonstruktionen in Außenanlagen, sonstiges
540 Technische Anlagen in Außenanlagen
541 Abwasseranlagen
542 Wasseranlagen
543 Gasanlagen
544 Wärmeversorgungsanlagen
545 Lufttechnische Anlagen
546 Starkstromanlagen
547 Fernmelde- und informationstechnische Anlagen
548 Nutzungsspezifische Anlagen
549 Technische Anlagen in Außenanlagen, sonstiges
550 Einbauten in Außenanlagen
551 Allgemeine Einbauten
552 Besondere Einbauten
559 Einbauten in Außenanlagen, sonstiges
590 Sonstige Maßnahmen für Außenanlagen
591 Baustelleneinrichtung
592 Gerüste
593 Sicherungsmaßnahmen
594 Abbruchmaßnahmen
595 Instandsetzungen
596 Recycling, Zwischendeponierung und Entsorgung
597 Schlechtwetterbau
598 Zusätzliche Maßnahmen
599 Sonstige Maßnahmen für Außenanlagen, sonstiges

Kostengruppe 600: Ausstattung und Kunstwerke

 

In diese Gruppe fallen die Kosten für Einbauschränke oder Einbauküchen, die fest montiert sind, aber nicht mit dem Gebäude verbunden sind. Sie können ausgebaut und an einem anderen Ort wieder eingebaut werden.

 

DIN 276 Kostengruppe 600 | Ausstattung und Kunstwerke

 

600 Ausstattung und Kunstwerke
610 Ausstattung
611 Allgemeine Ausstattung
612 Besondere Ausstattung
619 Ausstattung, sonstiges
620 Kunstwerke
621 Kunstobjekte
622 Künstlerisch gestaltete Bauteile des Bauwerks
623 Künstlerisch gestaltete Bauteile der Außenanlagen
629 Kunstwerke, sonstiges

 

Baunebenkosten (Kostengruppe 700)

 

In dieser Kostengruppe sind die Baunebenkosten aufgeführt, die für Leistungen der Planung und Durchführung aufgrund einer Gebühren- oder Honorarordnung oder aufgrund von Vertragsabsprachen entstehen. In dieser Kostengruppe sind acht Untergruppen mit der Aufführung aller am Projekt beteiligten wie Architekten, Ingenieure etc. enthalten. Dazu kommen noch die Gebühren für die Baugenehmigung, Telefon- und Kopierkosten und die Versicherungskosten für spezielle Bauversicherungen. Die Finanzierungskosten wie Zinsen sind ebenfalls in dieser Gruppe enthalten. Diese Baunebenkosten entstehen neben den eigentlichen Kosten für das Bauvorhaben wie das Grundstück, die Planung des Hauses und die Ausführung. Die Baunebenkosten belaufen sich, wie schon geschrieben  in der Regel auf 10 bis 15 Prozent der Gesamtkosten.

 

DIN 276 Kostengruppe 700 | Baunebenkosten

 

700 Baunebenkosten
710 Bauherrenaufgaben
711 Projektleitung
712 Projektsteuerung
713 Betriebs- und Organisationsberatung
719 Bauherrenaufgaben, sonstiges
720 Vorbereitung der Objektplanung
721 Untersuchungen
722 Wertermittlungen
723 Städtebauliche Leistungen
724 Landschaftsplanerische Leistungen
725 Wettbewerbe
729 Vorbereitung der Objektplanung, sonstiges
730 Architekten- und Ingenieurleistungen
731 Gebäude
732 Freianlagen
733 Raumbildende Ausbauten
734 Ingenieurbauwerke und Verkehrsanlagen
735 Tragwerksplanung
736 Technische Ausrüstung
739 Architekten- und Ingenieurleistungen, sonstiges
740 Gutachten und Beratung
741 Thermische Bauphysik
742 Schallschutz und Raumakustik
743 Bodenmechanik, Erd- und Grundbau
744 Vermessung
745 Lichttechnik, Tageslichttechnik
749 Gutachten und Beratung, sonstiges
750 Kunst
751 Kunstwettbewerbe
752 Honorare
759 Kunst, sonstiges
760 Finanzierung
761 Finanzierungskosten
762 Zinsen vor Nutzungsbeginn
769 Finanzierung, sonstiges
770 Allgemeine Baunebenkosten
771 Prüfung, Genehmigungen, Abnahmen
772 Bewirtschaftungskosten
773 Bemusterungskosten
774 Betriebskosten während der Bauzeit
779 Allgemeine Baunebenkosten, sonstiges
790 Sonstige Baunebenkosten

 

Baunebenkosten falsch berechnet – was nun?

 

Die Baunebenkosten können oft einen fünfstelligen Betrag ausmachen. Wenn die Baunebenkosten bei der Finanzierung zu niedrig angesetzt wurden, kann es zu Problemen kommen. Wenn das vorhandene Kapital nicht ausreicht, können Rechnungen nicht mehr bezahlt werden und es kann zu einem Baustopp kommen und im schlimmsten Fall muss das Bauvorhaben vorzeitig aufgegeben werden.

In diesen Fällen muss meist nach finanziert werden, wobei es ungewiss ist, ob die Bank zustimmt. Wenn sie zustimmt, wird sie sehr wahrscheinlich hohe Zinsen verlangen. Der Bauherr muss in seiner Notlage meist zustimmen. Daher ist es sehr empfehlenswert, von Anfang an möglichst viel Eigenkapital zur Verfügung zu haben. Empfohlen werden 20 Prozent Eigenkapital, jedoch sind 30 oder 40 Prozent besser. Das Eigenkapital kann bei der Finanzierung eine stille Reserve sein und Lücken können damit überbrückt werden. Oft verlangen Banken, das eigene Kapital zuerst einzusetzen, bevor sie Auszahlungen für weitere Bauabschnitte auszahlt. Auf jeden Fall ist es besser, die Baunebenkosten bei der Finanzierung höher anzusetzen als später nach finanzieren zu müssen.

Wenn die Baunebenkosten zu hoch angesetzt wurden, ist das auf jeden Fall auch ärgerlich, dann man zahlt Zinsen für einen nicht benötigten Kreditbetrag. Bei früherer Rückzahlung eines Teils des Kreditbetrages werden meist Vorfälligkeitsentschädigungen fällig. Diesen Betrag verlangt die Bank für entgangene Einnahmen, sprich Zinsen. Daher sollte mit der Bank im Voraus schriftlich vereinbart werden, dass nicht benötigtes Geld gebührenfrei zurückgezahlt werden kann.

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